Situatie 1 Overlastveroorzaker: appartementseigenaar Overlasthebber: appartementseigenaar Contact leggen
Bij woonoverlast is het belangrijk dat de overlasthebber de overlastveroorzaker op de hoogte brengt van de overlast. Als de overlastveroorzaker niet weet dat hij overlast veroorzaakt, dan kan hij er ook niks aan doen.
Melden
Als de overlast niet stopt dan is het belangrijk de overlast te melden bij het bestuur van de VvE. Het bestuur kan besluiten de overlast als agendapunt voor de eerstvolgende VvE-vergadering op te nemen. Indien deze taak is uitbesteed aan een beheerder, is het raadzaam de overlast te melden bij de beheerder.
Dossiervorming
Meldingen van overlast zijn belangrijk voor de dossiervorming om eventuele vervolgstappen te laten slagen. Zorg ervoor dat er voldoende bewijs is van herhaalde ernstige overlast in de vorm van klachtformu- lieren, logboeken, aangiften, videoopnamen, foto’s etc.
Boete
De VvE kan na overtreding van een bepaling van het splitsingsreglement, het huishoudelijk reglement of een besluit van de vergadering een boete opleggen als dit in het splitsingsreglement is vastgelegd. Het model-reglement 2006 bevat een dergelijke bepaling.
De overlastveroorzaker krijgt eerst een schriftelijke waarschuwing van het bestuur per aangetekende brief waarin hij wordt gewezen op de overtreding of niet-nakoming. Wanneer de overtreder binnen een maand geen gevolg geeft aan de waarschuwing, kan het bestuur besluiten hem een boete op te leggen. Het verdient aanbeveling een termijn van veertien dagen in het splitsingsreglement op te nemen. De maximale hoogte van de boete wordt door de vergadering vastgesteld. De boete komt ten goede aan de VvE. Het bestuur mag zijn bevoegdheid een boete op te leggen niet misbruiken.
Ontzeggen gebruik
De VvE kan de overlastveroorzaker om nader in het splitsingsreglement aangeven gewichtige reden het gebruik ontzeggen. De procedure is als volgt:
• De vergadering van eigenaren geeft een waarschuwing aan de overlastveroorzaker.
• Als de overlastgevende gedraging opnieuw worden verricht of voortgezet dan moet er een gesprek plaatsvinden tussen de overlastveroorzaker en de personen die aangeven dat zij overlast ervaren. Hierbij is van belang dat er sprake is van hoor en wederhoor. Ook de overlastveroorzaker moet zijn verhaal kunnen vertellen. Een onafhankelijke gespreksleider kan hierbij helpen. In dit gesprek worden concrete afspraken gemaakt over de feitelijk ervaren overlast en de voorgestelde oplossingen. De uitkomsten worden schriftelijk aan de betrokkenen verstrekt.
• Elke keer dat het gedrag van de overlastgever niet correct is, stuurt de VvE hierover een brief aan de overlastveroorzaker.
• Mocht de situatie niet veranderen, dan wordt de overlastveroorzaker voor een gesprek uitgenodigd. De oproeping geschiedt tegelijkertijd met het bijeenroepen van een vergadering en wel bij aangetekende brief met vermelding van de bezwaren die gerezen zijn.
• In de betreffende vergadering kan het besluit tot ontzegging van verder gebruik alleen worden genomen met een meerderheid van tenminste 2/3 van het aantal stemmen. In die vergadering moeten 2/3 van het totaal aantal eigenaren (of hun vertegenwoordigers) aanwezig zijn.
• Lukt dit niet, dan moet tussen twee en zes weken daarna een nieuwe vergadering worden uitgeroepen. Na het besluit geldt nog een begunstigingstermijn voor de overlastveroorzaker van één maand nadat het besluit per aangetekend schrijven aan die overlastgever is verzonden.
• De overlastveroorzaker kan binnen die termijn van één maand de kantonrechter verzoeken het besluit te vernietigen, in het bijzonder wegens strijd met de redelijkheid en billijkheid.
• Als de VvE een sploedeisend belang heeft, kan zij een verzoek tot voorlopige voorziening ter uitvoer- legging van het besluit instellen.
• Wanneer geen verzoek tot vernietiging wordt ingesteld dan kan de VvE indien noodzakelijk in een gewone dagvaardingsprocedure voor de rechtbank veroordeling van de overlastveroorzaker tot ont ruiming vorderen, ten uitvoer te leggen met behulp van de sterke arm.
Burenrechtelijke actie
De appartementseigenaar kan zelfstandig een burenrechtelijke actie instellen bij de burgerlijke rechter. Er moet dan sprake zijn van onrechtmatige hinder. De plaatselijke omstandigheden in een appartementen- complex waarin de bewoners dicht op elkaar wonen brengen mee dat hinder eerder onrechtmatig wordt geacht dan in een normale burenrelatie. Niettemin moet er sprake zijn van ernstige woonoverlast.
Ingrijpen gemeente
Het college van B&W moet in beginsel repressief met behulp van de generieke handhavingsmiddelen optreden op grond van de Bouwregelgeving. Een individuele appartementseigenaar zal een verzoek tot handhaving bij het college van B&W kunnen indienen.
De gemeente kan voorwaarden met betrekking tot het onderhoud verbinden aan de splitsingsvergunning op grond van de Huisvestingswet.
Het college van B&W kan preventief bij ernstige dreiging van het ontstaan van een situatie waarin achter- stallig onderhoud dreigt op treden ingrijpen op grond van het wetsvoorstel 31 991. De gemeente zal over voldoende bewijsmateriaal moeten beschikken. De procedure is als volgt:
• B&W verzoekt vervangende machtiging bij de kantonrechter van de rechtbank van het arrondissement waarin het gebouw of het grootste gedeelte van het gebouw is gelegen.
• Kantonrechter verleent machtiging om 1) een vergadering van eigenaars bijeen te roepen, 2) de vergade- ring bij te wonen, daarin het woord te voeren en voorstellen te doen omtrent een aantal onderwerpen, 3) anderen dan bestuursleden te belasten met de leiding van de vergadering. Tegen de beschikking van de kantonrechter is geen voorziening toegelaten.
• Indien nodig kan de gemeente een verzoek tot vervangende machtiging voor de benodigde toestemming of medewerking voor een handeling van de VvE of een wijziging akte van splitsing doen, mits tenminste meer dan de helft voor het voorstel heeft gestemd.
• Als de VvE is gelegen in een gebied waar de leefbaarheid onder druk staat, kan het college van B&W een onderhoudsplan laten opstellen.
• Het college van B&W kan de uitvoering van het onderhoudsplan afdwingen. Situatie 2
Overlastveroorzaker: gebruiker/huurder Overlasthebber: appartementseigenaar
In een dergelijke situatie geldt het stappenplan van situatie 1, mits de gebruiker/huurder een verklaring heeft afgelegd als opgenomen in bijlage 6.
Situatie 3
Overlastveroorzaker: appartementseigenaar Overlasthebber: gebruiker/huurder
In een dergelijke situatie geldt het stappenplan van situatie 1, mits de huurder op grond van de huur- overeenkomst de verhuurder inschakelt.
Burenrechtelijke aktie
De gebruiker/huurder kan proberen zelfstandig een actie uit onrechtmatige daad tegen de overlastveroor- zaker in te stellen. Bovendien komt hem onder bepaalde omstandigheden een actie op grond van het burenrecht toe.
Situatie 4
Overlastveroorzaker: appartementseigenaar/gebruiker/huurder Overlasthebber: buitenstaander
In een dergelijke situatie kunnen de mogelijkheden uit het appartementsrecht niet worden benut, tenzij de VvE of de gemeente na attendering van de buitenstaander tot aktie overgaat.
Burenrechtelijke aktie
Een buitenstaander kan zelfstandig een burenrechtelijke aktie instellen bij de burgerlijke rechter. Er moet dan sprake zijn van onrechtmatige hinder.
Situatie 5
Overlastveroorzaker: buitenstaander in het appartementencomplex Overlasthebber: appartementseigenaar/gebruiker/huurder
In een dergelijke situatie neemt het bestuur van de VvE tijdig alle noodzakelijke maatregelen die kunnen leiden tot ontruiming van het privé gedeelte.
Rechtsbescherming overlastveroorzakende appartementseigenaar
Artikel 5:121 BW: Vervangende machtiging bij toelatingsregeling
In het geval van een toelatingsregeling waarin een appartementseigenaar toestemming behoeft van de VvE voor de ingebruikneming van het privé-gedeelte, kan die toestemming worden vervangen door een machting van de kantonrechter. De toestemming kan worden verleend, indien de toestemming zonder redelijke grond wordt geweigerd of de VvE zich niet verklaart.
Artikel 5:129 en 5:130 jo 2:14 en 2:15 BW: Nietigheid en vernietiging besluit
Een appartementseigenaar kan een beroep doen op de nietigheid van een besluit wegens strijd met de wet of de akte van splitsing bij de rechtbank.
Een appartementseigenaar kan binnen een maand een verzoek indienen bij de kantonrechter tot de vernietiging van een besluit wegens strijd met:
• wettelijke of statutaire bepalingen die het tot stand komen van besluiten regelen • redelijkheid en billijkheid