Het vierkwadrantenmodel

Er zijn verschillende modellen die de ontwikkeling van de vastgoedmarkt in kaart brengen. Het vierkwadrantenmodel van Wheaton (1996) en DiPasquale (1996) is een van de bekendste modellen die tracht het vastgoedsysteem schematisch in kaart te brengen. Vastgoedmarkten kenmerken zich door onvolledige informatie en marktimperfecties (van Gool et al, 2001). Hier zijn redenen zoals een beperkt aantal transacties en niet doorlopende prijsvorming debet aan. Deze specifieke kenmerken van de vastgoedmarkt bemoeilijken dan ook een modelmatige weergave.

Het vierkwadrantenmodel ziet vastgoed als deel van de economie, en dus als deel van het economisch handelen. Op deze manier kan het de invloed van financiële ontwikkelingen laten zien binnen de vastgoedmarkt. Omdat de vastgoedmarkt niet gezien kan worden als een enkele markt is het model opgebouwd uit vier deelmarkten die met elkaar in verbinding staan. Deze deelmarkten zijn in drie kwadranten van het model afgebeeld en vertegenwoordigen de huurmarkt, beleggersmarkt en de

nieuwbouw/ruimtemarkt. Het vierde kwadrant illustreert de veranderingen in de vastgoedvoorraad en brengt het model in balans. Net als andere markten streeft ook de vastgoedmarkt naar een evenwichtssituatie waar vraag en aanbod aan elkaar gelijk zijn. Maar de theorie veronderstelt dat deze evenwichtssituatie fictief is en in werkelijkheid nooit bereikt zal worden. Het onderstaande diagram illustreert de invloed die de markten onderling hebben.

Figuur 4: Onderlinge invloed tussen de vastgoed deelmarkten

(Bron: van der Post, 2004)

Het eerste (I) kwadrant vertegenwoordigt de huurmarkt en laat de vraag en aanbod naar vastgoed zien. Volgens Wheaton en DiPasquale wordt de vraag binnen de huurmarkt bepaald als een functie van de huur en economische omstandigheden. De neerwaartse lijn in Figuur 3 duidt op het feit dat bij een stijging van de huren de kwantitatieve vraag naar vierkante meters afneemt. (van Gool et al, 2007).

Figuur 5: Marktmodel huurmarkt

Het tweede (II) kwadrant weerspiegelt de beleggersmarkt. Deze legt het verband tussen het huurprijsniveau en de waarde van vastgoed. Dit kwadrant laat zien dat vastgoedprijzen proportioneel stijgen en dalen met de onderliggende huurniveaus. De lijn in deze grafiek kan gezien worden als de kapitalisatievoet en de helling als het aanvangsrendement (van Gool et al, 2007). De evenwichtssituatie wordt bereikt door een berekening waarin het huurprijsniveau doorslaggevend is en niet vraag en aanbod. Het te behalen aanvangsrendement is ook positief afhankelijk van de kapitaalmarktrente. Wanneer deze een lager niveau bereikt zal het aanvangsrendement dalen waardoor de lijn vlakker zal worden met een hogere verkoopwaarde bij een lagere huur tot gevolg en visa versa. Het model veronderstelt een stabiel aanvangsrendement.

Figuur 6: Marktmodel beleggersmarkt

(Bron: van der Post, 2004)

In kwadrant drie (III) staat de bouwproductie/ruimtemarkt centraal, afhankelijk van het prijspeil op de vastgoedmarkt. Deze markt wordt bepaald door de hoogte van het huurprijsniveau in de beleggersmarkt. Bij stijgende prijzen neemt de bouwproductie toe. Dit kwadrant vervult tevens een belangrijke rol om het korte termijnevenwicht te corrigeren naar het lange termijnevenwicht.

Figuur 7: Marktmodel bouwproductie/ ruimtemarkt

Kwadrant vier (IV) koppelt de bouwproductie aan het totale aanbod aan vierkante meters. Hoe hoger de bouwproductie ligt, des te hoger het totale aanbod. Dit bepaalt de huurprijs die in het eerste kwadrant plaatsvindt. De verandering in de voorraad is gelijk aan wat jaarlijks bijgebouwd wordt min de ontneming aan de huidige voorraad (Wheaton en DiPasquale, 1996). Dit aanbod is het lange termijn aanbod.

Figuur 8: Het vierkwadrantenmodel

(Bron: Wheaton en DiPasquale, 1996)

In bovenstaande grafiek is te zien hoe de verschillende deelmarkten met elkaar in verbinding staan. Het huurniveau (kwadrant I) wordt gevormd op de huurmarkt, op basis van vraag en aanbod. Vervolgens wordt in de beleggersmarkt (kwadrant II) door middel van het huurniveau en het bruto aanvangsrendement de waarde van vastgoed bepaald. De bouwmarkt (kwadrant III) reageert op deze waarde wat leidt tot een nieuw niveau in voorraad. Tenslotte wordt in de voorraadmarkt (kwadrant IV) de totale voorraad aangepast aan de hand van het nieuw ontwikkelde vastgoed. Er is sprake van evenwicht binnen het model wanneer de begin- en eindvoorraad gelijk aan elkaar zijn.

De lange looptijd van projecten zorgt voor een inelastische reactie op de vraag waardoor markt- en huurprijzen zullen stijgen (van der Post, 2004). Een gevolg hiervan is dat bij een toename van de vraag de waarde van vastgoed sterk kan stijgen. Projecten die worden ontwikkeld vlak voor een daling in de vraag zullen pas worden afgerond op een markt die gekenmerkt wordt door minder vraag. Dit

fenomeen heet de varkenscyclus, en illustreert de vertraging tussen vraag en aanbod binnen de vastgoedmarkt(en). Dit is een risico waar vooral ontwikkelingsprojecten aan bloot worden gesteld. Kwadranten I en II geven de korte termijndynamiek weer en verklaren de prijsrelatie die bestaat tussen de financiële- en vastgoedmarkt. De onderste kwadranten beslaan de meer lange termijn relaties tussen de financiële waarde en de fysieke oppervlakte (van Gool et al, 2007). Vanuit een lange termijnevenwichtssituatie kunnen we veranderingen in de deelmarkten simuleren en hun uitwerking op de markt in zijn geheel bekijken. Figuur 8 geeft deze situatie weer.

Belangrijk is het bepalen welke indicatoren naar aanleiding van de kredietcrisis een belangrijke rol hebben gespeeld op de vastgoedmarkt, om hierna de gevolgen die deze hebben gehad te simuleren met het vierkwadrantenmodel.

5.3 Beperkingen

Met behulp van het vierkwadrantenmodel is te onderzoeken hoe macro economische invloeden doorwerken op de kantorenmarkt en hoe deze op zijn beurt weer de markt voor vastgoed cv’s beïnvloedt. We moeten ons wel bewust zijn van de beperkingen die het model heeft. Zo baseert het de waarde van vastgoed op vraag en aanbod binnen de huurmarkt, in realiteit kan deze prijsvorming van veel meer factoren afhankelijk zijn. Daarnaast gaat het model uit van perfecte prijsvorming en dat er een lange termijn evenwicht kan ontstaan binnen de markt. Maar door factoren als gebrek aan transparantie en overheidsinterventie binnen de vastgoedmarkt hoeft dit niet altijd zo te zijn.

5.4 Aannames

In dit onderzoek zullen we ons richten op de Nederlandse markt voor kantoorvastgoed. Deze keuze is gemaakt omdat meer dan 60% van alle vastgoedfondsen zich richt op deze markt. Zoals in hoofdstuk 4 is beschreven heeft de commerciële dienstensector in Nederland sterk teruglopende omzetten laten zien. Een aanname die we doen is dat het economisch presteren van deze sector samenhangt met de vraag naar kantoorruimte.

Om modelmatig de invloed van de crisis op kantoorvastgoed te onderzoeken, en daarmee het samenhangend presteren van vastgoed cv’s, nemen we aan dat de dalende omzetten binnen de sector commerciële dienstverlening en afname van kantoorbanen zullen leiden tot een afname in de vraag naar kantoorruimte. Vanuit dit vertrekpunt zullen we vervolgens de verdere ontwikkelingen binnen het vierkwadrantenmodel onderzoeken.