Krimpcorporatie
In de interviewrapportage komt naar voren dat de woningbehoefte in Nederland vanaf 2015 zal afnemen. In grote delen van Nederland ontstaat dan krimp, op de omgeving van Amsterdam, Leiden en Utrecht na. Met name de behoefte aan gezinswoningen neemt af, de vraag naar appartementen zal wel toenemen (Stipo, 2010).
Het stelt woningcorporaties voor een belangrijke vraag en omschakeling in het denken, omdat groei van zowel bevolking als woningbestand bijna vanzelfsprekend was geworden.
De krimpcorporatie gaat dan ook uit van een woningcorporatie die zich vooral richt op kwaliteit en op de bestaande voorraad, in plaats van op kwantiteit en nieuwbouw.
Kerncorporatie
De kerncorporatie gaat, zoals de naam al zegt, uit van een woningcorporatie die zich richt op haar kerntaken. Die taken bestaan vooral uit de volkshuisvesting, het wonen als primaire levensbehoefte en het huisvesten van lage inkomens en kwetsbare groepen.
In dit soort woningcorporaties wordt wel een tweedeling gemaakt:
Een ‘smallere’ taakopvatting, waarbij bijvoorbeeld ontwikkeling en herontwikkeling soberder worden. Eén van de geïnterviewden omschrijft ‘We worden in plaats van een ontwikkelende organisatie veel meer een optimale beheerorganisatie, primair voor onroerend goed’.
Krimpen in woningvoorraad, door een combinatie van verkoop, strengere Europese regelgeving en een afname van nieuwbouw. Het woningbezit van woningcorporaties neemt af en spitst zich toe op goedkope huurwoningen.
Het model van de kerncorporatie lijkt goed aansluiting te vinden bij de uitkomsten van het onderzoek van de stuurgroep Meijerink. Die bracht een driedeling aan van ‘dat wat moet’, ‘dat wat kan’ en ‘dat wat te overwegen is’.
Netwerkcorporatie
Gebiedsontwikkeling is een belangrijke term bij dit model. De nadruk van de woningcorporaties komt te liggen op de bestaande voorraad, waardoor herontwikkeling automatisch een belangrijk element is. Omdat de complexiteit van herontwikkelingsprojecten toeneemt, mede door het toenemende aantal betrokken partijen, stelt de woningcorporatie zich op als netwerkpartner. Samenwerking neemt onder deze rolopvatting zo een belangrijke plaats in, waarin de woningcorporatie centraal staat. Horizontale samenwerking vormt het uitgangspunt, zodat ook de band met de gemeente van groot belang blijft voor het slagen van dit soort projecten.
Overigens komt ook naar voren dat het standpunt van de Europese Commissie, namelijk een taakversmalling van de woningcorporaties, het lastig kan maken om dit model te realiseren.
Co-creatiecorporatie
Om verschillende redenen geeft bijna elke woningcorporatie het belang aan van een goede verstandhouding met de huurders. Daarbij wordt wel aangetekend dat men nog zoekende is naar de juiste manier van organiseren.
Redenen die een goede relatie met de huurders wenselijk maken zijn ‘manieren om beter samen met huurders op te trekken (co-creatie en goed huurderschap), om het eigen beleid en aanpak inzichtelijk te maken (transparantie en zichtbaarheid) en om betere producten aan te kunnen bieden door de klant beter te leren kennen (marktkennis) (Stipo, 2010)’.
De woningcorporaties blijven bezig met het zoeken naar manieren om de huurders beter te leren kennen, ondanks dat de onderlinge samenwerking de laatste jaren al flink is toegenomen. De huurdersverenigingen en –commissies lijken achterhaald, omdat die doorgaans geen juiste afspiegeling zijn van de huurders. Mogelijkheden lijken te liggen in meer moderne vormen zoals co-creatie, community building en digitale middelen.
Energiecorporatie
Door een toename van de woonlasten liggen de stijgende energielasten steeds meer onder het vergrootglas. Ook de discussie over het energielabel voor woningen heeft hieraan bijgedragen. Daarnaast heerst het besef dat er grote winst valt te halen in het energiezuiniger maken van, veelal verouderde, woningen.
De rol van woningcorporaties hierin is groot. De vraag is hoe groot kan en moet deze misschien wel zijn? Er zijn vergaande en minder vergaande modellen mogelijk. Woningcorporaties kunnen zich in elk geval ontwikkelen tot woonlastenexpert. Daarbij wordt het ook niet uitgesloten dat woningcorporaties zelf de energieleverancier worden, zodat de woonlasten voor de huurders kunnen worden gedrukt.
Een belangrijke vraag die nog wel open blijft is de wijze van samenwerking met de huurders. De gedachte is immers dat investeren in energie en duurzaamheid vooral zinvol is wanneer de huurders ook tot een gedragsverandering komen.
Waardecorporatie
Kernbegrip in de waardecorporatie is ‘maatschappelijk vastgoed’. Nu de woningcorporaties zich op grote schaal bezinnen over de rol die ze in willen nemen, is het interessant om te bekijken weke gevolgen dit heeft voor maatschappelijk vastgoed.
In dit model blijft maatschappelijk vastgoed van groot belang als een soort interactieplek in de wijk. Eén van de geïnterviewden noemt deze plekken zelfs ‘een tweede publiek domein’ die een soort ‘nieuwe kerken’ vormen (Stipo, 2010).
Woningcorporaties die doorgaan met het investeren in maatschappelijk vastgoed zullen dit bewuster doen dan hoe dit de afgelopen jaren gebeurde. Wel is het zo dat woningcorporaties scherpere afwegingen zullen maken, waardoor met het eventueel investeren scherpere eisen aan andere partijen worden gesteld en het eigen belang meer op de voorgrond staat. Een gevolg hiervan is dat investerende woningcorporaties dat vooral zullen doen in gebieden waar ze veel bezit hebben.
Sociale corporatie
Waar de co-creatiecorporatie vooral uitgaat van samenwerking en de waardecorporatie van de fysieke kant, daar gaat de sociale corporatie uit van de ‘zachte kant’. Daarbij gaat het vooral om maatschappelijke investeringen, welzijn, vergrijzing en zorg, de investeringen in de mensen zelf. Een dergelijke ontwikkeling is eerder al ingezet in bijvoorbeeld Groot-Brittannië, Vlaanderen en Zweden. De Europese regelgeving heeft hier ook invloed op, door de nadruk meer te leggen op de onderkant van de samenleving.
In dit model is het van belang hoe groot de rol van de woningcorporatie is en hoe ver deze gaat; komt de woningcorporatie achter de voordeur of juist niet?
Daarnaast is er steeds meer behoefte aan grip op de sociale aanpak en een duidelijke nadruk op bepaalde thema’s waarin wel en niet wordt geïnvesteerd.
Balancerende corporatie
Sinds de bruteringsoperatie zijn woningcorporaties zelfstandig, ook in het nemen van beslissingen over waar wel en niet in wordt geïnvesteerd. De fusiegolf en het daarmee het toenemende woningbezit en begroting maken woningcorporaties een belangrijke en steeds meer bepalende partij in stedelijke
ontwikkeling. De band en samenwerking met andere partijen, zoals overheden, is daardoor steeds belangrijker geworden. Veel woningcorporaties, en overheden, zijn echter nog zoekende in hoe die verhouding precies moet zijn, en balanceren.
Dit is een vraag die zich bij vrijwel elke woningcorporatie opdringt. Recente ontwikkelingen, zoals Europese regelgeving hebben hierop echter veel invloed, waarover meer in hoofdstuk 4.