Opbouw conceptueel model

Aantrekkelijkheid kantoorlocatie voor gebruiker (= O/a-ratio)

Aantrekkelijkheid kantoorlocatie voor belegger (= IRR)

Afstudeeronderzoek (7UU37) R. van Zon (0638314) Figuur 4: Stap 2 conceptueel model

In het model is terug te zien dat de huidige literatuur clustering niet als één van de invloedrijke variabelen indiceert voor de aantrekkelijkheid van kantoorlocaties. Om toch het effect van clustering te onderzoeken zijn in paragraaf 2.5 artikelen aan bod gekomen welke specifiek ingaan op het fenomeen clustering. In deze paragraaf worden tevens geen verbanden met vastgoed, maar enkel met de lokale economie en ondernemingen, besproken. Zo zou clustering onder meer een positieve invloed hebben op de productiviteit, het innovatievermogen, nieuwe bedrijvigheid, samenweringsverbanden en verbeterde informatie en communicatie. Om de directe relatie tussen clustering en de aantrekkelijkheid van kantoorlocaties te kunnen onderzoeken dient deze te worden toegevoegd aan het conceptuele model. Dit kan als volgt worden gevisualiseerd (figuur 5).

In het conceptueel model van figuur 5 geven de zwarte lijnen de verbanden aan zoals besproken in de bestaande literatuur en de groene lijnen het toegevoegde directe verband tussen clustering en de aantrekkelijkheid van kantoorlocaties voor zowel gebruikers als beleggers. Wanneer uit de data-analyse zou blijken dat er daadwerkelijk een verband bestaat tussen clustering en de aantrekkelijkheid van kantoorlocaties, is het voor de praktische relevantie van belang inzicht te hebben via welke factoren dit veroorzaakt wordt. Met deze kennis kan er effectiever worden ingespeeld op strategische vraagstukken.

Hierom zal tevens de relatie tussen clustering en de invloedrijke factoren uit de paragrafen 2.3 en 2.4 worden toegevoegd aan het conceptueel model. Dit is in figuur 6 gevisualiseerd.

In dit conceptueel model zijn de belangrijkste en directe verbanden nogmaals in het groen weergegeven.

De toegevoegde indirecte verbanden zijn in zwart toegevoegd. Zoals in figuur 6 te zien, is clustering niet met alle indirecte variabelen in verband gebracht. Zo is er geen relatie gelegd tussen clustering en de zichtbaarheid (en zichtbaarheid en gebruikersaantrekkelijkheid). Het eerste verband is niet toegevoegd omdat het niet aanneembaar is dat het verband bestaat, het tweede verband tussen zichtbaarheid en gebruikersaantrekkelijkheid is niet gelegd omdat zichtbaarheid objectafhankelijk is en derhalve niet voor een gehele kantoorlocatie in kaart kan worden gebracht en gelijk is. De rode kaders indiceren variabelen welke wel effect hebben op de beleggersaantrekkelijkheid en welke tevens beïnvloed zouden kunnen worden door clustering, maar welke in het onderzoek om technische redenen niet verder meegenomen kunnen worden. Om in een later stadium statischtische tests en gegronde uitspraken te kunnen doen is het evident dat de onderzoekseenheid voor alle variabelen in het conceptueel model hetzelfde is. In dit onderzoek zal de onderzoekseenheid ‘kantoorlocaties in Nederland’ zijn. De rode variabelen zijn echter voor alle kantoorlocaties in Nederland hetzelfde en zouden in de dataset dus constant zijn. Hierdoor zal er geen relatie gevonden kunnen worden en is het daarmee niet relevant ze verder mee te nemen in het onderzoek. Het feit dat ze niet verder meegenomen kunnen worden, betekent niet dat ze in realiteit geen invloed hebben, enkel dat deze invloed onderzocht moet worden middels een andere onderzoekseenheid.

Dit zou in een aanvullend of separaat onderzoek kunnen worden gedaan met de onderzoekseenheid

‘jaartallen’. In dat geval zou voor de relevante variabelen data moeten worden vergaard in de vorm van historische jaarreeksen.

Het conceptuele model is hiermee weergegeven met de in wit gekaderde variabelen uit figuur 6. De in rood gekaderde variabelen zullen niet worden meegenomen in het onderzoek maar de invloed hiervan wordt niet vergeten. Zoals besproken zal de onderzoekseenheid ‘Nederlandse kantoorlocaties’ betreffen.

Figuur 6: Stap 5 conceptuele model

Afstudeeronderzoek (7UU37) R. van Zon (0638314)

Omdat een conceptueel model altijd van links naar rechts gelezen dient te worden (waarbij de linkse variabelen invloed hebben op de rechtse variabelen), zou in stap 5 de variabele clustering effect hebben op de locatie-eigenschappen van de verschillende kantoorlocaties. Echter is het niet erg aannemelijk dat de aanwezigheid van een cluster invloed heeft op de vermelde eigenschappen van de locatie. Zo verandert bijvoorbeeld de afstand tot de G5 niet wanneer een locatie een hogere mate van clustering betreft. Het is wel mogelijk dat de te vormen clusters rekening houden met deze locatie-eigenschappen en zich voornamelijk vestigen of ontwikkelen op locaties waar deze eigenschappen sterker of minder sterk aanwezig zijn.

Daarmee dient clustering rechts van de locatie eigenschappen te staan. Op deze wijze wordt aangegeven dat de locatie-eigenschappen mogelijk invloed hebben op het ontstaan van clusters. In tegenstelling tot de gebruikersindicatoren kan clustering wel invloed uitoefenen op de beleggersindicatoren. Daarom dient in het conceptueel model clustering links van de beleggersindicatoren te blijven staan, en getoetst te worden of clusters daadwerkelijk een positieve invloed uitoefenen op de genoemde macro-economische en vastgoed factoren. Deze aspecten in ogenschouw houdende zal het definitieve conceptuele model gevormd worden zoals in onderstaand figuur 7 is weergegeven.

Figuur 7: Definitieve conceptuele model

Ter verduidelijking van het conceptueel model worden de relevante variabelen in deze paragraaf toegelicht.

Per variabele wordt aangegeven wat hieronder wordt verstaan, op welk schaalniveau deze wordt bepaald en hoe de betreffende data zal worden verzameld. De variabelen zullen in dezelfde volgorde besproken worden als deze in het literatuuronderzoek aan bod zijn gekomen. Derhalve wordt aangevangen met de factoren omtrent de gebruikersaantrekkelijkheid van kantoorlocaties, gevolgd door de factoren omtrent de beleggersaantrekkelijkheid en wordt afgesloten met de factoren omtrent clustering. In tabel 4 is tevens een overzicht te zien van alle variabelen en hun eigenschappen.

De gebruikersindicatoren zijn bepaald aan de hand van twee bronnen, respectievelijk de database voor de Kantorenranking 2013 van JLL (voorheen Jones Lang LaSalle) en cijfers van de landelijke politie uit 2013.

De lokale economische factoren zijn verkregen middels het CBS (2013) en de site Waarstaatjegemeente.nl (2013) (is een samenwerking tussen het Kwaliteits Instituut Nederlandse Gemeenten, KING en Vereniging van Nederlandse Gemeenten, VNG). Inforatie omtrent de vastgoedarkt factoren zijn weer verkregen middels de database Kantorenranking 2013 van JLL. Een overzicht van de bronnen per variabelen is tevens te zien in onderstaand tabel 4.