Grondbeleid Grondbeleid
Waarin dient deze paragraaf inzicht te geven?
De paragraaf grondbeleid geeft inzicht in de gemeentelijke visie op het grondbeleid in relatie tot de realisatie van de doelstellingen van de programma’s die zijn opgenomen in de begroting. Daarnaast geeft het aanduiding van de wijze waarop de gemeente het grondbeleid uitvoert, inclusief een actuele prognose van te verwachten resultaten van de totale grondexploitatie. Daarnaast wordt inzicht gegeven in de risico’s in relatie tot grondzaken.
De afgelopen jaren heeft de gemeente Deventer behoedzaam geopereerd als het gaat om de exploitatie van gronden ten behoeve van woningbouw en de ontwikkeling van
bedrijfsruimten. Deze insteek heeft geleid tot het vermijden van risico’s en het reëel waarderen van gronden en risico’s.
Samen met andere partijen werkt de gemeente aan een onderling afgestemd en vraaggericht aanbod om hiermee de ontwikkeling van woningbouw te optimaliseren. Het
‘bouwakkoord’ dat in de raadsvergadering van 3 juli jongstleden is vastgesteld is hier een voorbeeld van.
De bij de begroting 2013 door de raad ingestelde conjunctuurreserve bedrijventerreinen biedt ons
mogelijkheden om meer flexibel rekening te houden met de vraag naar bedrijfsruimte.
De gemeentelijke grondexploitaties voor de projecten Steenbrugge en Spijkvoorderenk zijn aangepast. Het resultaat is negatief bijgesteld met € 3,7 miljoen. Daarvoor zijn aanvullende verliesvoorzieningen getroffen ten laste van de reserve risico grondexploitaties (stand € 5,5 miljoen). Na deze mutatie kent deze reserve nog een stand van € 1,8 miljoen.
De Algemene Reserve Grondexploitaties (ARG) bedraagt € 9,5 miljoen (per 31-12-2014). De conjunctuurreserve
bedrijventerreinen bedraagt € 3 miljoen. Binnen de RGI is aanvullend een bedrag van € 0,8 miljoen beschikbaar voor het Bedrijventerrein A1.
Het totale risico van de grondexploitaties is berekend op € 14,6 miljoen. Daarmee is het totale weerstandvermogen ad € 15,1 miljoen (9,5+1,8+3,0+0,8) voldoende voor het opvangen van de risico’s.
Voor het Bedrijventerrein A1 wordt de grondexploitatie herzien. De resultaten daarvan zijn nu nog niet bekend. Maar onafhankelijk daarvan dient rekening te worden gehouden met een aanvullende verliesvoorziening van € 2,4 miljoen.
Het gevolg daarvan is dat er een tekort is aan
weerstandvermogen voor de grondexploitaties van € 1,9 miljoen, dit bedrag wordt toegevoegd aan de
conjunctuurreserve. Wij verwachten deze reserve te kunnen voeden met een verkoopopbrengst van grond van € 2,3 miljoen.
Vanaf 2014 wordt gestart met de verkoop van gronden en panden waarvan het gemeentelijke bezit geen strategische waarde heeft. Dit zal leiden tot een afname van de rentelasten vanaf 2015. In deze paragraaf wordt een doorkijk op dit effect gegeven. Ook de gronden in Deventer NO en nabij Schalkhaar, waarvoor eerder werd uitgegaan van een stedelijke
ontwikkeling, zullen worden afgestoten. Het gemeentelijke bezit wordt niet langer noodzakelijk geacht.
Het grondbeleid heeft invloed op en samenhang met de uitvoering van de programma’s zoals Ruimtelijke ontwikkeling, Milieu en Economie, Kunst en Cultuur. De beschikbaarheid van gronden en gebouwen zijn immers belangrijk voor de diverse maatschappelijke activiteiten. Dat maakt grond- en
vastgoedbeleid een van de middelen die de gemeente kan inzetten bij het stimuleren of faciliteren van die activiteiten binnen haar grondgebied.
De kansen en risico’s die horen bij vastgoedinvesteringen, hebben invloed op de algemene financiële positie van de gemeente. In de eind 2013 aan de raad aan te bieden nota Grondbeleid werken we de nieuwe werkelijkheid en het perspectief voor het gemeentelijke grondbeleid uit.
Stand voorzieningen en reserves
Bij de uitvoering van het grondbeleid ligt een nadruk op het nemen van beheersmaatregelen van de projecten die in ontwikkeling zijn. Zo worden de investeringen zoveel mogelijk afgestemd op te verwachten opbrengsten, worden flexibiliteit en kleinschaligheid in de plannen nagestreefd, wordt extra ingezet op afstemming tussen vraag en aanbod en worden werkzaamheden zo efficiënt mogelijk verricht, bijvoorbeeld door bundeling van verkooporganisaties en aanbestedingen.
De economische situatie en stagnatie op de woningmarkt heeft overigens ook een positief effect op gemeentelijke exploitaties: de aanbestedingen van de diverse werken vallen gunstig uit.
Stand verliesvoorziening
De gecalculeerde resultaten van de grondexploitaties zijn de afgelopen jaren teruggelopen. Bij terugloop van (voorziene) resultaten is het treffen van een verliesvoorziening of een afwaardering van de boekwaarde noodzakelijk.
De totale omvang van de verliesvoorzieningen medio 2013 bedraagt € 30,5 miljoen. Een jaar eerder bedroegen de totale verliesvoorzieningen € 26,6 miljoen. De toename wordt toegelicht in het hoofdstuk ‘Resultaten exploitaties en risico’s’.
Stand reserve risico grondexploitaties
In de voorjaarsnota 2013 is vastgesteld dat de omvang van de risicoreserve verlies grondexploitaties in het begin van 2013 € 3,3 miljoen was. Bij de besluitvorming over de herijking van Eikendal is aangegeven dat de voor dat project getroffen risicovoorziening ad € 2,2 miljoen kon vrijvallen. Dat bedrag kon worden toegevoegd aan de reserve risico
grondexploitaties, waardoor deze medio 2013 een saldo kent van € 5,5 miljoen.
Stand conjunctuurreserve bedrijventerreinen Voor bedrijventerreinen is door de raad een
conjunctuurreserve ingesteld, bedoeld voor het opvangen van prijsschommelingen bij de verkoop van bedrijventerreinen. De ingestelde reserve is bedoeld om een extra impuls te kunnen geven aan de verkoop van gronden, met name bij de opstart van het bedrijventerrein langs de A1.
Medio 2013 bedraagt de stand van deze reserve € 3,0 miljoen.
Conform het raadsbesluit is het de bedoeling deze reserve de komende jaren tot in totaal € 10 miljoen te voeden Dat bedrag komt uit toekomstige aanbestedingsvoordelen binnen de gemeentelijke grondexploitaties en wij verwachten deze reserve te kunnen voeden met een verkoopopbrengst van grond van € 2,3 miljoen. Voor de periode t/m 2015 wordt een omvang van € 5 miljoen voldoende geacht. De resterende
voeding zal in de periode daarna aan de orde zijn, hierop wordt teruggekomen bij de voorjaarsnota 2014 uitgaande van de voedingsnoodzaak tegen die tijd.
Inmiddels is het eerste verkoopcontract ondertekend.
Daarvoor dient de conjunctuurreserve voor € 1,3 miljoen voor te worden aangesproken.
Reserve gemeentebrede investeringen
In de RGI zit voor het Bedrijventerrein A1 geoormerkt een bedrag van € 1,8 miljoen. Deze bestaat uit een risicobuffer van
€ 0,8 miljoen en € 1 miljoen als bijdrage van de provincie voor de onderdoorgang bij het spoor. Over het aanwenden van deze bijdrage dient nog overeenstemming met de provincie te worden bereikt. Reden waarom bij het bepalen van het weerstandvermogen rekening kan worden gehouden met € 0,8 miljoen.
Samenvattend
Afgewaardeerde gronden / onroerende zaken buiten exploitatie
Vanwege het afwaarderen van de boekwaarden van enkele gronden bij het vaststellen van de rekening 2012, zijn gronden toegevoegd aan de strategische voorraad van product 13:
onroerende zaken buiten exploitatie.
Dit betreft de grondexploitaties:Deventer NO, Landeweert, Hagenvoorde, Nieuwe Markt en Sluiskwartier. De rentekosten over de boekwaarden worden dan op basis van het Besluit Begroting en Verantwoording (BBV) niet meer aan de boekwaarde toegerekend, maar komen ten laste van de exploitatie. De rentekosten over product 13: onroerende zaken buiten exploitatie bedragen 5% van de boekwaarden.
Met het toevoegen van de grondexploitaties nemen de rentekosten toe. In totaal gaat het om € 790.000 ( 5% rente over de boekwaarde van € 15,8 miljoen). Hiertegenover staan baten van € 60.000. De netto jaarlijkse last bedraagt derhalve
€ 730.000. Het nadelig saldo ad € 730.000 wordt in 2013 eenmalig gedekt uit de algemene middelen.
Over de verschillende onderdelen is het volgende op te merken.
De bezittingen in het Sluiskwartier maken deel uit van het totale, later in ontwikkeling te nemen, gebied. Daarvoor wordt gewerkt aan een voorstel voor het tijdelijke gebruik en exploitatie. Over de lasten daarvan worden in de loop van 2014 afzonderlijke voorstellen verwacht. Wij gaan er nu vanuit dat vanaf 2015 de lasten voor product 13 budgettair neutraal zullen zijn.
Voor de bezittingen aan de Nieuwe Markt loopt een onderzoek naar een nieuwe functie. Als dit tot afstoten leidt, vervallen de lasten voor product 13. Indien het pand blijvend in de exploitatie van de gemeente blijft, is het mogelijk de exploitatie zodanig te verbeteren dat de lasten kunnen worden gedragen (neutrale exploitatie).
Wijzigingen met ingang van 2014
Er zijn geen belangrijke wijzigingen te melden.
Belangrijke conclusies uit deze paragraaf
• Start verkoop gemeentelijke gronden en panden in het buitengebied.
In 2014 start de gemeente met de verkoop van gronden en panden waarvan het gemeentelijke bezit geen strategische waarde heeft. Naar verwachting wordt in zes jaar tijd de huidige boekwaarde van € 15,8 mln, waarvan de netto jaarlijkse lasten € 730.000 (interne rekenrente 5 %) bedragen, volledig
afgebouwd. Het gaat om gronden en opstallen in Deventer NO en ten noorden van Schalkhaar.
• Grondexploitaties Steenbrugge en Spijkvoorderenk aangepast aan de huidige woningmarkt.
De gemeentelijke grondexploitaties voor de projecten Steenbrugge en Spijkvoorderenk zijn aangepast aan de laatste inzichten over de ontwikkelingen op de woningmarkt zoals die zijn verworven in het proces herprogrammering woningbouwplannen. Het resultaat is negatief bijgesteld met € 3,7 mln. Daarvoor zijn aanvullende verliesvoorzieningen getroffen ten laste van de reserve verlies grondexploitaties.
• Het totale weerstandvermogen dient met € 1,9 miljoen te worden gevoed om de omvang van de risico’s van de grondexploitaties op te kunnen vangen.
Het totale weerstandvermogen, bestaande uit de Algemene Reserve Grondexploitaties (ARG), de conjunctuurreserve bedrijventerreinen en de risicoreserve grondexploitaties bedraagt € 15,1 miljoen.
Het totale risico van de grondexploitaties is berekend op € 14,6 miljoen. Daarnaast dient rekening te worden gehouden met het treffen van een aanvullende verliesvoorziening voor het
Bedrijventerrein A1 van € 2,4 miljoen. Daardoor dient het totale weerstandvermogen met € 1,9 miljoen te worden gevoed.
• De post beleidsadvisering en programmamanagement (€ 750.000) wordt niet langer jaarlijks structureel ten laste van de ARG gebracht.
Voor de komende drie jaren wordt een
bestemmingsreserve aangelegd, te voeden uit de ARG. Daarna zal een andere wijze van dekking moeten zijn gevonden.
Samenvatting Samenvatting
De rol van het gemeentelijke grondbeleid De rol van het gemeentelijke grondbeleid
Bedragen x € 1.000
Stand algemene reserve grondexploitatie 9,5 Stand reserve risico grondexploitaties medio 2013 5,5 Stand conjunctuurreserve bedrijventerreinen 2013 3,0 Beschikbaar voor bedrijventerrein A1 uit RGI 0,8 Verliesvoorzieningen per medio 2013 30,5
114
De uitvoering van het grondbeleid De uitvoering van het grondbeleid
Resultaten exploitaties en risico’s
Naast het (geprognosticeerde) resultaat van een exploitatie zijn ook de risico’s van exploitaties van belang. Risico’s betreffen bijvoorbeeld een vertraging van de verkopen of het dalen van uitgifteprijzen. Daar waar negatieve resultaten van de grondexploitaties leiden tot het treffen van voorzieningen, moet bij de risico’s worden bezien of er voldoende
weerstandsvermogen aanwezig is om het saldo van de risico’s en de kansen op te vangen. Het gaat om gewogen risico’s en kansen. Des te groter de kans van optreden, des te groter het risico of de kans.
Het totale risico grondexploitaties wordt op naar de huidige inzichten becijferd op € 14,6 miljoen.
Hieronder wordt ingegaan op de bijstelling van resultaten en risico’s van enkele exploitaties.
Steenbrugge
In lijn met de besluitvorming in de gemeenteraad van 3 juli 2013 wordt voor Steenbrugge rekening gehouden met de uitvoering van een eerste fase. Deze fase van 400 woningen wordt particulier ontwikkeld. In de mjb zijn ook de latere fasen (ruim 600 woningen) meegenomen met een aangepaste inschatting van uitgiftetempo en woningbouwcategorieën. De grondslag van de berekening blijft de door de raad
vastgestelde stedenbouwkundige opzet, zoals vastgelegd in het bestemmingsplan. Deze mjb, betrekking hebbende op het gemeentelijke resultaat, kent een tekort van € 3,6 miljoen.
Daarmee betekent dus dat het verwerken van de nieuwste inzichten in markt en uitvoering leiden tot een verslechtering van € 2,8 miljoen (was - € 0,8 miljoen).
De ontwikkelaar van de eerste fase van Steenbrugge neemt de gemeentelijke grond af tegen een vaste inbrengwaarde.
Daarmee is de omvang van het risico voor deze eerste fase voor de gemeente nihil.
Het maximale gemeentelijke risico is voor geheel Steenbrugge (was 1100 woningen, nu 1020) bepaald op basis van een afwaardering naar agrarische waarden, in totaal € 6,5 miljoen.
Door de afspraken over de eerste fase neemt het gemeentelijke risico af naar € 4,5 miljoen.
Spijkvoorderenk
Voor Spijkvoorderenk wordt vastgehouden aan de bestaande woningbouwprogrammering. De grondexploitatie is aangepast aan de nieuwste ervaringen over de afzetbaarheid van de kavels en is € 0,9 miljoen neerwaarts bijgesteld (van - € 0,8 naar - € 1,66 miljoen). Dit heeft overigens tot gevolg dat het risico -immers ten opzichte van de berekende uitkomst- lager uitkomt (€ 1,29 miljoen).
Eikendal
Bij de herijking van Eikendal is de grondexploitatie op basis van het besluit in de raad positief bijgesteld. Dit omdat we verwachten dat door een aanbod van kleinere kavels de verkoop een impuls krijgt. Uiteraard bestaat hierbij risico dat we minder snel verkopen dan verwacht. Dit risico is berekend op € 1,6 miljoen (50%).
Bedrijventerrein A1
Door de marktontwikkelingen worden risico’s gezien ten opzichte van de door de raad in 2012 vastgestelde
grondexploitatie. Dat heeft er toe geleid dat er bij het bepalen van het gemeentelijke weerstandvermogen rekening werd gehouden met een risico voor uitgifteprijzen en –tempo van € 5,5 miljoen met een kans van optreden van 70% (netto derhalve € 3,85 miljoen).
Tevens is bij de werkelijke verkoop gebleken dat, met name voor het vestigen van de eerste bedrijven, (prijs)prikkels noodzakelijk zijn. Dat heeft er toe geleid dat de raad bij de begroting 2013 een conjunctuurreserve heeft ingesteld, bedoeld voor het opvangen van conjuncturele
marktschommelingen. Gezien de omvang van de grondexploitatie werd het noodzakelijk geacht dat deze
reserve in de loop van een aantal jaren met in totaal € 10 miljoen zou worden gevoed. Voor de eerste jaren, tot en met 2015, werd een voeding van € 5 miljoen voldoende geacht.
Momenteel loopt een traject in het kader van actualisering MJB en voorbereiding jaarlijkse herziening exploitatieplan voor het bedrijvenpark A1 dat zal leiden tot een gewijzigde
grondexploitatie waarin de parameters voor uitgifteprijzen en –tempo tegen het licht worden gehouden. Op basis van verkoopervaringen sinds start uitgifte en een voorlopig advies van een taxateur medio 2013 kan worden gesteld dat de grondprijzen op A1 hoog zijn.
Indien deze signalen indicatief worden geprojecteerd op de gehele grondexploitatie, zonder rekening te houden met positieve ontwikkelingen gedurende de looptijd (bv door te indexeren) , ontstaat er een neerwaarts effect op de grondexploitatie in de orde van grootte van € 10 miljoen.
Feitelijk dus een herbevestiging van de orde van grootte van het risico in de grondexploitatie zoals die ook al bij het instellen van de conjunctuurreserve is benoemd.
Inmiddels is het voor een bedrag van € 1,3 miljoen
noodzakelijk gebleken een aanvullende verliesvoorziening te treffen en daarvoor de conjunctuurreserve aan te spreken. Het resterende risico bedraagt derhalve € 8,7 miljoen, met een kans van optreden van 70% (netto € 6,1 miljoen)
Het netto risico waarvoor gemeentelijk weerstandvermogen dient te worden aangelegd stijgt derhalve van € 3,85 miljoen naar € 6,09 miljoen, zijnde € 2,24 miljoen. Deze signalen benadrukken de noodzaak de conjunctuurreserve
daadwerkelijk te voeden naar de uiteindelijke € 10 miljoen.
Los van hetgeen over de prijzen en het uitgiftetempo
hierboven is gemeld dienen de opbrengsten van de jaren 2013 en 2014 te worden verschoven. Dit houdt verband met de aanleg van de infrastructurele werken. Feitelijke opbrengsten worden pas gerealiseerd nadat deze gereed zijn. Om die reden dient een aanvullende verliesvoorziening ad € 1,1 miljoen te
worden getroffen (extra rentelasten). Deze komt ten laste van de verliesvoorziening grondexploitaties.
Opgeteld dient er derhalve rekening te worden gehouden met een aanvullende verliesvoorziening van € 2,4 miljoen.
De Scheg
De gronden aan de Holterweg, nabij De Scheg blijken in de huidige markt zeer moeilijk afzetbaar voor de beoogde sport en leisure-bestemming. Daarom moet er serieus rekening worden gehouden met het afwaarderen van de gronden naar lagere waarden. Het bedrag dat hiermee is gemoeid kan oplopen tot € 2 mln (naast de al bestaande
verliesvoorziening). De kans van optreden wordt gesteld op 50%, waardoor er in het gemeentelijke weerstandvermogen rekening dient te worden gehouden met een netto risico van € 1 miljoen.
Samenvattend
Bij de Voorjaarsnota 2013 werd gemeld dat de uitkomst van het proces herprogrammering woningbouwplannen een onzekere factor vormt in het risicoprofiel. Inmiddels is door dat proces meer duidelijkheid ontstaan over de situatie op de woningmarkt. Op basis daarvan zijn de grondexploitaties van Steenbrugge en Spijkvoorderenk aangepast die er toe leiden dat er aanvullende verliesvoorzieningen moeten worden getroffen ter hoogte van € 3,7 miljoen. Zoals aangegeven in de paragraaf grondbeleid bij de Voorjaarsnota 2013 kunnen deze worden gedekt uit de risicoreserve grondexploitaties. Na deze putting resteert in deze reserve nog een bedrag van € 1,8 miljoen.
Onderstaande tabel verschaft een inzicht in het benodigde weerstandvermogen.
Totaal niet door te be-rekenen
rente,afgerond 730.000 500.000 370.000 270.000 190.000 93.417 0
Nadat de raad bij het vaststellen van de jaarrekening 2012 alle gronden ten noorden van Schalkhaar en in Deventer NO heeft afgewaardeerd wordt nu voorgesteld deze gronden niet langer in bezit te houden en dus niet langer meer voor
(gemeentelijke) woningbouw te reserveren. Bij het afstoten wordt rekening gehouden met de diverse kansen die zich in dit gebied voordoen.
Mocht er vanuit een inhoudelijke doelstelling (programma) een reden zijn de gronden langer in bezit te houden dan
dienen ook de rentelasten via dat programma in de begroting worden verantwoord. Dit geldt overigens voor alle
gemeentelijke gronden.
Voor de begroting 2014 wordt rekening gehouden met de interne rekenrente van 5%.
Voor de daarop volgende jaren, zijn de rentelasten afhankelijk van besluitvorming zoals hierboven benoemd. Voor de doorkijk op langere termijn wordt vooralsnog rekening
gehouden met een afbouw van het bezit.
In totaal gaat het om ca 166 ha over een periode van zes jaar.
De meeste gronden kunnen worden afgestoten tegen de huidige marktwaarde, afgeleid van de geldende
bestemmingen.
Voor sommige gronden lopen initiatieven. Bij de verkoop wordt hiermee rekening gehouden.
De rentelasten binnen product 13 zijn € 730.000 in 2014
aflopend tot nihil in het jaar 2020 en later. Het nadelig saldo van € 730.000 wordt in 2013 eenmalig gedekt uit de algemene middelen. Vanaf 2014 moet er een beroep worden gedaan op algemene middelen.
Voorgesteld wordt deze lasten te dekken uit algemene middelen (zie hoofdstuk Financiële uitkomsten), gegeven het feit dat het gaat om een eenmalige dekking voor zover de verkooprealisatie dat vergt.
Paragraaf Grondbeleid
Grondbeleid Grondbeleid
• Totaal bedrag RGI bedraagt € 1,8 miljoen, waarvan € 1,0 miljoen nog onzeker is. In 2013 wordt dit gestort in de ARG.
Gezien de omvang van het risico van het Bedrijventerrein A1 wordt voorgesteld de conjunctuurreserve nu met € 1,9 miljoen te voeden, te dekken uit algemene middelen.
In de paragraaf grondbeleid behorende bij de jaarrekening 2012 is beschreven welke uitgangspunten we hanteren voor de programmering van zowel de gronden waarvan het voornemen bestaat deze tot ontwikkeling te brengen (IEGG en NIEGG) als voor de overige gronden. Deze uitgangspunten zijn nog actueel. Reden waarom wordt verwezen naar de
genoemde paragraaf.
De in deze paragraaf beschreven situatie maakt het belang duidelijk van een strakke beheersing van en sturing op de grondexploitaties. Als hulpmiddel daarvoor wordt gewerkt aan een zogenaamd Meerjarenperspectief grondbeleid (Mpg), vergelijkbaar met een Meerjarenperspectief Parkeren (Mpp).
Dit jaarlijks te actualiseren instrument presenteren we voor het eerst bij de Voorjaarsnota 2014. In deze Mpg schenken we aandacht aan de volgende elementen:
1. Kaders, ontwikkelingen
2. Programmatische uitgangspunten (van diverse stedelijke functies)
3. Rekentechnische uitgangspunten (voor het waarderen en voor de meerjarenbegrotingen (mjb’s))
4. Vermogen (reserve, vermogen, positie) 5. Actualisatie mjb’s
6. Waarderen gronden en opstallen
7. Mutaties reserves, afwaarderingen en voorzieningen
Het Mpg zal dus enerzijds elementen bevatten die de stand van zaken zal beschrijven en anderzijds een vooruitblik (prospectief) bevatten. Dit eerste deel van de Mpg zal gereed zijn bij het opmaken van de Jaarrekening 2013
In het Mpg worden de gemeentelijke beleidskeuzes op ruimtelijk, economisch en maatschappelijk vlak doorvertaald
in programmatische en financiële zin. Het prospectieve deel van het Mpg zal dan worden toegevoegd t.b.v. de behandeling van de Voorjaarsnota 2014.
Aanleiding
Het meerjarenperspectief van de Algemene Reserve Grondexploitatie (ARG) is geactualiseerd. Hierin is een aantal geactualiseerde projectresultaten verwerkt en het effect hiervan op de Algemene Reserve Grondexploitatie. Deze paragraaf laat de financiële situatie van het grondbedrijf in de komende vijf jaar zien.
Nadat jaren aanzienlijke opbrengsten zijn gekomen uit de gemeentelijke grondexploitaties, staat dit verdienvermogen nu onder druk. Afdracht vanuit de Algemene reserve Grondexploitaties (ARG) is gedurende lange termijn niet langer haalbaar.
Nadat jaren aanzienlijke opbrengsten zijn gekomen uit de gemeentelijke grondexploitaties, staat dit verdienvermogen nu onder druk. Afdracht vanuit de Algemene reserve Grondexploitaties (ARG) is gedurende lange termijn niet langer haalbaar.