Toepasbaarheid van de VOR in Nederland

In deze slotparagraaf gaan we kort in op de toepasbaarheid van Verhandelbare Ontwikke- lingsrechten- VOR op de Nederlandse situatie. De vraag is of een aan VOR vergelijkbaar systeem in Nederland (zoveel) mogelijk binnen het bestaande rechtstelsel kan worden in- gevoerd. Het gaat hierbij om een eerst, technisch-juridische verkenning. De politiek- bestuurlijke haalbaarheid komt hier niet aan de orde.

Er lijken zich twee verschillende mogelijkheden voor te doen om een aan VOR ver- gelijkbaar systeem te ontwikkelen: vestiging van erfdienstbaarheden en het afsluiten van contracten. In beide gevallen is aan de orde dat eerst een specifiek institutioneel kader ge- schapen zal moeten worden dat duidelijk maakt door wie het te ontwikkelen systeem wordt vormgegeven en beheerd; op wie het te ontwikkelen systeem betrekking heeft; en waaraan de te vestigen erfdienstbaarheden c.q. af te sluiten contracten precies moeten voldoen om te kwalificeren als verhandelbaar ontwikkelingsrecht.1 Vervolgens is aan de orde hoe het systeem feitelijk vorm gegeven wordt.

Erfdienstbaarheid

Een systeem gebaseerd op erfdienstbaarheden lijkt op het eerste gezicht minder geschikt dan een systeem gebaseerd op contracten met een kwalitatieve verplichting. Dit doordat erfdienstbaarheden in het algemeen betrekking hebben op concrete verplichtingen die een dienend erf ten opzichte van een heersend erf op zich neemt en het is de vraag is of een re- latief brede verplichting tot niet-ontwikkelen op deze wijze vormgegeven kan worden. Tevens is het zo dat - althans onder het oude Burgerlijk Wetboek - voor het vestigen van erfdienstbaarheden gold dat sprake moest van naburigheid tussen heersend en dienend erf. In een met de Amerikaanse situatie vergelijkbaar systeem van VOR kan wel degelijk spra- ke zijn van een concreet aanwijsbaar dienend zowel als heersend erf.2 Het heersend erf is misschien nog niet bekend op het moment dat een op erfdienstbaarheden te baseren sys- teem in het leven wordt geroepen, maar wel op het moment dat de feitelijke overdracht van een ontwikkelingsrecht plaatsvindt. Dan is immers precies bekend wie voor welke locatie rechten heeft moeten kopen om te ontwikkelen. Punt van aandacht blijft evenwel de - althans onder het oude Burgerlijk Wetboek geldende - eis van naburigheid. Dit zou het in- strument verhandelbare ontwikkelingsrechten op basis van erfdienstbaarheden beperken tot

1 _{zie bijlage onder punt 5}

situaties waarbij (woningbouw)ontwikkeling en gecompenseerde niet-ontwikkeling in el- kaars nabijheid liggen. Nader onderzoek is nodig om uit te vinden welke eisen het Nieuw Burgerlijk Wetboek stelt aan erfdienstbaarheden.

Kwalitatieve verplichting

Daarnaast is er de mogelijkheid een systeem van verhandelbare ontwikkelrechten op te zet- ten op basis van overeenkomsten waarbij wordt bedongen dat de verplichting van een van de partijen om iets te dulden of niet te doen ten aanzien van een registergoed (in casu de grond) zal overgaan op degene die het goed onder bijzondere titel zullen verkrijgen. Deze rechtsfiguur is bekend onder de naam 'kwalitatieve verplichting'. Deze verplichting geldt niet alleen voor rechtsopvolgers onder bijzondere titel (opvolgende kopers), maar ook voor gebruikers van het onroerende goed, zoals huurders, pachters, en dergelijke. De kwalitatie- ve verplichting heeft expliciet betrekking op een dulden of een niet-doen: in ons geval de verplichting van een eigenaar om op deze grond niet te bouwen. Voor de kwalitatieve ver- plichting is niet vereist dat schuldeiser en schuldenaar ten aanzien van het onderhavige registergoed naburig zijn. Ten aanzien van het aangaan van de verplichting kan worden overeengekomen dat een tegenprestatie vereist is. Hiermee kan de grondbezitter die afziet van (verdere) ontwikkeling financieel gecompenseerd worden. Om werking naar derden te hebben kan de betreffende overeenkomst met de kwalitatieve verplichting middels een no- tariële akte worden vastgelegd, die vervolgens wordt ingeschreven in de openbare registers Kadaster. Op basis van verbintenisscheppende overeenkomsten die vervolgens in de vorm van een kwalitatieve verplichting wordt gegoten, kan dus bereikt worden dat een bepaald gebied door eigenaren of gebruikers niet ontwikkeld kan worden. In diezelfde obligatoire overeenkomst dienen dan tevens zaken te worden vastgelegd als de intrekking van de mili- euvergunning ter plaatse, het vervallen van eventuele productierechten, eventueel verplichte sloop van bedrijfsgebouwen enzovoort.

Concluderend: een aan VOR vergelijkbaar systeem van verhandelbare ontwikkel- rechten lijkt juridisch goed inpasbaar in de Nederlandse situatie. Er is binnen het beleidsterrein van de Ministeries van LNV en VROM reeds ervaring opgedaan met pu- bliekrechtelijk ingekaderde privaatrechtelijke systemen van verhandelbare rechten. Tevens is er een rechtsfiguur geïdentificeerd die het in zich heeft te dienen als privaatrechtelijke basis voor een dergelijk systeem van ontwikkelingsrechten. Punt van aandacht is daarbij de institutionele verankering van een dergelijk systeem, zodat de privaatrechtelijke compo- nent naadloos aansluit bij de publiekrechtelijke en omgekeerd, waardoor economische en beleidsmatige voordelen behaald kunnen worden, zonder dat dit tot onevenredige transac- tiekosten c.q. handhavingproblemen leidt.

Literatuur

Adams, J.H.A.N, G.B.C. Backus, J.F.M.Helming, A.W.Vermeer, H.van Zeijts (1997),

Herstructurering intensieve veehouderij in het zuidelijk zandgebied, Nadere uitwerking

Brabant en Limburg (NUBL), Proefverslag nummer P. 1.167, Praktijkonderzoek Varkens- houderij.

Titel (2002)

Agri-Monitor, nummer 4 Den Haag, LEI, augustus 2002.

Barry C. Field and Jon M. Conrad (1975), Economic Issues in Programs of Transferable

Development Rights. Land Economics, LI 4 , november 1975.

Bont, C.J.A.M. de, W.H. van Everdingen, G.S. Venema, J.T.W. Alleblas en K.H.M. van Bommel (2001), Inkomens in de agrarische sector en de invloed daarop van administra-

tieve lasten van wet- en regelgeving van LNV. Rapport 6.01.08, LEI, Den Haag.

Bommel, K.H.M. van, en W.H. van Everdingen, 'Regionale verschillen in continuïteitsper-

spectieven'. Agri-Monitor, 2002-4, LEI, Den Haag, 2002.

Boone, J.A. en J.H. Wisman, 'Rendementen in de landbouw'. Agri-Monitor, 2002-4. LEI, Den Haag, 2002.

Brabant 2000, Partiële herziening van het Streekplan Noord-Brabant in verband met 'Ruimte voor Ruimte' en Interim-beleid Agrarisch vestigingsbeleid, Provinciale Staten Noord-Brabant, 13 oktober 2000.

Brabant 2001, Nieuwsbrief Revitalisering Landelijk Gebied, nr. 3. Provincie Noord- Brabant, november 2001.

Capozza, D.R. and Robert W. Helsley (1989), The Fundamentals of Land Prices and Ur-

ban Growth. Journal of Urban economics 26, 295-306.

Everdingen, W.H. van, G.S. Venema en K.H.M. van Bommel (1999a), Agrarische gezin-

nen en hun inkomens. Is er sprake van armoede. Rapport 5.99.09. LEI, Den Haag.

Everdingen, W.H. van, J.F.M. Helming, E.M. Jokovi, B. van der Ploeg, G.S. Venema en M.J. Voskuilen (1999), Toekomst grondgebonden landbouw Randstadgebied. Rapport 4.99.21, LEI, Den Haag.

WWW.INFOMIL.NL, zie: Aandachtsgebieden > Overige > Landbouw > Ammoniak > In- terim-wet ammoniak en veehouderij > Jurisprudentie

KPMG (2001), Ontwikkelingsmaatschappij Ruimte voor Ruimte en Ontwikkelings-

maatschappij Glastuinbouw, Leereffecten, PPS. Bureau Landelijk Gebied, KPMG

Business Advisory Services B.V., sept. 2001.

LNV (1999), Verhandelbare emissies als instrument in het milieubeleid. Brief van de Mi- nister van VROM, TK 26578, nr. 1, 1998-1999.

LNV (1998), Memorie van Toelichting bij Wetsvoorstel van 23 december 1998 van de Re- constructiewet concentratiegebieden, TK 26356, 1998-1999.

LNV (2000), Integrale aanpak Mestproblematiek. Brief van Ministers LNV en VROM, TK 26729, nr. 19, 1999-2000.

LNV (2000), Regeling beëindiging veehouderijtakken. Staatscourant 17 maart 2000, nr. 55 Luijt, J. (2001), Verhandelbare ontwikkelingsrechten voor efficiënt landschapsbehoud. LEI-notitie, mei 2001.

Luijt, J. (2002), Bedrijfspacht en pachtnormen. Pre-advies voor de Vereniging van Agra-

risch Recht. Agrarisch recht, 62e jaargang, nummer 7/8, juli/augustus 2002.

Meulen, H.A.B. van der en G.S. Venema, 'Ontwikkelingen rond de financiering van agra-

rische bedrijven'. Nog te verschijnen, LEI, Den Haag, 2003.

Milieudefensie (2001), De Groene Grens.

Polman, N., J. Luijt, M. Mulder en G. Thijssen (1999), 'Going concern'-waarde en markt-

prijs van landbouwbedrijven; Berekening en analyse van het verschil. Rapport 6.99.02

LEI, Den Haag, april 1999.

Rabobank Nederland en LEI (1999), De financiering van de Nederlandse land- en tuin-

bouw. Utrecht.

RIVM (2000), Natuurbalans 2000. Bilthoven.

Silvis, H.J. et al. (2002), Landbouw Economisch Bericht 2002. Rapport PR.00.01. LEI, Den Haag.

Strijker, D. en F.J. Sijtsma (1996). Drie effect-analyses van de EHS. TSL, jaargang 11, nr 4.

USDA (2002), Farmland Protection. The Role of Public Preferences for Rural Amenities. Agricultural Economic Report, number 815, Washington, october 2002.

Van der Vleuten, Cor en Toine Verbakel (2003), Notitie ontwikkelingsrechten. Rapport- nummer: 2003006-324 in opdracht van LEI-DLO, Van der Vleuten-Raadgevers BV, Sint- Oedelrode.

Veen, Hennie van der, Karel van Bommel en Gabe Venema (2001), Vestigingssteun voor

bedrijfsopvolgers in de land- en tuinbouw; Een vergelijking van drie mogelijke varianten

Rapport 6.01.05, LEI, Den Haag.

Veeneklaas, F.R., B. van der Ploeg (2000), Trendbreuken in de landbouw. Werkdocument 2000/11 Natuurplanbureau RIVM en Alterra-rapport 113.

VROM, Interimwet Ammoniak en Veehouderij Informatie voor agrarische ondernemers. Brochure 2097/045, Ministerie van Volkshuisvesting Ruimtelijke Ordening en Milieu. VROM (1999), Verhandelbare emissierechten als instrument in het milieubeleid, TK 1998-1999, 26578, nr. 1.

VROM en Financien (2001), Op grond van nieuw beleid. Den Haag. VROM (2001), Vijfde Nota Ruimtelijke Ordening. Den Haag.