Landschapswaarden

De nieuwe woningen zullen worden ingepast in het landelijke gebied. Met de sanering van de intensieve veehouderij in het plangebied zullen de landschapswaarden toenemen en zal het bebouwd gebied afnemen.

4.11 Verkeer en infrastructuur

De nieuwe woningen worden ontsloten op de Jan van Havenstraat, evenals de agrarische bedrijven die thans aanwezig zijn. De verkeersintensiteit zal met de sanering van de intensieve veehouderij afnemen. De ontsluiting van de woningen op de Jan van Havenstraat is derhalve passend op de bestaande infrastructuur. Per woning dient ruimte gevonden te worden voor het parkeren van twee voertuigen op eigen terrein, exclusief garage.

5. PLANOPZET

Feitelijke planopzet

Vanwege de ligging van het plangebied in de bebouwingsconcentratie waarin burgerbewoning de boventoon voert en de ligging van de locatie in een extensiveringsgebied is een verdere ont-wikkeling naar grootschaligere duurzame agrarische locaties ter plaatse niet gewenst. De heront-wikkeling van het plangebied ziet op ontheront-wikkelingen van maximaal vier nieuwe woningen in het kader van de regeling Ruimte voor Ruimte in samenhang met de sanering van de intensieve veehouderij op de Jan van Havenstraat 35, Kennisstraat 2 en Kennisstraat 8. Op de locatie Kennisstraat 8 is thans een loods aanwezig met een oppervlakte van 440 m². Deze loods is niet in gebruik voor de intensieve veehouderij, maar voor het metsel- en montagebedrijf dat de heer Van Bussel naast de intensieve veehouderij voert. Na de sanering van de veehouderij is de

initiatiefnemer voornemens om ter plaatse van de Kennisstraat 8 geheel om te schakelen naar ambachtelijke bedrijvigheid. De loods zal hiermee een passende andere bestemming verkrijgen.

Momenteel exploiteert de initiatief-nemer zowel de intensieve veehouderijbedrijven als het metsel- en montagebedrijf.

De vier woningen (inclusief een woning die middels een wijzigingsbevoedheid eventueel in de planperiode mogelijk gerealiseerd wordt) die de initiatiefnemer beoogt te ontwikkelingen met de sanering van de twee intensieve veehouderijlocaties met drie (gekoppelde) agrarische bouw-blokken, kunnen worden verdeeld over de drie locaties die de initiatiefnemer in eigendom heeft.

Door de te ontwikkelen woningen te spreiden in de bebouwingsconcentratie, wordt de

oorspronkelijke ruimtelijke structuur van het bebouwingscluster niet aangetast maar juist versterkt.

Ruime woningen kunnen dan ontwikkeld worden op grote kavels, binnen het ritme dat de

bebouwing in het bebouwingscluster heeft. De ruimtelijke structuur van het bebouwingscluster na de herontwikkeling is weergeven in figuur 16.

Figuur 16. Structuur bebouwingscluster na de herontwikkeling.

In het plangebied zullen drie woningen (inclusief een bedrijfswoning aan de Kennisstraat 8) worden opgericht. Tevens wordt de bestemming van de huidige bedrijfswoning gewijzigd in een woon-bestemming. Middels een wijzigingsbevoegdheid bestaat de mogelijkheid tot het realiseren van een vierde Ruimte voor Ruimte woning, wanneer aan de in de planregels genoemde voorwaarden wordt voldaan.

De bebouwingsvoorschriften voor de op te richten woningen zijn in de regels van onderhavig bestemmingsplan beschreven. De architectuur voor de woningen moet refereren aan de plaatselijke en regionale architectuurkenmerken en gebouwen typologieën. Tevens is er de ambitie om verder te willen gaan dan de regionale en historische verwijzingen. De hoofdvolumes dienen uit te gaan van hoofdvolumes die qua massa aansluiten bij de regionale bebouwing (langgevelboerderijen), maar in detaillering en materialisatie een eigentijdse vormgeving kunnen krijgen. De bebouwing in de omgeving van het plangebied is ruim van opzet en gebouwd in landelijk stijl. Langs de linten Jan van Havenstraat en Kennisstraat komen veel vrijstaande woningen voor, vaak betreft het

boerderijwoningen. De boerderijpanden zijn gesitueerd in verschillende lengterichtingen en rooilijnen in het lint. De nieuw op te richten woningen dien te passen binnen deze bouwstijl. Dit wordt getoetst bij de Welstandscommissie bij de aanvraag om bouwvergunning.

5.1 Juridische planopzet

Het bestemmingsplan ‘Ommel Jan van Havenstraat 35, Kennisstraat 2 en 8 2010’ bestaat uit een verbeelding en regels en gaat vergezeld van onderhavige toelichting.

5.2 Bestemmingen

Binnen het plangebied zijn de woningen aan de Jan van Havenstraat 35 en de nieuwe woningen aan de Jan van Havenstraat 35 en de Kennisstraat 2 bestemd worden als ‘Wonen’. De Ruimte voor Ruimte woning en de loods aan de Jan van Havenstraat zijn samen bestemd worden als ‘Bedrijf’.

Het overige gedeelte van de kadastrale percelen worden bestemd als ‘Agrarisch met waarden’. De gronden met laatstgenoemde bestemming hebben tevens de dubbelbestemming ‘archeologisch aandachtsgebied’.

De inhoud van drie van de Ruimte voor Ruimte-woningen zal maximaal 1.000 m³ per woning bedragen. De Ruimte voor Ruimte woning die wordt opgericht aan de Jan van Havenstraat zal een inhoud van maximaal 900 m³ hebben. De woningen zullen worden ontwikkeld op ruime kavels. Per Ruimte voor Ruimte woning met de aanduiding ‘specifieke vorm van wonen – ruimte voor ruimte is maximaal 80 m² aan bijgebouwen toegestaan. Ter plaatse van de aanduiding ‘specifieke vorm van wonen – Ruimte voor Ruimte aangepast’ is een maximum oppervlakte aan bijgebouwen van 120 m² toegestaan. Deze woning mag geen voor geluidgevoelige functie hebben anders dan op de begane grond vloer. Een vrijstaand bijgebouw heeft tevens de functie de woning af te schermen van het geluid van de Rijksweg A67. Omdat er ter plaatse derhalve een grotere oppervlakte aan

bijgebouwen toegestaan is, is de maximum inhoud voor de woning kleiner dan bij de andere Ruimte voor Ruimte woningen. De maximale bedrijfsbebouwing ter plaatse van de Kennisstraat 8 bedraagt 440 m². Deze bedrijfsbebouwing is thans reeds aanwezig en zal gehandhaafd blijven. De burger-woning aan de Jan van Havenstraat wordt bestemd als burger-woningbestemming met een burger-woning met een inhoud van maximaal 600 m³.

5.3 Planvorm

De gehanteerde planvorm voor de beoogde ontwikkeling betreft een bestemmingsplan.

5.4 Verbeelding

De analoge verbeelding is getekend op een digitale kadastrale ondergrond d.d. 6 november 2008, schaal 1:2000. De bestemmingen ‘Agrarisch met waarden’, ‘Wonen’ en ‘Bedrijf’ zijn aangegeven.

Voor de Ruimte voor Ruimte woningen zijn de aanduidingen ‘specifieke vorm van wonen - ruimte voor ruimte’ en ‘specifieke vorm van wonen – ruimte voor ruimte aangepast’ opgenomen wegens de andere voorwaarden die aan deze woningen gesteld zijn qua inhoud en/of maximum oppervlakte aan bijgebouwen. De gronden met de bestemming ‘Agrarisch met waarden’ hebben tevens de dubbelbestemming ‘Archeologisch aandachtsgebied’. Tevens is, evenals in het bestemmingsplan Buitengebied van de gemeente Asten, de aanduiding ‘cultuurhistorische akkers en

kamp-ontginningen’ opgenomen.

5.5 Planregels

Voor de regels bij het bestemmingsplan ‘Ommel Jan van Havenstraat 35, Kennisstraat 2 en 8 2010’

is aangesloten bij de systematiek van de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen 2008 (SVBP2008) en bij het vigerende bestemmingsplan ‘Buitengebied van de gemeente Asten’. De planregels zijn verdeeld in vier hoofdstukken. Hoofdstuk 1 geeft de inleidende regels met daarin de begrippen en de wijze van meten. In hoofdstuk zijn de bestemmingsplanregels weergegeven. In dit hoofdstuk worden de op de verbeelding opgenomen bestemmingen geregeld. In hoofdstuk 3 zijn algemene regels opgenomen waaronder de anti-dubbeltelbepaling en algemene regels voor afwijken bij omgevingsvergunning. In hoofdstuk 4 zijn de overgangsregels en de slotregel opgenomen.

Hoofdstuk 1 Inleidende regels

Artikel 1 Begrippen

In dit artikel zijn de bepalingen (begrippen) opgenomen welke in het algemene spraakgebruik on-voldoende vast gedefinieerd zijn en waarbij derhalve verschillen in interpretatie bij toepassing van de planregels voor kan komen. De begrippen zijn afkomstig uit de SVBP2008 en er is aangesloten bij gehanteerde begrippen uit het vigerende bestemmingsplan Buitengebied van de gemeente Asten.

Artikel 2 Wijze van meten

In dit artikel wordt aangegeven op welke manier hoogte, lengte, inhoud en oppervlakte van bouw-werken en percelen gemeten moeten worden. Bij de wijze van meten is aangesloten op de SVBP2008.

Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels

De regels in een bestemming zijn conform de SVBP2008 als volgt opgebouwd en benoemd:

1. bestemmingsomschrijving 2. bouwregels

3 afwijken van de bouwregels 4 specifieke gebruiksregels 5 afwijken van de gebruiksregels

6 omgevingsvergunning voor het uitvoeren van werken of werkzaamheden 7 omgevingsvergunning voor het slopen van een bouwwerk

8 wijzigingsbevoegdheid

Een bestemmingsregel hoeft niet alle elementen te bevatten. Dit verschilt per bestemming. In de bestemmingsomschrijving wordt een omschrijving gegeven van de aan de gronden toegekende functies. Als eerste wordt de hoofdfunctie aangegeven. Indien er sprake is van andere aan de grond toekende functies, worden deze daarna omschreven. In de bouwregels wordt bepaald aan welke voorwaarden de bebouwing moet voldoen. Voor zover nodig wordt een onderscheid gemaakt in bedrijfsgebouwen, woningen, bijgebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, waardoor een toetsing van de aanvraag om omgevingsvergunning voor de activiteit bouwen overzichtelijk is.

In de planregels betreft artikel 3 de regels inzake de bestemming “Agrarisch met waarden” en artikel 4 de planregels inzake de bestemming “Bedrijf”. Artikel 5 betreft de regels inzake de bestemming

‘Wonen’. Artikel 6 betreft de regels inzake de dubbelbestemming ‘Waarde - Archeologie’.

Hoofdstuk 3 Algemene regels

Artikel 7 Antidubbeltelbepaling

In dit artikel zijn regels opgenomen ten opgenomen ten voorkoming van het dubbeltellen van gronden bij het toestaan van een bouwplan, bij het beoordelen van latere bouwplannen

Artikel 8 Algemene bouwregels

In artikel 8 zijn regels gegeven voor het ondergronds bouwen en het toestaan van ondergeschikte bouwdelen als plinten, pilaster en kozijnen. Ook wordt ingegaan op het aansluiten van de aan-vullende werking van de bouwverordening en wordt verwezen naar andere wettelijke regelingen.

Artikel 9 Algemene regels voor afwijken bij omgevingsvergunning

In artikel 9 zijn algemene regels gegeven voor afwijken bij omgevingsvergunning voor relatief kleinschalige afwijkingen van de regels uit onderhavig bestemmingsplan.

Hoofdstuk 4 Overgangs en slotregels

Artikel 10 Overgangsrecht

In artikel 10 wordt omschreven hoe wordt omgegaan met het bestaand gebruik en met de be-staande bebouwing ten tijde van de inwerkingtreding van het bestemmingsplan

Artikel 11 Slotregel

In artikel 11 worden de regels worden aangehaald als: “Regels van het bestemmingsplan “Ommel Jan van Havenstraat 35, Kennisstraat 2 en 8 2010”

6. UITVOERINGSPARAGRAAF/PROCEDURE

Economische uitvoerbaarheid en Grexwet

Op 1 juli 2008 is samen met de Wet ruimtelijke ordening (Wro) de Grondexploitatiewet (Grexwet) in werking getreden. In deze Grexwet is bepaald dat een gemeente bij het vaststellen van een plano-logische maatregel dat mogelijkheden voor de bouw van één of meer hoofdgebouwen, ver-plicht is maatregelen te hebben genomen die verzekeren dat de kosten die gepaard gaan met de ont-wikkeling van de locatie worden verhaald op de initiatiefnemer van het plan. Voor de ontont-wikkeling van dit plan is er sprake van een particulier initiatief ten behoeve van de uitbreiding van de

intensieve veehouderij van de initiatiefnemer. De gemeente Asten zal middels een overeenkomst in het kader van het bepaalde in de Grexwet daarom alle door de gemeente te maken kosten verhalen op de initiatiefnemer.

6.1 Handhaving

Met betrekking tot de handhavingsparagraaf wordt door de initiatiefnemer aangesloten bij de manier van het handhaving van het bestemmingsplan Buitengebied van de gemeente Asten.

6.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

Het bestemmingsplan zal conform de wettelijke vereisten kenbaar worden gemaakt. Naar aan-leiding van zienswijzen op het bestemmingsplan heeft een heroverweging op deze onderdelen plaatsgevonden en is besloten worden onderhavig bestemmingsplan op een aantal punten te wijzigen.

6.3 Inspraak

In de Gemeentewet is bepaald dat de gemeenteraad een inspraak verordening dient vast te stellen waarin geregeld wordt op welke wijze ingezetenen en andere belanghebbenden bij de

voor-bereiding van een bestemmingsplan worden betrokken. In de gemeente Asten is 22 november 2005 de inspraakverordening vastgesteld. Conform de inspraakverordening is het bestemmings-plan ter inspraak worden gepubliceerd.

6.4 Overleg ex artikel 3.1.1. Bro

Conform artikel 3.1.1. Bro zijn de provincie Noord-Brabant, de VROM-inspectie, de wegbeheerder en Waterschap Aa en Maas in het kader van dit bestemmingsplan betrokken in het vooroverleg. De vooroverlegreacties zijn als bijlage bij onderhavige bestemmingsplantoelichting opgenomen. Het waterschap en de Vrom inspectie-zuid hebben geen opmerkingen geplaatst bij het

voorontwerpbestemmingsplan. De provincie Noord-Brabant heeft een drietal opmerkingen geplaatst bij het bestemmingsplan.

De provincie heeft aangegeven dat het plangebied gelegen is nabij een toekomstige infrastructurele ontwikkeling van de opwaardering van de N279. De provincie geeft aan dat in het bestemmingsplan een passage moet worden opgenomen waar hieraan aandacht is besteed.

Tevens geeft de provincie aan dat er sprake is van de oprichting van een nieuwe bedrijfswoning aan de Kennisstraat 8. De provincie acht dit strijdig met de Verordening ruimte, omdat de aan-wezige bedrijfswoning aan de Jan van Havenstraat 35 tevens wordt herbestemd als burgerwoning.

Er is in casu dus al een bedrijfswoning aanwezig. De op te richten bedrijfswoning is echter slechts bestemd als bedrijfswoning, maar de woning wordt ontwikkeld in het kader van de regeling Ruimte voor Ruimte. In het kader van een passende andere herbestemming wordt de bebouwing aan de Kennisstraat 8 herbestemd ten behoeve van de bedrijfsvoering ter plaatse. De nieuw op te richten Ruimte voor Ruimte woning wordt een bedrijfswoning hierbij. De grondslag voor oprichting van de woning betreft echter toepassing van de regeling Ruimte voor Ruimte bij sanering van de intensieve veehouderij ter plaatse.

Ten slotte geeft de provincie Noord-Brabant aan dat de bewijsstukken Ruimte voor Ruimte (nog) niet in het bestemmingsplan zijn openomen. Dit manco is gerepareerd voor vaststelling van onderhavig bestemmingsplan. De locatie is gesloopt. De rechten zijn doorgehaald en de milieuvergunning is ingetrokken. Het bewijsstukkendossier is toegevoegd aan onderhavig bestemmingsplan.

Het bewijsstukkendossier is toegevoegd. De overige aandachtspunten van de provincie hebben geleid tot een verduidelijking van deze punten in onderhavige bestemmingsplantoelichting.

6.5 Zienswijzen

Onderhavig bestemmingsplan is conform de wettelijke vereisten gepubliceerd ten behoeve van de zienswijzen. Het bestemmingsplan is gepubliceerd in de Staatscourant (nummer 5058) en het bestemmingsplan heeft met ingang van 25 maart 2011 voor een ieder ter inzag gelegen. Binnen deze zienswijzen periode zijn twee zienswijzen ontvangen.

Door de provincie Noord-Brabant is d.d. 18 april 2011 een zienswijzen ingediend. Deze zienswijzen wordt in een aantal punten uiteengezet. Ten eerste geeft de provincie Noord-Brabant aan dat de bewijsstukken voor deelname aan de regeling Ruimte voor Ruimte ontbreken en dat derhalve niet voldaan wordt aan de beleidsregeling Ruimte voor Ruimte, zoals thans verankerd in de verordening ruimte in artikel 11.2 en artikel 11.3. Deze bewijsstukken zijn inmiddels aan onderhavig

bestemmingsplan toegevoegd. Ten tweede geeft de provincie Noord-Brabant aan dat er een motiveringsplicht in de Verordening ruimte is opgenomen voor de realisatie van ruimtelijke kwaliteit voor de ontwikkeling van niet-agrarische activiteiten buiten bestaand stedelijke gebied. Onder-havige bestemmingsplantoelichting is op dit punt nader verduidelijkt. Ten slotte geeft de provincie Noord-Brabant in de zienswijzen aan dat het bedrijf aan de Jan van Havenstraat 33 gezien de aard van de werkzaamheden en de onderlinge samenhang van de activiteiten te karakteriseren is al een categorie 3 bedrijf in plaats van een categorie 2 bedrijf. In onderhavige bestemmingsplantoelichting zijn de aard en is de omvang van de bedrijfsactiviteit nader gemotiveerd. Uit deze nadere

beschrijving blijkt dat het bedrijf gekarakteriseerd dient te worden als een categorie 2 bedrijf. De

feitelijk bedrijfsoppervlakte is begrensd op een oppervlakte van maximaal 440 m². Het resterende gedeelte van het bedrijfsperceel wordt gebruikt ten behoeve van de realisatie van een

bedrijfswoning middels de regeling Ruimte voor Ruimte. Dit is zo verankerd in de bestemmingsplanregels en op de planverbeelding.

Een zienswijzen is d.d. 3 mei 2011 ingediend door de eigenaar van de inrichting gelegen aan de Jan van Havenstraat 33 te Ommel. Grond van deze zienswijzen is dat binnen de inrichting, aan de noordzijde van de Jan van Havenstraat, wel dieren gehouden worden. De ingebrachte zienswijzen heeft geleid tot aanpassing van onderhavig bestemmingsplan. In het bestemmingsplan wordt thans aan de Kennisstraat 2 slechts één Ruimte voor Ruimte woning rechtstreeks voorzien. Deze woning dient gebouwd te worden binnen het op de verbeelding opgenomen bouwvlak. Middels een

wijzigingsbevoegdheid kan dit bouwvlak verwijderd worden, waardoor bouw van de woning op een andere locatie binnen het bestemmingsvlak mogelijk wordt. Ook is in het bestemmingsplan een wijzingsbevoegheid opgenomen voor de bouw van een tweede Ruimte voor Ruimte woning op die locatie. Voorwaarde voor toepassing van deze wijzigingsbevoegdheid is onder meer dat geen agrarische bedrijven (waaronder de inrichting gelegen aan de Jan van Havenstraat 33) wordt belemmerd in haar bedrijfsvoering. De tweede Ruimte voor Ruimte-woning kan daarmee slechts gerealiseerd worden indiende belemmerende geurcontour wordt opgeheven.

De ingebrachte zienswijzen hebben geleid tot wijziging van een onderhavig bestemmingsplan op een aantal onderdelen, zoals hierboven besproken.

6.6 Zienswijzenprocedure

De bestemmingsplanprocedure conform de Wro wordt beschreven in afdeling 3.4 van de Algemene wet bestuursrecht. In de Wro zijn hierop nog enkele wijzigingen beschreven. Samengevat is de bestemmingsplanprocedure als volgt:

- het ontwerpbestemmingsplan ligt gedurende 6 weken ter inzage;

- gedurende deze periode kan een ieder schriftelijke of mondelinge zienswijzen naar voren brengen aan de gemeenteraad;

- binnen twaalf weken na de terinzagelegging van het ontwerpbestemmingsplan stelt de ge-meenteraad het bestemmingsplan vast;

- de vaststelling van het bestemmingsplan dient binnen twee weken na de vaststelling bekend gemaakt te worden behoudens de hieronder genoemde uitzonderingen;

- Gedeputeerde Staten of de Inspecteur van VROM hebben een zienswijzen ingediend en deze zienswijzen is niet of niet volledige door de gemeenteraad meegenomen in het vastgestelde bestemmingsplan;

- De gemeenteraad heeft bij de vaststelling van het bestemmingsplan ten opzichte van het ontwerpbestemmingsplan - met uitzondering van het overnemen van de zienswijzen van Gedeputeerde Staten of de inspecteur van VROM - wijzigingen aangebracht.

Is één van bovenstaande twee gevallen aan de orde, dan mag het besluit tot vaststelling van het bestemmingsplan pas bekend zijn gemaakt nadat zes weken zijn verstreken.

BIJLAGEN

- Reacties wettelijk vooroverleg van de provincie Noord-Brabant, het waterschap en de Vrom inspectie;

- Akoestisch onderzoek, SRE Milieudienst, rapportnummer 491918 versie 3, datum 3 november 2010;

- Verkennend bodemonderzoek, DvL Milieu & Techniek, rapportnummer B-081186, datum 4 februari 2009;

- Bureauonderzoek en verkennend veldonderzoek door middel van boringen, rapportnummer S090004, datum 16 maart 2009.

- Bewijsstukkendossier Ruimte voor Ruimte.

In document Toelichting; (pagina 34-43)