4. Conclusions
1.7 Retail vacancy rates in terms of number of vacant stores obtained from Locatus
Attachment 2: Questionnaire
Uitnodiging Interview
Wij zijn Merav Goldfarb en Eva Ensink en bezig met het afronden van onze master Business Studies aan de Universiteit van Amsterdam. Voor onze scriptie doen wij onderzoek naar de invloed van online retail voor fysieke retailers en hoe deze ontwikkeling het bestaande business model zal veranderen. Voor ons onderzoek willen wij graag mensen interviewen die nauw betrokken zijn bij deze ontwikkeling.
Het onderzoek bestaat uit een aantal vragen die u voorgelegd worden. Zou u deze zo uitgebreid mogelijk willen beantwoorden? Bij voorbaat dank!
Algemene vragen: Naam: Leeftijd: Hoogstgenoten opleiding: Huidige functie: Naam bedrijf: Onderzoeksvragen:
1. Wat is volgens u het economisch vooruitzicht?
2. Welke bevolkingsontwikkelingen zullen de komende jaren centraal staan? 3. Welke rol zal e-commerce uiteindelijk gaan innemen in de non-foodsector? 4. Hoe zal het aantal winkels in Nederland zich gaan ontwikkelen?
EINDE
Attachment 3: Interviews
Achtergrond geïnterviewde
Naam: Alice de Groot Leeftijd: 42 jaar
Hoogstgenoten opleiding: HBO
Huidige functie: Senior Leasing manager Naam bedrijf: Corio Nederland
Onderzoeksvragen:
1. Wat is volgens u het economisch vooruitzicht?
Ik denk dat het wel steeds beter gaat, maar zoals het was, zal het niet meer worden. Ik zie wel dat er nu, omdat ik natuurlijk ook in de winkels zit, steeds meer interesse bestaat vanuit het buitenland om in Nederland winkels te openen. Dat was een paar jaar geleden echt niet zo. Toen hadden die formules niet echt het idee dat hier geld te verdienen viel en dat hebben ze nu wel. Dus ik denk dat het op zich weer de goede kant op gaat. Maar, zoals gezegd: het zal nooit meer worden zoals het was. Daar zullen mensen aan moeten wennen, dat ze altijd minder geld zullen hebben dan ze hadden.
2.Welke bevolkingsontwikkelingen zullen de komende jaren centraal staan?
We hebben heel veel winkels verkocht, maar we houden de echte grote winkelcentra zoals Hoog Catherijne en Alexandrium. Daar zie je een toename van juist heel jonge mensen die meer geld te besteden hebben. Dat is wel grappig om te zien.
Je ziet ook heel duidelijk een trek naar de grote steden. Dat is van invloed op hoe het aantal winkels zich gaat ontwikkelen. Ik denk dat een aantal wijkwinkels gaat verdwijnen.
Je ziet dat mensen die komen winkelen veel willen kopen voor weinig geld. En of ze nu grijs, groen geeld of blauw zijn: dat maakt niet uit. (Geeft voorbeeld over samples sales n.a.v. het FD, 20-05- 2015, EE/MG). Samples sales hebben een enorme vlucht genomen. Mensen gaan naar enorme bedrijfsterreinen, komen er met zakken vol vandaan en hebben 600 euro uitgegeven, wat op zich niet weinig is. Maar voor hun gevoel hebben ze er heel veel voor gekregen. Dat is volgens mij waar we naar toe gaan, het economisch vooruitzicht heeft daar ook mee te maken. Mensen hebben wel geld om uit te geven en dat doen ze ook, maar niet te veel. Ze willen gewoon veel voor weinig. En het maakt niet uit wat voor soort mensen dat zijn, maar de jongere generatie heeft dat helemaal. We hebben het ook gezien in Alexandrium met de komst van de Primark. Als je ziet wat voor mensen daarop af zijn gekomen… 30% meer bezoekers, uit alle lagen van de bevolking. Je kunt mensen niet
meer in hokjes indelen, er is niet meer een type consument. Kijk naar de Lidl, daar komt ook iedereen maar ze gaan ook nog steeds naar de bakker, de slager en de groenteboer. Ze verdelen hun budget gewoon op een andere manier. Maar ze winkelen ook op een andere manier en daar heeft e-commerce weer mee te maken. Winkeliers kunnen niet op de ouderwetse manier in de winkel staan en hopen dat de klanten naar ze toekomen, zo werkt het niet meer. Mensen willen vermaakt worden, dus gaan ze naar de grote winkelcentra. En als ze wat kopen, kopen ze het daar of ze bestellen het later online. Net als online eten bestellen: dat is heel makkelijk.
We hebben als Corio besloten om alleen nog te investeren in favoriete meeting places, dus
winkelcentra die daar geschikt voor zijn. Waar mensen samen kunnen komen en iets leuks kunnen beleven. Mensen willen entertainment, ze willen uitgedaagd worden. De kleine winkelcentra hebben we de afgelopen zes maanden verkocht.
3. Welke rol zal e-commerce uiteindelijk gaan innemen in de non-foodsector?
E-commerce zal net zo belangrijk blijven als winkels want mensen blijven via internet bestellen. Maar soms moeten ze ook op ideeen gebracht worden. En ze moeten iets gezien, gevoeld en gepast hebben in een winkelcentrum terwijl ze daar aan het winkelen zijn. Aan de andere kant: ze zien een leuk shirtje en denken: dat bestel ik straks wel online als ik het echt wil hebben. Fysiek geld uitgeven en online shoppen zijn twee kanalen die elkaar gaan versterken en niet zonder elkaar kunnen. Door de opkomst van o.a. Facebook en Twitter moet je mensen op een andere manier zien te bereiken. Je moet ze meer naar je toetrekken en er echt iets voor doen. Tien, twaalf jaar geleden kon je gewoon in je winkel achter je kassa blijven zitten want ze kwamen toch wel. Dat is niet meer zo.
Food gaat ook heel belangrijk worden. Food gaat winkelcentra redden denk ik en dat is ook goed voor de non-food. Want door leuke dingen toe te voegen zie je dat mensen langer in winkelcentra blijven en dus geld uitgeven.
4. Hoe zal het aantal winkels in Nederland zich gaan ontwikkelen?
Dat aantal gaat drastisch omlaag. Er is helemaal geen behoefte meer aan al die winkels die er de afgelopen jaren zijn bijgekomen. Ik heb mijzelf er ook over verbaasd dat wij, vastgoedmensen, maar bleven ontwikkelen. Wat moet je met al die meters. Ik heb zelf een winkelcentrum gehad in
Spijkenisse waar op een gegeven moment echt niemand meer kwam. Echt zielig als je daar een winkel hebt, iemand heeft daar wel zijn geld inzitten. Net als met kantoorpanden die in prijs dalen en voor veel lagere prijzen worden verkocht, zal dit ook met winkelpanden gebeuren.
Achtergrond geïnterviewde
Naam: Cees de Jong Leeftijd: 29
Hoogstgenoten opleiding: HEAO
Huidige functie: Expansion Director Netherlands, Austria, Switserland Mango Nederland B.V. Naam bedrijf: Mango
Onderzoeksvragen:
1. Wat is volgens u het economisch vooruitzicht?
Wat je ziet is dat het voorzichtig iets beter gaat en er weer meer vertrouwen is. Helaas zien we dit nog niet terug in de bestedingen. Het lijkt erop dat de consument nog voorzichtig is en twijfelt: geef ik deze euro uit of laat ik hem nog een tijdje op mijn bankrekening staan. Vergeleken met vorig jaar zie je wel een lichte omzetstijging, maar minder dan je zou verwachten op grond van het economisch herstel. Het gaat beter, maar heel langzaam.
Wij hebben begin februari 2012 onze prijzen met iets meer dan 20% verlaagd. Dat deden we om meer in lijn te komen met het huishoudboekje van onze klanten. Het bleek een juiste beslissing want vanaf februari 2012 steeg de omzet met 30%. De prijsverlaging zorgde natuurlijk wel voor andere problemen: lagere prijzen leiden tot lagere marges en dan moet je in andere dingen gaan snijden. Maar als je puur naar de verkoop kijkt, was het een juiste beslissing.
2. Welke bevolkingsontwikkelingen zullen de komende jaren centraal staan?
Kijk je naar de kwantiteit dan zie je dat de bevolking licht stijgt. Maar als je kijkt naar welk type mensen dat is de bevolkingsgroei vooral het gevolg van immigratie en gezinsuitbreiding van niet westerse mensen. Er zullen meer consumenten bijkomen, maar of zij ook daadwerkelijk meer zullen uitgeven is de vraag.
Wij zien dat mensen veel naar de grotere steden trekken. Drie jaar geleden hebben wij een misstap begaan door een winkel te openen in Veenendaal. We dachten: een stad met 80.000 inwoners, op 30 kilometer van Utrecht en op 25 kilometer van Arnhem, dat moet een goede markt voor ons zijn want Veenendaal ligt vrij geïsoleerd. Maar het is niet goed afgelopen omdat bewoners van kleinere steden tegenwoordig zeggen: we gaan niet meer zo vaak naar de winkelstraat en als we dat dan toch doen maken we er direct een dagje uit van en gaan we naar de grote stad. Sindsdien passen wij onze strategie hierop aan en houden we rekening met de trek van mensen naar de grote steden.
Wij spelen ook in op de trend dat de bevolking steeds dikker wordt. Drie maanden geleden hebben wij ons nieuwe merk Violetta wereldwijd geïntroduceerd – speciaal voor grotere maten. Dit merk begint bij maat 40 en loopt tot maat 52. We zijn ermee begonnen omdat we veel klachten hoorden
van mensen in Noord- Europa die zeiden dat ze de Mango-collectie wel mooi vinden maar er niet inpassen. Dus daar zijn we op ingesprongen.
3. Welke rol zal e-commerce uiteindelijk gaan innemen in de non-foodsector?
Een procent of drie van onze wereldomzet gaat via internet. Wij denken dat men zich op internet oriënteert en af en toe iets koopt, maar dat men toch voornamelijk in de winkels koopt. Wat je vaak ziet is een combinatie van beide die elkaar versterkt, en dat geldt ook voor ons. Mango is echt een van de pioniers geweest op het gebied van e-business. Wij zijn in de jaren 90 al begonnen met het opstarten van een webwinkel toen nog bijna niemand dat deed. Wat je voornamelijk ziet is dat een webwinkel een ondersteunende rol heeft voor onze core business: kleding verkopen in winkels. Het is wel zo dat Nederland voorop loopt in e-business of, hoe zeg je dat, met webwinkels. Wij werken in ongeveer iets meer dan 100 landen en in elk land hebben we mango.com en een of twee partners. In Engeland is dat House of Fraser, In Scandinavië is dat Nelly, Otto in Duitsland en in Nederland hebben we Wehkamp. Wehkamp is volgens mij de nummer drie website van de wereld terwijl Nederland een klein land is. Dus je kunt zien dat het ongelooflijk sterk is.
4. Hoe zal het aantal winkels in Nederland zich gaan ontwikkelen?
Wij groeien nog steeds hard. Maar waar wij een tijdje geleden dachten dat we ook naar kleinere steden zouden gaan zoals Gouda, Delft of Meppel, zie je nu een ontwikkeling dat we grotere winkels openen in grotere steden. We investeren liever in 2000m2 in Utrecht dan dat we 4x 500m2 hebben in omliggende steden. Dat komt weliswaar neer op minder winkels, maar ze zijn wel groter en ze bevinden zich voornamelijk in de grote steden.
Bij Mango zal het aantal fysieke verkooppunten de komende jaren toenemen maar dat heeft voornamelijk te maken met het feit dat wij nieuwe merken in de markt zetten. Wij zijn daarin wel een beetje one of a kind. Ik denk dat de meeste bedrijven er voor zullen kiezen om het aantal winkels te verminderen.
Achtergrond geïnterviewde
Naam: C.J. Dippel Leeftijd: 46
Hoogst genoten opleiding: WO Economie
Huidige functie: Beleidsadviseur, met name op gebied van ruimtelijke economie Naam bedrijf: Gemeente Amsterdam – Dienst en economische zaken
Onderzoeksvragen:
1.Wat is volgens u het economisch vooruitzicht?
Algemeen gezien is sprake van een licht economisch herstel. Dat zal ook positief uitpakken voor de detailhandel. Er zullen we er meer bestedingen plaatsvinden. Tot voor kort hebben we steeds te maken gehad met omzetdalingen maar ik denk dat het nu minimaal op hetzelfde niveau blijft. Als het lichte herstel een stabiel karakter heeft, is het in ieder geval al iets.
2. Welke bevolkingsontwikkelingen zullen de komende jaren centraal staan?
In Amsterdam, maar ook in Nederland als geheel zal sprake zijn van een bevolkingstoename. Meer mensen betekent meer portemonnees, dus meer aankopen. Niet overal natuurlijk, in delen van Groningen en Limburg bijvoorbeeld krimpt de bevolking. De groep ouderen binnen de totale
bevolking neemt toe. Zij besteden hun geld anders dan mensen van 50 of 30. Daar moeten winkeliers rekening mee houden. Bijvoorbeeld dingen verkopen die ook ouderen aanspreken. Maar ouderen zitten ook hoe langer hoe meer op internet en ook daar moeten winkeliers over nadenken: hoe spelen wij daar op in.
3. Welke rol zal e-commerce uiteindelijk gaan innemen in de non-foodsector?
Die rol zal groter worden, maar om te zeggen in welke mate vind ik lastig. De behoefte aan
winkelruimte blijft denk ik wel bestaan, maar wat binnen die vier muren gebeurt zal wel veranderen. Nu is het gewoon een kassa, een toonbank, een stellage, mensen pakken wat en rekenen af. Ik denk dat het de kant opgaat van grotere ruimtes die meer weg hebben van een showroom waar de klant ziet wat er te koop is en vervolgens op een tablet in de winkel bestelt of thuis, en de bestelling dan afhaalt. Maar op zich blijft de behoefte aan winkels bestaan. Het worden er minder en die
overblijven worden groter, omdat je toch veel wilt laten zien. Mensen moeten wat kunnen uitproberen. Dat is natuurlijk de meerwaarde van de winkel. Op internet kan dat niet.
4. Hoe zal het aantal winkels in Nederland zich gaan ontwikkelen?
Nederland verschilt natuurlijk ten opzichte van Amsterdam. Algemeen zal in Nederland het aantal winkels afnemen, maar, zoals gezegd, de omvang van de winkels wordt groter. Als het aantal winkels afneemt, wordt de afstand die je moet afleggen als consument ook groter en zullen er dorpen of misschien ook wel wijken in steden zijn waar op een gegeven moment geen winkels meer zijn. In Amsterdam zal het de komende vijf jaar wel meevallen maar er zullen straten zijn waar ook leegstand zal optreden. Dan moet je zeggen: laat de winkels maar zitten, we maken er woningen van. In Amsterdam wordt bijvoorbeeld per stadsdeel gekeken of bepaalde winkels groter mogen worden. Maar het is wel zo dat wij hebben aangegeven dat in het centrum, maar ook in andere delen van de stad, behoefte bestaat aan grotere winkels. Dat hoeft niet meteen nieuwbouw te zijn, want dat kan vaak niet, zeker niet in het centrum. Maar je kunt ook panden samenvoegen. Tot voor kort was dat onbespreekbaar voor het stadsdeel centrum. Daar was de teneur: klein is fijn, dus laten we vooral kleine winkels houden want dat is voor kleine ondernemers prettig en mensen vinden het ook leuk. Ook was de gedachte: als je panden gaat samenvoegen, doet dat afbreuk aan de monumenten. Maar de laatste tijd, en dat komt ook mede door het centraal stedelijke beleid, is sprake van een omslag: men ziet dat grote winkels helemaal niet zo slecht zijn, daar kunnen ook kleinere winkeliers van profiteren. En het is goed inpasbaar, want de Hennes en Maurits op de Dam is ook gewoon een grote winkel binnen de bestaande gevels. Van buiten is er niks veranderd – het economisch belang en het historisch belang hoeven elkaar niet uit te sluiten. Kijk bijvoorbeeld naar de Apple store op het Leidseplein.
Ik vind het verbazingwekkend dat eigenaren van panden zich niet veel meer inzetten om de
leegstand tegen te gaan. Rodamco in Amstelveen bijvoorbeeld: zij hebben meerdere panden en zijn bezig om de aantrekkelijkheid van de winkelpanden te vergroten door het aanbieden van
servicefaciliteiten zoals parkeergelegenheden, kinderopvang, toiletten. Deze faciliteiten moeten er voor zorgen de er meer consumenten komen zodat de retail daar wordt gestimuleerd. In veel buurten in Amsterdam past de horeca zich sneller aan aan het koopgedrag van consumenten dan fashion dat doet.
Achtergrond geïnterviewde
Naam: Farid Assarar Leeftijd: 42
Hoogst genoten opleiding: HBO Huidige functie: Expansie manager
Naam bedrijf: Bestseller – groothandel in kleding
Onderzoeksvragen:
1. Wat is volgens u het economisch vooruitzicht?
We kunnen helaas niet vooruitkijken, we kunnen alleen achteruit kijken en op basis daarvan
proberen aannames te doen voor wat betreft de toekomst. We zien al vijf jaar of misschien wel iets langer een neerwaartse trend in de fashion. We zien dat de omzet per vierkante meter daalt. We proberen dat te ondervangen door wat meer meters te huren. Dat is eigenlijk wat alle fashion retailers doen. Dat zie je, die winkels die worden steeds groter. Elke keer denken we, we hebben nu de bodem bereikt, maar het kan nog steeds erger. Wij schatten dat het ook dit jaar niet beter wordt. Er zijn een paar leuke weken geweest, maar een zwaluw maakt nog geen zomer. En als het een beetje gaat regenen of zo, dan stort het ook weer in. De klant is nog heel voorzichtig en wij
verwachten niet dat de markt zoals die vijf jaar geleden was, zich op dat niveau herstelt. Een hoop retailers verdwijnen. Voor de goede onder hen zal straks meer overblijven. Wij blijven investeren om een goede concurrentiepositie te hebben wanneer het weer beter gaat.
2. Welke bevolkingsontwikkelingen zullen de komende jaren centraal staan?
Onze mode is gericht op jonge mensen. Maar ja, vergrijzing is wel iets van nu en van de toekomst. Dat biedt ook kansen voor fashion retailers en misschien ook voor ons. Wij verkopen mode in de breedste zin van het woord, dus we bedienen baby’s tot en met 50-jarigen en misschien gaan we wel ietsje uitbreiden. Dat kunnen wij ook makkelijk, want we hebben elf of twaalf formules in huis en dan doen we er nog eentje bij. Wij richten ons op dit moment nog niet op de oudste bevolking, maar je ziet dat andere retailers dat wel doen en daar succesvol in zijn. Daarnaast worden de mensen gemiddeld genomen allemaal wat dikker, dat is ook een belangrijke ontwikkeling. We hebben een merk dat zich daarop richt want er is vraag naar grotere maten. Je ziet zelfs dat retailers uit het buitenland komen om dat segment te bedienen omdat dat nog onvoldoende gebeurt.
3. Welke rol zal e-commerce uiteindelijk gaan innemen in de non-foodsector?
Dat zal voor ons zo’n 20 / 25 % van de omzetzijn. Maar ik geloof wel dat het op een gegeven moment afvlakt, dat dat niet meer blijft groeien. Het is hartstikke leuk om via internet te kopen en dat doe je dan flink het eerste jaar, maar daarna raak je er snel op uitgekeken. Het sociale aspect van winkelen blijft natuurlijk ook nog wat betekenen. Het een kan niet zonder het ander. Maar ik denk wel dat e- commerce een substantieel deel van je omzet gaat uitmaken.
Als je maar een winkel hebt, heeft het niet zoveel zin om heel veel in internet te investeren. Dan moet je je op een andere manier onderscheiden, misschien door meer service te bieden. Er zijn voldoende klanten die graag geadviseerd willen worden over hoe ze zich moeten kleden. Wij
bedienen de massa, wij moeten internet wel integreren, maar andere winkels hoeven dat niet per se.