City & Regional Planning, Urban Design, Architecture, Landscape Ruimtelijke Ordening, Stedenbouw, Architectuur, Landschap BV
KuiperCompagnons
Postadres: Postbus 13042 3004 HA Rotterdam Bezoekadres: Van Nelleweg 3042 3044 BC Rotterdam
J:\616\129\50\3 Projectresultaat\verbeelding\dwg
Van Nelle Ontwerpfabriek Van Nelleweg 3042 3044 BC Rotterdam T 010 433 00 99 F 010 404 56 69
*
City & Regional Planning, Urban Design, Architecture, Landscape Ruimtelijke Ordening, Stedenbouw, Architectuur, Landschap BV
KuiperCompagnons
Postadres: Postbus 13042 3004 HA Rotterdam Bezoekadres: Van Nelleweg 3042 3044 BC Rotterdam
J:\616\129\50\3 Projectresultaat\verbeelding\dwg
College van Kerkrentmeesters Geref. Kerk Poortugaal ÖR BAK-O.rg^nisatiö liv: GEKOMEN
Emmastraat 9,
3171 AH Poortugaal. reg\ rr.
2 1 AUS. 2018
g'em. i
Aan de Raad van de gemeente Albrandswaard, Postbus 1000, 3160 GA Rhoon.
Bij deze willen wij een zienswijze indienen op het plan NI>IMRO.0613.BPEmmastraat-ONTl.
Het betreft de te realiseren parkeerplaatsen/behoefte parkeerplaatsen.
Wij maken ons ernstig zorgen over de toenemende parkeerdruk in het centrum van Poortugaal, omdat er zowel woningen als voorzieningen toegevoegd gaan worden.
Graag zien wij aangegeven welke parkeerplaatsen voor kerkgebouw de Haven en Jeugd gebouw de Haven, conform de geldende norm voor ons beschikbaar zijn. Wij zien graag een duidelijke
parkeerplan wat voor zowel de huidige situatie, als de nieuwe ontwikkeling met woningen en voorzieningen de oplossing kan bieden.
Zolang hier geen helderheid in is zullen wij onze zienswijze gestand doen.
Met vriendelijke groet.
namens het College van Kerkrentmeesters, namens de kerkenraad,
de heer D. Vermeer
Voorzitter College van Kerkretmeesters
de heer E . van der Winden Voorzitter kerkenraad
ETEKENDEBRIEF
betaald8,40
Aangetekend verzenden
Namens de heer J. Bakker en mevrouw G.A. de Waard, wonende aan de Emmastraat 35 te Poortugaal, ten deze vertegenwoordigd door hun gemachtigde mr A.G. van Keulen, werkzaam bij Legalexion, kantoorhoudende te Zaltbommel aan de Gamerschestraat 34, dien ik hierbij een zienswijze in op het ontwerp-bestemmingsplan 'Poortugaal Centrum - Emmastraat'.
Het ontwerp-bestemmingsplan 'Poortugaal Centrum - Emmastraat' ligt vanaf 13 juli 2018 tot en met donderdag 23 augustus 2018 ter inzage. Gedurende die termijn kan een ieder een zienswijze indienen.
In deze zienswijze richten de heer J. Bakker en mevrouw G.A. de Waard (hierna te noemen: cliënten) zich zowel tegen de toelichting, de regels als de verbeelding van het ontwerp-bestemmingsplan.
Belang
1.1 Met de vaststelling van het bestemmingsplan 'Poortugaal Centrum - Emmastraat' wordt de realisatie van een fors appartementengebouw mogelijk gemaakt, met in de plint diverse voorzieningen. Het voornemen is om op deze locatie een appartementencomplex met 26 woningen, winkels, maatschappelijke voorzieningen en een horecagelegenheid te realiseren.
1.2 Cliënten hebben een rechtstreeks belang bij de vaststelling van voornoemd bestemmingsplan, nu zij woonachtig zijn in de directe omgeving van het plangebied. Cliënten wonen immers in het appartementengebouw dat is gelegen direct tegenover het plangebied. Hierna is een uitsnede opgenomen van de verbeelding van het bestemmingsplan, met daarop aangegeven de ligging van het appartement ten opzichte van het plangebied.
v + ++-+ ^ ++#4 + + + \
\i^ + Y + + + 4
Fig. 1.1 Uitsnede verbeelding ontwerp-bestemmingsplan (locatie Emmastraat 35: zie rode pijl)
1.3 Cliënten maken zich ernstige zorgen over de komst van het nieuwbouwplan. Het nieuwbouwplan wordt immers op korte afstand, recht voor hun appartement gesitueerd. Alvorens in te gaan op de bezwaren van cliënten op het nieuwbouwplan, wensen zij op te merken niet zozeer tegen nieuwbouw te zijn op de betreffende locatie. De locatie leent zich goed voor het realiseren van nieuwbouw. Cliënten hebben echter grote moeite met de situering van het plan, alsmede de hoogte van 15,5 meter, en de gevolgen die dat heeft voor hun woon- en leefklimaat.
Voorgeschiedenis
2.1 Cliënten was al wat langer bekend dat tegenover hun appartement een nieuwbouwplan zou worden gerealiseerd. Cliënten beschouwden het dan ook als positief dat zij in de zomer van 2017 werden uitgenodigd om mee te denken over de planvorming voor de betreffende locatie. Dat gaf hen het gevoel daadwerkelijk inspraak te kunnen hebben in de wijze waarop het plan er uiteindelijk uit zou komen te zien. Cliënten hebben toentertijd al hun zorgen geuit, en zeer bewust gevraagd om het betreffende plan niet te kort op het appartementencomplex waarin zij woonachtig zijn, te realiseren.
Dit om een ingesloten en ingebouwd woonsituatie, waarbij bovendien een mooi uitzicht verdwijnt, voor hen te voorkomen.
2.2 Tevens hebben cliënten gevraagd om de boom die pal tegenover hun appartement staat te handhaven. Namens de gemeente is toen aangegeven dat de betreffende boom zal blijven staat op deze plek. Dat was voor cliënten belangrijk omdat deze enkele boom hun gevoel van groen en privacy nog enigszins beschermt.
2.3 Zeer teleurgesteld waren cliënten dan ook toen ze in april 2018 werden geconfronteerd met een plan dat precies niet aan bovengenoemde wensen voldeed. De nieuwbouw wordt op zeer korte afstand vanaf de Emmastraat gerealiseerd (en dus op korte afstand van het appartementencomplex
2.4 Daarop hebben cliënten bij brief van 17 april 2018 een inspraakreactie gegeven op het voorontwerp-bestemmingsplan, waarin zij diverse punten naar voren hebben gebracht. Helaas is het plan voor hen ongewijzigd gebleven. Daarom zien zij zich genoodzaakt om alsnog een zienswijze in te dienen op het ontwerp-bestemmingsplan.
Situering en hoopte
3.1 Zoals hierboven opgemerkt, hebben cliënten grote moeite met zowel de situering als met de hoogte van het bouwplan. Het nieuwbouwplan komt op zeer korte afstand van de Emmastraat te staan, waardoor een ingesloten en ingebouwde stedenbouwkundige situatie ontstaat. Dit is zeer onwenselijk voor het woon- en leefklimaat van cliënten. Dit tast de privacy van cliënten in onevenredige mate aan. De bewoners van de nieuwe appartementen krijgen daardoor direct zicht op het appartement van cliënten, op een zeer korte afstand.
3.2 Bovendien wordt hierdoor ook het uitzicht van cliënten aangetast. Cliënten hebben nu een wijds uitzicht over een groot deel van Poortugaal. Met de komst van deze vorm van hoogbouw zal dat gaan verdwijnen. In de beantwoording van de inspraakreactie wordt weliswaar aangegeven dat er geen blijvend recht bestaat op uitzicht. Dat wil niet zeggen dat daar in het geheel geen rekening mee behoeft te worden gehouden bij de vaststelling van een nieuw bestemmingsplan. Het woon- en leefklimaat, waaronder het uitzicht, vormt wel degelijk een punt van afweging in de besluitvorming.
3.3 Bovendien wordt met de huidige situering ook een verkeersonveilige situatie gecreëerd op de kruising van de Emmastraat met de Waalstraat. Het overzichtelijke karakter van de kruising verdwijnt met dit plan. Cliënten zien iedere dag de drukte op dit kruispunt. Sinds de komst van de nieuwe woonwijk De Kasteeltuin is er forse toename van verkeer, richting de Beneluxtunnel en Spijkenisse.
Cliënten verwachten dat er verkeersonveilige situaties ontstaan vanwege deze korte afstand van het nieuwe appartementengebouw tot de Emmastraat.
3.4 Ook komen de parkeerplaatsen (het haaksparkeren aan de Emmastraat) met deze situering te vervallen. Cliënten beschouwen dit ook als een nadeel voor de omwonenden en de bezoekers van het centrum van Poortugaal.
3.5 Cliënten zijn van mening dat het plan meer naar achteren moet worden verschoven, dat wil zeggen in zuid-oostelijke richting. Daardoor ontstaat er stedenbouwkundig gezien een veel betere situatie. Dit komt immers de ruimtelijke opzet van de directe omgeving ten goede, alsmede het uitzicht vanuit het appartement van cliënten, alsook de verkeersveiligheid op de kruising Emmastraat / Waalstraat.
3.6 Dan de hoogte van het bouwplan. De maximale bouwhoogte van het plan bedraagt 15,5 meter.
Dat is de hoogte van het gebouw recht tegenover de woning van cliënten. Andere gedeelte van het nieuwe gebouw krijgen een lagere bouwhoogte. Cliënten vinden het echter onbegrijpelijk dat deze hoogte van 15,5 meter wordt aangehouden. De bouwhoogte van het appartementengebouw waar zij in wonen, is in het bestemmingsplan gemaximeerd op 12 meter. Dat is een verschil van 3,5 meter.
Oftewel: het nieuwbouwplan wordt nog een bouwlaag hoger dan het appartementengebouw van cliënten.
(gelegen ten zuiden van de Emmastraat) waar in het geheel geen sprake is van hoogbouw. Dat betekent dat hoogbouw überhaupt al discutabel is. Dat zou genoeg reden moeten zijn om de hoogte van de nieuwbouw te beperken tot 2 bouwlagen met een kap.
3.8 Kortom: cliënten wensen dat bij het ontwerp van het nieuwbouwplan meer rekening wordt gehouden met hun belangen. Zij verzoeken uw raad om die reden om de nu in het ontwerp- bestemmingsplan aangegeven situering en de hoogte aan te passen. Voorgesteld wordt om het pand 5 tot 7 meter in zuid-oostelijke richting te verschuiven en de hoogte te maximeren tot 2 bouwlagen met een kap.
Parkeren
4.1 Cliënten maken zich voorts zorgen over de gevolgen van het nieuwbouwplan voor de parkeersituatie in de directe omgeving. In paragraaf 5.2 van de toelichting wordt op dit onderwerp ingegaan. Daarin wordt het volgende opgemerkt:
'Nadat het programma definitief is vastgesteld en de gemiddelde parkeernormen zijn toegepast komt de (extra) parkeerbehoefte uit op +105 parkeerplaatsen. Gelet op dubbelgebruik en maatgevende percentages moet volgens de parkeerbalans met de aanwezigheid van 77 extra geparkeerde auto's rekening worden gehouden. Van deze 77 plaatsen zullen er 35 op het binnenterrein worden gerealiseerd, daarnaast 12 in het openbaar gebied aan de Waal- en Emmastraat. Tevens waren er reeds 30 parkeerplaatsen in de openbare ruimte vanuit de overlevering over.'
(...)
'Op basis van het voorgaande valt te concluderen dat er uiteindelijk 181 (171 +10) parkeerplaatsen in de openbare ruimte beschikbaar moeten zijn. In het (concept) inrichtingsplan zijn in totaliteit 179 parkeerplaatsen realistisch ingetekend. De parkeerbalans is daarmee -2. Mede omdat er op een andere locatie ("De Smaak van Poortugaal") in hetzelfde gebied onlangs 3 parkeerplaatsen meer zijn aangelegd dan voor het plan nodig waren, wordt voorzien in een sluitende parkeerbalans.'
Het is voor cliënten echter onduidelijk op welke wijze die +105 parkeerplaatsen zijn berekend. Ook is niet duidelijk hoe uiteindelijk (middels dubbelgebruik en maatgevende percentages) op 77 parkeerplaatsen wordt uitgekomen.
Verder wordt aangegeven dat er uiteindelijk 181 parkeerplaatsen in de openbare ruimte beschikbaar moeten zijn. Ook van dat getal kunnen cliënten de berekening niet achterhalen.
4.2 De zorgen van cliënten zijn mede gebaseerd op het vermoeden dat de 'haaksparkeerplaatsen' aan de Emmastraat, alsook de 'langsparkeerplaatsen' aan de Waalstraat zullen verdwijnen. Gelet op de beperkte informatie over de parkeerberekening is ook niet te achterhalen of met het verdwijnen van deze parkeerplaatsen rekening is gehouden.
4.3 Gelet op het voorgaande houden cliënten het er vooralsnog voor dat het plan niet voorziet in voldoende parkeerplaatsen.
wonen. Artikel 3.1 bepaalt dat de als 'Centrum' aangewezen gronden zijn bestemd voor dienstverlening, ambachtelijke bedrijven, maatschappelijke voorzieningen, detailhandel en horeca.
5.2 Deze toevoeging van functies leidt tot een toename van de aanwezigheid van activiteiten in de directe woon- en leefomgeving van cliënten. Hoewel de exacte situering van de diverse functies nog niet goed is te overzien, vrezen cliënten dat deze toevoeging van functies voor extra overlast gaat zorgen. Cliënten zijn van mening dat de 'goede ruimtelijke ordening' rondom deze functies onvoldoende is onderbouwd.
6.1 Zoals hierboven betoogd, vrezen cliënten de komst van het nieuwbouwplan aan de Emmastraat. Cliënten hebben vooral grote moeite met de hoogte en de situering van het plan. Het is voor hen onbegrijpelijk dat het plan met zo'n hoogte zo kort op de Emmastraat wordt gebouwd. Dat zal voor de directe omgeving zorgen voor een ingesloten en ingebouwde stedenbouwkundige situatie.
Het tast het woongenot van cliënten aan vanwege het verdwijnen van het uitzicht uit hun appartement.
Voorts vrezen cliënten de toename van overlast omdat er meer functies worden toegevoegd dan enkel wonen.
6.2 Cliënten verzoeken uw raad om de stedenbouwkundige randvoorwaarden welke middels de planregels en de verbeelding in het ontwerp-bestemmingsplan 'Poortugaal Centrum - Emmastraat' zijn vastgelegd aan te passen, door de afstand van het nieuwbouwplan ten opzichte van de Emmastraat te vergroten met 5 tot 7 meter (dus te verschuiven in zuid-oostelijke richting), alsook de bouwhoogte te beperken tot maximaal 2 bouwlagen met een kap.
Conclusie
Gemeenteraad IBAN: NL23 BNGH 0285 0423 94 / BIC: BNGHNL2G
Uw kenmerk:
Ons kenmerk: U18/Infra-180298 JG / 16 augustus 2018 Bijlagen: 1.
Graag willen wij bij deze reageren op de publicatie van het voorontwerpbestemmingsplan Poortugaal centrum - Emmastraat van 12 juli 2018. Dit ontwerpbestemmingsplan betreft de ontwikkeling van een gezondheidscentrum, winkels en appartementen.
Wettelijke taak Evides
Evides N.V. is eigenaar van het waterleidingnetwerk in Zeeland, het zuidwesten van Zuid-Holland en de Brabantse Wal en heeft een wettelijke taak van watervoorziening voor deze gebieden.
Om dit netwerk zo goed mogelijk te beheren is een goede afstemming én duurzame relatie met de omgeving gedurende de gehele levenscyclus van een leiding van groot belang. Bij het beheer van het leidingnet houden wij rekening met maatschappelijk aanvaardbare kosten in combinatie met een goede service. In dat kader willen wij ten aanzien van uw plan hierbij onze belangen kenbaar maken.
Waterleidingen binnen plangebied
Zoals op de afbeelding van bijlage 1 is te zien is er een waterleiding gelegen binnen het
plangebied. Het betreft hier dan weliswaar geen planologisch relevante leidingen maar het betreft wel een distributieleidingen die een belangrijke distributiefunctie heeft in uw gemeente. Wij constateren zelfs dat deze leiding is gelegen op een locatie waar bebouwing is voorzien. U zult begrijpen dat dit een onwenselijke en onacceptabele situatie is voor ons als leidingbeheerder. Wij zouden dus graag in gesprek gaan met initiatiefnemer om hier een gepaste oplossing voor te bedenken.
Nadere afstemming
Wij willen benadrukken dat wij niet tegen de ontwikkeling op zich zijn, maar het lijkt ons evident dat nadere afstemming over onze ondergrondse infrastructuur een vereiste is. Wij willen u dringend verzoeken hiervoor contact op te nemen met onze gebiedsbeheerder, Marcel Schroots, (e-mail:marcel.schroots@evides.nl: tel: 06-53790432). Wij vertrouwen erop dat wij op die manier tot een uitwerking kunnen komen die alle partijen tevreden stemt.
hierugachtend Ev dleï Waterbedrijf
Ir. A. Bindt
Manager Asset Management Infra