VII Belastingen van rechtsverkeer
TIJDSTIP VAN DE VERKRIJGING
De overdracht van vastgoed onder voorbehoud van een beperkt zakelijk gebruiksrecht (erfpacht, opstal, erfdienstbaarheid) ten gunste van de verkoper is vanaf 1 januari 2016 belast alsof het de overdracht van de volle eigendom van de onroerende zaak betreft. Tot en met 2015 mocht de gekapitaliseerde waarde van de canons worden afgetrokken van de waarde van de onroerende zaak, wat in veel gevallen resulteerde in een lage belastinggrondslag of zelfs het ontbreken daarvan. Omdat ‘erfpachtlease’ economisch bezien overeenkomt met overdracht onder voorbehoud van een huurrecht ten gunste van de verkoper ('sale-and-lease-back'), worden beide varianten vanaf 2016 gelijk belast.
1.4 TIJDSTIP VAN DE VERKRIJGING
Indien voor de verkrijging een akte in de openbare registers, als bedoeld in afdeling 2 van titel 1 van Boek 3 van het Burgerlijk Wetboek, moet worden ingeschreven, vindt de verkrijging plaats op het moment waarop de akte wordt opgemaakt. Het markeren van het tijdstip van de verkrijging is onder andere van belang voor aanvang van de termijnen voor de aangifte en het betalen van de belasting (zie ook BRV 1.1).
Bij de verkrijging van de economische eigendom van een onroerende zaak hoeft geen notariële akte te worden ingeschreven. De verkrijging vindt plaats op het moment waarop de economische eigendomsoverdracht heeft plaatsgevonden. Degene die de economische eigendom heeft overgedragen, is gehouden om daarvan binnen veertien dagen melding te doen bij de Belastingdienst. Daarnaast is de verkrijger gehouden om aangifte te doen van zijn verkrijging.
1.5 WIJZE VAN HEFFING EN TERUGGAAF VAN DE BELASTING
Overdrachtsbelasting wordt geheven van de verkrijger en moet door hem op aangifte worden voldaan. In gevallen waarin ter zake van de verkrijging een notariële akte is opgemaakt – uitgezonderd de verkrijging van aandelen in onroerendezaakrechtspersonen – wordt door de notaris namens de verkrijger aangifte gedaan.
Op verzoek wordt teruggaaf van overdrachtsbelasting verleend indien de toestand van vóór de verkrijging zowel feitelijk als rechtens wordt hersteld als gevolg van de vervulling van een ontbindende voorwaarde, nietigheid of vernietiging van de overeenkomst dan wel ontbinding wegens niet-nakoming van een verbintenis.
VRIJSTELLINGEN
1.6 VRIJSTELLINGEN
Van overdrachtsbelasting is (onder voorwaarden) onder andere vrijgesteld de verkrijging:
■van bouwterreinen en gebouwen vóór, op of uiterlijk twee jaar na de eerste ingebruikname of rechten daarop die bij de levering van rechtswege zijn onderworpen aan btw, tenzij het gebouw als bedrijfsmiddel is gebruikt én de verkrijger de btw geheel of gedeeltelijk kan aftrekken. Deze zogeheten samenloopvrijstelling beoogt in bepaalde gevallen de samenloop van btw- heffing en overdrachtsbelasting bij de overdracht van onroerende zaken te voorkomen. De vrijstelling voor de overdrachtsbelasting geldt bij de overdracht van nieuwe, nog niet in gebruik genomen onroerende zaken ter zake waarvan btw verschuldigd is door de leverancier. Ook wanneer de overdracht plaatsvindt kort ná de eerste ingebruikname treedt de overdrachtsbelasting soms terug als er btw verschuldigd is. Dat is het geval als:
– overdracht plaatsvindt binnen zes maanden na eerste ingebruikneming of de eerdere ingangsdatum van een verhuur van de onroerende zaak;
– overdracht plaatsvindt uiterlijk binnen twee jaar na eerste ingebruikneming én de verkrijger de btw in het geheel niet in aftrek kan brengen;
Daarnaast geldt deze vrijstelling als er een bouwterrein in de zin van de btw wordt geleverd en die levering belast is met btw. Het begrip bouwterrein, zoals dat in de Wet OB is opgenomen, is met ingang van 1 januari 2017 verruimd;
■door een of meer (klein)kinderen, broers, zusters of hun echtgenoten, van een ondernemer van goederen die behoren tot en dienstbaar zijn aan diens onderneming die wat de bedrijfsvoering betreft, in haar geheel (al dan niet in fasen) door de verkrijger of verkrijgers wordt
voortgezet. Hierbij wordt een pleegkind gelijkgesteld met een kind en een halfbroer, halfzuster, pleegbroer of pleegzuster gelijkgesteld met een broer of zus;
■door publiekrechtelijke lichamen;
■krachtens inbreng van een onderneming in een vennootschap die geen in aandelen verdeeld kapitaal heeft;
■bij omzetting van een persoonlijke onderneming in een vennootschap met een in aandelen verdeeld kapitaal;
■krachtens vereffening/verdeling van een vennootschappelijk vermogen met toedeling aan de inbrenger. Hieronder valt ook de uitbrengvrijstelling (de verkrijging van onroerende zaken bij de terugkeer uit een bv of nv);
■krachtens verdeling van een gemeenschap tussen twee samenwoners, voor zover de verhouding in die gemeenschap van aanvang af minimaal 40% en maximaal 60% heeft belopen;
■bij fusie, splitsing, interne reorganisatie en taakoverdracht tussen instellingen of verenigingen als bedoeld in art. 6.33, onderdelen b en c, Wet IB 2001 (onder voorwaarden);
■van een zaak die is aangebracht door of in opdracht van de verkrijger of zijn rechtsverkrijger onder algemene titel;
■van ten behoeve van de landbouw bedrijfsmatig geëxploiteerde cultuurgrond, inclusief ondergrond van glasopstanden.
TARIEVEN
Bovengenoemde vrijstellingen zijn niet van toepassing als de transactie van rechtswege belast is met btw, de vergoeding lager is dan de objectieve kostprijs én de verkrijger de btw niet of voor minder dan 90% in aftrek kan brengen. De maatstaf van heffing voor de overdrachtsbelasting bedraagt dan de (geobjectiveerde) kostprijs, inclusief btw (strafheffing overdrachtsbelasting).
1.7 TARIEVEN
Tarief woningen
Voor de verkrijging van woningen of rechten waaraan deze woningen zijn onderworpen, geldt een vrijstelling, een verlaagd tarief van 2% (2021 en 2020: 2%) of het normale tarief van 8% (2021: 8%; 2020: n.v.t.). Onder een woning wordt in dit verband verstaan een onroerende zaak die op het moment van de overdracht naar zijn aard bestemd is voor bewoning door particulieren. Ook recreatiewoningen komen in aanmerking voor het lage tarief, mits deze naar hun aard bestemd zijn voor bewoning. Aanhorigheden die later worden verkregen dan de woning zelf (zoals garages, schuren e.d.) vallen ook onder het woningbegrip. Of er sprake is van een aanhorigheid moet worden beoordeeld in de context van de inkomstenbelasting (artikel 3.111 Wet IB 2001).
De verkrijging van een woning is per 1 januari 2021 vrijgesteld (startersvrijstelling) onder de volgende voorwaarden:
■de verkrijger is tussen de 18 en 35 jaar;
■de woningwaarde is niet hoger dan € 400.000 (voor overdrachten ná 31 maart 2021);
■de verkrijger de woning zelf gaat bewonen en dit is vastgelegd in een verklaring;
■de verkrijger heeft de vrijstelling nog niet eerder toegepast en dit is vastgelegd in een verklaring.
De verkrijging van een woning is belast met 2% overdrachtsbelasting als niet aan de voorwaarden van de vrijstelling kan worden voldaan, maar de verkrijger de woning wel zelf gaat bewonen.
In alle overige gevallen is de verkrijging van een woning belast met het algemene tarief van 8%.
TARIEVEN
WORDT ER EEN WONING AANGEKOCHT?
IS DE KOPER EEN NATUURLIJK PERSOON?
GAAT DE KOPER DE WONING BEWONEN EN IS DIT VASTGELEGD IN EEN VERKLARING?
HEEFT DE KOPER EEN LEEFTIJD VAN 18 TOT 35?
IS DE WONINGWAARDE € 400.000 OF LAGER
IS HET DE EERSTE KEER DAT DE KOPER DE STARTERSVRIJSTELLING AANVRAAGT EN IS DIT
VASTGELEGD IN EEN VERKLARING?
VINDT DE OVERDRACHT VOOR 1 APRIL 2021 PLAATS?
STARTERSVRIJSTELLING OVERDRACHTSBELASTING PER 2021
ja nee
ja nee
ja nee
ja nee
ja
nee
nee
ja nee
ALGEMEEN TARIEF VAN 8% (PER 2021)
VERLAAGD TARIEF VAN 2%