Stedenbouwkundig ontwerp

Figuur 4.2 Stedenbouwkundig ontwerp

Inpassing in de omgeving

Er zijn drie principes die ervoor zorgen dat aan de buitenzijde van het bedrijventerrein steeds achterkanten van bedrijfskavels komen te liggen:

y de lengte en breedte van het plangebied;

y de gewenste kavelgroottes;

y de wens om met de nieuw aan te leggen interne wegenstructuur zo veel mogelijk aan beide zijden kavels te ontsluiten (dit beperkt de hoeveelheid nieuw aan te leggen wegen en vergroot de mate van uitgeefbaarheid).

De voorkanten daarentegen zijn naar binnen gericht en ontsloten op de interne wegenstructuur.

Het feit dat er aan drie kanten wegen langs het plangebied lopen en het gegeven dat de buitenrand van het plangebied in principe door achterkanten van bedrijfskavels wordt gevormd, zijn bepalend voor de wijze waarop het terrein in zijn omgeving wordt ingepast. Omdat iedere zijde anders is, vraagt dit om drie verschillende manieren van reageren:

1. Langs de Floralaan zijn representatieve voorkanten van bedrijfsgebouwen voorzien. De bedrijfsgebouwen mogen maximaal 12 meter hoog zijn. Ze markeren de entree van het dorp en maken dat het terrein een zichtbaar en representatief onderdeel van Asten wordt. Omdat het venster met voorkanten naast de entree tot het plangebied ligt, ontstaat een directe herkenbare koppeling tussen ontsluiting en bestemming, wat op zijn beurt de oriëntatie ten goede komt. Dat deze kavels met de voorkanten naar de buitenzijde van het bedrijventerrein gericht zijn, betekent wel dat ze met hun achterkanten op de interne ontsluiting gericht zijn.

De rest van de kavels die langs de Floralaan liggen, zijn met hun achterkanten wel naar buiten gericht. Hier zorgt de beplanting langs de buitenrand van het terrein dat die achterkanten afgeschermd zijn. Voor het beeld naar de Floralaan is het belangrijk dat die beplanting gehandhaafd blijft en zodanig wordt beheerd dat hij dicht blijft.

2. Om het karakter van de N279 als weg door het landelijk gebied te respecteren en om de visuele impact van de aanwezigheid van het bedrijventerrein op het open landschap ten

Bestemmingsplan Asten Bedrijventerrein Florapark_ontwerp_2 Pagina 62 van 127

oosten ervan te beperken, is de zichtbaarheid van het terrein hier minder expliciet gemaakt dan langs de Floralaan. Dat gebeurt door langs de rand van het terrein, evenwijdig aan de weg een grondwal aan te brengen van twee meter hoog. Die wal neemt de achterkanten van de bedrijfskavels uit het zicht. De achterkant van een bedrijfskavel is de kant die door opslag, laaddeuren enzovoort soms minder aantrekkelijk oogt. De afscherming van de grondwal wordt versterkt door boombeplanting langs de N279.

3. Aan de kant van Stegen is de opzet van het bedrijventerrein aangepast aan de maat en korrelgrootte van het buurtschap. Dat gebeurt door:

a. de afstand tussen bedrijfskavels en Stegen zo groot mogelijk te maken.

b. de ruimte tussen Stegen en de bedrijfskavels in te richten als groengebied gecombineerd met de functie waterberging. Verspreid staande bomen en heesters in het groengebied 'breken' het directe zicht vanaf Stegen op de bedrijfsgebouwen.

c. de rand van het bedrijventerrein aan de kant van Stegen geen strakke grens te geven, maar de kavels hier verspringend te situeren.

d. aan de zijde van Stegen de kleinste bedrijfskavels te situeren, met lagere bouwhoogtes (tot 8 meter).

Interne opbouw

De ontsluiting van het bedrijventerrein gebeurt vanaf de Floralaan, in het verlengde van de Nobisweg. Dit is de enige toegang voor auto- en vrachtverkeer. Voor calamiteiten is er een tweede toegang richting Stegen, maar deze is in normale gevallen afgesloten voor auto- en vrachtverkeer, zodat geen extra verkeer over de weg Stegen ontstaat. Daarnaast is er een verhard fietspad voorzien tussen Stegen en het bedrijventerrein.

De hoofdentree krijgt als belangrijkste weg op het bedrijventerrein een stevige laanbeplanting aan de zuidzijde van de weg. Hierachter is ruimte om een al eerder ingebracht uitbreidingsverzoek van het bedrijf Primasta in te passen. Deze ruimte wordt omzoomd door een 4 meter hoge muur, waartegen groenblijvende beplanting wordt aangebracht.

De tweede weg in belangrijkheid loopt evenwijdig aan de N279. Deze is van een transparante bomenrij voorzien. Tussen deze weg en de hoofdentree is een rechthoekig stratenpatroon uitgezet waarlangs de verschillende bedrijfskavels een plek krijgen. Deze straten zijn niet van boombeplanting voorzien. De afwisseling tussen straten met en straten zonder boombeplanting zorgt voor oriëntatie op het terrein. De doorzichten vanaf de interne ontsluiting op de parkzone versterkt deze oriëntatie. In de parkzone worden verspreid staand bomen en heesters

aangeplant.

Figuur 4.3 Ontsluiting plangebied

Stratenpatroon en verkaveling

De indeling van het stratenpatroon is gebaseerd op een gewenste kavelmaat tussen de 1.000 m² en 5.000 m². Dit stratenpatroon ligt vast, maar daarbinnen is de indeling van de verkaveling in principe flexibel. Afhankelijk van de wens van een ondernemer kan een grotere of kleinere kavel worden afgenomen. Voorwaarde is natuurlijk wel dat er geen (onverkoopbare) restsnippers over

Bestemmingsplan Asten Bedrijventerrein Florapark_ontwerp_2 Pagina 63 van 127

blijven. De grootste kavels (5.000 m² en meer) komen in principe aan de buitenzijde van het terrein te liggen en de kleinste langs de parkzone aan de kant van Stegen.

Voor de openbare ruimte is een maat van 10 meter tussen de kavelgrenzen beschikbaar. Daarbij is uitgegaan van minimaal 6,50 meter voor de rijweg, en 2 meter voor parkeervakken en ruimte voor kabels en leidingen. De beschikbare ruimte voor de straat die evenwijdig loopt aan de N279 is iets breder, omdat er minimaal 3 meter nodig is voor het planten van bomen.

Parkeren, laden en lossen

Parkeren, laden en lossen en het manoeuvreren gebeurt in principe op eigen terrein. Op vier plaatsen verspreid in het plan zijn parkeerplaatsen ten behoeve van bezoekers opgenomen.

Deze zijn zodanig ingedeeld, per twee onderbroken door een hoog plantvak, dat het voor vrachtauto's onmogelijk wordt hiervan gebruik te maken. De vier plaatsen liggen op de 'koppen' (korte kanten) van de twee middelste clusters met kavels. Die koppen kennen geen inritten naar de kavels toe. Die inritten liggen langs de lange zijden van de clusters.

Het is toegestaan om parkeren of manoeuvreerruimte op eigen terrein met het aangrenzende bedrijfsperceel te combineren, bijvoorbeeld voor gezamenlijk parkeren. De voorwaarde die de gemeente daarbij stelt, is dat dit privaatrechtelijk is geregeld en kan worden aangetoond door middel van een notariële akte. Deze voorwaarde wordt als verplichting opgenomen in de koopovereenkomst van de gronden.

Parkzone

Naast een functie als ruimtelijke afscheiding tussen bedrijventerrein en woongebied heeft de parkzone een belangrijke waterbergingsfunctie. Op basis van het totale verharde oppervlakte van het terrein moet er in extreme gevallen 6000 m³ water opgevangen kunnen worden. Daartoe wordt de parkstrook een halve tot circa één meter afgegraven. Het maaiveld wordt licht aflopend afgewerkt met het diepste punt tegen Stegen aan. Hier komen een aantal poelen die langer water vast houden. Ze krijgen een natuurlijke oever en plekken met kruidenvegetatie, waardoor ze er aantrekkelijk uit zien en gunstig zijn voor de biodiversiteit. Verspreid door de parkzone staan bomen en boomgroepen die het directe zicht op de bedrijfsgebouwen camoufleren. Via een fiets/wandelpad en een voor auto's afsluitbare calamiteitenroute kan een rondje door de parkzone worden gelopen.

Voor de parkzone is een inrichtingsplan uitgewerkt, die als bijlage aan het beeldkwaliteitsplan voor het bedrijventerrein is toegevoegd (zie bijlage 21).

Figuur 4.4 Parkzone

Bestemmingsplan Asten Bedrijventerrein Florapark_ontwerp_2 Pagina 64 van 127

4.4 Beeldkwaliteit