Twee woningcorporaties laten een gevalideerd taxatierapport opstellen om transparant te zijn naar de koper. Een correcte waardering van het
corporatievastgoed door een onafhankelijke taxateur vergroot de transparantie. Deze twee corporaties maken ook geen gebruik van de WOZ-waarde en hechten veel waarde aan een objectief oordeel van de waarde.
!"#$%&#'()#'(*+,%"--.")*+'"$&")"$*/###57#
6.3 De toegevoegde waarde van vastgoeddienstverleners
Woningcorporaties zijn bereid om werkzaamheden uit te besteden als
vastgoeddienstverleners toegevoegde waarde kunnen bieden bij het verkopen en taxeren van delen van de vastgoedportefeuille.
6.3.1. De toegevoegde waarde van makelaars
Bij de verkoop van complexen en corporatiewoningen kunnen makelaars toegevoegde waarde bieden met de kennis en ervaring die ze in huis hebben en de database en
netwerken waarover ze beschikken. Daarnaast zijn de publicatie op Funda en het efficiënter uitvoeren van de verkoopwerkzaamheden redenen voor woningcorporaties om de verkoop van corporatiewoningen uit te besteden.
De woningcorporaties besteden de verkoopwerkzaamheden uit aan makelaars die voldoen aan de volgende criteria:
• Gecertificeerd
De makelaars moeten aangesloten zijn bij de NVM of VastgoedPRO. Zeven corporaties geven nadrukkelijk de voorkeur aan voor de NVM. Alleen NVM’ers hebben volledig toegang tot Funda.
• Kennis van de lokale markt
De makelaars moeten werkzaam zijn in het gebied waar de corporatiewoningen zijn gelegen. Kennis van de lokale markt is van belang om de woningen te verkopen. • Groot database en netwerk
De makelaars moeten beschikken over een groot portefeuille en netwerk, zodat de kans op het vinden van een potentiële koper wordt vergroot.
• Goede verkoopresultaten
Voor de woningcorporaties is het van belang dat de makelaars goede verkoopresultaten behalen.
• Ervaring
Daarnaast is het van belang dat makelaars ervaringen hebben met het verkopen van corporatiewoningen of -complexen. Ze moeten in ieder geval bekend zijn met de bijbehorende regelgeving.
Indien een woningcorporatie een samenwerking aangaat met een makelaar, dan is het van belang dat de makelaar als volgt handelt:
• Betrouwbaar en eerlijk
Betrouwbaar en eerlijk handelen is voor woningcorporaties belangrijk om een goede relatie op te bouwen.
• Accuraat
Het terugkoppelen van informatie aan belangstellenden en de woningcorporatie en het nakomen van afspraken is van belang om een goede relatie op te bouwen. • Flexibel
Flexibel zijn in het maken van afspraken met geïnteresseerden. • Sociaal
Belangstellenden correct benaderen en aanpassen aan de doelgroep (de koper). • Innoverend en creatief
!"#$%&#'()#'(*+,%"--.")*+'"$&")"$*/###58#
6.3.2. De toegevoegde waarde van taxateurs
Bij de taxatie van complexen en corporatiewoningen kunnen taxateurs toegevoegde waarde bieden door een onafhankelijk, objectief en transparant oordeel te geven over de waarde. De woningcorporaties besteden de taxaties uit aan taxateurs die voldoen aan de volgende criteria:
• Gecertificeerd
De taxateurs moeten ingeschreven staan in het register van de Stichting Certificering voor Makelaars en Taxateurs (SCVM). Daarnaast moeten de taxateurs een
gevalideerd taxatierapport kunnen leveren. • Onafhankelijk
De taxateurs mogen op geen enkele wijze betrokken zijn bij de koop, verkoop of financiering van het getaxeerde object.
• Kennis van de lokale markt
De taxateurs moeten werkzaam zijn in het gebied waar de woningen en complexen zijn gelegen. Kennis van de lokale markt is van belang om de woningen en
complexen te taxeren.
Indien een woningcorporatie een samenwerking aangaat met een taxateur, dan is het van belang dat de taxateur als volgt handelt:
• Betrouwbaar en eerlijk
Betrouwbaar en eerlijk handelen is voor woningcorporaties belangrijk om een goede relatie op te bouwen.
• Objectief oordeel
Het geven van een objectief oordeel van de waarde. • Flexibel
Flexibel zijn in het maken van afspraken en het opleveren van taxatierapporten. Met name in het verkoopproces is het van belang dat taxatierapporten binnen een week worden opgeleverd.
6.4 De rol van vastgoeddienstverleners
Voor vastgoeddienstverleners is een rol weggelegd op het gebied van het verkopen en taxeren van corporatievastgoed.
De rol van vastgoeddienstverleners bij verkoop
Bij het verkopen van corporatiewoningen is de rol vooral weggelegd in het uitvoeren van de verkoopwerkzaamheden. De voorbereidende verkoopwerkzaamheden voeren de
woningcorporaties veelal zelf uit. Bij de verkoop aan toekomstige bewoners is de rol die is weggelegd voor makelaars groter dan bij de verkoop aan zittende huurders. Steeds meer woningcorporaties overwegen om de uitvoerende verkoopwerkzaamheden zelf te doen indien zij worden benaderd door een belangstellende of een zittende huurder. Het besparen van makelaarskosten, het contact met belangstellenden, het fingerspitzengefühl, de
belangenverstrengeling en het imago van verkoopmakelaars zijn voor corporaties redenen om de verkoopwerkzaamheden zelf uit te voeren. Daarentegen levert het uitbesteden van verkoopwerkzaamheden aan makelaars ook voordelen op. De publicatie op Funda, een efficiënter bedrijfsvoering, de database en het netwerk en de kennis en kunde die makelaars hebben, zijn voor woningcorporaties redenen om de verkoopwerkzaamheden uit te
!"#$%&#'()#'(*+,%"--.")*+'"$&")"$*/###59# Voor vastgoeddienstverleners ligt bij de complexgewijze verkoop een rol weggelegd bij de voorbereiding en de begeleiding van het verkoopproces. Een complexgewijze verkoop moet plaatsvinden volgens een openbare aanbieding, maar de kennis en kunde en de bestaande netwerken die vastgoeddienstverleners hebben, zijn belangrijke redenen om
vastgoeddienstverleners bij de complexgewijze verkoop te betrekken. De rol van vastgoeddienstverleners bij taxatie
Op het gebied van taxatie is ook een rol weggelegd voor vastgoeddienstverleners. Voor het maken van verkoopbeslissingen en het bepalen van de verkoopprijs voeren onafhankelijke taxateurs waarderingen uit voor woningcorporaties. Indien een corporatiewoning of een complex is verkocht stellen onafhankelijke taxateurs een (gevalideerd) taxatierapport op voor de (ministeriele) beoordeling van de overeengekomen prijs. Ondanks dat het gebruik van de WOZ-waarde in de regelgeving is toegestaan, wordt de WOZ-waarde weinig gebruikt bij de beoordeling van de prijs. De WOZ-waarde wijkt vaak af van de overeengekomen prijs en is daardoor onbruikbaar. Daarnaast wordt de onderbouwing en de totstandkoming van de WOZ-waarde nauwelijks toegelicht in vergelijking met een gevalideerd taxatierapport van een onafhankelijke taxateur.
Voor het vaststellen van de marktwaarde van vastgoed in exploitatie is ook een rol
weggelegd voor vastgoeddienstverleners. Onafhankelijke taxateurs worden vooral benaderd voor het taxeren van commercieel vastgoed. Het sociaal vastgoed in exploitatie wordt over het algemeen door de corporatie zelf (intern) gewaardeerd. Woningcorporaties die de marktwaarde intern vaststellen, volgens het waarderingsprotocol van de IPD/aeDex Corporatie Vastgoedindex, benaderen externe taxateurs om advies te geven over de (markt)parameters of om waarderingen te controleren. Inzicht in de leegwaarde, een
objectief oordeel en het vergroten van transparantie zijn voor woningcorporaties redenen om taxaties uit te besteden aan een onafhankelijke taxateur.
Op welke wijze een woningcorporatie een samenwerking wil aangaan is per
woningcorporatie verschillend. De corporaties zijn vooral nog zoekende op welke wijze een samenwerking moet worden vormgegeven.
!"#$%&'()'*)#*++#,)-)%(#.)#/***01*