Programma

De herontwikkeling van het Eemklooster zelf volgt het principe van het realiseren van een micro-stad. Dit betekent op gebouwniveau en de directe omgeving het mengen van verschillende functies die elkaar versterken. Dat betekent het combineren van wonen, werken, verzorgen en ontspannen.

De herontwikkeling van het monument en het de bebouwing op het terrein heeft tot doel:

- Het Eemklooster ‘teruggeven’ aan de stad, onderdeel worden van de stad;

- Het waar mogelijk ‘onthekken’ van het terrein;

- Een betekenisvolle plek worden en blijven. Een bijzondere plek vraagt om een bijzondere programmering;

- Het creëren van een inclusieve micro-stad met verschillende functies die elkaar versterken.

Zorgvuldige ingrepen in het klooster zijn hiervoor noodzakelijk;

- Terugdringen van verharding en parkeren uit het zicht te plaatsen. Waarbij er spanning zit op de functies en de bijbehorende parkeerbehoefte. Deze zullen in samenhang bekeken moeten worden met de het behoud van de gezamenlijke groene kwaliteit.

- Het combineren van meerdere functies en gebruikers in één gebouw. Dit vraagt om een gedegen afweging tussen rust en actie, met speciale aandacht hiervoor in de verdere uitwerking van het programma.

3.1.1 Wonen

Het Deltaplan Wonen en actieplan Midden huur is van toepassing op de volledige ontwikkeling. Dit omvat de herontwikkeling van het bestaande gebouw, alsmede de nog niet ingevulde bouwrechten zoals opgenomen in het vigerend bestemmingsplan.

Conform Deltaplan Wonen worden er:

- Minimaal 35% sociale huurwoningen gerealiseerd (minimale oppervlakte is 40m² GBO en driekwart is met een huur tot de eerste aftoppingsgrens);

- Minimaal 10% woningen in het lage middensegment gerealiseerd (minimale oppervlakte is 50m² GBO en ongeveer de helft als huurwoning en de helft als koopwoning);

- Minimaal 10% woningen in het hoge middensegment gerealiseerd (minimale oppervlakte is 50m² GBO en ongeveer de helft als huurwoning en de helft als koopwoning).

Gefaseerde uitvoering en borging Deltaplan

Onderdelen van het Deltaplan mogen gefaseerd tot stand komen, verdeeld over het bestaande klooster en het nieuwbouwdeel. Zo is het bijvoorbeeld mogelijk dat het sociale segment (35% sociale huurwoningen) in het nieuwbouwdeel wordt gerealiseerd en niet in het bestaande gebouw. In het uitwerkingsvoorstel wordt een definitieve programmering vereist, met daarin opgenomen een verdeling van sociaal en midden huur over de nieuwbouw en het bestaande gebouw. Indien nieuwbouw niet doorgaat, dan blijft het Deltaplan gelden voor het bestaande gebouw.

Versie 12 januari 2022 13 Brede doelgroep steunend aan concept micro-stad

Vanuit het concept “micro-stad” richt de ontwikkeling zich op een brede doelgroep van bewoners;

een doorsnede van de Amersfoortse bevolking. De groene en veilige omgeving en stedelijke voorzieningen in de nabijheid maken dat het gebied voor veel mensen een aantrekkelijke woonomgeving zal zijn. De volgende groepen worden hierbij in elk geval onderscheiden:

- Starters/jongere huishoudens - Gezinnen

- Empty nesters

- Senioren met of zonder zorgbehoefte

De ontwikkeling binnen het concept “micro-stad” biedt ruimte aan een mix van generaties en huishoudens. Goede mogelijkheden zijn er om diverse typen woningen te bouwen die passen bij de beoogde doelgroepen. Hierbij gaat het om appartementen (voor jongeren, alleenstaanden/paren zonder kinderen, empty-nesters ouderen etc.), maar ook juist rondom het realiseren van

gezinswoningen in het bestaande gebouw en de mogelijke nieuwbouw. Immers vanuit de diverse bestaande en te ontwikkelen voorzieningen - zoals o.a. kinderopvang, scholing en de groene en veilige omgeving - liggen er volop kansen. Hierbij dient opgemerkt te worden dat het realiseren van gezinswoningen niet enkel van belang is op het niveau van het project, maar een stadsbrede kwalitatieve toevoeging op het bestaande bouwprogramma zou betekenen. Gezinnen wonen zo collectief en hebben het park als grote tuin. Hierbij geldt overigens wel dat vertuining niet gewenst is.

3.1.2 Werken & voorzieningen

De visie op de ontwikkeling gaat uit van een goed functionerend werk en voorzieningen programma.

Het is hiermee ook een volwaardige hoofdfunctie. Binnen dit programma zal een diversiteit aan functies worden opgenomen, steunend op het concept van “micro-city”. Onderstaand worden vanuit diverse deelfuncties de kaders besproken die er voor het gebied en het gebouw bestaan en hoe het beoogde programma hierbinnen is in te passen.

Horeca A (lichte horeca)

Lichtere Horeca (A) hoort conform de Horecanota tot de mogelijkheden in dit gebied. Dit ligt ook in lijn met de plannen om aan de hand van horeca het thema ontmoeten in het gebied te bevorderen.

In de context van de ontwikkeling richt de horeca zich op de volgende doelgroepen:

- Huidige en potentiële huurders/bewoners in het Eemklooster - Deelnemers aan cursussen op het Eemklooster

- Bezoekers van huidige en potentiële huurders - Omwonenden van het Eemklooster

- Dagrecreanten natuurpracht Amersfoort en omgeving - Ouders Kinderdagverblijf

- Kapel als trouw en huwelijksfeest locatie

De horeca-activiteiten hangen samen met de volgende ruimtes, maar kunnen in de tijd ook verplaatsen naar andere ruimtes in het gebouw:

- Links achterzijde bestaande bouwdeel Phi /eventueel later paviljoen: Het kunnen aanbieden van een goede kop koffie/thee, alcoholvrije dranken en alcoholhoudende dranken, een lunch en het verkopen van lokale verse producten (zie verder ‘productie gebonden detailhandel’). De linker achterzijde van het gebouw of later eventueel een paviljoen zou hiervoor een plek kunnen bieden.

- Serre: functionerend als ondersteunende horeca voor congressen die gehouden worden in de kapel of andere grote vergaderruimten (of andere ruimte dan de serre).

Versie 12 januari 2022 14 - Kapel: als ruimte om congressen te huisvesten, een mensa te huisvesten waar lokale producten –

geproduceerd het plangebied - verkocht kunnen worden en als trouw- en huwelijksfeestlocatie.

Tevens zou deze ruimte in de avond voor de bewoners van het Bergkwartier kunnen dienen als samenkomst ruimte waardoor de sociale cohesie in de wijk vergroot.

De horeca functie binnen het klooster vormt een steunende factor om de beoogde

ontmoetingsmogelijkheden diverse gebruikers en bewoners mogelijk te maken. De nadruk van de ontwikkeling ligt op het woon- en werkprogramma, hetgeen in de programmatische uitwerking en eventuele toekomstige aanpassingen hierbinnen geborgd moet worden. Tegen die achtergrond beperkt lichte horeca (A) als hoofdactiviteit zich vooralsnog tot maximaal 250 m² BVO. Mogelijk verdeeld over 2 nader te bepalen locaties.

Productiegebonden detailhandel

Het detailhandel beleid laat detailhandel buiten het kernwinkelgebied niet toe, waarmee een hoofdbestemming detailhandel niet mogelijk is. Wel is productiegebonden detailhandel als ondergeschikte verkoop mogelijk, waardoor het mogelijk wordt gemaakt om enkel producten geproduceerd in het plangebied te verkopen.

Overnachten

Vanuit de ambitie om het dag- en zakelijk toerisme in Amersfoort te stimuleren worden initiatieven in beginsel ondersteund. Wel dient opgemerkt te worden dat het aanbod in de nabije omgeving al duidelijk aanwezig is en gemeentebreed al redelijk verzadigd lijkt te zijn. Concepten zouden dan ook duidelijk en onderbouwd iets moeten toevoegen op het bestaande aanbod.

Werken (kantoren en thema’s)

Visie werklocaties en thematische clustering rond erfgoed en (mental) health

De bestaande visie werklocaties van de gemeente Amersfoort beschrijft de omgeving van de Stichtse Rotonde/Amersfoort West als een aantrekkelijk groen gemengd (werk)gebied waar nog veel

groeikansen liggen op terrein van werken en waarbij het karakter (relatief veel zorg, onderwijs, vrijetijdseconomie, zakelijk toerisme en dienstverlening) duidelijk bijdraagt aan de diversiteit van het werken in Amersfoort. Om het werken in het gebied vitaal te houden zet de visie in op het verder intensiveren/uitbreiden van functies binnen de grenzen van eigen kavels, onder voorwaarde dat het groen en landschappelijke karakter van het gebied wordt bewaard en versterkt. Gegeven het klooster als monument en de overige erfgoedwaarde van het gebied liggen er kansen om de identiteit van de omgeving te versterken door bijvoorbeeld het werkprogramma thematisch te clusteren rond het thema erfgoed, waarop diverse bestaande huurders reeds aansluiting vinden. Ook het thema mental health zou goed denkbaar zijn, wat tevens aansluit op de potentiële uitbreiding van een woon-zorginstelling in het gebied en de aanwezigheid van andere organisaties rond dit thema aan deze kant van Amersfoort.

Behoud van werkgelegenheid en verrijking werkfuncties

Het klooster huisvest momenteel een aantal maatschappelijke functies, zoals opvangvoorzieningen, educatieve voorzieningen en andere maatschappelijke voorzieningen. Omdat dit (ogenschijnlijk) geen gebiedsvreemde functies zijn, zou in de verdere programmatische uitwerking het behoud van de bestaande werkgelegenheid goed mogelijk moeten zijn. Om het werkprogramma verder te verrijken ligt het in de rede om te streven naar meer menging van sociaal/maatschappelijke functies met commerciële/marktconforme functies. Vanuit het belang van het thema ontmoeten ligt hier ook een bijzondere uitdaging om ruimte te maken voor cultuur (zie verder). Functies die zich op deze plek in beginsel goed lijken te mengen met wonen zijn o.a.:

- (flex)kantoren die door bewoners/omgeving gebruikt kunnen worden (co-working concept), - ruimtes voor vrije beroepen (zzp’ers in de zorg, architectuur, advocatuur etc.),

- ontmoetingsmogelijkheden als vergaderruimtes, lichte horeca (A)

Versie 12 januari 2022 15 - in het verlengde: culturele/leisure voorzieningen als een theater, ateliers, expositieruimtes,

sportvoorzieningen, kleinschalige concerten etc.

- Ook verblijfsmogelijkheden valt aan te denken, waarbij aangetekend moet worden dat deze markt in Amersfoort sterk afhankelijk is van het zakelijk toerisme en goed vertegenwoordigd is (o.a. in de nabije omgeving). Indien wenselijk zou dit pleiten voor een (uniek) concept waarmee iets wordt toegevoegd aan het huidige aanbod.

- In de huidige programmatische overwegingen speelt ook de uitbreiding van een (gesloten) zorginstelling en/of woonzorgfunctie een rol. Hierbij zou het gaan om een specifieke groep zorgbehoevenden in een gesloten/afgeschermde zorginstelling, waarvan de bewoners in beginsel weinig afhankelijk zijn/gebruik lijken te maken van stedelijke voorzieningen die op deze plek minder aanwezig zijn. Tegen deze achtergrond en het groene karakter van het gebied, zou een dergelijke invulling op deze plek wellicht denkbaar zijn.

- Overwogen kan worden om in het gebied nog ruimte te maken voor ambachten/makers, waarmee de diversiteit van het werkprogramma nog vergroot kan worden. Wel liggen dergelijke functies vanwege de uitstraling op de omgeving (geluid/geur, andere mogelijke hinder)

moeilijker in de mix met wonen.

Uitbreiding Kantoormeters

In de huidige situatie is 2.000 m² VVO aan kantoor conform het Bestemmingsplan mogelijk. Deze meters zijn inmiddels nagenoeg gevuld. Naast de opgave om meer maatschappelijke functies binnen het gebied te huisvesten bestaat er ook de wens om het werkprogramma verder te verrijken met ondermeer een co-working concept, waarvoor meer kantoormeters nodig zijn. Er is behoefte aan additioneel ca 7.000 m² VVO kantoorruimte.

De behoefte steunt onder meer op nieuwe aanvragen voor hoofdzakelijk kantoormeters die volgden naar aanleiding van de participatie. Ook bestaande huurders met een uitbreidingsbehoefte geven aanleiding om te onderzoeken of het aantal kantoormeters opgehoogd kan worden.

Vanuit de specifieke onderscheidende kwaliteiten van het gebied, zou het gebied in potentie kunnen inspelen op een marktvraag die vooralsnog onvoldoende bediend lijkt te worden in Amersfoort en omgeving.

Onderscheidend ten opzichte van de spoorzone lijkt het klooster bijvoorbeeld een vraag van met name kleinere bedrijven te bedienen, die in termen van affiniteit met de kwalitatieve en unieke kenmerken van de omgeving, huurprijsniveaus of mobiliteitseisen niet direct kantoormeters in de spoorzone lijken te zoeken.

Tegen deze achtergrond achten de initiatiefnemers en de gemeente het kansrijk om verder te onderzoeken of het aantal kantoormeters verhoogd kan worden, Hiervoor is medewerking van de provincie Utrecht vereist (vigerend provinciaal beleid - ook niet vanuit de provinciale verordening - staat verruiming niet toe). Dit zal daarom als onderzoeks-/uitwerkingsvraag in de verdere

programmatische uitwerking worden meegenomen.

De gemeente en initiatiefnemer hebben de behoefte aan kantoren gezamenlijk toegelicht aan de provincie, waarbij de volgende onderwerpen zijn onderbouwd:

- De marktvraag naar deze specifieke locatie/gebied

- Profilering vraag (schaalniveau bedrijven, thematische richting, preferenties omgeving) - Mogelijkheden voor dit deel van de vraag elders in de stad/omgeving (aanwezigheid van

volwaardige substituten): ofwel de bijzondere en uitzonderlijke aspecten van het concept - Effecten op andere kantorenlocaties in de stad

- Het maximaal benodigde metrage

In de programmatische uitwerking is het van belang om voldoende schuifruimte te hebben tussen de bestemming kantoor en andere bestemmingen. Tegen die achtergrond wordt in de programmatische

Versie 12 januari 2022 16 uitwerking en behoefte-onderbouwing het aantal kantoormeters (bestaand en verwacht)

gemaximeerd op 9.000 m² VVO, waarmee er voldoende meters overblijven voor het behoud van de bestemming ‘gemengd’ en het verdere programma.

3.1.3 Ruimte voor cultuur

Het thema ontmoeten krijgt nadrukkelijk belang binnen de visie op de ontwikkeling, onder meer door ruimte te maken voor cultuur. De omvang van het werkprogramma maakt het tevens mogelijk om in te zetten op veel diversiteit, waarmee er - naast ruimte voor co-working (flex kantoren) en de reeds bestaande maatschappelijke functies er invulling - ruimte geboden kan worden aan

kunstenaars en creatieve makers.

Ontmoeten aan de hand van cultuur en gedeelde ruimtes

Culturele voorstellingen/tentoonstellingen kunnen niet alleen bijdragen aan de sociale cohesie binnen het gebied zelf, maar kunnen ook zorgen voor de verbinding met het nabij gelegen

Bergkwartier met de stad. Enerzijds leent de kapel zich hier goed voor, waarin bijvoorbeeld ruimte gemaakt kan worden voor kleinschalige concerten (akoestisch), cabaret, toneel, lezingen of meer commerciële activiteiten als workshops, lezingen of congressen etc. Daarnaast kunnen ook de tuinen of andere gedeelde ruimtes aangewend worden voor bijvoorbeeld tentoonstellingen of kleinschalige events.

Ruimte voor makers

Naast dat ruimte voor cultuur op diverse mogelijkheden ingezet kan worden ter bevordering van de sociale cohesie, vormt het klooster een prachtige plek voor kunstenaars (te denken valt aan

keramiekstudio’s, kunstenaarsgroepen etc.). Het werkprogramma zou dan ook verrijkt kunnen worden met bijvoorbeeld ruimte voor ateliers voor kunstenaars die hier kunnen werken (en

exposeren in het gebied). Niet alleen wordt hiermee ingespeeld op de stadsbrede behoefte aan meer ruimte voor kunstenaars en creatieve makers, maar draagt het naar verwachting ook bij aan meer diversiteit en de aantrekkelijkheid van het gebied.

3.1.4 Wonen, werken, recreëren en ontmoeten in een gebalanceerde mix

Het concept micro-stad impliceert een brede variatie binnen en interactie tussen het woon, werk- en voorzieningenprogramma. Een aandachtspunt bij de verdere programmatische uitwerking ligt dan ook bij het onderzoeken en afstemmen van alle belangen van individuele functies op elkaar. Zo moeten bewoners geen overmatige overlast hebben van bijvoorbeeld een voorstelling in de kapel en andersom moeten initiatieven ter bevordering van de sociale cohesie niet onnodig beperkt worden door het wonen.

In de programmatische uitwerking zal deze balans nader uitgewerkt moeten worden en nader bepaald worden op welke wijze alle belangen van functies geborgd kunnen worden. Mogelijk dat hierop het beste gestuurd kan worden middels openingstijden, maximale dB(A) op gevels (indien nodig) of dat juist aan de hand van een slimme verdeling van functies over het gebouw tot de beste oplossing gekomen kan worden (bijvoorbeeld het woonprogramma niet aangrenzend aan

ontmoetingsplekken). Hierbij kan ook naar referentieprojecten gekeken worden (denk aan de Aegtenkapel direct grenzend aan woningen).

Versie 12 januari 2022 17 Onderstaand is indicatief het programma opgenomen binnen het bestaande klooster, dat als basis dient voor het te maken uitwerkingsvoorstel. De mogelijke uitbreiding (bouwrechten) maken hier geen onderdeel van uit. De footprint van deze bouwrechten betreffen ca. 3.100 m². De uiteindelijk te realiseren m² BVO zullen tot stand komen mede in samenhang met de Visie op de Amersfoortse Heuvelrug.

Totaal na renovatie

(GO/VVO)

Aandeel van het programma Kantoor commercieel 7.000 – 9.000 m² 33-42 %

Kantoor maatschappelijk 3.000 m² 14 %

Wonen 7.000 – 9.000 m² 33-42%

Collectieve voorziening 800 m² 4%

Cultuur/congres 1.200 m² 6%

Totaal 21.000 m²

Tabel 1: Mogelijke invulling m² Kloostergebouw na renovatie

In document Kaders voor inhoud en proces herontwikkeling Klooster OLV ter Eem (pagina 12-17)