Woonbond om de bewoners voor te lichten voorafgaand aan een keuze en Accolade probeert zoveel
mogelijk ingrepen te organiseren zonder de bewoners te benaderen. De Woonmensen geeft aan dat
bewoners positief reageren op energieopwekkende installaties omdat de elektriciteitsmeter terugloopt.
Accolade investeert bijvoorkeur in isolerende maatregelen vanwege de trias energetica, de technische
levensduur en het rendement. Accolade bundelt gelijksoortige energiebesparende ingrepen van
meerdere complexen in één opdracht en besteedt die uit aan één partij in combinatie met een
onderhoudscontract. De Woonmensen bekijkt de mogelijkheden per complex en investeert eerst in
isolerende maatregelen, bij de aanbesteding wil de corporatie invloed hebben op de
leverancierskeuze. Waterweg Wonen bekijkt de mogelijkheden per complex en geeft de voorkeur aan
zichtbare (installatie) ingrepen om het duurzame imago van de corporatie te ondersteunen. Waterweg
Wonen verbindt een aanbieder bijvoorkeur meerdere jaren aan een complex om de ingreep en het
benodigde onderhoud te verzorgen gedurende de technische levensduur van de installatie.
Waterweg Wonen bekijkt bij groot onderhoud welke labelsprong bij een complex gemaakt kan worden
en heeft €40.000,- per woning beschikbaar voor een grote ingreep. De Woonmensen en Accolade
maken bij groot onderhoud doorgaans niet meer dan twee labelsprongen en bepalen de
investeringsruimte op basis van de cashflow van het complex en de vastgoedportefeuille. De drie
corporaties vinden de huidige energieprijs nog te laag om te investeren in extreme isolatie zoals dat bij
passiefhuistransformatie het geval is. Zodra de energieprijs stijgt verwachten de corporaties dat
bewoners eisen dat hun woningen energetisch worden verbeterd.
Elf bevindingen over de beleidscondities bij Aramis AlleeWonen, TBV Wonen, Waterweg Wonen,
De Woonmensen en Accolade:
72. Aramis en TBV Wonen hebben energieprestatieafspraken met gemeenten in convenanten;
73. Aramis, TBV Wonen en Accolade gebruiken de trias energetica bij de keuze voor een ingreep;
74. Aramis en TBV Wonen hebben de woningvoorraad in de jarentachtig verbeterd met isolatie;
75. Aramis, TBV Wonen en Waterweg Wonen bepalen het aantal labelsprongen per complex;
76. De Woonmensen en Accolade verbeteren hun voorraad met twee energielabel sprongen;
77. De corporaties zoeken naar een balans tussen de energielabelsprong, de verhuurinkomsten op
complexniveau en de verdeling van de investeringen i.s.m. de cashflow op portefeuilleniveau;
78. Aramis en Waterweg Wonen communiceren met een afvaardiging van bewoners;
79. Aramis geeft nu net als TBV Wonen en De Woonmensen de voorkeur aan een dialoog met alle
bewoners die elkaar kunnen overtuigen van een ingreep waardoor het draagvlak verbetert;
80. Aramis en De Woonmensen benaderen de Woonbond om bewoners te overtuigen;
81. Aramis, TBV Wonen, Waterweg Wonen en De Woonmensen doen een aanbesteding per
complex en verbinden installatieleveranciers aan een onderhoudscontract dat overeenkomt
met de technische levensduur van de installatie;
82. Accolade bundelt gelijksoortige ingrepen van meerdere complexen in één aanbesteding.
Subparagraaf 4.2.2 beschrijft de voorraadcondities van het corporatie bezit.
PASSIEFHUIS TRANSFORMATIE UNIVERSITEIT TWENTE. 134
4.2.2 Voorraadcondities Aramis AlleeWonen en TBV Wonen
Aramis bezit 17.345 woongelegenheden in Roosendaal en de omliggende dorpen, TBV Wonen is een
kleinere corporatie met 6.401 woningen in Tilburg en omgeving (Tabel 4.2). Het CFV beschrijft Aramis
AlleeWonen ondanks de herstructurering van De Kroeven en Kalsdonk als een corporatie met een
gemiddeld profiel en een krimpende portefeuille. TBV Wonen wordt door het CVF beschreven als een
middelgrote herstructureringscorporatie wat overeenkomt met de (her)ontwikkelingsactiviteiten. Beide
corporaties halen per woning ongeveer het landelijke gemiddelde aan huurpunten en verdienen per
huurpunt meer dan het landelijke gemiddelde. Bij Aramis bestaat 48,7% van de voorraad uit
eengezinswoningen en bij TBV Wonen is dit 30,1%. Het aandeel rijwoningen in de voorraad verklaart
mogelijk waarom beide corporaties bereid waren om voor dit woningtype een transformatieoplossing
te ontwikkelen. Beide corporaties hebben veel bezit dat is gebouwd tussen 1945 en 1989 waarbij de
aanwezige energiebesparende maatregelen doorgaans beperkt op elkaar zijn afgestemd. Aramis
heeft in 2012 gemiddeld label D, bij TBV Wonen is de gemiddelde energieprestatie niet bekend. Zowel
bij verbetering als bij planmatig onderhoud investeert Aramis meer per woning dan TBV Wonen. De
netto kasstroom per verhuureenheid is bij Aramis met €490,- lager dan bij TBV Wonen met €717,-.
Vanwege de bevolkingskrimp investeert Aramis voorlopig alleen in verbetering en niet in nieuwbouw.
Tabel 4.2 Woningvoorraad kenmerken van Aramis AlleeWonen en TBV Wonen.
Kenmerken woningvoorraad Aramis AlleeWonen TBV Wonen
CFV Referentiegroep Gemiddeld profiel met een krimpende
portefeuille.
Middelgrote en kleine herstructureringscorporatie Typerende voorraad kenmerken met de
beoogde modificaties (jaarverslag).
50,6% van de voorraad is gelegen in de regio Roosendaal, 49,4% is gelegen in de regio Breda. In Roosendaal is een lichte groei tot 2030. Het aantal
eenpersoonshuishoudens stijgt met 30% in 2020. De voorraad in Roosendaal wordt niet uitgebreid maar verbeterd.
De voorraad is gelegen in Tilburg. Tot en met 2014 worden 400 woningen
energiezuinig gemaakt met minimaal 3 label stappen of label B. Daarnaast
energieneutrale nieuwbouw. Minimaal 1 groenproject uitvoeren in de periode 2013-2014 (zoals passief bouwen). Realisatie van 230 zorgwoningen. Uitbreiding bezit in de kleine kernen rond Tilburg.
Gemiddeld aantal punten Gemiddelde puntprijs (x €1) 131 (referentie 134, landelijk130) 3,29 (referentie 3,15 landelijk 3,15) 129 (referentie 126, landelijk130) 3,17 (referentie 3,17 landelijk 3,15) Aantal Wooneenheden in 2009 17.345 6.401 Eengezinswoningen (%) 48,7 30,1
Meergezinsetage (geen lift) (%) 16,7 18,0
Meergezinsetage (met lift) (%) 12,2 20,8
Hoogbouw (%) 18,2 23,2 Overige eenheden (%) 4,2 8,0 Bouwperiode tot 1945 (%) 4,4 1,5 Bouwperiode 1945-1959 (%) 12,6 14,4 Bouwperiode 1960-1969 (%) 13,7 15,6 Bouwperiode 1970-1979 (%) 20,1 26,3 Bouwperiode 1980-1989 (%) 27,4 22,3 Bouwperiode 1990-1999 (%) 16,1 7,5 Bouwperiode 2000 en later (%) 5,6 12,3
Energielabel verdeling In 2012 gemiddeld label D, dit moet
verbeteren naar C (energie index ≤ 1,6)
-
Woningverbetering 2009 €28.889.000,- €3.935.000,-
Woningverbetering aantal 2009 1.037 361
Woningverbetering gem woning €27.858,- €10.900,-
Energiemaatregelen (jaarverslag) Vanaf 2012 jaarlijks 2,5 miljoen euro -
Planmatig onderhoud per verhuur eenheid in 2010.
€805,- €691,-
Netto kasstroom per verhuureenheid na correctie van rente.
€490,- €717,-
UNIVERSITEIT TWENTE. PASSIEFHUIS TRANSFORMATIE 135
TBV Wonen investeert in nieuwbouw voor senioren in de kernen rond Tilburg. Beide corporaties
spelen in op de toenemende vraag naar huisvesting voor senioren en eenpersoonsgezinnen. In de
CFV analyse 2012 vermeldt Aramis €7.650.000,- voor het energetisch verbeteren van de 246
woningen in De Kroeven 506 en 505 in 2011 (€31.098,- per woning). In 2011 heeft Aramis 347
woningen verbeterd voor €23.019.000,- (€66.337,- per woning) waaronder de transformatie van De
Kroeven 506 en 505. Op basis van het CFV verslag 2012 kan de transformatie van De Kroeven 506
en 505 geschat worden op een investering van maximaal €97.435,- per woning.
Waterweg Wonen is met 12. 219 woningen een kleine herstructueringscorporatie, De Woonmensen
en Accolade worden door het CFV met respectievelijk 5.414 en 16.267 woningen gekenmerkt als
corporaties met marktgevoelig bezit (Bijlage 8 Tabel 8.2). Bij Waterweg Wonen (Vlaardingen) en De
Woonmensen (Apeldoorn) is de voorraad gelegen in stedelijk gebied. Accolade bezit woningen in
dorpskernen en wijken van de kleinere steden. Het bezit van De Woonmensen en Accolade bestaat
voor 47,9% en 64,4% uit rijwoningen waardoor de medewerkers van deze corporaties mogelijk
interesse tonen in Team Prestatiehuis. Bij Waterweg Wonen bestaat slechts 15,6% van het bezit uit
rijwoningen, de corporatie medewerker is mogelijk geïnteresseerd in Team Prestiehuis vanwege een
actuele herontwikkelingsopgave. Bij Waterweg Wonen en Accolade is de kern van de voorraad
gebouwd in de periode 1945-1989 wat overeenkomt met Aramis en TBV Wonen. De Woonmensen
heeft een jonger bezit waarvan de kern stamt uit 1969-1999. Bij Waterweg Wonen heeft 70% van het
bezit een label D of lager, bij De Woonmensen is dit 46% en bij Accolade is dit 52%. Bij Waterweg
Wonen is 58,1% van het bezit gebouwd tussen 1945 en 1969 wat de energieprestatie mogelijk
verklaart en ruimte biedt aan grote labelsprongen. Waterweg Wonen en Accolade investeren
ongeveer €40.000,- per woning bij woningverbetering. Bij de Woonmensen varieert dit bedrag van
€104.970,- in 2011, €18.802,- in 2010 en €13.959,- in 2009. Bij een serie vanaf 60 woningen kost
Team Prestatiehuis €65.000,- per woning wat niet aansluit op de investeringsruimte bij de corporaties.
Zeven bevindingen over de voorraadcondities bij Aramis AlleeWonen, TBV Wonen, Waterweg
Wonen, De Woonmensen en Accolade:
83. Aramis, TBV Wonen en Waterweg Wonen hebben een herstructuringsopgave;
84. De kwaliteit van de woningvoorraad is landelijk vergelijkbaar op basis van het aantal
huurpunten: bij Waterweg Wonen is dit beneden gemiddeld, bij Aramis en TBV Wonen is dit
gemiddeld en bij De Woonmensen en Accolade is dit boven gemiddeld;
85. Corporaties in landelijk gebied hebben een groter aandeel rijwoningen dan corporaties in
stedelijk gebied die doorgaans meer portiekwoningen en/of hoogbouw bezitten;
86. De woningvoorraad van Aramis, TBV Wonen, Waterweg Wonen en Accolade biedt ruimte voor
grote labelsprongen omdat de kern van het bezit dateert uit de periode 1945-1989;
87. Woningcorporaties zijn geïnteresseerd in een transformatieconcept als dit een oplossing vormt
voor een actuele herontwikkelingsopgave of aansluit bij het merendeel van het bezit;
88. De investeringen in woningverbetering kunnen per jaar en per corporatie enorm afwijken
waardoor het moeilijk is om de investeringsruimte in het algemeen te benaderen. In 2011
hebben de corporaties gemiddeld €12.827,- (CFV 2012) geïnvesteerd per verbeterde woning;
PASSIEFHUIS TRANSFORMATIE UNIVERSITEIT TWENTE. 136
89. Aramis AlleeWonen, TBV Wonen en Waterweg Wonen hebben relatief veel ouder bezit en zijn
bereid om grote investeringen te doen waarbij meerdere ingrepen tegelijkertijd worden
gerealiseerd om een grote labelsprong te maken in combinatie met een herstructurering.
Naast de beleids- en voorraadkenmerken kunnen de corporatie- en projectorganisatiekenmerken uit
4.3 het besluit van een corporatie beïnvloeden om een transformatie concept toe te passen.
ORGANISATIEKENMERKEN
4.3
De corporaties die tot op heden investeerden in passiefhuis transformaties zijn gevestigd in de
provincies Noord-Brabant, Overijssel en Limburg. Naast de geografische kenmerken is het profiel van
de corporatie en de ervaring van de medewerkers die verantwoordelijk zijn voor het vastgoed van
invloed op de keuze voor een passiefhuistransformatie. De adviseurs en bouwondernemingen die de
corporatie ondersteunen bij de herontwikkeling van een complex beïnvloeden de corporatie bij het
besluit om een passiefhuistransformatie of een daartoe benodigd product toe te passen. Op basis van
de corporatie- en projectorganisaties beantwoordt deze paragraaf de volgende vraag:
3.3 Welke kenmerken hebben de corporatie- en projectorganisatie die betrokken zijn bij het
besluit om het transformatie concept te adopteren?
De organisatorische kenmerken van Aramis AlleeWonen, TBV Wonen en de drie corporaties van de
klankbordsessie zijn beschreven in 4.3.1. De organisatorische kenmerken van: de HSB passiefhuis
nieuwbouw in De Kroeven 504, de transformatie van De Kroeven complex 506 & 505 en het project
Dolomietenlaan worden beschreven in 4.3.2.
4.3.1 Aramis AlleeWonen en TBV Wonen
Aramis is de organisatie die het bezit van AlleeWonen in Roosendaal exploiteert en Singelveste
beheert het bezit in Breda. Aramis en Singelveste gebruiken drie centrale afdelingen binnen
AlleeWonen: Strategie & Innovatie, Financiën & Informatie en Vastgoedontwikkeling (Tabel 4.3).
Daarnaast hebben Aramis en Singelveste decentraal een eigen directie die verantwoordelijk is voor de
twee afdelingen: Wonen en Middelen. De (her)ontwikkeling van complexen wordt centraal
georganiseerd vanuit AlleeWonen Vastgoedontwikkeling en Strategie & Innovatie zodat Singelveste
en Aramis kennis uit projecten kunnen delen. Bij de aanpak van een complex ontwikkelt een (centrale)
projectleider van Vastgoedontwikkeling een oplossing die wordt gerealiseerd onder leiding van een
(decentrale) Aramis of Singelveste projectleider van de afdeling Middelen.
Voor de ontwikkeling van beleid, kennis en producten die voortkomen uit projecten werkt Aramis
samen met drie Brabantse corporaties in de netwerk- en inkooporganisatie “Futura”. Op het gebied
van duurzaam bouwen vormt Aramis met tien Europese corporaties de TRansnational ECO (TRECO)
projectgroep. Sinds 2004 ontwikkelt Treco onder leiding van passiefhuisadviseur Trecodome
technologie en beleid voor energiezuinige sociale woningbouw projecten. De passiefhuisnieuwbouw
en transformatie binnen De Kroeven is mede tot stand gekomen en verder verspreid dankzij Treco.
Aramis is ook aangesloten bij het Europese samenwerkingsverband E2Rebuild dat het doel heeft om
de ambachtelijke renovatie sector om te vormen naar een innovatieve, high-tech, energie-efficiënte
UNIVERSITEIT TWENTE. PASSIEFHUIS TRANSFORMATIE 137
geïndustrialiseerde sector. E2Rebuild onderzoekt en demonstreert energie-efficiënte transformatie
In document
Overwegingen van corporaties bij de adoptie van energiebesparende woningtransformatieconcepten
(pagina 157-161)