TABEL 4 ROLVERDELING PER ONTWIKKELMODEL (EIGEN ILLUSTRATIE)

4.4.3

-

Binnen dit onderzoek wordt er gekeken naar de veranderingen bij de aanpak van binnenstedelijke gebiedsontwikkeling en wordt er gepoogd om de samenwerkingen te categoriseren aan de hand van de verschillende ontwikkelmodellen. De publiek-private samenwerking bij de aanpak van de Nederlandse praktijk van gebiedsontwikkeling wordt in onderstaande afbeelding, het PPS-spectrum, weergegeven. Hierbinnen zijn zowel de verschillende wijze van grondbeleid als de verschillende ontwikkelmodellen in schematische weergave verwerkt.

50

Figuur 11. Het PPS-spectrum (eigen illustratie)

Dit spectrum plaatst de verschillende ontwikkelmodellen op een vergelijkbaar niveau met betrekking tot publiek-private samenwerking. Alle modellen passen binnen de breedste definitie van PPS. Er is namelijk geen samenwerking meer wanneer er sprake is van volledig publiek en volledig privaat. Tussen de verschillende ontwikkelmodellen is er een onderscheid te maken in investerende rol voor publieke en private partijen en een overheidsrol.

Grofweg gesteld is links op het spectrum een grotere investerende rol weggelegd voor publieke partijen en rechts op het spectrum een grotere investerende rol weggelegd voor private partijen. Tevens kan er vanuit het spectrum gesteld worden dat er een verschuiving van overheidsrol plaatsvindt. Links op het spectrum is er een opdrachtgevende overheidsrol van ruimtelijke ontwikkelingen en geheel rechts op het spectrum een opdrachtnemende overheidsrol van ruimtelijke ontwikkelingen.

Vanuit dit spectrum kan er worden gesteld dat het alliantiemodel en het concessiemodel niet eens zo ver bij elkaar vandaan liggen. Het alliantiemodel neemt namelijk een derde plaats in op het spectrum en het concessiemodel staat op de vierde plaats binnen het spectrum. Het verschil zit echter wel duidelijk in het initiatief van ontwikkelingen en het delen en verdelen van risico’s.

51

4.5 CONCLUSIE

Dit hoofdstuk dient ervoor om een duidelijke afbakening vast te stellen en het onderzoek te voorzien van praktische informatie met betrekking gebiedsontwikkeling. Gebiedsontwikkeling geldt namelijk als een containerbegrip voor allerlei processen en ontwikkelingen. Ten eerste is er een onderscheid te maken in uitleglocaties en binnenstedelijke locaties. Het verschil tussen de twee typen heeft te maken met de huidige functie en nieuwe functie. Bij uitleglocaties is hiervan meestal sprake van een overgang van landbouwgrond naar woningbouw of bedrijventerrein. Bij binnenstedelijke locaties is er al sprake van een stedelijke gebruiksfunctie en hierdoor is binnen binnenstedelijke locaties ook weer onderscheid te maken in transformatie en renovatie locaties. In dit onderzoek worden alleen binnenstedelijke ontwikkellocaties meegenomen door de toenemende urgentie van dit type. Ten tweede bestaat het ontwikkelproces gewoonlijk uit vier fases, namelijk de initiatieffase, haalbaarheidsfase, realisatiefase en beheerfase. Dit onderzoek zal alle fases van het ontwikkelproces in acht nemen, omdat afspraken binnen fases of bij de overgang van de fases invloed hebben op de verdere publiek-private samenwerking. Binnen de gezamenlijke fases van het ontwikkelproces bij gebiedsontwikkeling wordt er geparticipeerd door verschillende partijen, namelijk gemeente, projectontwikkelaar, bouwer en belegger. Dit onderzoek richt zich op de traditioneel belangrijke partijen in het ontwikkelproces, namelijk de gemeente en de projectontwikkelaar. Ten derde is er een onderscheid te maken in de aanpak van gebiedsontwikkeling. Ruwweg zijn er twee varianten mogelijk bij het te voeren grondbeleid, het actieve grondbeleid en het faciliterende grondbeleid. Bij gemeentelijk actief grondbeleid voert een gemeenten een markthandeling uit in de grondmarkt, terwijl bij faciliterend grondbeleid de gemeente geen markthandeling uitvoert en middels een andere weg sturing probeert te verkrijgen. Met betrekking tot binnenstedelijk gebiedsontwikkeling is er sprake van een complex en gevarieerd proces, waarin het uitzetten van het beleid en het komen tot ontwikkelmodellen een uitermate lastige opgave is. Hierdoor is er een breed scala aan ontwikkelmodellen ontstaan voor de ontwikkeling van een gebied. Twee uiterste vormen in haar ‘eenvoud’ van gebiedsontwikkeling zijn het traditionele model en de volledige zelfrealisatie. Binnen het traditionele model hebben gemeenten veel macht en sturing door het verkopen van bouwrijpe kavels aan marktpartijen die binnen de gestelde kaders een gebied tot ontwikkeling kunnen brengen. Maar ook private partijen zijn gronden gaan innemen op speculatieve locaties voor ontwikkelingen. Bij volledige zelfrealisatie kunnen de private partijen de gronden zelf realiseren binnen de gemaakte plannen van de gemeente. Mede door het innemen van strategische grondposities en het verkrijgen van marktkennis worden tegenwoordig de private partijen meer betrokken in de praktijk van de gebiedsontwikkeling. Grofweg zijn er hierdoor drie vormen van gebiedsontwikkeling bijgekomen, namelijk het coalitiemodel, het alliantiemodel en het concessiemodel. Deze samenwerkingsconstructies vallen onder de benoeming publiek-private samenwerkingen (PPS). Maar ook bij de publieke exploitatie en private zelfrealisatie is sprake van samenwerking tussen publieke en

52 private partijen. Bij elk ontwikkelmodel is dus zowel een publieke als een private partij betrokken en is er dus een bepaalde publiek-private rolverdeling aanwezig bij de ontwikkeling van een gebied. Tussen de verschillende ontwikkelmodellen die behoren tot de breedste definitie van een PPS is er een onderscheid te maken in investerende rol voor publieke en private partijen en overheidsrol (opdrachtgever en opdrachtnemer) bij de ruimtelijke ontwikkeling. Aan de hand van deze bevindingen op de Nederlandse praktijk van gebiedsontwikkeling is er een PPS spectrum opgesteld voor de verschillende modellen.