Sloop voormalige agrarische opstallen

‘Wordt overgegaan tot de sloop van voormalige agrarische opstallen?’ 2. Ruimtelijke kwaliteitsverbetering

‘Welke ruimtelijke kwaliteitsverbetering (kleinschalig of grootschalig)wordt gewenst?’ 3. Publieke sturing

‘Wensen publieke partijen passief of actief te sturen op de totstandkoming van de opgave?’ 4. Risico

‘Zijn publieke partijen bereid om zelf (financiële) risico’s te lopen?’ 5. Schaal

‘Welke geografische aanpak (provinciaal, regionaal, gemeentelijk of lokaal) wordt op grond van de omvang van de ruimtelijke opgave gewenst? ‘

6. Tijd

‘Moet de opgave binnen een bepaald tijdsbestek zijn afgerond?’

Alles overziend blijkt met de volgende wijzen van (financiële) organisatie tot succes gekomen te kunnen worden:

 Zelfrealisatie met de RvR-regeling  Ontwikkelingsmaatschappij  VORm

 Fonds.

Op grond van de resultaten van het empirische onderzoek en de hieruit afgeleide (financiële)

organisatievormen en invloedsfactoren kan worden gekomen tot het onderstaande stroomschema. Het doorlopen van het stroomschema leidt tot een geschikt ontwikkelingsmodel gericht op functieverandering van vrijkomende agrarische opstallen en een gelijktijdige verbetering van de totale ruimtelijke kwaliteit in het buitengebied. Hierbij dient opgemerkt te worden dat het stroomschema uiteraard geen blauwdruk voor een modelkeuze. Hoezeer in de theorie ook alle modellen mogelijk blijken, de praktijk blijkt weerbarstig door de aanwezigheid van wijzigende omstandigheden en actoren. De uiteindelijke keuze voor de (financiële) organisatie blijft daarom altijd afhankelijk van de wensen van de betrokken partijen en de specifiek geldende omstandigheden.

Verevening bij functieverandering

Alles overziend kan geconcludeerd worden dat de hoogte van de vereveningsbijdrage bij geclusterde woningbouw veelal het resultaat is van een onderhandelingsproces tussen publieke- en private partijen. Op vrijwel elke wijze waarop functieverandering (financieel) georganiseerd is in de praktijk blijkt de vereveningsbijdrage bepaald te zijn op grond van maatwerk en het resultaat van onderhandelingen.

Dat de vereveningsbijdrage het resultaat is van onderhandelingen kan verklaard worden door de beperkte aanwezigheid van beleidskaders voor verevening op rijks- en provinciaal niveau. In feite wordt alleen beschreven dat een vorm van verevening gewenst is, maar ontbreekt de wijze waarop dit gerealiseerd moet worden op rijksniveau in zijn geheel. Ook blijkt, zowel uit de theorie als praktijk, dat de gewenste ruimtelijke kwaliteit per locatie verschillend is en daardoor voor elke locatie apart bepaald moet worden. Deze genoemde oorzaken leiden ertoe dat er afhankelijk van de wensen van de betrokken overheden gekozen kan worden voor een kleinschalige- of grootschalige ruimtelijke kwaliteitsverbetering en afhankelijk hiervan de herinvesteringslocatie en de hoogte de verevening wordt bepaald.

De vereveningsafspraken blijken altijd vastgelegd te worden in privaatrechtelijke overeenkomsten tussen publieke- en private partijen. Van het afdwingen van verevening blijkt vooralsnog geen sprake te zijn, in alle gevallen wordt verevening gerealiseerd op grond van een zekere vrijwilligheid. Zowel publieke- als private partijen zien dit ook als succesfactor, omdat hierdoor rekening gehouden kan worden met de onderliggende reconstructieopgave, de locatie en specifieke (markt)situatie. Een vroege betrokkenheid van provincie en gemeente wordt dan ook als cruciaal beschouwd, omdat kennis over de condities

bij het maken van vereveningsafspraken wordt gezien het feit dat er gemakkelijk ongelijke behandeling van partijen kan optreden.

In het geval van een ontwikkelingsmaatschappij, zelfrealisatie en een fonds blijkt de vereveningsbijdrage bij geclusterde woningbouw volledig te zijn bepaald op grond van maatwerk. Zo blijken de kosten van de al voorgefinancierde sloopvergoeding en de opbrengsten van het extra woningcontingent (resultaat exploitatieopzet) bepalend te zijn voor de hoogte van de verevening. In al deze gevallen blijkt tussen publieke- en private partijen gewerkt te zijn met open exploitatiebegrotingen, waardoor de hoogte van de vereveningsbijdrage bepaald wordt aan de hand van het projectgebonden rendement. De bijdrage wordt vastgesteld op grond van een vast bedrag per bouwkavel of een afdracht per vierkante meter.

Enkel bij de realisatie van geclusterde woningbouw met behulp van VORm blijkt de vereveningsbijdrage bepaald te zijn aan de hand van een algemene rekenmethode, waarbij gerekend is met normkosten. Toch blijkt ook hierbij rekening gehouden te worden met de specifieke situatie, doordat de gemeente vrij staat de normkosten aan te passen wanneer hier een gegronde reden en onderbouwing aan ten grondslag ligt.

E

Eiinnddccooncnclluussieie

Op de vraag of er een ontwikkelingsmodel mogelijk is gericht op functieverandering van agrarische opstallen en op een gelijktijdige verbetering van de totale ruimtelijke kwaliteit in het buitengebied kan concluderend geantwoord worden dat dit in principe mogelijk is. Hoewel in de praktijk verschillende modellen gebruikt worden blijkt geen enkel ontwikkelingsmodel doorslaggevend voor het succes. Een ontwikkelingsmodel blijkt in principe alleen als rode draad te fungeren bij een samenwerking, de aanwezigheid van vertrouwen, respect en gelijke doelen wordt daarnaast ook als zeer belangrijk ervaren. De uiteindelijke keuze voor een bepaald ontwikkelingsmodel blijkt daarom bepaald te worden op grond van een aantal factoren, zoals de gewenste ruimtelijke kwaliteitsverbetering, de gewenste risicoverdeling en de gewenste publieke sturing.

De meerwaarde van de ontwikkelaar binnen het functieveranderingsproces komt vooral tot uiting in het voor eigen rekening en risico uitvoeren van de bouwopgave. Daarnaast ligt er een grote meerwaarde in het inbrengen van kennis, ervaring en doortastendheid. Door de aanwezigheid van een ontwikkelaar kan functieverandering en een gelijktijdige verbetering van de ruimtelijke kwaliteit zodoende zonder grote risico’s en investeringen van publieke partijen verwezenlijkt worden.