INTERVIEW HENDRIK VAN ZADELHOFF

1. Heeft u nog verdere aanvullingen op de alternatieve financieringsvormen welke zijn onderzocht?

Meer dan 20% zoals Johan zei! wel moet dus hoe dan ook ergens aan eigen vermogen gekomen zien te worden. Goedkoper dan banken is niet te zeggen, deze fondsen zijn zeker een alternatief. De trend kan richting. Deze fondsen verschuiven om de eerder benoemde reden dat financiering van banken steeds minder wordt.

2. Zijn er nog factoren waaraan alternatieve financieringsvormen kunnen worden getoetst waar geen rekening mee is gehouden?

Obligatiefondsen dienen alleen effectief bij huurrealisatie, dit met het oog op de lange looptijd. Obligatiefondsen zijn complex en die opzetten heeft geen zin voor een looptijd van pak en beet een à twee jaar. 'Gewone' particuliere beleggers kunnen echter wel op korte termijn financieren, in koopwoningen dus. Dit heeft echter met de specifieke voorkeur van de belegger te maken. De ene zal het prettig vinden, de andere niet.

3. Hoe hoog zal het te verstrekken vermogen zijn middels deze alternatieve financieringsvorm, rekening houdende met de risico’s welke woningrealisatie kent?

Dit is niet te zeggen. Dit zal te allen tijde afhankelijk zijn van het project. Heeft de belegger/financier vertrouwen in dat project? Dit hoeven niet altijd keuzes op basis van cijfers zijn. Een financier kan tevens op onderbuik gevoel investeren. Dit zal dan niet zoveel zijn als wanneer zwart op wit een plan kan worden onderbouwt.

4. Welke aflossingstermijnen zal een financier met desbetreffende alternatieve financieringsvorm hanteren?

Dit is afhankelijk van het project. Dit is een afspraak die voorafgaand aan de start moet worden gemaakt. Wanneer de afspraken duidelijk zijn kunnen hier in principe geen problemen optreden. Hele lange vertraging daargelaten.

5. Verschilt de vergoeding per alternatieve financieringsvorm? En zo ja, welke verschillen zijn op te merken?

De woningen moeten nog verkocht worden. Risico en je wil meer bieden dan de bank, overtuigen. Minimaal 4% rendement, 2% risicotoeslag voor een ontwikkelingsproject. De gedachte is toch wel dat de ontwikkelaar zelf moet gaan investeren, het is niet zo dat alternatieve financieringsvormen per definitie de risico’s die de bank niet wil nemen gaat overnemen.

6. Zonder de risico’s van woningrealisatie meegenomen, kunt u de risico’s van de desbetreffende alternatieve financieringsvorm aangeven?

Nee dat zou ik niet kunnen. Crowdfunding is wel veiliger omdat je weinig geld inlegt. Verder zal het met name een relatie met het project hebben.

7. Hoe lang zal de financier zijn vermogen ter beschikking kunnen stellen middels deze financieringsvorm?

Hier valt weinig over te zeggen. De grote lijn zal zitten in het onderliggende project. Echter dient dit wel duidelijk te zijn. Vele vertraging kan voor frustratie zorgen voor beide partijen.

8. Ten behoeve van de mezzanine leningen, hoe hoog zal de financier de LTV eisen? Oftewel hoeveel zal de financier willen financieren ten opzichte van het project?

Ik denk dat de ontwikkelaar zelf minstens 20-30 % zal moeten gaan financieren met eigen vermogen. Dus een LTV van 70 lijkt mij het maximaal haalbare. Dan nog zal niet een financier zelf dit gaan financieren maar andere financiers zoeken om het risico te spreiden. Uitzonderingen daar gelaten. 9. Valt er binnen de kaders van dit onderzoek een uitspraak te doen over de DSCR met betrekking tot de

desbetreffende financieringsvorm?

Nee ik zou dat niet kunnen, ik denk tevens dat het meer betrekking heeft op langlopende beleggingen. Ben er ook niet zo bekend mee dat ik hier een uitgebreide mening over heb. Daarnaast hebben de ratio’s betrekking op kasstromen, dus moet je nagaan wat de waarde hiervan is.

10. Welke zekerheden kunnen worden gevestigd middels alternatieve financieringsvorm? En zijn zekerheden een vereiste voor het verlenen van een financiering?

Alles kan, echter bouwaandeel verstrekt geen financieringen zonder zekerheden en denkt niet dat het binnen het kader van realisatie haalbaar is door de vele risico’s die tevens in je onderzoek staan vermeld . Zeker wanneer genoeg zekerheden op de financiering gelegd kunnen worden. Een dekkende marktrapportage kan tevens een soort ‘zekerheid’ bieden. Banken financieren echt nauwelijks nog in ontwikkelingen. De nood wordt eerder hoger dan dat de banken langzaam maar zeker weer gaan financieren. Wanneer bouwvergunning of bestemmingsplan aanwezig is zijn er meer zekerheden en is de grond meer waard. Dus wellicht zijn er meer zekerheden dan alleen de grond, maar deze zekerheden zijn tastbaar wanneer een project sneuvelt.

11. De volgende voordelen zijn gefilterd op basis van het theoretisch kader. Kan u de juistheid hiervan bevestigen en heeft u wellicht meer voor- en nadelen ten behoeve van de desbetreffende financieringsvorm?

Dit kan ik met name over crowdfunding beamen. Verbetering van de stad, tevens kan het als overtuiging/onderbouwing fungeren om te laten zien dat het project gesteund wordt bij een groot aantal mensen. Naast het rendement dat wordt geboden kan op deze manier een verbetering van de leefomgeving gerealiseerd worden. Door de openheid krijgt het project bekendheid. Normaal gesproken wordt een verkoopbrochure opgesteld en een bord geplaatst. Zo zien de voorbijgangers wat er gaande is. Wanneer er met crowdfunding wordt gerealiseerd krijgt het meer aandacht.

Het project in Arnhem is volgeschreven. Echter mankement is de bouwvergunning die voor twee woningen is verleend, voor de derde dient dat nog te gebeuren. Toevalligerwijs kreeg de geïnterviewde tijdens het interview een telefoontje dat deze vergunning tot dusver nog niet wordt verleend. Dit geeft tegelijkertijd de risico’s van de fasen van het onderzoek aan.

Private equity fondsen participeren in de start ups en overige risicovolle financieringen. Particuliere beleggers in het vastgoed hebben andere mogelijkheden, hier is geen apart fonds voor nodig. Deze vind ik dus zeker niet toepasbaar. Daarnaast zijn beleggingsfinancieringen voor de lange termijn bedoeld denk ik. Niet voor de relatief korte termijn wat een projectfinanciering is.