6. De huurregimes vergeleken
6.4 De mate van bescherming van de huurder in de verschillende huurregimes
Zoals blijkt uit hoofdstuk 6.2.2 stemmen de beëindigingsgronden van woonruimte en 290- bedrijfsruimte in zekere mate overeen. Echter zal het bij 290-bedrijfsruimte vaak makkelijker zijn om een overeenkomst voor bepaalde tijd te beëindigen: naast de limitatieve
beëindigingsgronden is het voor 290-bedrijfsovereenkomsten namelijk mogelijk om de huurovereenkomst te beëindigen op grond van een belangenafweging. Wel ziet deze bepaling slechts op overeenkomsten van tien jaar of langer (art. 7:296 lid 3 BW). Woonruimte biedt een aantal aanvullende mogelijkheden om een overeenkomst voor bepaalde tijd te beëindigen maar deze mogelijkheden zijn vrij beperkt (hoofdstuk 3.2.2). In het algemeen kan dus worden gezegd dat het makkelijker zal zijn om een overeenkomst van 290-bedrijfsruimte voor
bepaalde tijd te beëindigen.
Ten opzichte van 290-bedrijfsruimte zal het echter bij 230a-ruimte nog makkelijker zijn om de overeenkomst voor bepaalde tijd te beëindigen. Een aanzegging is voldoende om de huurovereenkomst te beëindigen (art. 7:230a lid 1 BW). Naast deze beëindiging moet bij 230a-ruimte ook eerder tot ontruiming over worden gegaan dan bij woonruimte en 290- bedrijfsruimte: hiervoor hoeft namelijk niet aan een beëindigingsgrond te zijn voldaan en de rechter zal slechts op grond van een belangenafweging oordelen of de ruimte ontruimd dient te worden. Een verzoek tot verlenging van de ontruimingsbescherming wordt pas toegewezen indien de belangen van de huurder bij ontruiming ernstiger worden geschaad dan die van de verhuurder bij verlenging (art. 7:230a lid 4 BW). Deze belangenafweging zal eerder in het voordeel van de verhuurder resulteren dan de belangenafweging voor 290-bedrijfsruimte: daar wordt de ontruiming namelijk in ieder geval afgewezen indien van de huurder niet kan
worden gevergd dat hij het verhuurde ontruimt (7:296 lid 3 BW).
Tevens kan de belangenafweging bij 290-bedrijfsruimte pas worden gedaan indien een overeenkomst tien jaar of langer duurt. In alle andere gevallen kan de overeenkomst van 290- bedrijfsruimte slechts eindigen indien een van de limitatieve beëindigingsgronden van art. 7:296 BW zich voordoet terwijl bij 230a-ruimte altijd een belangenafweging zal plaatsvinden.
Ook een uitspraak van de kantonrechter Zaandam wijst erop dat een ontruiming bij 230a-ruimte sneller zal worden toegewezen dan bij woonruimte en 290-bedrijfsruimte.109 Daar overwoog de rechter dat ‘het financiële belang bij de verkoop in onverhuurde staat’ van
109 Ktr. Zaandam 1 april 1993, ECLI:NL:KTGZAA:1993:AI8849.
36
doorslaggevende betekenis kan zijn voor de verhuurder bij de belangenafweging van art 7:230a lid 4 BW. Bij woonruime en 290-bedrijfsruimte is vervreemding echter geen geldige opzeggingsgrond (art. 7:274 lid 1 onderdeel c; art. 7:296 lid 1 onderdeel b BW). Bij
woonruimte weegt het woonbelang van de huurder namelijk zwaarder dan het financieel belang van de verhuurder om de woonruimte te verkopen in onverhuurde staat.110
Verder kan de huurder van 230-ruimte na het verstrijken van de bepaalde tijd tot maximaal drie jaar ontruimingsbescherming verkrijgen (art. 230a lid 5 BW), bij woonruimte en 290-bedrijfsruimte is hier echter geen maximum aan verbonden.
Uit het voorgaande volgt dat de bescherming van de huurder bij woonruimte het grootst is zodat een huurovereenkomst voor bepaalde tijd daar het moeilijkst te beëindigen is. Vervolgens zal dit zo zijn bij 290-bedrijfsruimte. De bescherming bij 230a-ruimte is het kleinst, daar zal de ontruiming sneller worden toegewezen. Tevens geniet deze laatste huurder, in plaats van huurbescherming, slechts ontruimingsbescherming met een maximale duur van drie jaar. Het zal dus het makkelijkst zijn om een huurovereenkomst voor bepaalde tijd van 230a-ruimte te beëindigen, ook zal de huurder daar als eerst tot ontruiming moeten over gaan.
6.5 Een casus ter illustratie
Als we een huurovereenkomst van drie jaar als voorbeeld nemen kunnen we zien dat het afhankelijk is van het toepasselijke huurregime of de verhuurder na drie jaar daadwerkelijk weer over het verhuurde kan beschikken.
Voor de verhuur in het algemeen, dus wanneer er sprake is van roerende zaken, ongebouwde onroerende zaken of een bijzondere bepaling, zal de huurovereenkomst voor drie jaar altijd na deze periode eindigen. De verhuurder kan na de verstreken termijn weer over het verhuurde beschikken (art. 7:228 BW).
Ook bij woonruimte is het mogelijk dat de overeenkomst na drie jaar eindigt zodat de verhuurder weer over het verhuurde kan beschikken. Toch zal dit niet snel het geval zijn omdat de rechter een vordering tot beëindiging slechts zal toewijzen wanneer een van de limitatieve beëindigronden van art. 7:274 BW zich voordoet.
Bij de verhuur van een 290-bedrijfsruimte, bijvoorbeeld verhuur ten behoeve van een café of ambachtsbedrijf, zal het voor de verhuurder echter niet mogelijk zijn om de
110 HR 6 maart 1992, ECLI:NL:HR:1992:ZC0541 (Traas/ Oudeman).
37
huurovereenkomst na drie jaar te beëindigen. Een overeenkomst van drie jaar zal van rechtswege worden verlengd tot een overeenkomst van vijf jaar, zodat de overeenkomst op zijn vroegst na vijf jaar kan worden beëindigd (art. 7:301 lid 2 BW). Ook na vijf jaar is het pas mogelijk om de overeenkomst te beëindigen wanneer een van de gevallen in art. 7:296 BW zich voordoet. Bij 290-bedrijfsruimte kan de verhuurder op zijn vroegst na vijf jaar over het verhuurde beschikken.
Ten slotte de 230a-ruimte, bijvoorbeeld de verhuur ten behoeve van een kantoor of fabriek. Ook hier kan de verhuurder na de drie jaar niet gelijk over het verhuurde beschikken. Wanneer een bepaalde tijd van drie jaar is bedongen hoeft te huurder ten vroegte pas na drie jaar en twee maanden de woning te ontruimen omdat hij ontruimingsbescherming geniet.111 Ook hier zal het vaak nog langer duren voordat er daadwerkelijk tot ontruiming over moet worden gegaan omdat de huurder een verlenging van de ontruimingsbescherming kan verzoeken (art. 7:230a lid 1 BW).
111 Art. 7:230a lid 1 jo. lid 2 BW.
38
Conclusie
Er zijn heel veel verschillende regels om een huurovereenkomst voor bepaalde tijd te beëindigen. Voor een verhuurder die niet juridisch geschoold is zal het dus erg onduidelijk zijn wat er met de huurovereenkomst voor bepaalde tijd zal gebeuren na het verstrijken van de termijn. Hoe een huurovereenkomst voor bepaalde tijd tot haar einde komt zal afhankelijk zijn van het toepasselijke huurregime en de afspraken die door de verhuurder en de huurder zijn gemaakt.
Wanneer een verhuurder een huurovereenkomst voor bepaalde tijd sluit biedt dit geen zekerheid tot ontruiming na deze termijn. In veel gevallen is het pas mogelijk om de
huurovereenkomst te beëindigen indien is voldaan aan de vereisten van een van het beperkte aantal beëindigingsgronden. Indien een van de beëindigingsgronden zich voordoet zal vaak tevens een opzegging vereist zijn voordat de huurder de woning moet ontruimen. Totdat wordt opgezegd kan de huurder dus gewoon gebruik blijven maken van het gehuurde. Ook bij 230-bedrijfsruimte, waar de verhuurder de ontruiming moet aanzeggen, zal de huurder van het gehuurde gebruik kunnen blijven maken totdat een aanzegging is gedaan (art. 7:230a lid 1 BW).
Indien de huurder niet instemt met de opzegging zal de verhuurder van woonruimte en 290- bedrijfsruimte bij de rechter moeten vorderen dat de huurovereenkomst wordt beëindigd (art. 7:272 lid 2 BW; art 7:295 lid 2 BW). Pas wanneer het vonnis onherroepelijk is geworden zal de huurder de ruimte moeten ontruimen (art. 7:252 lid 1 BW; 7:295 lid 1 BW). Zelfs wanneer de huurder niet in hoger beroep gaat hoeft hij de huurruimte gedurende drie maanden na het vonnis nog niet te ontruimen (art. 339 lid 1 Rv). Ook bij 230a-ruimte waar deze
onherroepelijkheid niet is vereist zal de huurder het gehuurde niet gelijk moeten ontruimen nadat de aanzegging is gedaan. Gedurende twee maanden na deze aanzegging geniet hij van rechtswege ontruimingsbescherming (art. 7:230a lid 1 jo. lid 2 BW). Tevens heeft hij de mogelijkheid om verlenging van de ontruimingsbescherming te verzoeken (art. 7:230a lid 1 BW). Indien hij dit verzoek indient zal de ontruimingsverplichting worden geschorst (art. 7:230a lid 3 BW). Vaak zal het dan nog drie tot vier maanden duren voordat op dit verzoek is
beslist.112 Ook bij 230-ruimte is het voor de huurder dus mogelijk om nog minimaal een aantal maanden van het gehuurde gebruik te blijven maken nadat de bepaalde tijd is
verstreken. Naast deze huurbescherming is het voor woonruimte en 290-bedrijfsruimte tevens mogelijk om in hoger beroep te gaan tegen de toewijzing van de vordering tot beëindiging, het kan dan zelfs nog vele jaren duren voordat de woning moet worden ontruimd.113
Nu de huurder door middel van de goede huur- en ontruimingsbescherming zoveel
mogelijkheden heeft om het moment van de ontruiming uit te stellen kan gezegd worden dat, voor woonruimte, 230-ruimte en 290-bedrijfsruimte, huurovereenkomsten voor bepaalde tijd eigenlijk niet bestaan omdat slechts het verstrijken van de termijn niet resulteert in het einde van de huurovereenkomst. Slechts wanneer een ongebouwde onroerende zaak of een roerende zaak wordt verhuurd of indien sprake is van een bijzondere bepaling, zal de
huurovereenkomst daadwerkelijk eindigen na het verstrijken van de termijn.
Toch is de overeenkomst voor bepaalde tijd niet slechts van waarde voor de ongebouwde onroerende zaken en de roerende zaken. Voor de verhuurder van woonruimte, 290- bedrijfsruimte en 230a-ruimte biedt een overeenkomst voor bepaalde tijd de verhuurder zekerheid dat de huurder die periode in het gehuurde zal blijven. De huurder is namelijk niet bevoegd om de huurovereenkomst voor het verstrijken van de termijn op te zeggen.114 Tevens biedt een overeenkomst voor bepaalde tijd voor het beëindigen van woonruimte een aantal aanvullende beëindigingsmogelijkheden (7:274 lid 1 onderdeel b jo. lid 2 BW).
112 Blenheim Advocaten, Ontruimingsbescherming voor de huurder van "overige bedrijfsruimte” bij beëindiging
huurovereenkomst, te vinden op: http://www.blenheim.nl/nl/huurrecht/huurrecht.html (laatst geraadpleegd
op 21 januari 2015).
113 Kerpestein 2012, p.581.
114 HR 21 oktober 1988 , ECLI:NL:HR:1988:AD0483, r.o. 6.
40
Aanbevelingen
Wanneer we voor de verhuurder meer duidelijkheid willen creëren omtrent de verhuur voor bepaalde tijd, dan zouden de dwingendrechtelijke bepalingen die ervoor zorgen dat de huur niet eindigt na het verstrijken van deze tijd uit het wetboek kunnen worden geschrapt. Voor de verhuurder en huurder zou dan gelden wat partijen zelf hebben bedongen. Dit voorkomt onduidelijkheden en het staat partijen vrij om van een voorstel af te zien wanneer ze het niet eens zijn omtrent een bepaald termijn. Wanneer partijen bijvoorbeeld hebben bedongen dat de huurovereenkomst twee jaar zal duren, kan de huurder hierop anticiperen en alvast gaan zoeken naar een nieuwe woning zodat hij na deze twee jaar niet zonder woning komt te zitten.
Toch zal het schrappen van deze bepalingen mijns inziens niet wenselijk zijn omdat het voor de huurder erg vervelend is wanneer hij bijvoorbeeld elke twee jaar moet verhuizen. Vooral voor gezinnen zal het alsmaar moeten verhuizen erg hinderlijk zijn. Tevens is het mogelijk dat een verhuurder bijvoorbeeld slechts voor een hele korte periode wil verhuren en pas na het einde van deze periode zal aangeven of hij de huurperiode wil verlengen. Deze onzekerheid acht ik voor de huurder erg onwenselijk en nu het recht op onderdak een fundamenteel mensenrecht is (art. 25 van het UVRM) moeten de huurbeschermingsbepalingen blijven bestaan.
Een andere mogelijkheid om meer duidelijkheid te scheppen omtrent de beëindiging van huurovereenkomsten voor bepaalde tijd is door de regels voor de verschillende regimes gelijk te trekken. Ook dit is onwenselijk nu ieder regime in verschillende mate bescherming behoeft. De huurder van een woonruimte behoeft een grotere mate van bescherming dan bijvoorbeeld de huurder van een garage. Wanneer de huurovereenkomst van woonruimte wordt beëindigd zal de huurder op straat komen te staan terwijl het niet kunnen opstallen van bepaalde zaken waarschijnlijk voor minder ernstigere problemen zal zorgen.
Zoals hierboven beschreven zal het wegnemen van de onduidelijkheid ten aanzien van overeenkomsten van bepaalde tijd ten koste gaan van de huur- en ontruimingsbescherming. Wanneer we de goede huurbescherming in Nederland willen behouden zal deze
onduidelijkheid omtrent overeenkomsten voor bepaalde tijd in het huurrecht blijven bestaan.
Literatuurlijst
Asser/Abas 2007 (5-IIA*)
P. Abas, Mr. C. Asser’s Handleiding tot de Beoefening van het Nederlands Burgerlijk
recht. 5. Bijzondere Overeenkomsten. Deel II. Huur, Deventer: Kluwer 2007.
Bockwinkel 1991
Bockwinkel, Huurbescherming bij woonruimten, Deventer: Kluwer 1991.
Boon, Brouwer & Schilder 2005
P.J. Boon, J.G. Brouwer & A.E. Schilder, Regelgeving in Nederland, Deventer: Kluwer 2005.
Van Caspel & Klijn 2012
R.D.J. van Caspel, C.A.W. Klijn, Fockema Andreae’s Juridisch woordenboek, Groningen: Noordhoff Uitgevers 2012.
Hijma 2013
J. Hijma, Rechtshandeling en overeenkomst, Deventer: Kluwer 2013.
De Jonge 2013
A.R. de Jonge, Huurrecht, Den Haag: Boom Juridische uitgevers 2013.
De Jonge, de Wijkslooth-Vinke & Gelink 2008
A.R. de Jonge, E.E. de Wijkerslooth-Vinke (met medewerking van) J.H. Gelink,
Parlementaire Geschiedenis Huurrecht, Deventer: Kluwer 2008.
Dozy & van der Hoek 2014
R.A. Dozy & F. van der Hoek (red.), Tekst & Commentaar Huurrecht, Deventer: Kluwer 2014.
Evers 2011
M. F. A. Evers, Huurrecht bedrijfsruimten, Deventer: Kluwer 2011.
Groene Serie Huurrecht
A.S. Reub, H.E.M. Vrolijk & E.E. de Wijkerslooth-Vinke (red.), Groene Serie
Huurrecht, Deventer: Kluwer (losbl.).
Kerpestein 2012
G.M. Kerpestein, Huurrecht Bedrijfsruimte, Den Haag: Sdu Uitgevers B.V. 2012.
Kinderman 2014
J.A. Kinderman, Huur van bedrijfsruimten, Zutphen: Paris Uitgeverij 2014.
Kloosterman, Rossel & Rozeboom 2014
A.M. Kloosterman, H.J. Rossel & M.H. Rozeboom, Hoofdlijnen huurrecht, Deventer: Kluwer 2014.
Rossel 2011
H.J. Rossel, Huurrecht algemeen, Deventer: Kluwer 2011.
Meijers 1972
E.M. Meijers, Ontwerp voor een nieuw Burgelijk Wetboek. Toelichting vierde gedeelte
(Boek 7), ‘s-Gravenhage: Staatsdrukkerij- en Uitgeverijbedrijf 1972.
Jurisprudentielijst
HR 27 april 1979, ECLI:NL:HR:1979:AC6569, m.nt. P.A. Stein (De Zilvermeeuw/Victoria Hotel). HR 13 maart 1981, ECLI:NL:HR:1981:AG4158, m.nt. C.J.H. Brunner (Haviltex).
HR 8 januari 1982, ECLI:NL:HR:1982:AG4313 (Lenderink/Woningstichting). HR 1 juli 1983, ECLI:NL:HR:1983:AB7666 (Herzfeld/ Groen).
HR 1 juni 1984, ECLI:NL:HR:AG4842 ( Loketruimte Staatsloterij).
HR 24 januari 1986, ECLI:NL:HR:1986:AG5179, m.nt. P.A. Stein (Gem. Helmond/Van Tilburg). HR 21 oktober 1988 , ECLI:NL:HR:1988:AD0483.
HR 19 april 1991, ECLI:NL:HR:1991:ZC0219 (Mijderwijk/Meijaard). HR 6 maart 1992, ECLI:NL:HR:1992:ZC0541 (Traas/ Oudeman). HR 22 januari 1993, ECLI:NL:HR:1993:ZC0834 (Vunderink/DVB). HR 19 maart 1993, ECLI:NL:HR:1993:ZC0901 (Oriënt Travel). HR 10 augustus 1994, ECLI:NL:HR:1994:ZC1428 (Aerts/ Kneepkens) HR 19 april 1996, ECLI:NL:HR:1996:ZC2043 (IJsselmuiden/Brouwers). HR 3 mei 1996, ECLI:NL:HR:1996:ZC2065 (Renovatie Bijlmermeer).
HR 8 januari 1999, ECLI:NL:HR:1999:AC0182, m.nt. P.A. Stein (Abbo/Stichting Renesse). HR 23 september 2005, ECLI:NL:HR:2005:AT9089 (Mitros/Hoekendijk).
HR 15 april 2011, ECLI:NL:HR:2011:BP5612.
Hof Arnhem 12 juli 1992, ECLI:NL:GHARN:1994:AK0656.
Hof Amsterdam 8 november 2007, ECLI:NL:GHAMS:2007:BC9111. Hof Leeuwarden 11 januari 2011, ECLI:NL:GHLEE:2011:BP1166. Hof 's- Hertogenbosch 18 augustus 2011, ECLI:NL:HR:2013:BY8286. Hof Amsterdam 11 juni 2013, ECLI:NL:GHAMS:2013:1801.
Hof Amsterdam 19 november 2013, ECLI:NL:GHAMS:2013:4254.
Rb. Assen (pres.) 9 juni 1969, ECLI:NL:RBASS:1969:AB4259. Rb. Utrecht, 7 augustus 2002, ECLI:NL:RBUTR:2002:AE6315. Rb. Amsterdam (vzr.) 6 april 2006, ECLI:NL:RBAMS:2006:BA0326. Rb. Rotterdam, 20 februari 2007, ECLI:NL:RBROT:2007:BA5456. Rb. Zutphen 6 oktober 2010, ECLI:NL:RBZUT:2010:BO0453.
Rb. ‘s-Hertogenbosch 17 februari 2011, ECLI:NL:RBSHE:2011:BX5625.
Ktr. Rotterdam 25 oktober 1988, ECLI:NL:KTGROT:1988:AI8054. Ktr. Amsterdam 12 november 1992, ECLI:NL:KTGAMS:1992:AH3970. Ktr. Zaandam 1 april 1993, ECLI:NL:KTGZAA:1993:AI8849.
Ktr. Amersfoort 23 november 1994, ECLI:NL:KTGAMF:1994:AK0638. Ktr. Amsterdam 13 april 1995, ECLI:NL:KTGAMS:1995:AK0681. Ktr. Heereveen 16 november 1995, ECLI:NL:KTGHRV:1995:AK0774. Ktr. Amsterdam 28 november2002, NJkort 2003/40.
Ktr. Amsterdam 27 april 2005, ECLI:NL:RBAMS:2005:AX8580. Ktr. Amsterdam 27 januari 2006, ECLI:NL:RBAMS:2006:BA0327. Ktr. ‘s-Hertogenbosch 12 maart 2008, ECLI:NL:RBSHE:2008:BC8449.
Parlementaire stukken
MvT, Kamerstukken II 1966/67, 8875, nr. 3. MvA, Kamerstukken II 1970/71, nr. 6. Kamerstukken II 1978/79, 14 249, nr. 10. Kamerstukken II 1997/98, 26 089, nr. 3. NEV, Kamerstukken II 1999/00, 26 089, nr. 6. NV, Kamerstukken II 2000/01, 26 932, nr.5. Kamerstukken I 2002/03, 26 089, nr. 50. 46Elektronische bronnen
Blenheim Advocaten, Ontruimingsbescherming voor de huurder van "overige bedrijfsruimte”
bij beëindiging huurovereenkomst, te vinden op:
http://www.blenheim.nl/nl/huurrecht/huurrecht.html (laatst geraadpleegd op 21 januari 2015).