In complexe situaties, zoals binnenstedelijke projectontwikkeling betaamd, is de samenwerking tussen publieke en private partijen vaak essentieel voor het slagen van het project. Dit is
voornamelijk van toepassing binnen zowel een actieve beleidsrol van de gemeente. Zodoende zijn in hoofdstuk 2 al de betrokken actoren en samenwerkingsmodellen besproken. Veel wetenschappelijke literatuur benadrukt het belang van een goede samenwerking tussen de overheid met marktpartijen. Zo benoemt Tom Daamen (2005):
“Ruimtelijke en maatschappelijke opgaven in een bestaand stedelijk gebied, hebben de noodzaak van samenwerking tussen de overheid en marktpartijen verder benadrukt. .… Een goede samenwerking tussen publiek en privaat binnen een zelfstandige entiteit dan wel op basis van contracten is bij stedelijke gebiedsontwikkeling vaak een voorwaarde voor succes” (Daamen, 2005).
Dit wetende kan gekeken worden welke vormen van samenwerking er op de grondmarkt in Nederland aanwezig zijn, rekening houdend met de betrokken actoren uit paragraaf 2.3.
Bij binnenstedelijke gebiedsontwikkeling is de meest voorkomende samenwerkingsvorm de publiek- private samenwerking (PPS) waardoor dit het uitgangspunt zal zijn bij de beschrijving van de
verschillende samenwerkingsvormen. Een PPS samenwerkingsvorm kent in de praktijk verschillende grootten en samenstellingen. Voorafgaande aan de beschrijving van de drie belangrijkste
samenwerkingsvormen in binnenstedelijke gebieden, is het goed om te weten dat PPS
samenwerkingstypen onderling in te delen zijn naar: contractstructuur of rechtspersoonstructuur. Een korte uitleg van deze begrippen zodat deze op de juiste wijze geïnterpreteerd worden. Een contractstructuur of rechtspersoonstructuur houdt in dat:
“…de besluitvorming onderworpen is aan de regels die behoren bij de gekozen juridische vorm of rechtspersoon. Daarbij is dus sprake van een gezamenlijke onderneming op enige ‘afstand’ van de eigenlijke organisaties van de betrokken partijen. Gezamenlijke belangen kunnen afwijken van de belangen van afzonderlijke partijen.”
(Daamen, 2005)
Het verschil tussen beide vormen ligt voornamelijk in de duur van de ontwikkeling. Bij een
contractuele structuur, kan er een samenwerking aan worden gegaan per fase2. In figuur 19 en 20 is een schematisch overzicht van de verschillende fasen waarbij in het eerste model de private partij instapt in de haalbaarheidsfase en bij het tweede model vanaf de initiatieffase.
Aan het einde van het project treedt de beheerfase in werking waaronder de exploitatie, het
onderhoud en het beheer van het opstal vallen. Deze zijn niet onderstaand schema opgenomen. Het beheer en het onderhoud geschieden veelal door publieke partijen en vormt, op basis van dit onderzoek, een minder essentieel onderdeel, van de ontwikkeling van een project.
2 Initiatieffase, planvormingfase, realisatiefase en beheerfase (paragraaf 2.5.1)
Figuur 19: Private partij betrokken in haalbaarheidsfase Bron: ministerie van financiën, 2004
Figuur 20: Private partij betrokken vanaf initiatieffase Bron: ministerie van financiën, 2004
Indien er wordt gekozen voor een samenwerking op basis van een contractuele structuur, kan er per hiervoor genoemde fase, worden gekozen voor een aparte samenwerking. Bij een
rechtspersoonstructuur is dit niet het geval. Daarbij is sprake van eenzelfde rechtspersoon of rechtsvorm tot en met, of zelfs tot na de realisatiefase (Daamen, 2005). Uit deze tweedeling in samenwerkingstypen, is een aantal specifieke samenwerkingsvormen te specificeren. Tot de contractuele structuur behoren de samenwerkingsvormen: bouwclaim en concessie. Tot de rechtspersoonstructuur behoort de joint venture samenwerking. Onderstaand een uitleg van deze drie samenwerkingsvormen.
Het bouwclaimmodel
De bouwclaim is zoveel als dat marktpartijen het grondbezit hebben en een ‘claim’ bezitten om als eerste de mogelijkheid tot het bouwen te hebben. De gemeente koopt bouwgronden op tegen een lager prijs als deze bouwgronden gekocht zijn door marktpartijen. Vervolgens zorgt de gemeente ervoor dat de grond bouwrijp gemaakt wordt. De marktpartijen van wie de bouwgrond
oorspronkelijk eigendom was, hebben nu als eerste het recht om de gronden weer terug te kopen. Zodoende kunnen de private partijen ervoor zorgen dat zij de mogelijkheid tot bouw behouden terwijl het goedkoper is om collectief de bouwgrond bouwrijp te maken. Een dergelijk
samenwerkingsverband vindt echter het meest plaats in uitbreidingslocaties, daar waar
ontwikkelaars grondposities hebben ingenomen. In “de kost gaat voor de baat” trekt Tom Daamen (2005) echter in twijfel of dit wel een vorm van publiek private samenwerking is. Hij is van mening dat de risico’s niet echt worden verdeeld want de gemeente is degene die het grootste risico loopt. Concessie
Het concessiemodel wordt ook wel het jongste model van de PPS-constructie genoemd. Bij dit samenwerkingsmodel worden de financiële risico’s betreffende de grondexploitatie, bij de betrokken private partijen gelegd. De gemeente stelt in dit model de randvoorwaarden op voor het plangebied. Indien er nog niet verworven gronden zijn, stelt de gemeente deze aan de private partijen
beschikbaar als ruwe bouwgrond. Dit in tegendeel als bij het bouwclaimmodel waarbij de gronden bouwrijp worden aangeboden. De private partijen dragen ook risico voor de aanleg van de
infrastructuur en de gronduitgifte aan de eindgebruikers (Bregman, 2005). Joint Venture
Deze laatste vorm van een publiekprivate samenwerking is een samenwerking waarin een
rechtspersoon / -vorm wordt opgericht tussen deze beide partijen. De gronden en waar aanwezig de opstallen, worden onder deze gezamenlijke onderneming ondergebracht. Deze onderneming valt vaak onder de juridische vorm van een Commanditaire Vennootschap (CV), en wordt een grond of- vastgoedontwikkelingsmaatschappij (GOM / VOM) of een grondexploitatiemaatschappij (GEM) genoemd. Veelal is er ook een CV/BV constructie. Binnen de CV wordt dan een rechtspersoon ingebouwd waarin de samenwerking wordt voortgezet. In deze samenwerkingsvorm hebben beide partijen een gezamenlijk risico en kunnen vraag en aanbod goed op elkaar worden afgesteld (Daamen, 2005).
Naast een van bovenstaande mogelijkheden betreffende een actief grondbeleid, een PPS constructie, kan er uiteraard ook voor een faciliterend grondbeleid worden gekozen. In dat geval vindt er niet een samenwerking plaats tussen een publieke en private partij. De gemeente hoeft dan geen grond te
Hiervoor kiezen gemeenten echter niet vaak, toch is het belangrijk dit te weten zodat helder uiteengezet is wat de mogelijkheden zijn op het gebied van de gemeentelijke strategie.
Per gebied zal de exacte samenwerkingsvorm gekozen dienen te worden op basis van de meest passende oplossing. Ieder gebied en project is uniek waardoor bij ieder binnenstedelijk project, de verschillende samenwerkingsvormen zal moeten worden afgewogen. Wat dit voor een verband houdt met de te kiezen grootte van een project, zal zijn uitwerking ondervinden in paragraaf 3.5.