In deze paragraaf worden de kaders voor inhoud gegeven voor de verdere uitwerking van het plan voor het Militair Hospitaal. Deze kaders vormen een eerste voorstel voor een besluit over de mogelijke invulling van de locatie). Het is een mix van concrete kaders qua functie en omvang en abstracte kaders in de vorm van doelen of richting. Daarnaast worden de randvoorwaarden, richtlijnen en aandachtspunten benoemd vanuit bestaand beleid. Sommige kaders leiden tot aanvullende onderzoeksvragen die in de fase naar uitwerkingsvoorstel moeten worden beantwoord. Deze zijn weergegeven in de laatste paragraaf.
3.1. Programmatische kaders
- Algemeena. Voor de stad betekenisvolle nieuwe functie voor het complex heeft voorkeur.
b. Combinatie wonen met andere voorzieningen is afhankelijk van vraag voor welke doelgroepen/sfeer je wil ontwikkelen.
c. Omdat het complex van betekenis moet zijn voor de stad is de beoogde doelgroep breed en gemêleerd. Gericht op zowel jongeren als ouderen
d. De mogelijke functies en de bijbehorende parkeerbehoefte heeft zijn beperkingen doordat het in samenhang bekeken moeten worden met de het behoud van de gezamenlijke groene kwaliteit.
- Wonen:
a. Deltaplan Wonen en actieplan middenhuur is van toepassing.
b. Er is behoefte aan moderne woonconcepten voor ouderen in het particuliere huur en koopsegment.
c. Locatie is geschikt voor huisvesting senioren maar zorg wel voor menging met andere doelgroepen d. Er is (ook) een grote vraag naar grondgebonden woningen
Indicatief programma wonen: zowel appartementen als grondgebonden in bestaande gebouwen en nieuwbouw
- Zorg:
a. In de omgeving/wijk is op het moment genoeg intramurale capaciteit. Kansen voor (semi-) geclusterde/collectieve woon (-zorg)concepten waarbij wonen en zorg gescheiden is.
Indicatief programma zorg: mogelijk kan een deel van het woonprogramma worden gecombineerd met geclusterde/collectieve woon (-zorg)concepten
- Werken:
a. Verwachting is dat het overgrote deel van de Amersfoortse kantorenvraag zich richt op de
spoorzone/langs Eem en Spoor. Niettemin zouden er niches kunnen zijn die voor een werkruimte op een locatie en omgeving als het militair hospitaal zouden kunnen kiezen. ‘extra sterk is het als deze aanhaken op het thema van de locatie, zoals gezondheidsklinieken, zorgorganisaties, vrij gevestigde beroepen (psychologen, fysio etc.)’
b. Mogelijkheden voor meer flexibele kantoorruimte (verhuur) met bijvoorbeeld bijeenkomstfuncties Indicatief programma werken: ruimte voor flexibele werkfuncties t.b.v. bijeenkomsten en vergaderingen en/of instellingen die aanhaken op het thema van de locatie, zoals gezondheidsklinieken, zorgorganisaties, vrij gevestigde beroepen, omvang nader te bepalen
- Horeca en detailhandel:
a. Detailhandel op deze plek strookt niet met de nieuwe detailhandelsnota en is niet toegestaan.
b. Horeca is i.c.m. andersoortige bedrijvigheid een mogelijkheid
c. De locatie is mogelijk ook een goede omgeving voor een verblijfsaccomodatie
Indicatief programma overig: beperkte daghoreca en gemeenschappelijke voorzieningen voor bewoners, omvang nader te bepalen
- Concretisering van het programma wordt als onderzoeksvraag meegenomen binnen de uitwerking naar uitwerkingsvoorstel
3.2. Ruimtelijke kaders
- Bebouwing:a. Het ensemble van gebouwen heeft een sterke ruimtelijke compositie in samenhang met het groen als de belangrijkste kwaliteit. Dit is een belangrijk uitgangspunt voor de verdere ontwikkeling. Het beeld van sterk bebouwingsensemble in een groene enclave overheerst
b. Het complex is van grote historische betekenis voor de voor de stad. . Met deze ontwikkeling wordt de historische betekenis gerespecteerd en wordt er vormgegeven aan (nieuwe) betekenis voor de stad, wijk.
c. Hoogbouwvisie: Dit deel van de Hogeweg, het gebied tussen Valleikanaal en de stadsring wordt hoogbouw (vanaf 9 bouwlagen) ontmoedigd. De bebouwing moet passen binnen de bestaande structuren van de buurt en wijk en bijdragen aan de ambities (groei, duurzaam en inclusief).
d. Het is denkbaar dat er in meerdere verdiepingen gebouwd wordt, maar het hoofdgebouw moet het hoofdgebouw blijven. Met andere woorden concurrerende bebouwing is ongewenst. Gezien de ligging van het plangebied en de monumentale status ligt bebouwing hoger dan het hoofdgebouw niet voor de hand. Ontwerpend onderzoek zal moeten uitwijzen wat de mogelijkheden zijn. Het bepalen van de toelaatbare bouwhoogte zal in directe relatie bezien moeten worden met een hoogwaardige architectonische koppeling van oude en nieuwe gebouwen, en het behoud van het groene karakter van het terrein, zodat het terrein zich intern en naar buiten toe in zo sterk mogelijke mate manifesteert als een samenhangend ontworpen ensemble.
e. Het volume dat bijgebouwd kan worden is niet op voorhand volledig te bepalen. Het verdient aanbeveling om vroegtijdig aan de hand van modellenstudies gezamenlijk te onderzoeken welke omvang en hoogte nieuwe bouwvolumes kunnen krijgen, waarbij in voldoende mate samenhang ontstaat met de bestaande gebouwen met cultuurhistorische waarden en het groene enclave karakter.
- Groen en natuur
a. Het groen en de landschappelijke inrichting zijn onlosmakelijk met het gebouwcomplex verbonden en worde zorgvuldig meegenomen in het ontwerp.
b. De Bomenleidraad is van toepassing
c. Groene enclave: De groene uitstraling van het complex blijft zijn relatief grote esthetische belang houden. Het is wel denkbaar, en eigenlijk ook wenselijk, dat ondergroei op het terrein aan de kant van de Hogeweg wat opener wordt gemaakt, zodat er meer zicht onder de boomkronen door naar binnen is, en het gebouwencomplex meer in beeld komt.
d. Aan de zijde van het Zeevaarderspad is vermindering van de groene uitstraling ten gunste van bebouwing denkbaar als dat leidt tot een betere functionele en visuele presentatie van het complex naar de omgeving. Volledige aansluiting bij de omgeving is overigens niet mogelijk, want het omringende water zal om functionele redenen behouden moeten blijven.
e. Uitgangspunt is behoud van bestaande bomen waar mogelijk. Er staan veel monumentale en andere bepalende bomen, deze zijn inmiddels in beeld gebracht middels een Boom Effect Rapportage.
f. Het aanwezige groen (bomen, struiken etc.) heeft veel achterstallig onderhoud, zo zijn struiken uit hun krachten gegroeid en zijn er diverse bomen die zich in slechte conditie bevinden. Nader onderzocht wordt welk groen behouden blijft.
g. Monumentale bomen dienen te allen tijde behouden te blijven. Voor de andere bomen geldt dat eventuele kap en compensatie gemotiveerd dient te worden vanuit het behoud van de karakteristiek van de groene enclave.
h. Het gedeeltelijk omringende water blijft behouden en kan mogelijk verder worden uitgebreid in zijn oorspronkelijke beloop.
i. Groene representatieve uitstraling van het complex aan de zijde Hogeweg behouden en versterken.
De ondergroei aan de Hogeweg opener maken ten behoeve van meer zicht op het complex.
j. Het groen binnen het plangebied vormt nu al een waardevolle aanvulling op de stedelijke
groenstructuur. Dit kan nog verbeterd worden door toevoegen van inheems groen, of groen met een andere natuurwaarde (bessen, nectar etc.) En door aan te sluiten qua bomen op de omliggende bomenrijen.
k. Versnippering van het groen wordt zoveel mogelijk voorkomen en gaat niet ten koste van de collectieve kwaliteit en toegankelijkheid.
l. Een groot aantal plant- en diersoorten zijn beschermd door de Flora- en faunawet. Onderzoek hiernaar is nodig en is tevens input voor de planvorming.
- Overig:
a. Welstand: Er dient een beeldkwaliteitsplan of paragraaf te worden opgesteld. De Commissie Ruimtelijke Kwaliteit (CRK) wordt tijdig bij de planuitwerking betrokken
b. Er moet een goede samenhang tussen de nieuwe bebouwing en de bestaande en nieuwe landschappelijke kwaliteit komen: bebouwing en landschap/natuur in balans. Een
terreininrichtingsplan, opgesteld door een landschapsarchitect is belangrijk integraal onderdeel van het planvorming
3.3. Kaders voor de openbare ruimte, verkeer en parkeren
- Openbare ruimtea. Alle gronden zijn particulier. Er is geen openbaar gebied. Het terrein wordt wel openbaar toegankelijk en krijgt betekenis voor de stad/wijk. Belangrijke voorwaarde hierbij is dat de sociale veiligheid wordt gewaarborgd
b. Toegangen voor voetgangers vanuit de omgeving toevoegen voor een recreatieve wandeling op het terrein. Een openbaar karakter van het terrein wordt niet geëist, maar is wel wenselijk. Aspecten als voldoende privacy voor bewoners/gebruikers worden integraal mee-ontworpen.
c. Toegankelijkheid: Amersfoort toegankelijk is richtinggevend - Verkeer en parkeren
a. Visie verkeer en vervoer 2030 is van toepassing b. Het vigerende parkeerbeleid is van toepassing
.b.1. Parkeernormen auto 2020: categorie ‘rest Amersfoort’
.b.2. Kencijfers fietsparkeren 2020 zijn richtinggevend
c. Bij nieuwbouw in meerdere lagen is het uitgangspunt zijn dat het bijbehorende parkeren onder de bebouwing wordt ondergebracht, zodat het terrein zo groen mogelijk blijft.
d. Toepassing van duurzame mobiliteit wordt gestimuleerd: Bijvoorbeeld deelauto’s en deelfietsen e. Voor het complex zijn de meest relevante ontsluitingswegen de Hogeweg, het Zeevaarderspad, de
Columbusweg en de Van Randwijcklaan. Het terrein heeft een inrit aan de Zeevaarderspad en een inrit aan de Hogeweg. De inrit van de Hogeweg wordt al een tijd niet gebruikt. Het terrein ligt aan de rand van de binnenstad. Het gebied tussen de binnenstad en het militair complex heeft wegens de autoluwe binnenstad een parkeerregiem bestaande uit betaald parkeren en een
parkeervergunningstelsel.
.e.1. Een ontsluiting van de kavel op de Hogeweg is mogelijk maar dient voor een lage Intensiteit gebruikt te worden, alleen voor de functies die gelegen zijn aan de zijde van de Hogeweg.
.e.2. De hoofdaansluiting van het complex en daarmee het zwaartepunt van de ontsluiting dient aan de zijde van het Zeevaarderspad te liggen.
.e.3. Insteek is inzetten op scheiden van mobiliteitsvormen en het voorkomen van
(auto)verkeersbewegingen op het terrein. Nader onderzoek naar de wijze van ontsluiting is noodzakelijk.
3.4. Kaders vanuit cultuurhistorie & monumentenzorg
- Het Militair Hospitaal is een rijksmonumentaal complex. Diverse gebouwen van het Militair Hospitaal hebben Rijksmonumentale status: Restauratie is een separaat proces, de Rijksmonumentale status straalt uit op de rest van de gebiedsontwikkeling. De complexbeschrijving is toegevoegd in bijlage 1
- Het is gewenst om in een vroeg stadium met behulp van een (bouw)historisch onderzoek helderheid te krijgen in de ‘verborgen’ cultuurhistorische waarden, zoals bijvoorbeeld de oorspronkelijke kleuren en bouwonderdelen die mogelijk door verlaagde plafonds of betimmeringen op dit moment aan het oog zijn onttrokken. Bouwhistorisch onderzoek zou tevens specifieke eisen en wensen kunnen genereren voor het eventueel toevoegen of verwijderen van bouwvolumes.
- Behoud van de monumentale kwaliteiten van het Rijksmonumentaal complex is het uitgangspunt, de CRK Erfgoedcommissie toetst hierop.
- Nieuwe toevoegingen dienen de monumentale kwaliteiten van het complex versterkt te worden.
- Als het gaat om afbraak en nieuwbouw is aansluiting bij en respect voor de symmetrische opzet een goed hanteerbaar uitgangspunt.
- De Rijksdienst voor Cultuurhistorisch Erfgoed en de CRK Erfgoedcommissie worden (tijdig) betrokken bij het planproces.Zowel gericht op de gebouwen als op de buitenruimte die er mee samenhangt.
Bron: Digitale Monumentenkaart Amersfoort, zie http://www.amersfoort-in-beeld.nl/#monumenten
3.5. Juridisch-planologische kaders
- Een ontwikkeling van het Militair Hospitaal met andere functies dan ‘kantoren’ is in strijd met vigerende bestemmingsplan. Aangezien de insteek is om te herontwikkelingen met gemengde functies is nieuw bestemmingsplan noodzakelijk.
- In de toelichting van het bestemmingsplan/omgevingsplan zullen diverse omgevingsaspecten worden uitgewerkt. Dit betreffen:
a. Externe veiligheid b. Geluid
c. Luchtkwaliteit d. Geur
e. Bodem
f. Milieu effect rapportage (m.e.r.) beoordeling g. Duurzaamheid
h. Flora en fauna/ecologie i. Explosieven onderzoek j. Archeologie
k. Water(toets)
l. Bedrijven en milieuzonering bestaande bedrijven m. Monumentenzorg
n. Verkeer en parkeren
o. Evt. ladderonderzoek/behoefteonderzoek
- Aangeraden wordt om de diverse onderzoeken vroegtijdig uit te zetten daar ze beperkingen kunnen geven voor de ontwikkelmogelijkheden van de locatie.
- De Omgevingswet treedt per 1 januari 2022 in werking. Uitgangspunt is dat het ontwerp bestemmingsplan voor de zomer van 2021 gereed moet zijn. Dat betekent dat in april/mei 2021 het plan ter visie moeten worden gelegd. Het bestemmingsplan kan dan in het najaar van 2021 worden vastgesteld. Mocht het niet
lukken om voor de zomer het ontwerp gereed te hebben dan zal de afweging moeten worden gemaakt om een omgevingsplan te maken.
3.6. Financiële kaders
- Overeenkomst van grondexploitatie: De herontwikkeling van het Militair Hospitaal betreft een particulier initiatief. (financiële) afspraken tussen initiatiefnemer en gemeente worden vastgelegd in een
overeenkomst. Deze overeenkomst moet zijn getekend voordat het bestemmingsplan ter vaststelling aan college en raad wordt aangeboden
- Plankostenbrief: vooruitlopend op de overeenkomst van grondexploitatie worden de wettelijke plankosten geraamd op basis van de plankosten scan. De plankosten worden door de gemeente op basis van
werkelijke bestede tijd in rekening gebracht
3.7. Duurzaamheid & klimaat
- Plan dient te voldoen aan Leidraad Duurzame nieuwbouw en RIB 2019-067 Uitvoering energieneutraliteit, energieleverend en circulariteit in de Nieuwbouw is van toepassing. Uitgangspunt van de leidraad en RIB is dat de nieuwbouw energieneutraal wordt gerealiseerd (ambitie is energieleverend)
- Er wordt vroegtijdig een Duurzaamheidsvisie en Energieconcept opgesteld waarin is onderzocht of en op welke wijze invulling wordt gegeven aan de uitgangspunten van de Leidraad en RIB 2019-067
- Het plan moet voldoen aan de richtlijn klimaatbestendige bouw van de gemeente Amersfoort - In het Handboek Inrichting Openbare ruimte van de gemeente staan handvatten beschreven om te
komen tot een duurzame inrichting. Hoewel het Handboek vooral van toepassing is op de openbare ruimte, zijn deze principes en proces ook toe te passen op particulier terrein.
- Er wordt gestreefd naar de toepassing van duurzame mobiliteit: o.a. mogelijkheden voor deelmobiliteit - Kijk goed naar duurzaamheid op gebiedsniveau
- Bouw circulair:
1. Benut het beschikbare 2. Gebruik hernieuwbaar 3. Minimaliseer milieu-impact
4. Creëer voorwaarden voor lange cyclus 5. Creëer voorwaarde toekomstige cycli - Koppel hemelwater af
- Monumentale status is een uitdaging voor wat betreft de duurzame ambities. In een duurzaamheidsvisie moet worden vastgelegd/onderzocht waar kansen liggen en wat mogelijk is. In latere fase wordt er een duurzaamheidsplan opgesteld waarin maatregelen uitgewerkt worden.
3.8. Inhoudelijke onderzoeksvragen
In de uitwerking van deze kaders in het uitwerkingsvoorstel zullen een aantal aspecten nog nader worden onderzocht. Dit zijn:
- Programma: Het definitieve programma is nog niet duidelijk en zal nader worden geconcretiseerd aan de hand van de kaders van 3.1. Onder andere moet onderzocht worden hoe het Deltaplan Wonen zich verhoudt tot de rijksmonumentale status van het complex en de beperkingen die dat geeft
- Nader onderzoek wordt gedaan naar sloop/behoud van niet monumentale delen van de bebouwing.
- Nader ontwerpend onderzoek naar de bouwhoogte van nieuwbouw in relatie tot het hoofdgebouw - Nader onderzoek naar de wijze van ontsluiten aan de zijde van het Zeevaarderspad
- Nader onderzoek wordt gedaan naar te behouden groen i.r.t. toe te voegen bebouwing.
- Nader onderzoek wordt gedaan naar milieukundige aspecten (bodem, geluid, luchtkwaliteit) die beperkend kunnen zijn voor de het ontwerp en de programmatische invulling
3.9. Opzet uitwerkingsvoorstel
In het uitwerkingsvoorstel wordt het plan uitgewerkt binnen de genoemde kaders en wordt antwoord gegeven op de onderzoeksvragen. Voor de ontwikkeling het militair hospitaal bestaat het uitwerkingsvoorstel ten minste uit:
- een stedenbouwkundig plan inclusief thematische uitwerkingen (zoals verkavelingsopzet, groen, verkeer, parkeren, etc.)
- een beeldkwaliteitsparagraaf - Een duurzaamheidsvisie