Typen vastgoedondernemingen

Vastgoedondernemingen vinden hun oorsprong op verschillende manieren. In eerste instantie zijn er de zelfstandige vastgoedondernemingen die zich van begin

af aan bezighouden met het product vastgoed. Daarnaast zijn er

vastgoedondernemingen die gelieerd zijn aan een moederbedrijf. Dit

moederbedrijf heeft vaak de capaciteit en expertise om vastgoedgerelateerde activiteiten uit te gaan voeren. Belangrijke voorbeelden hiervan zijn bouwbedrijven, pensioenfondsen en financiële instellingen. Een bouwbedrijf benut

opgedane ervaringen tijdens het bouwproces om de uitvoering van

vastgoedprojecten in goede banen te kunnen leiden. Een pensioenfonds wil daarentegen het rendement van de beleggingsportefeuille optimaliseren door op vastgoed in te zetten en risico’s te spreiden. Tenslotte wil een financiële instelling de uitgifte van hypotheken laten toenemen door zich bezig te houden met projectontwikkeling. Bij eigen projectontwikkeling is er namelijk de mogelijkheid om particulieren bij uitgifte, een hypotheek vanuit het eigen bedrijf aan te bieden van het eigen ‘merk’ (Nozeman 2007).

Daarmee komen we bij het volgende onderscheid dat gemaakt kan worden tussen vastgoedondernemingen: Met welke activiteit(en) houdt een vastgoedonderneming zich bezig? Hiermee wordt niet bedoeld met welk soort vastgoed men zich bezighoudt maar op welke manier. De belangrijkste activiteiten zijn beleggen, financieren en ontwikkelen. Dit onderzoek kiest ervoor om de nadruk te leggen op

6

De verklaring hiervoor is dat landen als Nederland, Zweden en Zwitserland een forse subsidiestroom voor sociale woningbouw kennen, eigenwoningbezit wordt hierdoor niet optimaal gestimuleerd.

laatstgenoemde activiteit omdat deze veel specifieke kennis vereist van de lokale vastgoedmarkt. Een ontwikkelaar is daarmee direct verbonden bij realiseren van een project. Beleggers daarentegen beleggen vaak indirect in vastgoed en zullen zich daar minder intensief mee bezighouden (dit houdt niet in dat een goede marktanalyse onbelangrijk is). Literatuur over laatstgenoemde groep is in veel grotere hoeveelheid aanwezig dan de directe vastgoedontwikkelaars.

De ontwikkelaar die zich daadwerkelijk alleen maar bezighoudt met het realiseren van vastgoed, ook wel ‘zuivere ontwikkelaar’ genoemd, bestaat bijna niet meer. Voor een ontwikkelaar is het namelijk vaak ook erg profijtelijk om zich te richten op activiteiten die vastgoed gerelateerd zijn, zoals asset management. Hiermee houdt een ontwikkelaar projecten in zijn portefeuille en zorgt ervoor dat de rentabiliteit op orde is en dat de inhoud van een portefeuille goed is samengesteld. Hierdoor wordt vastgoed als een vermogensobject beschouwd. Daarmee komen we bij het geven van een passende omschrijving van vastgoed.

Een definitie van de sector die zich bezighoudt met vastgoedontwikkeling wordt gegeven door Geltner en Miller (2001, p.23): “Assemblying and applying of financial and physical resources to construct new built space”. De gehanteerde definitie geeft aan dat vastgoedontwikkeling een complex en creatief proces is waarbij de ontwikkelaar aanzienlijke risico’s neemt om projecten succesvol uit te voeren. Omdat een goed onderbouwde visie van belang is moet de ontwikkelaar goed kunnen samenwerken met enerzijds de overheid in de publieke sector en anderzijds private partijen vanwege de kapitaalvoorziening (Geltner en Miller 2001).

In tabel 3.2 is kort weergegeven met welke activiteiten vastgoedontwikkeling zich bezighoudt (Gehner 2006). Hier blijkt al uit dat vastgoedontwikkeling een brede discipline is en kennis vereist van sociale, financiële, economische en juridische aspecten.

Tabel 3.2 Activiteiten bij vastgoedontwikkeling Acquisitie

grond

Alle activiteiten die zich bezighouden met het verwerven van grond, inclusief gebiedsonderzoek en aankoop

Plan van opzet Alle activiteiten die zich bezighouden met het regelen van alle noodzakelijke bouwvergunningen, daarbij rekening houdende met planning procedures

Ontwerp en constructie

Alle activiteiten die zich bezighouden met het management van het ontwerp, aanbesteding en contractering en het bouwproces

Marketing Alle activiteiten die zich bezighouden met de huur en verkoop van het vastgoedproject, inclusief een marktanalyse, uitvoerbaarheid en het promoten

Financiering Alle activiteiten die zich bezighouden met het binnenhalen van de noodzakelijke financiën

Bron: naar Gehner (2006)

De activiteiten die in tabel 3.2 zijn genoemd zijn alle duidelijk gerelateerd aan het ontwikkelen van vastgoed. De vastgoedontwikkelaar heeft als taak deze activiteiten zó te coördineren en organiseren dat een project binnen een bepaald tijdsbestek wordt opgeleverd. Omdat vastgoedontwikkelaars zo divers zijn qua aard en ambitie, zullen veel activiteiten in samenwerking met andere spelers op de vastgoedmarkt plaatsvinden. Naar gelang omvang, zijn er verschillen in intensiteit van samenwerking en kan deze zowel intern als extern plaatsvinden. Zo zal een vastgoedontwikkelaar die gerelateerd is aan een bouwbedrijf een voorsprong hebben bij het ontwerp en de constructie van een project. De financiering kan daarentegen extern worden uitbesteed aan bijvoorbeeld een bank die hiervoor garant wil staan. Spreken we over een grote ontwikkelaar, dan behoort interne

financiering (het oprichten van een fonds) ook tot de mogelijkheden. Kortom, de vastgoedontwikkelaar kan diverse vormen aannemen.

3.8 Conclusie

De internationale vastgoedsector is een sector die constant aan verandering onderhevig is. Markten worden transparanter en vastgoedondernemingen professioneler. De omvang van transacties neemt sterk toe en het einde is voorlopig nog niet in zicht. In dit hoofdstuk is naar voren gekomen dat vanuit de unieke eigenschappen van het product vastgoed, nieuwe inzichten verkregen kunnen worden over de gang van zaken op de internationale vastgoedmarkt. De theorieën en inzichten die in hoofdstuk 2 zijn beschreven hebben daartoe als prima basis gediend. Soms verschilt de vastgoedsector weinig van andere sectoren, maar soms moeten de nodige aanpassingen gemaakt worden om enige toetsing van die theorieën op de vastgoedsector mogelijk te maken. Ook heeft een afbakening van de doelgroep van het onderzoek plaatsgevonden. De diverse vormen die een vastgoedontwikkelaar aanneemt heeft tot gevolg dat iedere vastgoedontwikkelaar een eigen invulling geeft aan de realisatie van vastgoed. Tot slot moet vermeld worden dat de inzichten die verkregen zijn in de hoofdstukken 2 en 3, de basis zijn geweest voor de vragen die gesteld zijn tijdens de diepte-interviews. Hoofdstuk 4 geeft eerst een beschrijving van de grootste Nederlandse vastgoedontwikkelaars, waarna vervolgens de resultaten van de diepte-interviews worden gepresenteerd.