Maatschappelijk vastgoed, middelen en juridische aspecten
5. Belasting ambtelijk apparaat
8.3. Investerings- en exploitatiekosten
Om tot de investeringen en exploitatie te komen heeft Complan adviserende werkzaamheden namens de stuurgroep verricht.
Hierna heeft de raad kaders gesteld voor het investeringsplan.
Het voornaamste uitgangspunt is dat partij(en) die (onderdelen van) de BMV in eigendom nemen ook degenen zijn die de investeringskosten voor hun rekening nemen en dat de gemeente hier financieel aan bijdraagt door het beschikbaar stellen van de vastgestelde IHP-onderwijsgelden in het kader van de mogelijke nieuwbouw van de St. Antoniusschool. Binnen deze kaderstelling heeft WoCom een investeringsplan en een
dekkingsvoorstel gedaan, dat ter instemming aan de raad wordt voorgelegd (bijlage 3).
8.3.1 Investeringskosten
Met betrekking tot de investeringen neemt WoCom de investeringskosten voor haar rekening, draagt het
exploitatierisico met betrekking tot het vastgoed en berekent ten opzichte van de analyse van Complan een gunstiger tarief per m2.
Een belangrijk uitgangspunt is dat de grond op de huidige locatie van de school om niet wordt ingebracht en dat de nieuwe situatie niet verschilt van de huidige constructie met de school, waarbij de grond na afloop van de exploitatieperiode in eigendom terugkomt bij de gemeente.
De te verwachten subsidie van de Provincie is, conform de doelstelling van de regeling, geheel aan het gemeenschapsdeel toegerekend.
De opbrengst van de ondergrond van Unitas komt, tegen een huidige rekenwaarde van € 235,- pm2, doch uiteindelijk tegen een marktwaarde op basis van een nog te verrichten taxatie, geheel ten goede van de Stichting, indien gewenst ter overbrugging van de gestegen huurprijs.
De sportzaal dient deels nog van een dekkingsvoorstel voorzien te worden.
Op grond van tot op heden bekende globale fiscale adviezen zijn er in de realisatiefase geen nadere besparingen bij nieuwbouw te verwachten. Eventuele voordelen zijn met name bij het beheer en de exploitatie te behalen.
De huurprijzen en daarmee de te verwachten tarieven blijven ruim binnen de door de raad gestelde bandbreedte.
32 | P a g i n a
8.3.2 Opbrengsten en kostendekkende huurprijs
Bij het bepalen van de opbrengsten in onderscheid gemaakt in:
1. Grondopbrengsten: uitgangspunt is een grondwaarde van
€ 235,- excl. BTW per m2 afhankelijk van de uitkomst van onderhandelingen tussen de huidige en de toekomstige eigenaren.
2. Huuropbrengsten: uitgangspunt is een huurprijs die de benodigde investeringen dekt.
WoCom heeft de kostendekkende huurprijs geraamd op basis van het ruimteprogramma na invulling van de taakstelling (3856 m2 BVO) en de opbrengsten.
Kostendekkende huurprijs:
Unitas: € 53,-:
Sportzaal: € 109,-;
Commercieel: € 125,-
(alle prijzen excl. BTW per m2 bvo per jaar, exclusief beheerskosten en energie)
8.3.3 Exploitatiekosten
Bij de exploitatie wordt onderscheid gemaakt in twee soorten kosten:
1. Exploitatiekosten: de lasten die voortvloeien uit het exploiteren en in stand houden van vastgoed.
2. Servicekosten - de kosten die voortvloeien uit het gebruik door huurders.
De exploitatie, zijnde de som van exploitatiekosten en servicekosten, van de BMV bestaat uit de volgende
kostengroepen:
1. Vaste kosten:
a. Investeringslasten:
• de investering is omgerekend naar de jaarlasten voor de eigenaar;
• de investering is omgerekend naar een kale huur voor de gebruikers;
b. Belastingen, heffingen en verzekeringen:
• deze worden door de eigenaar doorbelast aan de gebruikers.
2. Energiekosten.
3. Onderhoudskosten, inclusief schoonmaakonderhoud en vuilafvoer.
4. Administratieve kosten.
Complan heeft de gebouwexploitatiekosten (belastingen, heffingen, verzekeringen, energiekosten, onderhoudskosten) geraamd voor de toekomstige BMV, uitgaande van de netto investeringen (exclusief zorgwoningen en supermarkt) op:
Gebouwexploitatiekosten:
€ 50 à € 55 per m2 bvo per jaar
8.3.4 Optimalisatie
Met betrekking tot het dekkingsvoorstel zijn de volgende taakstellingen te benoemen:
1. De investering voor het zorgsteunpunt moet gedekt worden uit de huuropbrengst. Deze opbrengst dient ca. € 2.600,- per jaar te bedragen. In de meerjarenbegroting is nog geen rekening gehouden met deze kosten. De Provincie heeft het initiatief van het zorgsteunpunt als kansrijk aangemerkt voor
33 | P a g i n a een subsidie in het kader van “Leader plus” van € 50.000,-
voor een pilotfase van anderhalf jaar. Wij voorzien dat de te verwachten kostenbesparing bij de individuele
Wmo-voorzieningen in relatie tot de te ontwikkelen algemene voorzieningen toereikend is om de structurele kosten na 2011 te dekken.
2. De investering voor de peuterspeelzaal dient eveneens gedekt te worden uit de huuropbrengst. Deze opbrengst dient ca. € 15.500,- per jaar te bedragen. De huidige huurlasten, groot ca. € 4.500,-, komen hierop in mindering zodra de ruimte herbezet en verhuurd kan worden. Het resultaat wordt als huisvestingscomponent verwerkt in de integrale kostprijs per uur van de Stichting Peuterspeelzaal Pinkeltje. Deze kostprijs is de basis voor de jaarlijkse subsidiëring in het kader van de Beleidsgestuurde Contract Financiering (BCF).
3. De sportzaal wordt momenteel gebruikt door de basisschool en een aantal verenigingen. De huidige gymzaal (zoals bekend sterk verouderd en met zeer beperkte
mogelijkheden) genereert een opbrengst van € 28.000,- per jaar (school € 20.000,-; verenigingen € 8.000,-). Er resteert nog een taakstellende opbrengst van ca. € 31.400,- per jaar.
a. Het is o.i. redelijk een geleidelijke tariefstijging in te voeren voor de bestaande gebruikers op grond van de geboden kwaliteit in de nieuwe voorziening.
b. Het huidige bezettingsschema kent nog diverse open tijden. In het kader van het in 2010 op te stellen beleid maatschappelijke voorzieningen en accommodaties dient onderzocht te worden op welke wijze accommodaties multifunctioneel en optimaal benut kunnen worden, waarbij binnen de exploitatietermijn van de BMV Heusden nieuwe accommodaties zullen worden gevestigd en oude afgestoten. In dit kader is het heel goed denkbaar dat een tweede school gebruik gaat maken van de sportzaal in Heusden (o.v.v. vervoer) en dat ook andere
verenigingen in Asten de nieuwe voorziening in Heusden als hun basis kiezen.
c. Momenteel onderzoeken wij tevens nog de mogelijkheid commerciële bedrijven gebruik te laten maken van de sportzaal en/of overige ruimten in de BMV.
4. In de planfase wordt de mogelijkheid voor het bouwen van extra woningen in het plangebied van de BMV nog
onderzocht. Indien een dergelijke optimalisatie in het plangebied mogelijk blijkt leidt dit tot een verlaging van de investeringsbehoefte voor de BMV. Uiteraard is de Woonvisie voor de kern Heusden bij dit onderzoek kaderstellend.
5. Tenslotte zullen partijen worden benaderd die de
commerciële exploitatie van het horeca gedeelte voor hun rekening willen nemen
Aan de raad wordt de conclusie voorgelegd dat de op te richten Stichting Beheer de verantwoordelijkheid kan nemen voor de taakstellende exploitatieverbetering ten opzichte van de huidige situatie indien de gemeente het accommodatiebeleid mede richt op een optimale bezetting van de huidige en nog te realiseren voorzieningen.
8.4 Beheer
De BMV dient in de fase na oplevering adequaat gebruikt te worden. De verantwoordelijkheden en taken bij het gebruik dienen tussen de sleutelorganen helder te zijn. Om de consequenties in beeld te krijgen hebben we in een vroeg
stadium van de planontwikkeling aandacht voor het beheren van de BMV. In de huidige fase zijn nog geen conclusies getrokken, wel hebben we de criteria en vormen in beeld gebracht die in volgende fasen concrete invulling gaan krijgen. Het uiteindelijke doel is om een weloverwogen keuze te kunnen maken in een beheervorm en het bijhorende bevestigd beheerovereenkomst.
34 | P a g i n a
8.4.1 Beheercriteria
De BMV in Heusden wordt vooral gekenmerkt als een voorziening die zich richt op kinderen van 0 t/m 14 jaar, met daarnaast gelijkwaardig de gemeenschapsfuncties, zoals dorpshuis en zorgfuncties. Het is belangrijk om de toekomstige beheersvorm van de BMV aan te laten sluiten bij de inhoudelijke
samenwerking. Om deze aansluiting te kunnen maken zijn er enkele criteria geformuleerd, te weten:
• Het inhoudelijk concept: uitgangspunt is dat het beheermodel is toegesneden op de inhoudelijke visie en de doelen en activiteiten die de samenwerkingspartners hebben geformuleerd.
• Schaal/type accommodatie: een zwaar aangezette
beheerconstructie ligt bijvoorbeeld niet voor de hand voor een kleinschalige opzet van een BMV.
• Type exploitatie: bij vaste huurders ligt de nadruk meer op de beheeraspecten, terwijl bij verhuur van losse ruimten de nadruk meer op de exploitatieaspecten komt te liggen, zoals zaalverhuur of horeca-activiteiten.
• Continuïteit: welke constructie biedt de beste mogelijkheden op continuïteit in beheer op langere termijn. Denk aan uitval van personeel of financiën.
• Kwaliteit: welke variant kan de meeste kwaliteit in beheer en facilitaire diensten bieden?
• Draagvlak: welke variant op het meeste draagvlak van de betrokken partijen rekenen?
• Financiële consequenties: welke verdeelsleutels worden gehanteerd? In welke opzet zijn de door te berekenen huren aanvaardbaar voor de gebruikers?
8.4.2 Beheervorm
Nu bekend is op welke criteria geselecteerd gaat worden. Wordt hieronder de drie gangbare varianten voor beheersvormen uit één gezet:
1. Volledige autonomie
a. Over beheer en exploitatie worden geen afspraken geregeld.
2. Eén beheerder
a. Beheer van de BMV wordt gezamenlijk gedaan. Alle beheerstaken worden door één organisatie uitgevoerd die specifiek gericht is op het beheer en exploitatie van deze BMV. Hierbij zijn twee varianten mogelijk,
namelijk:
• Een onafhankelijk beheersorganisatie voor alle gebruikers.
• Een beheersstichting vanuit alle gebruikers.
• Beheer door één hoofdgebruiker voor alle gebruikers 3. Vereniging van eigenaren
Alle sleutelorganen verzorgen zelf het beheer van hun eigen deel van de BMV. Voor de gezamenlijke delen van het gebouw
(centrale hal, aula, buitenkant van het gebouw) worden onderling afspraken gemaakt. Hiervoor kan een gezamenlijke organisatie in het leven geroepen worden, vergelijkbaar met een vereniging van eigenaren.
4. Facilitair bedrijf
Het beheer wordt ondergebracht bij een facilitaire organisatie die meerdere accommodaties beheert. Deze organisatie is primair gericht op het beheren en exploiteren van (gemeenschaps) accommodaties.
Vooralsnog geeft de huidige investeringbehoefte geen ruimte om een facilitair bedrijf volledig het beheer van de BMV uit te laten voeren. Voor enkele sleutelorganen levert een vereniging van eigenaren geen werkbare situatie op.
35 | P a g i n a De keuze voor de beheervorm wordt in vervolgende fasen nader
uitgewerkt in de richting van variant 2: één beheerder in de vorm van een beheerstichting. Het verdien voorkeur om de eerste jaren professionele ondersteuning beschikbaar te hebben. De beheerstichting wordt hierdoor ondersteund in haar nieuwe taken en verantwoordelijkheden.
8.4.3 Beheerovereenkomst
Na het kiezen van de meest passende beheervorm, wordt een beheerovereenkomst opgesteld. Alle sleutelorganen dienen de beheerovereenkomst te onderschrijven. De beheerovereenkomst is een instrument om de verschillende partijen in de
uitvoeringsfase op één lijn te krijgen in de uitvoeringsfase. In een beheerovereenkomst worden de volgende zaken vastgelegd:
1. Eigendom: wie is juridisch eigenaar en wie er economisch eigenaar.
2. Beheersorganisatie: organisatie, rechtsvorm, personele invulling, afspraken gebruikers en beheersorganisatie.
3. Onderhoud: taakverdeling, organisatie, uitbesteding en kwaliteitswaarborging en controle op groot en klein onderhoud.
4. Verhuur en exploitatie: diensten en faciliteiten (en serviceniveau) die geleverd moeten worden door de beherende organisatie, huurcontracten en huurprijzen, maar ook investeringskosten in inrichting van de accommodatie en van de openbare ruimte rondom het gebouw of exploitatiekosten zoals personeelskosten (beheerder), administratiekosten (telefoonabonnement, accountant) en energiekosten en afschrijvingen.
5. Dagelijks beheer: onder de noemer dagelijks beheer dient onder andere te worden omschreven:
a. taakomschrijvingen en taakverdelingen in het beheer (zaalverhuur, horeca-activiteiten, toezicht, schoonmaak, sleutelbeheer);
b. organisatie van het onderhoud en schoonmaak:
personele en financiële afhandeling en aansturing;
c. overige gezamenlijke facilitaire diensten, zoals:
inkoop, reprografie, catering- en pauzevoorziening, telecommunicatie;
d. beveiliging: inbraakbeveiliging, brandbeveiliging, externe beveiliging;
e. sleutelplan: gebruik buiten kantoortijden, wie krijgt een sleutel, afsluitronden, wie sluit af?
f. calamiteitenplan: bij bouw (noodverlichting, vluchtroutes etc), onderhoud van voorzieningen (bijvoorbeeld intercom, brandblusmateriaal, EHBO-materiaal), calamiteitenprocedure
(ontruimingsoefening), alarmering.
36 | P a g i n a