8.1 Algemeen
Baten worden in de winst-en-verliesrekening opgenomen wanneer een vermeerdering van het economisch potentieel, samenhangend met een vermeerdering van een actief of een vermindering van een verplichting, heeft plaatsgevonden, waarvan de omvang betrouwbaar kan worden vastgesteld.
Lasten worden verwerkt wanneer een vermindering van het economisch potentieel, samenhangend met een vermindering van een actief of een vermeerdering van een verplichting, heeft plaatsgevonden, waarvan de omvang betrouwbaar kan worden vastgesteld.
De opbrengsten en kosten worden toegerekend aan de periode waarop zij betrekking hebben. Opbrengsten worden verantwoord indien alle belangrijke risico's met betrekking tot de handelsgoederen zijn overgedragen aan de koper.
Het resultaat wordt bepaald als verschil tussen de opbrengstwaarde van de geleverde prestaties en de kosten en andere lasten over het jaar. De resultaten op transacties worden verantwoord in het jaar waarin zij zijn gerealiseerd; verliezen reeds zodra zij voorzienbaar zijn.
Het resultaat wordt tevens bepaald met inachtneming van de verwerking van ongerealiseerde
waardeveranderingen van op actuele waarde gewaardeerde vaste activa en afgeleide financiële instrumenten.
De winst- en verliesrekening wordt gepresenteerd op basis van de functionele indeling.
In de functionele winst- en verliesrekening zijn alle opbrengsten direct toe te rekenen aan de activiteiten van Woningstichting Den Helder. Bij de kosten is er een onderscheid tussen de direct toerekenbare kosten en de indirecte kosten. De direct toerekenbare kosten worden bij het betreffende onderdeel verantwoord. De toerekening van de indirecte kosten aan de onderscheiden onderdelen van de functionele winst- en verliesrekening gebeurt op basis van verdeelsleutels.
8.1.1 Opbrengstverantwoording
Opbrengsten uit de levering van goederen worden verwerkt zodra alle belangrijke rechten en risico’s met betrekking tot de eigendom van de goederen zijn overgedragen aan de koper. Opbrengsten uit de levering van diensten geschieden naar rato van de geleverde prestaties, gebaseerd op de verrichte diensten tot aan de balansdatum in verhouding tot de in totaal te verrichten diensten.
8.1.2 Projectopbrengsten en projectkosten
Voor onderhanden projecten, waarvan het resultaat op betrouwbare wijze kan worden bepaald, worden de projectopbrengsten en de projectkosten verwerkt als netto-omzet en kosten in de winst-en-verliesrekening naar rato van de verrichte prestaties per balansdatum (de "Percentage of Completion"-methode, ofwel
PoC-methode).
Het resultaat van een aanneemcontract kan betrouwbaar worden ingeschat als de totale projectopbrengsten, de vereiste projectkosten om het project af te maken en de mate waarin het onderhanden project is voltooid betrouwbaar kunnen worden vastgesteld, het waarschijnlijk is dat de economische voordelen naar de vennootschap zullen toevloeien en de aan het onderhanden project toe te rekenen projectkosten duidelijk te onderscheiden zijn en op betrouwbare wijze te bepalen zijn.
Het resultaat van een regiecontract kan betrouwbaar worden ingeschat als het waarschijnlijk is dat de economische voordelen naar de vennootschap zullen toevloeien en de aan het onderhanden project toe te rekenen projectkosten duidelijk te onderscheiden zijn en op betrouwbare wijze te bepalen zijn.
De voortgang van de verrichte prestaties wordt bepaald op basis van de tot de balansdatum gemaakte projectkosten in verhouding tot de geschatte totale projectkosten. Als het resultaat (nog) niet op betrouwbare wijze kan worden ingeschat, dan worden de opbrengsten als netto-omzet verwerkt in de
winst-en-verliesrekening tot het bedrag van de gemaakte projectkosten, dat waarschijnlijk kan worden verhaald; de
projectkosten worden dan verwerkt in de winst-en-verliesrekening in de periode waarin ze zijn gemaakt. Zodra
het resultaat wel op betrouwbare wijze kan worden bepaald, vindt opbrengstverantwoording plaats volgens de
PoC-methode naar rato van de verrichte prestaties per balansdatum.
Het resultaat wordt bepaald als het verschil tussen de projectopbrengsten en projectkosten.
Projectopbrengsten zijn de contractueel overeengekomen opbrengsten en opbrengsten uit hoofde van meer- en minderwerk, claims en vergoedingen indien en voor zover het waarschijnlijk is dat deze worden
gerealiseerd en ze betrouwbaar kunnen worden bepaald. Projectkosten zijn de direct op het project betrekking hebbende kosten, de kosten die in het algemeen aan projectactiviteiten worden toegerekend en toegewezen kunnen worden aan het project en andere kosten die contractueel aan de opdrachtgever kunnen worden toegerekend.
Indien het waarschijnlijk is dat de totale projectkosten de totale projectopbrengsten overschrijden, dan worden de verwachte verliezen onmiddellijk in de winst-en-verliesrekening verwerkt. Dit verlies wordt verwerkt in de kostprijs van de omzet. De voorziening voor het verlies maakt onderdeel uit van de post onderhanden projecten.
8.1.3 Bijzondere posten
Bijzondere posten zijn baten of lasten die behoren tot de gewone bedrijfsuitoefening, maar op grond van de aard, omvang of het incidentele karakter afzonderlijk worden toegelicht, teneinde een goed inzicht te geven in het resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening van de corporatie en met name de ontwikkeling daarin. Bijzondere posten worden met het oog op de analyse en de vergelijkbaarheid van de resultaten zoveel mogelijk naar aard en omvang afzonderlijk en ongesaldeerd toegelicht.
8.2 Bedrijfsopbrengsten 8.2.1 Huuropbrengsten
De opbrengsten uit hoofde van huur voortvloeiend uit contracten worden aangemerkt als zijnde gerealiseerd in het jaar van opeisbaarheid daar bij tussentijdse beëindiging van het huurcontract geen
terugbetalings-verplichting geldt.
8.2.2 Opbrengsten servicecontracten
Dit betreffen ontvangen bedragen van huurders en bewoners ter dekking van te maken en gemaakte servicekosten. Jaarlijks worden de bijdragen door de Stichting Huurderbelangen goedgekeurd. De kosten worden verantwoord onder de lasten servicecontracten.
8.2.3 Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille:
De post netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille betreft het saldo van de behaalde verkoopopbrengst minus de boekwaarde (bestaand bezit). Winsten worden verantwoord op het moment van levering (passeren transportakte).
8.2.4. Gerealiseerde opbrengst onderhanden projecten
Onder gerealiseerde opbrengst onderhanden projecten wordt het netto verkoopresultaat van de verkochte nieuwbouwwoningen verantwoord en de verkoopopbrengsten van de projecten van de verschillende B.V.’s.
Eventuele verliezen op nieuwbouw koopprojecten worden verantwoord zodra deze voorzienbaar zijn.
8.2.5 Wijziging in onderhanden werk
De post onderhanden werk bestaat uit het saldo van de reeds gemaakte kosten en de reeds ontvangen opbrengsten. De mutatie op dit saldo in het lopende boekjaar vormt het bedrag voor de wijziging in onderhanden werk.
8.2.6 Geactiveerde productie ten behoeve van het eigen bedrijf
De toe te rekenen interne directe kosten in het kader van voorfinanciering ten behoeve van onroerende zaken in ontwikkeling worden hieronder verantwoord.
8.2.7 Overige waardeveranderingen immateriële vaste activa en vastgoedportefeuille
Dit betreffen waardeveranderingen voor zover deze niet de terugneming van eerder verantwoorde
waardeveranderingen zijn. Deze terugneming wordt via de regel onder de lasten verantwoord.
8.3 Bedrijfslasten
8.3.1 Lastenverantwoording algemeen
Lasten worden verantwoord in het jaar waarop ze betrekking hebben. Hierbij wordt onderscheid gemaakt tussen direct en indirect toe te rekeningen kosten.
8.3.1.1 Afschrijvingen (im)materiële vaste activa
De afschrijvingen op (im) materiële vaste activa worden gebaseerd op basis van de verkrijgings- of vervaardigingsprijs. Afschrijvingen vinden plaats volgende lineaire methode op basis van de verwachte gebruiksduur. Met een mogelijke restwaarde wordt geen rekening gehouden. Op terreinen en gronden wordt niet afgeschreven.
Indien een schattingswijziging plaatsvindt van de toekomstige gebruiksduur, dan worden de toekomstige afschrijvingen aangepast.
8.3.1.2 Lonen, salarissen en sociale lasten
Lonen, salarissen en sociale lasten worden op grond van de arbeidsvoorwaarden verwerkt in de winst-en-verliesrekening voor zover ze verschuldigd zijn aan werknemers.
8.3.1.3 Pensioenlasten
Voor de pensioenregelingen betaalt de corporatie op verplichte, contractuele of vrijwillige basispremies aan pensioenfondsen en verzekeringsmaatschappijen. Behalve de betaling van premies heeft Woningstichting Den Helder en haar dochterondernemingen geen verdere verplichtingen uit hoofde van deze pensioenregelingen.
Woningstichting Den Helder heeft in geval van een tekort bij het fonds geen verplichting tot het voldoen van aanvullende bijdragen anders dan hogere toekomstige premies. De premies worden verantwoord als personeelskosten als deze verschuldigd zijn. Vooruitbetaalde premies worden opgenomen als overlopende activa indien deze tot een terug storting leiden of tot een vermindering van toekomstige betalingen.
Uitgangspunt is dat de in de verslagperiode te verwerken pensioenlast gelijk is aan de over die periode aan het pensioenfonds verschuldigde pensioenpremies. Voor zover de verschuldigde premies op balansdatum nog niet zijn voldaan, wordt hiervoor een verplichting opgenomen. Als de op balansdatum reeds betaalde premies de verschuldigde premies overtreffen, wordt een overlopende actiefpost opgenomen voor zover sprake zal zijn van terugbetaling door het fonds of van verrekening met in de toekomst verschuldigde premies.
Per 31 december 2019 bedroeg de geschatte dekkingsgraad van SPW afgerond 110,7%. De ontwikkelingen op de financiële markten blijven onzeker. Het is daarom niet te zeggen hoe de dekkingsgraad van het fonds zich de komende tijd zal gaan ontwikkelen.
Helder Vastgoed Schilderwerken B.V. heeft zijn pensioenregeling ondergebracht bij A&O services. De pensioenregeling van A&O services is een toegezegde-pensioenregeling. Bij een eventueel tekort bij A&O services heeft Helder Vastgoed Schilderwerken B.V. als aangesloten werkgever geen verplichting tot het doen van aanvullende bijdragen anders dan hogere toekomstige premies. A&O services brengt de pensioenen onder bij het Bedrijfstakpensioenfonds voor de Schilders. Sinds 6 juli 2015 heeft PGGM de uitvoering van de pensioenregeling van bedrijfstakpensioenfonds Schilders (BPF Schilders) overgenomen van A&O Services. Dit geldt ook voor de eventuele collectieve (cao-)regelingen.
De dekkingsgraad van dit pensioenfonds was per 31 december 2019 105,8%.
8.3.1.4 Lasten onderhoud
Onder deze post worden alle direct aan het verslagjaar toe te rekenen kosten van onderhoud verantwoord.
Van toerekenbaarheid is sprake als de daadwerkelijke werkzaamheden in het verslagjaar hebben
plaatsgevonden. Reeds aangegane verplichtingen waarvan de werkzaamheden nog niet zijn uitgevoerd op balansdatum worden verwerkt onder de niet uit de balans blijkende verplichtingen.
Het klacht- en mutatieonderhoud wordt onderscheiden in kosten van derden en eigen dienst (uitgevoerd door
Helder Vastgoed Onderhoud BV), alsmede de kosten van het materiaalverbruik. In de geconsolideerde winst-
en verliesrekening zijn de kosten van de eigen dienst opgenomen bij de kostensoort salarissen en sociale
lasten. De lasten van onderhoud onderscheiden zich van activeerbare kosten door het feit dat er geen sprake
is van een waarde verhoging van het actief.
Ook het planmatig onderhoud wordt direct ten laste van het resultaat gebracht, tenzij dit onderhoud volgens de door het ministerie van Binnenlandse Zaken, de Autoriteit woningcorporaties en WSW op 4 juli 2019
gepubliceerde nieuwe definities aangemerkt moet worden als verbetering. Dan wordt planmatig onderhoud geactiveerd.
8.3.1.5 Leefbaarheid
De hieronder verantwoorde kosten betreffen kosten van fysieke ingrepen niet zijnde investeringen alsmede directe sociale uitgaven die de leefbaarheid in buurten en wijken ten goede moeten komen.
8.3.1.6 Overige bedrijfslasten
De overige bedrijfslasten worden toegerekend aan het verslagjaar waarop zij betrekking hebben.
8.3.1.7 Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille
De niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille hebben betrekking op waardemutaties van de op reële waarde geactiveerde activa.
8.3.1.8 Belastingen
De belasting over het resultaat wordt berekend over het resultaat voor belastingen in de winst-en-verliesrekening, rekening houdende met beschikbare fiscaal compensabele verliezen uit voorgaande
boekjaren (voor zover niet opgenomen in de latente belastingvorderingen) en vrijgestelde winstbestanddelen en na bijtelling van niet-aftrekbare kosten. Tevens wordt rekening gehouden met wijzigingen die optreden in de latente belastingvorderingen en latente belastingschulden uit hoofde van wijzigingen in het te hanteren
belastingtarief.
Deze last is zowel in de enkelvoudige als in de geconsolideerde resultatenrekening opgenomen.
8.3.1.9 Rentebaten en rentelasten
Rentebaten en rentelasten worden tijdsevenredig verwerkt, rekening houdend met de effectieve rentevoet van de betreffende activa en passiva. Bij de verwerking van de rentelasten wordt rekening gehouden met de verantwoorde transactiekosten op de ontvangen leningen die als onderdeel van de berekening van de effectieve rente worden meegenomen.
8.4 Financiële instrumenten en risicobeheersing 8.4.1 Valutarisico
Woningstichting Den Helder is alleen werkzaam in Nederland en loopt geen valutarisico.
8.4.2 Renterisico
Woningstichting Den Helder loopt renterisico over de rentedragende vorderingen (met name onder financiële vaste activa en liquide middelen) en rentedragende langlopende en kortlopende schulden (waaronder schulden aan kredietinstellingen). Voor vorderingen en schulden met variabele renteafspraken loopt
Woningstichting Den Helder risico ten aanzien van toekomstige kasstromen, met betrekking tot vastrentende vorderingen en schulden loopt Woningstichting Den Helder risico's over de marktwaarde. Met betrekking tot de vorderingen worden geen financiële derivaten met betrekking tot renterisico gecontracteerd. Met betrekking tot bepaalde schulden (schulden aan kredietinstellingen) heeft Woningstichting Den Helder renteswaps
gecontracteerd, zodat zij variabele rente ontvangt en vaste rente betaalt. De rekening courant rekeningen van Woningstichting Den Helder bij de ING zijn opgenomen in een rentefiatstelsel.
8.4.3 Kredietrisico
Woningstichting Den Helder heeft geen significante concentraties van kredietrisico. Woningstichting Den Helder en haar verbindingen maken gebruik van meerdere banken teneinde eventueel over meerdere
kredietfaciliteiten te kunnen beschikken. Voor zover noodzakelijk worden nadere zekerheden verstrekt aan de
bank voor beschikbare kredietfaciliteiten.
8.4.4 Liquiditeitsrisico
De vlottende activa worden gewaardeerd tegen de reële waarde. Alle overige in de balans opgenomen
financiële instrumenten zijn gewaardeerd tegen de (geamortiseerde) kostprijs. Dit is de nominale waarde, tenzij anders vermeld.
Relevante indicatoren voor het liquiditeitsrisico van Woningstichting Den Helder en haar dochterondernemingen per balansdatum zijn als volgt:
Verplichting
Bankschuld 0 miljoen Aflossingsverplichting 2020 12,6 miljoen Lopende investeringsverplichting 23,1 miljoen Lopende onderhoudsverplichting 11,2 miljoen
Dekking
Banksaldi deposito’s 20,6 miljoen Kredietfaciliteiten 5 miljoen
De ontwikkelingen van nieuwbouw en de uitvoer van het planmatig onderhoud aan de VHE’s van Woningstichting Den Helder vindt volledig plaats in dochteronderneming Helder Vastgoed B.V.
Door de positieve operationele kasstroom, opbrengsten uit de verkoop van woningen en lage financieringsbedrag per Vhe geeft het Waarborgfonds voor de Sociale Woningbouw (WSW) de
Woningstichting voldoende borgingsruimte om de financiering van investeringsprojecten te kunnen dekken. De verwachte financieringsbehoefte bedraagt in 2020 € 38 miljoen.
8.4.5. Beschikbaarheidsrisico
De maatregelen rondom de Verhuurderheffing vanuit de landelijke overheid en de omvangrijke saneringssteun in voorgaande jaren leiden tot een significant effect op de operationele kasstroom van woningcorporaties.
Woningstichting Den Helder heeft haar financiële meerjarenplan zodanig aangepast op deze maatregelen dat
de beschikbaarheid van faciliteiten voor financiering en herfinanciering gecontinueerd wordt. Woningstichting
Den Helder voldoet in de meerjarenplanning aan de financiële kengetallen zoals deze door toezichthouders en
ander financiële stakeholders worden gehanteerd. Woningstichting Den Helder hanteert het eigen middelen
beleid van het Waarborgfonds voor de Sociale Woningbouw. In 2020 heeft Woningstichting Den Helder voor
de financiering van DAEB-activiteiten voldoende borgingsruimte van het WSW, namelijk € 54 miljoen. Voor de
beschikbaarheid van financiering is de organisatie sterk afhankelijk van het blijvend functioneren van het
borgingsstelsel via het Waarborgfonds Sociale Woningbouw. Voor financiering van haar niet DAEB-activiteiten
(Helder Vastgoed BV) is zij aangewezen op de markt.
In document
Jaarverslag betreffende het boekjaar 2019
(pagina 91-96)