Naast de traditionele overeenkomsten waarbij zorginstellingen eventueel in combinatie met een woningcorporatie een woon/zorg complex realiseerden, zijn er nu ook nieuwe methoden. Methoden waarbij zorginstellingen op een andere manier betrokken worden bij de ontwikkeling van vastgoed met een zorg functie. Bijvoorbeeld;
- Bouwteam - Turnkey
- PPS (Publiek-Private Samenwerking)
- DBFM(O) (Design Build, Finance, Maintain, (en operate)) Bouwteam
Het bouwteam contract heeft in Nederland een steeds grotere plaats veroverd in de ontwikkeling van vastgoed. Het is een vorm waarbij de opdrachtgever zelf verschillende bedrijven inhuurt. De opdrachtgever selecteert zelf de architect, adviseurs, aannemer(s) en installateurs. Tijdens het ontwikkelproces treedt de opdrachtgever op als voorzitter en hebben de andere betrokkenen een gelijkwaardige rol in het geheel. Er wordt vanuit gegaan dat iedere partij zoveel mogelijk bijdraagt aan het slagen van het project (Jellema, 2004). Plus: De grote mate van samenwerking en invloed van de opdrachtgever tijdens de ontwikkeling van een project. Hierdoor is er een hoge kwaliteit te realiseren wat geheel voldoet aan de gebruikerswensen.
Min: Voor de opdrachtgever is een grote rol weggelegd, dit vergt veel tijd van de opdrachtgever tijdens de gehele ontwikkeling. Na de selectie van de partijen is er geen concurrentie meer, hierdoor zijn de ontwikkelkosten vaak duurder dan de kosten bij traditionele contractvormen.
Opdrachtgever
Architect Adviseur Aannemer Installateur
29
Verkennend onderzoek naar het ontwikkelen en beleggen in woon/zorgcomplexen voor ZZP 1 t/m 4 Masterthesis Vastgoedkunde M.H.A. Lamberts
Turnkey
Een contract vorm waarbij de opdrachtgever de meest geringe inbreng heeft. De opdrachtgever stelt vooraf een programma van eisen op waarin duidelijk is omschreven wat de wensen zijn van het gebouw. De hierop volgende fasen worden ondergebracht bij één partij. Deze organiseert het gehele proces van ontwerp tot en met oplevering. Deze contract vorm wordt veelvuldig gebruikt bij grote aanbestedingen in de Verenigde Staten en Japan. Ook in de Nederlandse industrie wordt veel gebruik gemaakt van deze contractvorm. Na voltooiing van het project draagt de ontwikkelaar het gebouw over aan de opdrachtgever, waarna deze geheel verantwoordelijk is (Jellema, 2004).
Plus: Opdrachtgevers hoeven tijdens de ontwikkelfase niet actief betrokken te zijn. Dit zorgt voor lagere kosten. Vaak zijn de kosten lager doordat de ontwikkelende partij de optimale productieproces hanteert. Door in de ontwikkeling al rekening te houden met het optimale proces, kan voor het gehele traject de meest efficiënte methode gehanteerd worden.
Min: Vooraf moet er een duidelijk programma van eisen opgesteld worden, waarbij veel keuzes gemaakt moeten worden die pas in een latere fase aan bod komen. Na de contractovereenkomst zijn er hoge kosten verbonden aan het wijzigen van de plannen naar wens van de opdrachtgever.
Turn-key aannemer
Architect Adviseur Onderaannemer Installateur
Opdrachtgever
Figuur 3.2 Structuur Turn-key overeenkomst (bron: Jellema, bewerking: auteur). PPS, Publiek-Private Samenwerking
Wanneer (semi)overheden risicodragend samenwerkt met private partijen bij de ontwikkeling van een project, is het een vorm van Publiek-Private Samenwerking (PPS). Vooraf aan een project stellen partijen zich open op, om een manier te ontwikkelen waarmee op creatievere manieren vooropgestelde resultaten worden gerealiseerd. PPS biedt de mogelijkheid voor een heldere en optimale taak-risicoverdeling. Na afronding van het project is de opdrachtgever verantwoordelijk voor het project eventueel aangevuld met onderhoudscontract met de private partner.
30
Verkennend onderzoek naar het ontwikkelen en beleggen in woon/zorgcomplexen voor ZZP 1 t/m 4 Masterthesis Vastgoedkunde M.H.A. Lamberts
Plus: Lagere kosten doordat bij complexe projecten de aannemende partij niet geheel risico dragend is. Indien er bij een project veel onzekerheden zijn die vooraf niet te elimineren zijn, draagt de opdrachtgever een deel van het financieel risico.
Min: Vooraf wordt er een overzicht van de totale kosten gemaakt van het project. Daarnaast is er een belangrijke rol voor opdrachtgevers, hierdoor is deze intensief betrokken tijdens de gehele ontwikkeling (ppsbijhetrijk, 2013).
Opdrachtgever Aannemer
Architect Adviseur Onderaannemer Installateur
Figuur 3.3 Structuur PPS overeenkomst (bron: Jellema, 2004, bewerking: auteur).
DBFM (O) (Design Build, Finance, Maintain, (en operate))
Dit is de meest uitgebreide vorm van contract en financiering mogelijkheden, waarbij de ontwikkelaar naast de gehele ontwikkeling, ook de (voor) financiering en exploitatie van de daarop volgende jaren voor zijn rekening neemt. Hierdoor stelt de gebruiker van het object vooraf een duidelijk programma van eisen op. Tijdens de exploitatie periode is vooraf een vast bedrag afgesproken, betaald in de vorm van huur. Eventueel kan naast het gebruik van het object, het leveren van ondersteunende diensten onderdeel zijn van het contract. Voorbeelden van diensten zijn facilitaire zaken en beveiliging (ppsbijhetrijk, 2013).
Plus: Voor de opdrachtgever zijn de kosten op voorhand bekend en kan dit meenemen in de eigen financiële planning. Huisvesting en facilitaire zaken kunnen bij de opdrachtgever uit handen worden genomen, waardoor zij zich volledig op de corebusiness kan richten.
Min: Vooraf moet een duidelijke omschrijving zijn van het programma van eisen. Tijdens het ontwikkelproces heeft de opdrachtgever geen invloed meer.
31
Verkennend onderzoek naar het ontwikkelen en beleggen in woon/zorgcomplexen voor ZZP 1 t/m 4 Masterthesis Vastgoedkunde M.H.A. Lamberts
BDFM(O) aannemer
Architect Adviseur Onderaannemer Installateur
Opdrachtgever
Onderhoud Personeel
Inrichting Financiering
Realisatie fase
Beheer fase
Figuur 3.4 Structuur BDFM(O) overeenkomst (bron: Jellema, 2004, bewerking: auteur).
3.3 Beleggingsmethoden
Er kan op meerdere manieren belegd worden in vastgoed. Het meest vanzelfsprekende is het kopen van vastgoed, eventueel met behulp van een lening. Iedere aankoop van vastgoed is gebaseerd op basis van een belegging. Een belegging is een aankoop voor de langere termijn (Van Gool e.a., 2007). De gedachte van beleggen zijn waarde behoud, waarde vermeerdering, op langere termijn lagere kosten dan huur, risico spreiding van financiële middelen. Het grootste verschil is de wijze waarop men belegd.
Directe of indirecte belegging.
Men spreekt van direct beleggen, indien de belegger rechtstreeks eigenaar is van het vastgoed of eigenaar is van de vermogenstitels die recht geven op de opbrengsten van dat vastgoed. Of een meerderheidsaandeel heeft en de zeggenschap heeft over het management van het vastgoed. Indien men indirect belegd in vastgoed kan dat doormiddel van participatie in direct vastgoed of door beleggingenfonds te realiseren. Bij een indirecte belegging in direct vastgoed gaat het om een minderheidsaandeel. Er is ook geen invloed op de zeggenschap over het vastgoed. Indirecte beleggingen in vastgoed kan men ook doen doormiddel van het kopen van aandelen in een vastgoedfonds (vastgoed CV’s). Hierbij koopt men een aandeel in de eigendom van vastgoed, maar heeft geen invloed op het management ervan. Ook een manier van indirecte beleggen in vastgoed is het kopen van aandelen op de beurs. Als men aandelen van vastgoed bedrijven koopt, profiteert men indirect van beleid van de onderneming door koers stijgingen en dalingen, en eventuele dividend uitkeringen.
Direct vastgoed
Plus: Volledige vrijheid. Omdat de bezitter ook verantwoordelijk is voor management. Min: Management intensief.
32
Verkennend onderzoek naar het ontwikkelen en beleggen in woon/zorgcomplexen voor ZZP 1 t/m 4 Masterthesis Vastgoedkunde M.H.A. Lamberts
Indirect vastgoed
Plus: Het is mogelijk om te profiteren van de kennis van anderen en kan eenvoudig meedelen in hoge rendementen van het hele object/fonds.
Min: Er is geen mogelijkheid om direct invloed uit te oefenen op het management. Beleggingsrendementberekeningen
Er zijn meerdere mogelijkheden om het rendement op een vastgoed investering te berekenen. Iedere methode heeft zijn voor en nadelen en zijn gebaseerd op de informatie die beschikbaar is.
BAR- en NAR-methode
Bij het beleggen in direct vastgoed spelen het Bruto Aanvang Rendement (BAR) en het Netto Aanvang Rendement (NAR) een belangrijke rol. De BAR is in essentie de bruto aanvangsjaarhuur uitgedrukt in procenten van de investering. Het verschil tussen BAR en NAR is, dat bij de BAR uitgegaan word van de opbrengsten zonder aftrek van exploitatiekosten. Bij de NAR methode worden wel de kosten van exploitatie meegenomen in de berekening.
Formule BAR
= Bruto aanvangsrendement
= Bruto jaarhuur in het eerste exploitatiejaar = Totale investering (inclusief kosten koper)
Formule NAR
= Netto aanvangsrendement
= Bruto jaarhuur in het eerste exploitatiejaar
= Totale exploitatiekosten in het eerste exploitatiejaar = Totale investering (inclusief kosten koper)
Plus: Met weinig informatie kan snel inzicht worden gegenereerd in de haalbaarheid van een project. BAR/NAR methode is veelal een begin van meerdere berekeningsmethodes. Min: De exploitatiekosten die als informatie dient, zijn vooraf moeilijk te bepalen. Berekening is maar beperkt, het geeft geen informatie over restwaarde en groei mogelijkheden.
DCF-methode
De DCF is een berekeningsmethode gebaseerd op toekomstige inkomsten en kasstromen. Ook wordt er rekening gehouden met de rente en inflatie percentage gedurende de exploitatieperiode. De afkorting staat voor Discounted Cash Flow (DCF). De DCF kan verdeeld worden in de NCW, Netto Contante Waarde en de IRR, Internal Rate of Return.
33
Verkennend onderzoek naar het ontwikkelen en beleggen in woon/zorgcomplexen voor ZZP 1 t/m 4 Masterthesis Vastgoedkunde M.H.A. Lamberts
NCW =
NCW = Netto Contante Waarde (toegevoegde waarde) = Cashflow in perioden n (huurinkomsten per periode) = Verkoop opbrengst (einde van exploitatie periode)
R = Disconteringsvoet (% van rente/inflatie/risico vergoeding)
IRR, Internal Rate of Return methode berekent de disconteringsvoet. De uitkomsten van deze in percentage uitgedrukt antwoord, is een uitgangspunt voor een investeringsbeslissing.
IRR = NAR + g
IRR = Internal Rate of Return NAR = Netto Aanvang Rendement g = Groeivoet van huren en waarde
Plus: De berekeningen zijn gebaseerd op meerdere gegevens, waardoor een duidelijk beeld ontstaat over kosten en opbrengsten gedurende de looptijd en aan het eind van de periode, dit zorgt voor exactere benadering.
Min: Tijdens een berekening moet er al veel informatie bekend zijn over financieringspercentages en eindwaarden. Deze informatie is echter bekend in een latere fase van ontwikkeling.
Vastgoedrisico’s en risico berekeningen
Het rendement is gekoppeld aan de risico’s, hoe hoger het rendement, hoe hoger het risico. Daarom is risico spreiding en berekening essentieel voor goed vastgoed beleid. Tabel 3.1 geeft een korte weergave van de rendementen op vastgoed door de jaren heen, het zijn cijfers in Nederland voor verschillende deelmarkten.
Tabel 3.1 Rendementen van vastgoedmarkten, 1980-2005 (bron: Van Gool, 2007, bewerking: auteur).
gemiddelde jaarrendementen
1980-2005 1980-1989 1990-1999 2000-2005
Nederland gemiddeld ROZ/IPD 8,4% 5,5% 11,0% 8,7%
- Kantoren 7,0% 4,7% 8,9% 7,5%
- Winkels 8,5% 6,0% 10,4% 9,5%
- Woningen 8,6% 5,2% 11,8% 8,8%
Risico is te splitsen in meerdere disciplines. Het voornaamste is het verschil tussen specifiek en generiek gerelateerde risico’s. Specifieke risico’s zijn object gebonden, en heeft alleen gevolgen voor dat object. Generieke risico’s zijn risico’s voor de gehele sector en eventueel andere sectoren. Beleggers in het algemeen, maar ook beleggers in vastgoed maken vaak onbewust gebruik van de theorie van Markowitz. In 1953 publiceerde Harry Markowitz zijn “Portofolio selection”. Dit is een wetenschappelijke onderbouwing voor risico spreiding in verschillende beleggingen. De kern van de theorie is samengevat “leg nooit al je eieren in
34
Verkennend onderzoek naar het ontwikkelen en beleggen in woon/zorgcomplexen voor ZZP 1 t/m 4 Masterthesis Vastgoedkunde M.H.A. Lamberts
één mandje” (Van Gool. e.a. 2007). Markowitz ontwikkelde een berekeningsmethodiek hoe verschillende beleggingen op elkaar reageren met als variabelen de rendementen en risico’s. Hieruit komt een gewogen gemiddelde per portefeuille. De methode toont aan dat het risico per portefeuille in zijn geheel lager is (Van Gool e.a. 2007). De wijze waarop spreiden van risico’s mogelijk is, is divers. In de spreiding van beleggingen binnen één sector tot het spreiden door het beleggingen in diverse sectoren. Van het beleggen in twee vastgoed objecten tot een mix van verschillende beleggingen binnen een gehele portefeuille. Bijvoorbeeld een mix van meerdere vastgoed objecten, aandelen en obligaties.
= Verwachte portefeuillerendement
= Gewicht van belegging 1 in de portefeuille als percentage van het geheel. = Gewicht van belegging 2 in de portefeuille als percentage van het geheel. = Gemiddelde verwachte rendement van belegging 1
= Gemiddelde verwachte rendement van belegging 2.
= Verwachte portefeuillerisico uitgedrukt in standaarddeviatie = Standaarddeviatie van belegging 1
= Standaarddeviatie van belegging 2
= Correlatie tussen rendementen van belegging 1 en 2
Het CAPM model.
Het CAPM model is een verdere ontwikkeling van de portefeuille theorie van Markowitz. CAPM staat voor Capital Asset Pricing Model, dat door Sharpe, Lintner en Mossin in de jaren zestig is ontwikkeld. Dit model legt het verband tussen het risico en het vereiste rendement op een investering (Van Gool. e.a. 2007). De berekeningsmethode behorende bij de CAPM theorie berekent de ideale verhouding van een beleggingsportefeuille. Het CAPM model gaat er vanuit dat specifiek risico kan worden geëlimineerd, het markt risico blijft dan over, want beleggen betekend immers ook risico nemen. De formule voor het voor het berekenen van het vereiste rendement luidt;
= Vereiste rendement op investering = Risicovrij rendement
= Systematisch risico van investeringen = Marktrendement.