Toetsing aan de praktijk

4.4.1

Veel voorkomende eigendomssituaties

Binnen het gemeenschappelijk wonen in Nederland is de sociale huurwoning een veel voorkomende type. Dit komt onder andere doordat er voorheen geen inkomenslimiet was waarboven potentiele bewoners niet meer in aanmerking kwamen voor een sociale huurwoning. Hiermee was de woongemeenschap voor een brede doelgroep toegankelijk. Hiernaast is gekeken in welke situaties koop voorkomt binnen het gemeenschappelijk wonen

Zelfstandige units

De zelfstandige unit is de woonvorm waarbij relatief de meeste woningen in de koopsector te vinden zijn. Ook hier is het aanbod aan huurwoningen groter, maar de koopwoning is enigszins gangbaar te noemen.

Cluster

Bij de clusterwoning komt de koopwoning her en der wel voor, maar te weinig om dit gangbaar te kunnen noemen. Dit komt vooral omdat de meeste projecten met specifiek clusterwoningen in de sociale sector zijn ontwikkeld.

ClusterPlus

Zoals eerder uitgelegd is dit een nieuwe term, dit om de verschillen tussen verschillende soorten zelfstandige varianten beter te kunnen analyseren. Onder de woningen die onder ClusterPlus ingedeeld worden komt overwegend huur voor, maar ook koopwoningen zijn aanwezig.

Woongroep

De woongroep komt zowel in huur als in koop vorm voor, hoewel ook hier het aanbod aan

huurwoningen groter is. De koopwoningen bij deze woonvorm zijn veelal kleine groepen welke geen onderdeel uitmaken van een grotere woongemeenschap. Bij grotere woongroepen en woongroepen binnen een woongemeenschap komt koop juist relatief weinig voor. Bij kleine woongroepen is het gezamenlijk aankopen van de woonruimte dus gangbaarder dan bij grotere woongroepen.

Studentenhuis

Op het eerste gezicht is het studentenhuis bij uitstek een woning in de huurmarkt, de woonduur is relatief kort en de doelgroep heeft zelden de mogelijkheid om überhaupt een woonruimte aan te kopen. Echter komt het toch met enige regelmaat voor dat deze woning aangekocht worden door een andere financier (de ouders). Dit kan te maken hebben met zowel de kwaliteit van de woning, zowel als investeringsgoed en als consumptiegoed. Studentenwoningen zijn vaak relatief hoog geprijsd en een goede locatie moeilijk te verkrijgen. Het woongenot van de student kan groter zijn door een studentenwoning op een goede locatie te kopen en de uiteindelijke prijs van het woongenot kan ook lager zijn wanneer de kwaliteit en het risico van de investering door de financier goed ingeschat wordt. Hoewel koop dus zeker wel voorkomt dient hierbij meegenomen te worden dat er een scheiding is tussen de eigenaar (ouders/financier) en de gebruiker(student), feitelijk gezien is het daarom een huursituatie. Of de student ook daadwerkelijk een vorm van huur betaald voor het woongenot aan de ouders/financier is daarbij niet zo belangrijk.

Leefgemeenschap

Ook bij de leefgemeenschap komt vooral huur voor. Dit hangt ook samen met de insteek van de leefgemeenschap, is dit bijvoorbeeld onder andere om een heterogene gemeenschap te vormen dan zou er gekozen kunnen worden voor mix van huur- en koopwoningen. Dit komt echter niet veel voor bij leefgemeenschappen met een hoge mate van gemeenschappelijkheid.

4.4.2

Risicoprofiel voor geldverstrekkers

Om de woning aan te kunnen kopen zal niet alleen de bewoner moeten willen investeren, ook de externe geldverstrekkers moeten bereid zijn om een hypothecaire lening op de woning te vestigen. De hypotheek op zich is vaak geen probleem, de hoogte van de hypotheek echter wel. In de meeste gevallen is het geen probleem om een hypotheek te krijgen op onroerend goed tot grofweg 75% van de executiewaarde. Over het algemeen is dit echter onvoldoende. Om een hypotheek te krijgen voor een woning binnen een gemeenschappelijk woonproject is men daarom al snel gebonden aan een beperkte groep banken die een specialisme hebben op het gebied van gemeenschappelijk wonen. De terughoudendheid van de banken om een lening uit te geven heeft vooral te maken dat de meeste banken hier de kennis voor niet in huis hebben. Over het algemeen is het zo dat het risicoprofiel van een belegging van invloed is op de hoogte en prijs van de hypotheek. Echter moet de bank wel de kennis hebben om dit risicoprofiel vast te stellen. Omdat het een kleine nichemarkt betreft is er bij de meeste banken onvoldoende kennis om het risico van de belegging op waarde te schatten, wat het verkrijgen van de hypotheek daarmee lastig maakt. Enkele banken, zoals de Rabobank en de Triodosbank hebben hier wel ervaring mee.

Naast de kennis, is ook de hoeveelheid werk die verzet moet worden om een hypotheek te kunnen verstrekken van belang. Als een stel een hypotheek wil afsluiten zou een hypotheekverstrekker normaal een hypotheek berekenen op basis van de profielen van twee personen. In het geval van een gemeenschappelijk wooncomplex wordt echter ook naar de andere bewoners gekeken, bij een complex van 6 woningen met gemiddeld 2 bewoners worden hier dan bijvoorbeeld al 12 personen

geanalyseerd. Feitelijk wordt dus voor één hypotheek voor een equivalent van 6 hypotheken werk verzet. Dit maakt het duidelijk waarom het voor veel geldverstrekkers niet interessant is om zich in deze nichemarkt te verdiepen. Niet omdat het risicoprofiel van de kopers hoger is, maar omdat er niet voldoende kennis is en te weinig vraag is om in deze kennis te investeren. In de praktijk is het zelfs zo dat het risico van investeringen op gemeenschappelijk wonen vaak lager is als bij een normale woning, omdat de risico’s bij een vereniging bijvoorbeeld beter afgedekt zijn. (naar P. Sturkenboom, persoonlijk interview 2012).