In hoofdstuk 2 is aan de hand van eerder verrichte onderzoeken aangetoond dat groen en water een substantieel waardeverhogend effect hebben voor woningen. Daarnaast is de theoretische achtergrond en de gehanteerde methoden van deze onderzoeken belicht. In het kader van de doelstelling van dit onderzoek is het relevant om na te gaan wat er financieel en programmatisch gebeurt als een partij besluit een plangebied niet op een ‘reguliere’ wijze in te vullen, maar bewust kiest voor ‘veel’ groen en water. Het gaat hier om de opvattingen onder ontwikkelende partijen over het kostenverhaal en de baatafroming bij de aanleg van groen en water. Het doel is niet het verkrijgen van een compleet en representatief beeld van hoe ontwikkelend Nederland aankijkt en omgaat met water en groen. De bedoeling van dit onderzoek is om een kwantitatief inzicht te krijgen in de meerwaarde van groen en water en de vraag te beantwoorden of het als substituut kan dienen voor het minder aantal woningen dat kan worden gerealiseerd. In dit hoofdstuk zal het methodische kader behandeld worden. Hierin wordt onder andere een vertaalslag gemaakt van de theorie naar de empirie. In paragraaf 4.2 zal het gebruikte onderzoeksmodel worden besproken. De keuze voor dit model, zal hier tevens worden verantwoord. Het hoofdstuk geeft verder een gedetailleerdere beschrijving over hoe de casestudies zijn ingericht. Naast de gehanteerde onderzoeksstrategie zal de verantwoording van de keuze van de cases uitgebreid aan bod komen.
4.2 Opzet van het onderzoek
Theorie locatiefactoren Theorie waardebepaling vastgoed Theorie hedonische waardebepaling Kader casestudie Casestudie Casestudie Casestudie
Test case Conclusies Figuur 4.1 De onderzoeksopzet
Als eerste is een theoretisch onderzoek verricht. Dit theoretisch onderzoek beslaat onder andere de theorie van waardebepaling van vastgoed, de theorie van de hedonische waardebepaling en de theorie rondom locatiefactoren. Deze theorieën vormen tezamen het methodische kader, aan de hand waarvan de invloeden van water en groen op de prijs van woningen worden zullen worden bepaald. Aan de hand van dit kader zijn de casestudies opgestart, de volgorde is hierbij niet van wetenschappelijk belang. De cases bestaan elk uit een kwantitatieve analyse en deelconclusies. De resultaten van alle casestudies worden op het einde met elkaar vergeleken, waarna de testcase zal worden ingevuld. Vervolgens zal aan de hand van de uitkomsten van de testcase, de beantwoording van de onderzoeksvragen plaatsvinden.
Vanuit de doel- en de vraagstelling en vanuit deskundigheid en interesse is er gekozen voor een onderzoek van gebiedsontwikkelingen die in het verleden zijn verricht door Kondor Wessels Projecten.
De keuze om een casestudy uit te voeren is genomen, omdat een dergelijk onderzoek helpt een diepgaand inzicht te krijgen in enkele tijdruimtelijk begrensde objecten en processen. Er zullen in totaal vier casestudies worden beschreven.
Het werken met casestudies heeft diverse consequenties voor de uitvoering van het onderzoek en de aard van de gevonden resultaten. Een eerste consequentie is dat men aangewezen is op vergelijking van waarnemingsresultaten van de vier cases (de analyse van ontwikkeling- en exploitatiecijfers). De vergelijking van de onderlinge cases is kwalitatief. Een tweede karakteristiek is dat door middel van een casestudy veel meer in de diepte dan in de breedte wordt gewerkt. Deze diepgang wordt bereikt door te werken met verschillende vormen van datagenerering. In dit onderzoek zal dat gebeuren aan de hand van inhoudsanalyses van de verschillende projecten en de transactieprijzen van de desbetreffende woningen.
De vergelijkende casestudy heeft een aantal subvarianten, de twee belangrijkste varianten zijn de hiërarchische methode en de sequentiële methode. De sequentiële methode houdt in dat er eerst één case wordt bestudeerd en dat er vervolgens op grond van de bevindingen een tweede case wordt gekozen. In vergelijking met de resultaten van de eerste case wordt de tweede case beoordeeld en wordt er desgewenst en derde case bestudeerd. Dit proces houdt aan totdat men voldoende cases heeft bestudeerd om betrouwbare en valide uitspraken te doen.
Bij de hiërarchische methode wordt het onderzoek in twee fasen uitgevoerd. In de eerste fase worden de afzonderlijke cases onderzocht als betrof het een serie van enkelvoudige casestudies, de cases worden hierbij zoveel mogelijk onafhankelijk van elkaar bestudeerd. Bij de analyse en bij het weergeven van de onderzoeksresultaten van die afzonderlijke cases
wordt een vast patroon gevolgd. Dit vergemakkelijkt het uitvoeren van vergelijkingen in de tweede fase.
In de tweede fase worden de resultaten uit de eerste fase als input gebruikt voor een vergelijkende analyse over alle onderzochte cases. Hierbij wordt getracht verklaringen te vinden voor de overeenkomsten en verschillen tussen de verschillende cases zoals die in de eerste fase naar voren zijn gekomen. Hier kan tot een hoger abstractieniveau worden gekomen.
In dit onderzoek is er gekozen voor de hiërarchische methode. Naar aanleiding van de doelstelling van het onderzoek ligt het voor de hand het databestand van Kondor Wessels Projecten te gebruiken. Er zal dus niet op grond van de bevindingen een case worden gekozen, maar de te onderzoeken cases staan op voorhand vast. In de eerste fase zal een viertal cases parallel worden geanalyseerd, waarna in de tweede fase de overeenkomsten en verschillen tussen de verschillende cases zullen worden besproken. Na afloop van deze fasen zullen de uitkomsten als input gebruikt worden in de afsluitende ‘testcase’ (figuur 4.1).
4.3 Cases
De volgende cases zijn geselecteerd:
Maarssen – Op Buuren Buiten Maarssen – Op Buuren Dorp Fase 1 Maarssen – Op Buuren Dorp Fase 2 Arnhem – Schuytgraaf (Veld 16)
4.4 Testcase
Na afloop van fase twee van de hiërarchische casestudy zal er een testcase worden ingevuld met de bevindingen uit deze studie. De testcase is op de volgende wijze opgebouwd:
1. Allereerst is er een bestaand plangebied gekozen uit het databestand van Kondor Wessels Projecten. Voor dit plangebied worden vervolgens twee planvarianten opgesteld welke allebei een verschillend ruimtegebruik kennen. De eerste variant behelst de ontwikkeling van een ‘regulier’ woongebied met dito ruimtegebruik. De tweede variant behelst de ontwikkeling van een ‘natuurrijk’ woongebied met dito ruimtegebruik. Het plangebied betreft een uitsnede van Arnhem Schuytgraaf, het betreft hier veld 16 (6 hectare bruto exploitatiegebied).
Variant 1: ‘regulier’ programma Variant 2: ‘Natuurrijk wonen’ uitgeefbaar wonen 75% verharding 15% groen & water 10%
uitgeefbaar wonen 65% verharding 15%
groen & water 20%
2. Als input voor de testcase wordt vervolgens de output van de vergelijkende casestudy gebruikt. Op basis van deze output worden twee verkavelingschetsen van de beide varianten gemaakt met daarbij een toelichting en verantwoording voor de gemaakte keuzen.
3. Voor beide varianten wordt aangegeven wat het woningbouwprogramma, woningtype, kavelgrootte, v.o.n. prijs en de bijbehorende grondprijzen zullen zijn. De kengetallen zijn afkomstig uit het databestand van Kondor Wessels Projecten. Vervolgens zullen de kengetallen in de spreadsheetmodellen worden ingevoerd. De casus is hierbij gestandaardiseerd op aspecten die indirect te maken hebben met programma en prijsstelling. Hierbij moet gedacht worden aan financiële doorrekening in het geval van een gefaseerde bouw of hogere transactiesnelheid als gevolg van een verbeterde woonomgeving.
4. De toevoeging van groen en water, in ruil voor een minder aantal woningen, heeft invloed op de exploitatie (kosten en opbrengsten) van de verschillende varianten. De uitkomsten van de spreadsheets van de twee varianten zullen als leidraad dienen, om de centrale vraag van dit onderzoek te beantwoorden.