H. 7 Conclusie en aanbevelingen
7.4 Reflectie
Theorie
In deze paragraaf is er gereflecteerd op het uitgevoerde onderzoek voor deze masterscriptie. De combinatie van de verschillende modellen in het theoretisch kader boden houvast voor de analyse van de resultaten. Het bood handvatten om de maatschappelijke rol van corporaties aan hun concrete gedrag te koppelen. Omdat dit onderzoek het vraagstuk en de samenwerking vooral vanuit een maatschappelijke invalshoek heeft benaderd, zijn er alleen algemene uitspraken gedaan over de financiële kant en het vastgoed zelf. Om een compleet beeld te vormen van de problematiek rondom de huisvesting van de middeninkomens dienen deze laatste punten ook meegenomen te worden. Wel zorgt de nadruk op de maatschappelijke kant van het verhaal ervoor dat er een meer fundamentele discussie op gang komt over het handelen van woningcorporaties, institutionele beleggers en ook de gemeente.
Dat het introduceren van meer gedifferentieerde woningbouwcategorieën een serieuze optie is om meer evenwicht in de woningmarkt te creëren, blijkt uit het feit dat minister Blok recentelijk pleit voor het publiekrechtelijk mogelijk maken van een categorie voor het middeldure huursegment binnen een bestemmingsplan (Verlaan in NRC, 2016). Uit de gamesimulatie die ontwikkeld is voor deze scriptie blijkt dat dit ook via een privaatrechtelijke weg mogelijk is, wat ten opzichte van een publiekrechtelijk instrument minder zekerheid, maar meer flexibiliteit kan bieden.
Methoden
De toepassing van zowel interviews als een gamesimulatie is een goede aanpak gebleken. De semigestructureerde interviews hebben voor de nodige diepgang van de onderzoeksresultaten gezorgd. Vervolgens is in de gamesimulatie getoetst hoe bepaalde keuzes en strategieën in een praktische situatie tot uiting kwamen en of dit overeenkwam met de genoemde punten in de interviews. De gamesimulatie is van grote toevoegde waarde geweest om de belangrijk factoren bij een samenwerking tussen institutionele beleggers en woningcorporaties te onderzoeken. Ook bood de gamesimulatie een manier om de meer gedifferentieerde woningbouwcategorieën te testen in een realistische situatie. Deze methode blijft een simplificatie van de werkelijkheid, maar uit de
71 evaluatie met de deelnemers bleek dat het realiteitsgehalte hoog was. De deelnemers gaven aan dat de rollen en de manier van optreden in de game erg overeenkwamen met de werkelijkheid. Dit bleek ook doordat de resultaten van de interviews (‘stated preferences’) in grote mate overeenkomen met de resultaten van de gamesimulatie (‘reveiled preferences’). Wel heeft de tijdsdruk de dynamiek in het spel beïnvloed. Het programma van de gamesimulatie en de opzet van de ruimte, waarin elke partij zijn eigen ‘kantoor’ had en deelnemers vrij waren om naar elkaar toe te stappen, werkte goed. Wel had er meer uit de gamesimulatie gehaald kunnen worden door ook naar minder aantrekkelijk stedelijk gebied te kijken of waar ook al bestaand bezit aanwezig was; woningcorporaties hadden wellicht in deze situatie een sterkere onderhandelingspositie gehad en onaantrekkelijke locaties en bestaand bezit zijn binnen volkshuisvestelijke vraagstukken aan de orde van de dag. Daarnaast is de gamesimulatie één keer uitgevoerd wat ertoe heeft geleid dat de deelnemers grote invloed hebben op het resultaat van de gamesimulatie. Wel is de gamesimulatie met een groot aantal deelnemers (13) gespeeld welke representatief zijn voor een flink aantal organisaties. Ook de respondenten van de interviews zorgen voor extra nuancering op de gamesimulatie, wat de validiteit en de betrouwbaarheid van het onderzoek vergroot. In dit onderzoek is een breed spectrum aan managers en directeuren binnen woningcorporaties en institutionele beleggers geïnterviewd welke vooral actief zijn in hoog stedelijk gebied; de problematiek van de middeninkomens is hier het grootst. Wat dat betreft is de generaliseerbaarheid van dit onderzoek groot.
7.4.1 Vervolgonderzoek
In deze paragraaf zijn enkele aanbevelingen gedaan voor vervolgonderzoek op basis van de resultaten van dit onderzoek.
Uit het onderzoek is gebleken dat er een verbetering nodig is in de relatiekwaliteit tussen institutionele beleggers en woningcorporaties. Voor vervolgonderzoek is het belangrijk om inzichtelijk te maken hoe deze relatiekwaliteit verbeterd kan worden.
Ten tweede blijft het eindproduct vaak onderbelicht in onderhandelingen; dit gebeurde ook in de gamesimulatie uitgevoerd voor dit onderzoek. Institutionele beleggers geven aan dat zij het belangrijk vinden dat de prijskwaliteitverhouding tussen de beleggerswoningen en corporatiewoningen van belang is voor een samenwerking en dat hier afspraken over worden gemaakt. Daarnaast is er niet onderzocht hoe de woningbehoefte van de huishoudens met een middeninkomen eruit ziet. Het inzichtelijk maken van welk type woningen bij deze doelgroep past, kan ervoor zorgen dat er beter aan de vraag wordt voldaan.
Daarnaast is er in dit onderzoek alleen gekeken naar een uitleglocatie waar economische en demografische groei is voorspeld. In bestaand stedelijk gebied, met bestaande belangen, kan een
72 samenwerking er anders uitzien. Ook op locaties die minder in trek zijn, is het belangrijk om te onderzoeken hoe investeringen gestimuleerd kunnen worden. Bij dit type locaties kunnen ook particuliere beleggers een rol spelen.
Ten slotte is dit onderzoek vooral gericht op de maatschappelijke kamer, maar in vervolgonderzoek kan dieper worden onderzocht hoe ook de vermogens- en de vastgoedkamer invloed uitoefenen op de huisvesting van de middeninkomens.
73
Referenties
Aedes (2014). Woningcorporaties - Partners in het wonen.
Aedes (2015a) Woningwet in de praktijk. Markttoets voor niet-DAEB-activiteiten bij administratieve scheiding. Versie 1, 6 juli 2015
Aedes (2015b) Woningwet in de praktijk. Overcompensatie. Versie 3, 28 augustus 2015 Aedes (2015c) Woningwet in de praktijk. Regionalisering. Versie 3, 1 december 2015
Aedes, Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijkrelaties, Vereniging van Nederlandse Gemeenten & Nederlandse Woonbond (2015) Handreiking prestatieafspraken. Samenwerken
volgens de Woningwet 2015. Gevonden op
http://www.aedes.nl/binaries/downloads/woningwet-in-de-praktijk/handreikingen/20150924- handreiking-prestatieafspraken.pdf
Alexander, E.R. (2002). ‘The Public Interest in Planning: From Legitimation to Substantive Plan Evaluation.’ Planning theory. pp. 226-249. Sage Publications, Londen
Arts, J. (2014). Synergie door fondsvorming. Masterscriptie Radboud Universiteit
Austin, J., Stevenson, H. & Wei-Skillern, J. (2006). ‘Social and commercial entrepreneurship: same, different, or both?’ Entrepreneurship theory and practice. Baylor University
Bergmans, F. (2003). ‘Balancing People, Planet and Profit.’ in Cramer, J. Learning about corporate social responsibility. Amsterdam, IOS Press
Brand, van den, J., Gelder, van, E. & Sandick, van, H. (2008). Handreiking grondexploitatiewet. Sdu Uitgevers, Den Haag
Caluwé de, L., Geurts, J. & Kleinlugtenbelt, W.J. (2012). Gaming research in policy and organization: an assessment from the Netherlands.
Cantillon, R. (rond 1730). Essai sur la nature du commerce en général. Gletcher Gyles, Londen Capital Value (2016) De woning(beleggings)markt in beeld 2016
Carmichael, F. (2005). A guide to game theory. Pearson, London http://lib.myilibrary.com/Open.aspx?id=106483
Centraal Planbureau & Planbureau voor de Leefomgeving (2016) Kansrijk woonbeleid.
Conijn, J. (2011). De vastgoedlezing 2011. Woningcorporaties op een kruispunt. Amsterdam School of Real Estate
Conijn, J. (2012). Driekamermodel. Ortec Finance
Czischke, D. & Gruis, V. (2007) Managing social rental housing in de EU in a changing policy environment: towards a comparative study. Paper presented at the European Network for Housing Research Seminar, Dublin, 20 - 21 April
74 Dahlsrud, A. (2006). ‘How corporate social responsibility is defined: an analysis of 37 definitions.’
Corporate Social Responsibility and Environmental Management, 15(1), 1-13 Dees, J. G. (1998). The meaning of ‘social entrepreneurship’. Stanford University
Deuten, J. & de Kam, G. (2005) Weten van renderen. Een verkenning in opdracht van SEV. Free Musketeers, Zoetermeer
Dijk van, G., Klep, L.F.M., Maden van der, R., Duit, IJ.G.A. & Boekel van, P. (2002). De woningcorporatie als moderne maatschappelijke onderneming. Koninklijke van Gorcum, Assen Duke, R.D. (1974). Gaming: the future's language. SAGE Publications, New York / John Wiley & Sons
Inc.
Ebbekink, M., Hoogerbrugge, M., Langendijk, A. & Kerkhof, J. (2015). Cluster Governance. Platform 31, Den Haag en Radboud Universiteit, Nijmegen
Elsinga, M. & Wassenberg, F. (2014) ‘Social housing in the Netherlands’, in: Social Housing in Europe eds K. Scanlon, C. Whitehead and M. Fernandez Arrigoitia, Wiley-Blackwell Publishers
Europese Commissie (zonder jaar) ‘Steunmaatregelen nr. E 2/2005 en N 642/2009 – Nederland Bestaande steun en bijzondere projectsteun voor woningcorporaties.’
Europese Commissie (2015). A map of social enterprises and their eco-systems in Europe. Directorate-General for Employment, Social Affairs and Inclusion
Gruis, V. (2007). Bedrijfsstijlen van woningcorporaties. Onderzoeksverslag. TU Delft
Gruis, V. (2008). ‘Organisational archetypes for Dutch housing associations.’ Environment and Planning C: Government and Policy 2008, volume 26, pp. 1077-1092
Gruis, V.H., Brounen, D. & Neuteboom, P. (2014) Parlementaire enquête woningcorporaties. Omgevingsanalyses. Tweede Kamer der Staten-Generaal.
Hoekstra, J. & Boelhouwer, P. (2014) ‘Falling between two stools? Middle-income groups in the Dutch housing market.’ International Journal of Housing Policy, 14:3, 301-313
Hoorn-Mol, T. (2013) Succes van samenwerkingsverbanden. Een onderzoek naar succesfactoren voor samenwerkingsverbanden tussen woningcorporaties en institutionele beleggers in het middensegment van de Nederlandse huurwoningmarkt. Masterscriptie Amsterdam School of Real Estate
Housing Europe (2010) Social housing in Europe. Vinddatum 9-8-2016, op http://www.housingeurope.eu/section-14/research?topic=&type=country-
profile&order=datedesc¤t_page=1&nb_items_per_page=15
IVBN (geen datum). IVBN: vereniging van institutionele beleggers in vastgoed, Nederland. Vinddatum 12-9-2016 op http://www.ivbn.nl/algemeen-profiel
75 Leibenstein, H. (1979). ‘The general x-efficiency paradigm and the role of the entrepreneur.’ In Rizzo,
M. (ed.) Time, uncertainty, and disequilibrium. Heath 1979, 127-139, Lexington
Lewicki R.J., Saunders D.M. & Barry, B. (2006). Negotiation, International 5th edition. McGraw- Hill/Irwin, New York
Lijzenga, J. & Boertien, D. (2016) De rol van woningcorporaties op de woningmarkt – een WoOn 2015- verkenning. Companen
Loesberg, L.H.M.J. (2012). Sturen op haalbaarheid en relatie. Interventies om disfunctionele conflicten bij Publiek Private Samenwerking in ruimtelijke ontwikkelingsprojecten te voorkomen. Technische Universiteit Delft
Meijs, L. & de Ritter, M. (2015). Sociaal ondernemerschap. De beweging naar nieuwe hybride modellen voor een andere toekomst. Stichting Maatschappij en Ondernemen, Den Haag Minderman, G.D. (2008). Legitimatie & verankering. Uitdagingen voor de maatschappelijke
ondernemer. Vrije Universiteit, Amsterdam
Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties (2011) Staatsteunregels voor woningcorporaties. ABC2011057926 15 december 2011 [Elektronische versie] Gevonden op http://www.herzienewoningwet.nl/afb/kamerbrief-over-staatsteunregels-voor-
woningcorporaties.pdf
Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties (2016) Circulaire. Aanpassingen woningwaarderingsstelsel. Kenmerk MG 2016-02 / 2016- 0000301409
Mouwen, C.A.M. (2004). Strategische planning voor de moderne non-profitorganisatie. Koninklijke Van Gorcum, Assen
Mouwen, C.A.M. (2011.) Handboek Strategisch Management voor de non-profitorganisatie. Van Gorcum, Assen
Myerson, R. B. (1991). Game theory: analysis of conflict. Cambridge: Harvard University Press.
Nieboer, N. (2009). Het lange koord tussen portefeuillebeleid en investeringen van woningcorporaties. TUD Technische Universiteit Delft. IOS Press, Amsterdam
Nieboer, N. & Gruis, V. (2011). ‘Shifting back in the Dutch social housing sector. Enhr Conference 2011, 5-8 juli, Toulouse
Nieboer, N. & Gruis, V. (2014). ‘Shifting back-changing organisational strategies in Dutch social housing.’ Journal of Housing and the Built Environment 2014, volume 29, issue 1, pp. 1-13 Noordegraaf, M. & Lierop van, K. (2004). ‘Management van Maatschappelijk Verantwoord
Ondernemen.’ Holland Management review, volume 98, pp. 74 – 78
Oates, B. J. (2005). Researching information systems and computing. SAGE Publications Limited. Ostrom, E. (1990). Governing the Commons: The Evolution of Institutions for Collective Action. New
76 Peters, V. & Westelaken van de, M. (2014) Simulation games – a concise introduction to the design
process. Samenspraak Advies Nijmegen
Platform31 (2015) M. Jonker-Verkaart en F. Wassenberg. Kansen voor particuliere huur in Nederland. Raak van, R. & Verhagen, M. (2014). Complementaire bewegingen. Synthese en reflectie van de uitkomsten van de ‘pressure cookers’ legitimiteit woningcorporaties. DRIFT, in opdracht van Aedes.
Reverda, N. (2005). De staat, de markt en burgermaatschappij: Een korte inleiding. Maastricht
Samsura, D.A.A. & Krabben, E. van der (2013). Onderhandelen over value capturing. Real Estate Research Quarterly, 2, 30-39
Samsura, D., van Deemen, A., van der Krabben, E. & van der Heijden, R. (2014) ‘An experimental study of computer-based negotiation in property development processes.’ International Journal of Strategic Property Management 2014 volume 18(4): 344-355
Saunders, M., Lewis, P. & Thornhill, A. (2003). Research methods for Business students. Harlow, Pearson Education Ltd.
Shubik, M. (2009). It is Not Just a Game! Simulation & Gaming, 40(5).
Staa van, A. & Evers. J. (2010) ‘Thick analysis’: strategie om de kwaliteit van kwalitatieve data-analyse te verhogen. Rubriek in een forum over kwalitatief methodologische kwesties
Stec groep (2016) Gemeentebenchmark vrijesectorhuur 2016.
Steurer, R. (2013). Disentangling governance: A synoptic view of regulation by government, business, and civil society. Discussion paper. Universität für Bodenkultur, Wenen
Thompson, J., Alvy, G., & Lees, A. (2000). ‘Social entrepreneurship - a new look at the people and the potential.’ Management decision, 38(5), 328-338.
TU Delft (2016) Monitor koopwoningmarkt. 2e kwartaal 2016 (hoofdrapport).
Verlaan, J. (2016). ‘Woningmarkt Minister Blok wil groei van aantal woningen in vrije huursector bevorderen.’ in NRC. Gevonden op https://www.nrc.nl/nieuws/2016/09/19/woningsmarkt- minister-blok-wil-groei-van-aantal-woningen-in-vrije-huursector-bevorderen-4361568-
a1522265
Veuger, J. (2014). Materieel immaterieel. Besturing van woningcorporaties in samenhang met maatschappelijke waarden. Erasmus Universiteit Rotterdam
Vennix, J.A.M. (2011). Theorie en praktijk van empirisch onderzoek. Harlow, Pearson Eduation Limited Verschuren, P. & Doorewaard, H. (2005). Het ontwerpen van een onderzoek. Utrecht, Uitgeverij
LEMMA BV.
Visscher, A. (2011) Corporaties en Beleggers. Wat kunnen zij voor elkaar betekenen. Masterscriptie Amsterdam School of Real Estate
77 Wet op de huurtoeslag (Wet van 24 april 1997), geldend van 1 juli 2016 tot heden. Gevonden op
http://wetten.overheid.nl/BWBR0008659/2016-07-01
Woningwet (Wet van 29 augustus 1991 tot herziening van de Woningwet), geldend van 28 oktober 2016 tot heden. Gevonden op http://wetten.overheid.nl/BWBR0005181/2016-10-28
Bijlagen
Bijlage 1, Gamesimulatie
Het programma van de dag zag er als volgt uit (tabel 7).
Tabel 7, programma gamesimulatie
Tijd Duur (minuten) Activiteit
12.30 30 Ontvangst deelnemers 13.00 30 Welkom en introductie
Introductie op het doel van het spel, de deelnemers, de casus en het gewenste eindresultaat.
13.30 120 Spelsimulatie
De deelnemers krijgen eerst de ruimte om de persoon waarmee ze samenwerken te leren kennen, de documenten te lezen en een strategie te bepalen. Wat is hun doel en waar zit speelruimte? Met welke partijen willen ze eerst gaan praten?
15.30 15 Presentatie resultaat
De deelnemers presenteren het gemaakte plan en de afspraken kort. 15.45 60 Plenaire evaluatie/discussie
16.45 - Afsluiting & borrel
4.5.1 Stap 2: ‘System analysis’
De variabelen van het model van Plasschaert zijn als uitgangspunt genomen voor de game. Enkele variabelen zijn vastgezet, wat inhoudt dat hier niet of nauwelijks over onderhandeld kan worden. Andere variabelen zijn variabel, hierover mogen de partijen zelf beslissingen maken.
Tabel 8, variabelen investeringsgedrag
Variabele Vast of variabel Aannames in de game Organisatie
Belang actoren Vast/variabel Gedeeltelijk vastgelegd in de rolomschrijving (zie tabel 5)
Zeggenschap Variabel -
Samenwerking
Gedeelde opvattingen Variabel -
Commitment Variabel -
78 Transparantie en openheid Variabel -
Handelingen andere actoren Variabel - Financiering
Inbreng van middelen Variabel -
Risicoverdeling Variabel -
Verdeling van kosten en opbrengsten
Variabel -
Zekerheden Variabel -
Fysieke omgeving
Economische kenmerken Vast Een aantrekkende woningmarkt Demografische kenmerken Vast Verwachte demografische groei
Planologische kenmerken Vast Een bouwrijp voormalig industrieterrein gelegen in een verouderde wijk met veel sociaal bezit
4.5.2 Stap 3 en 4: ‘Game design’ en ‘game building’
Casus
Voor dit onderzoek is er een fictieve casus gebruikt in de simulatie, zodat bestaande belangen de uitkomsten niet kunnen beïnvloeden. Het voormalig industrieterrein Trajectum, dat een oppervlakte van zes hectare beslaat, is door de gemeente Oppidum bouwrijp gemaakt. De grond is geheel in handen van de gemeente. De gemeente ziet hier graag een woningbouwprogramma van in totaal 450 woningen tot stand komen waar er voor verschillende doelgroepen ruimte is om te wonen. Zo kan er aan de huidige woonopgave worden voldaan en er aan een evenwichtigere woningmarkt worden gewerkt. Hiervoor is samenwerking tussen verschillende partijen cruciaal. Er wordt verwacht dat, door het aantrekken en combineren van lagere, midden en hogere inkomens naar Trajectum, dit een positief effect heeft op de waardeontwikkeling en leefbaarheid van de gehele wijk. Naast de woningbouw moesten de deelnemers ook een beslissing nemen over het kwaliteitsniveau van de openbare ruimte. De gedifferentieerde woningbouwcategorieën (tabel 6) is aan het begin van de gamesimulatie ingebracht als interventie.
79
Bijlage 2, Respondenten interviews
Tabel 9, woningcorporaties
Naam Functie Organisatie CFV categorie Actief in…
Danny Wijnbelt Directeur ontwikkeling Woningstichting Eigen Haard Grote herstructurerings- corporaties Aalsmeer, Almere, Amstelveen, Amsterdam, Diemen, Haarlemmermeer, Landsmeer, Lelystad, Lisse, Oostzaan, Ouder-Amstel, Uithoorn, Waterland, Wormerland en Zaanstad. Spencer Schols Manager Vastgoed en ontwikkeling Stichting Bo-Ex ‘91 Middelgrote en kleinere herstructurerings- corporaties Nieuwegein en Utrecht
Jeroen Frissen Directeur strategie en beleid
Stichting Ymere Grote herstructurerings- corporaties Alkmaar, Almere, Amsterdam, Haarlem, Haarlemmerliede c.a., Haarlemmermeer, Heemstede, Heerhugowaard, Hillegom, Langedijk, Leiden, Leiderdorp, Lelystad, Muiden, Teylingen, Velsen, Weesp en Zaanstad
Pieter Thoben Portefeuillemanager Stichting Mooiland
Gemiddeld profiel Actief in 127 gemeentes. Wageningen als vestigingsplaats Frits Baghus en Michel Pott Adviseur netwerken en projectmanager
Stichting Talis Middelgrote en kleinere herstructurerings- corporaties Nijmegen en Wijchen Marco Beckerschmid t en Kay Schellen
Manager vrije sector huur en portefeuillemanager Stichting Woonstad Rotterdam Grote herstructurerings- corporaties Rotterdam Felix Sevenheck Senior adviseur vastgoed
Mitros Grote herstructurerings- corporaties
Bunnik, Nieuwegein, Soest, Utrecht en Zeist
Arne Dolle Directeur Vastgoed DUWO Studentenhuisvesting 's-Gravenhage, Amstelveen, Amsterdam, Delft, Deventer, Haarlem, Haarlemmermeer, Leiden, Leiderdorp, Midden- Delfland en Oegstgeest
Ivo Vermaas Manager vastgoed- ontwikkeling
Stichting Portaal Grote herstructurerings- corporaties
Alphen aan den Rijn, Amersfoort, Arnhem, Bunnik, Leiden, Lelystad,
Nieuwegein, Nijkerk, Nijmegen, Oegstgeest, Rheden, Rozendaal, Soest, Stichtse Vecht en Utrecht
Tabel 10, beleggers
Naam Functie Organisatie Overig
Christian Schouten
Acquisiteur Residential Fund
Bouwinvest Heeft geen ontwikkeltak meer voor nieuwe projecten.
Bart Visscher Ontwikkelmanager Syntrus Achmea Heeft geen ontwikkeltak. Hans Touw Directeur Portfolio
Management
Vesteda Heeft geen ontwikkeltak meer. Vesteda is een niet-
80 beursgenoteerd beleggingsfonds. Wim Wensing Directeur Investment
Management
Amvest Heeft een ontwikkeltak. Pleun Bertrams Asset manager
Residential
CBRE Global Investors
CBRE is een niet-beursgenoteerd vastgoedfonds.
Michiel van Staveren
Teammanager acquisitie OG
MN Investment Heeft geen ontwikkeltak. Remco van de Wetering Hoofd afdeling verhuur en exploitatie Huurwel/ Newomij Particuliere belegger.
Tabel 11, overig interviews
Naam Functie Organisatie Overig
Marcel Janssen Ruimtelijk regisseur Merwedekanaalzone Gemeente Utrecht - Frank Wassenberg
Senior projectleider Platform31 Kennisinstituut. Nathalie
Boerebach
Adviseur
maatschappelijke functie
Aedes Vereniging van woningcorporaties.
Monique de Ritter Onderzoeker Nyenrode Business Universiteit -
Bijlage 3, Interviewguides
WoningcorporatieMaatschappelijk ondernemerschap in het licht van de nieuwe Woningwet 1. Rendementen
a. Wat betekent maatschappelijk rendement voor uw corporatie? b. Hoe heeft de nieuwe Woningwet hier invloed op gehad? c. Wat zijn de gevolgen hiervan?
i. Leefbaarheid (+ maatschappelijk vastgoed) ii. Betaalbaarheid voor doelgroepen
iii. Beschikbaarheid voor doelgroepen (+ welke doelgroepen zijn dit?) iv. Duurzaamheid
v. Woningbouwopgave (vanuit overheid) vi. Klanttevredenheid
d. Meet u maatschappelijk rendement?
e. Wat zijn de doelstellingen t.a.v. financieel rendement (vanuit continuïteit huur of projecten)? Is dit veranderd door de nieuwe Woningwet?
f. Hoe verhoudt het financieel rendement zich t.o.v. het maatschappelijk rendement? 2. Strategieën
a. Zijn er veranderingen doorgevoerd m.b.t. welke doelgroepen u bedient?
b. Zijn er veranderingen doorgevoerd m.b.t. welk vastgoed u ontwikkelt/exploiteert? 3. Bedrijfscultuur
c. Heeft u grote veranderingen in de bedrijfsvoering moeten doorvoeren als gevolg van de nieuwe Woningwet (los van economische crisis)?
d. Zijn er intern discussies over wat wel/niet onder de taak van de corporatie valt? e. Gaat u meer de samenwerking aan met andere partijen om doelen te realiseren?
81 Huisvesten middeninkomens
1. Organisatie
a. Ziet u een rol voor de corporatie in het huisvesten van middeninkomens (€35.000 - €45.000)?
b. Biedt u oplossingen voor het huisvesten van middeninkomens?
c. Wordt er in prestatieafspraken gesproken over het huisvesten van middeninkomens? 2. Samenwerking
a. In het buitenland is het huisvesten van middeninkomens gewoonlijk een taak van institutionele beleggers (?). Vindt u dat voor Nederland ook een oplossing?
b. Staan uw corporatie open voor nieuwe vormen van samenwerking met institutionele beleggers om middeninkomens te huisvesten? (huur tussen €628 en €977)
c. In hoeverre verwacht u dat institutionele beleggers geïnteresseerd zijn?
d. Worden er al van deze samenwerkingen aangegaan? (fondsvorming/overname bezit) i. Zo ja, hoe verlopen deze samenwerkingen? Hoe kan dit beter?
ii. Zo nee, hoe ziet u een samenwerking graag voor zich?
e. Hoe ziet u graag dat corporatie/beleggers/gemeente zich opstellen in de onderhandelingen?
f. In hoeverre is door de nieuwe wet uw onderhandelingspositie bij gebiedsontwikkelingsprojecten veranderd?
g. Wat zijn de belemmeringen van een samenwerking? 3. Financiering
a. Op welke barrières kunnen beleggers stuiten, willen zij een samenwerking aangaan? b. In hoeverre bent u bereid te investeren in een samenwerking om een project op
gang te brengen?
c. Denkt u dat er een goede balans mogelijk is tussen risico’s en opbrengsten voor de beleggers en voor de corporaties?
4. Fysieke omgeving
a. Bij welk type wijken en vastgoed ziet u mogelijkheden om een dergelijke samenwerking aan te gaan (kwaliteit gebied, bestaand/nieuw vastgoed)?
b. In hoeverre speelt de economische situatie op de markt mee? Ziet u deze positief in de komende jaren?
5. Relatie corporatie en belegger
a. Denkt u dat er voldoende vertrouwen is tussen corporatie en belegger voor een samenwerking?
b. Is het mogelijk om op een transparante manier samen te werken met beleggers?
Belegger Introductie
1. Wat voor een soort belegger bent u? Wat voor een soort rendementen zoekt u (lange