Maatregelen tegen de leegstand in Oldenzaal

Consistent met het convenant ‘Aanpak leegstand kantoren’ heeft Oldenzaal ook meegewerkt aan een regionale Kantorenvisie van de Netwerkstad Twente, een samenwerkingsverband tussen de steden Almelo, Borne, Enschede, Hengelo en Oldenzaal (Netwerkstad, 2012). In de Kantorenvisie van de Netwerkstad Twente hebben de Twentsche steden Almelo, Borne, Enschede, Hengelo en Oldenzaal afgesproken beter op de vraag in te spelen bij de ontwikkeling van kantoren (Netwerkstad, 2012). Specifiek worden de bereikbaarheid met de auto, met het OV, parkeergelegenheid en de kwaliteit en de duurzaamheid van de gebouwen als toetsingscriteria van de gemeente meegewogen bij de bouw van nieuwe kantoren, omdat de markt deze criteria ook hanteert. Bij de Kantorenvisie zijn de stationslocatie en Jufferbeek-Zuid als enige locaties in Oldenzaal aangewezen waar nog nieuwbouw van bedrijfs- en kantoorpanden plaats mag vinden. Er zijn totaal negen beleidsafspraken gemaakt waarmee de leegstand van kantoren moet worden verholpen die in Bijlage 2 te vinden zijn. Ook geven de geïnterviewde personen van de gemeente Oldenzaal aan dat de gemeente wel open staat voor kantoren- en bedrijvenfondsen, maar dat deze er tot nu toe nog niet zijn.

Voor Oldenzaal is het de vraag in hoeverre transformatie, sloop en beperking van de nieuwbouw gewenst zijn. Zo gaven de geïnterviewde betrokken partijen aan dat transformatie van kantoorpanden naar woningen niet makkelijk is. Veel kantoorpanden liggen namelijk op kantoren- en bedrijvenparken of langs drukke (snel)wegen en in Twente willen mensen daar niet wonen. Sloop en beperking van nieuwbouw blijven dan nog over voor Oldenzaal. Sloop zal ook geen makkelijke oplossing zijn, omdat de meeste eigenaren van panden in Oldenzaal slechts kleine portefeuilles hebben, als men daar al over spreekt, en voor sloop moet een pand worden afgeschreven tot de grondwaarde minus de sloopkosten. Dit houdt in dat er extreem veel moet worden afgeschreven op een pand en met hun relatief kleine vastgoedportefeuilles kunnen eigenaren in Oldenzaal deze verliezen moeilijk compenseren. Het is daarom hoogst onwaarschijnlijk dat sloop plaats zal vinden.

46 Ris (2012) 47

Rijksoverheid (z.d.). Hulp voor gemeenten bij transformatie van kantoren. Verkregen op 30 juli, 2013 via

http://www.rijksoverheid.nl/onderwerpen/leegstand-kantoren/hulp-voor-gemeenten-bij-transformatie-van-kantoren.

56 Alleen in uitzonderlijke gevallen van panden die bij wijze van spreken ‘al uit elkaar vallen’ en waarvan de boekwaardes al lang zijn terugverdient in het verleden zou dit voor kunnen komen.

De geïnterviewde betrokken partijen geven ook aan dat er in de regio weinig gebruik wordt gemaakt van hulpbiedende organisaties zoals het Experteam. Er werd in de interviews met marktpartijen ook aangegeven dat dergelijke initiatieven vanuit de overheid vaak weinig effect hebben in Twente en dat initiatieven voor de aanpak van leegstand vanuit de markt moeten komen. Er worden echter wel maatregelen getroffen die over het algemeen betrekking hebben op de beperking van nieuwbouw en het stimuleren van revitalisatie van bestaande panden en locaties zodat de leegstand hiervan beperkt wordt en het gebruik hiervan aantrekkelijker wordt. Het gaat om de volgende lokale maatregelen:

1. In de grotere Twentse steden worden er bijvoorbeeld alleen nog kantoren bijgebouwd wanneer er huurcontracten voor minstens 10 jaar zijn afgesloten. Voor Oldenzaal geldt hetzelfde en de gemeente stelt hier strenge eisen aan de zekerheid van het gebruik. De nieuw te bouwen kantoren worden dan ook direct beter afgestemd op de wensen van de gebruikers. Zo wordt leegstand van nieuwe panden voorkómen;

2. Grondprijzen op Jufferbeek-Zuid, dat nog geheel onbebouwd is, worden bewust hoog, maar wel marktconform, gehouden door de gemeente. Door de hoge grondprijzen worden bedrijven gestimuleerd na te denken over revitalisatie van bestaande gebouwen en locaties. Dit sluit tevens aan op beleidsafspraak 2 van de Kantorenvisie. Revitalisatie en hergebruik worden hiermee gestimuleerd en leegstand van oude panden en locaties wordt zo voorkómen;

3. Uit de interviews met de gemeente bleek ook dat de gemeente welwillend is bij renovaties van bestaande panden. Zelfs bij ingrijpende renovaties is de gemeente soepeler geworden ten opzichte van voorgaande jaren mits de bouwplannen aan de relevante voorschriften voldoen;

4. De gemeente staat geen bestemmingswijzigingen meer toe waarbij zelfstandige kantoorruimtes (dus zonder bedrijfsruimte) mogen worden gerealiseerd in gebieden buiten de stationslocatie en Jufferbeek-Zuid. Dit gebeurde bijvoobeeld in het geval van K1. Hier blijkt dat de gemeente Oldenzaal conform de Kantorenvisie handelt;

5. Er is sprake van ruilverkaveling bij de onbebouwde gronden van Jufferbeek-Zuid. Boeren mogen hier gewassen verbouwen waarmee de gemeente Oldenzaal enkele inkomsten heeft en wordt voorkómen dat er vanzelf beschermde natuur op groeit waardoor de grond uiteindelijk niet bebouwd zou mogen worden⁴⁸. Hiermee wordt niet direct iets aan leegstand gedaan, maar wel aan de gevolgen van leegstand. Er wordt zo namelijk voorkómen dat de gemaakte investeringen in Jufferbeek-Zuid waarbij men vooral aan infrastructuur moet denken, geen verliezen zijn wanneer men bijvoorbeeld niet meer zou mogen bouwen door ontstane beschermde natuur op de gronden;

6. Er vindt alleen nieuwbouw plaats als er huurcontracten met een duur van ten minste 10 jaar zijn afgesloten of in geval van koop worden er andere strengere eisen dan voorheen gesteld aan de zekerheid van langdurig gebruik;

48

RTV Oost (2013, 5 april). Tijdelijk agrarische bestemming Jufferbeek Oldenzaal. Verkregen op 25 juli, 2013 via

57 7. Eigenaren van bedrijfs- en kantoorpanden in Oldenzaal worden door de gemeente verplicht om lid te worden van de vereniging van eigenaren. De eigenaren zijn ook verplicht om afdrachten aan deze vereniging te doen voor algemeen onderhoud van de bedrijvenparken. Zo worden de locaties netjes onderhouden om verval en de daarmee gepaard gaande waardedaling van de panden te voorkómen. Daarnaast zijn eigenaren ook bij leegstand verplicht om de voorkanten van hun panden te onderhouden door onkruid weg te halen en de voorgevels in goede staat te houden zodat uitstraling van de locatie hoogwaardig blijft en verval en afschrijving voorkómen worden.

Al met al is er dus al een aantal maatregelen dat de situatie van leegstand in Oldenzaal dient te verhelpen. In het volgende hoofdstuk wordt gekeken naar wat er nog meer gedaan kan worden om de leegstand in Oldenzaal te verhelpen.