Het politieke karakter van de keuze voor een bepaald grondbeleidsinstrumentarium blijkt uit de casus Gieven- beck-Südwest (zie foto 5.4). In de jaren negentig zette de gemeente Münster sterk in op een snelle toename van het aantal bouwkavels, om een dreigend tekort te vermijden. Voor het gebied Gievenbeck-Südwest wilde het
Amt für Stadtentwicklung – verantwoordelijk voor ruimtelijke planning in de gemeente – daarom in eerste instantie werken met een stedenbouwkundige ontwikkelingsmaatregel. De grootste grondeigenaar in het gebied was de deelstaat Noordrijn-Westfalen. De deelstaat protesteerde tegen het voornemen van de gemeente, vanwege de lage grondprijs die hij zou krijgen. Ook de resterende agrariërs ageerden tegen wat zij zagen als ‘praktisch onteigening’. Maar ook het Amt für Liegenschaften – de stedelijke dienst belast met de aankoop en verkoop van gemeentelijk grond – zag dit instrument als een bedreiging voor de goede relaties met (groot)grondbezitters in de omgeving van de stad. Een uitweg werd gevonden doordat een private ontwikkelingsmaatschappij in Noordrijn-Westfalen, de Landesentwicklungsgesellschaft (LEG) aanbood het gebied te ontwikkelen, op voorwaarde dat de stedenbouwkundige ontwikkelingsmaatregel van tafel ging, en er in plaats daarvan zou worden gewerkt met een bestemmingsplan-op-initiatief. De LEG kocht vervolgens de resterende eigenaren uit, en heeft zelf de grond ontwikkeling ter hand genomen.
Gievenbeck-Südwest is naar Duitse begrippen een grote locatie. In totaal worden er 2.400 woningen gebouwd. Behalve woningen zijn er sportvelden, crèches, speelplaatsen en een middelbare school. Stadsbussen stoppen op zes bushaltes op de doorgaande weg.
Foto 5.4
Bron: Blom ASA
VIJF
bebouwd, maar het grootste gedeelte heeft verkocht. Dit geldt ook voor de cases Nienberge en Amelsbüren: ook daar heeft de grondontwikkelaar (respectievelijk de gemeentelijke Wohnungsunternehmen en de gemeente) het overgrote deel van de grond kavelsgewijs verkocht. De kleine omvang van bouwprojecten in Noordrijn-Westfalen is, net als in Vlaanderen, voor een belangrijk deel het gevolg van het bestaan van een open kavelmarkt, waarop ook relatief kleine investeerders opereren.
De afnemers van kavels worden in de Duitse praktijk onderscheiden in particulieren die voor zichzelf (laten) bouwen en zogenoemde Bauträger, partijen die bouwen om te verkopen of te verhuren. Bauträger zijn er in verschillende soorten en maten. Dit kunnen
Wohnungsunternehmen zijn (al dan niet sociale) die grond kopen voor koop- of huurhuizen, maar ook kleine bouwondernemingen die een paar huizen voor de verkoop neerzetten.
Op de kavelmarkt bewegen zich diverse grotere en kleinere investeerders in woningen. Ook is particulier opdrachtgeverschap in Duitsland niet beperkt tot eigenaren-bewoners die voor zichzelf bouwen: het gaat tevens om particulieren die laten bouwen voor de particuliere verhuur. Verhuur door particulieren komt in vergelijking met Nederland relatief vaak voor (zie ook figuur 4.1 in het vorige hoofdstuk). Investeren in vastgoed wordt gezien als een veilige investering, bijvoorbeeld als onderdeel van het pensioen, maar niet zozeer omdat wordt gespeculeerd op waardestijging en latere verkoop (zie figuur 5.7). Daarvoor is in de relatief ontspannen
woningmarkt in veel regio’s in Noordrijn-Westfalen ook minder reden dan in sommige Nederlandse regio’s. Particuliere verhuur is in Duitsland niet, zoals in Nederland, beperkt tot de oudere wijken: er worden ook expliciet voor particuliere verhuur bedoelde nieuwbouw- woningen gerealiseerd. Het kan daarbij gaan om een extra wooneenheid in een koopwoning (de zogeheten
Einliegerwohnung), maar ook om een
appartementencomplex waarin woningen worden gerealiseerd voor een groep particuliere investeerders (zie tekstkader ‘Gereedgekomen woningen naar opdrachtgever’). Voor goedverdienende particulieren (onder wie tandartsen, doktoren en advocaten) is het gebruikelijk om te investeren in projecten van tussen de 4 en 10 appartementen. Normaliter belasten zij een externe partij, bijvoorbeeld een architectenbureau of een aannemer, met het management van het bouwproces. Vaak worden deze partijen later ook ingeschakeld voor beheersaspecten, zoals verhuur en onderhoud (Dieterich et al. 1993).
Bouwen voor particuliere verhuur wordt ondersteund met belangrijke fiscale voordelen. De afschrijving van de kosten voor de bouw van het huis (niet de kosten van het grondstuk) is fiscaal aftrekbaar, evenals lopende kosten als die hoger zijn dan de inkomsten van de huur. Met deze en andere voordelen werd de bouw voor de particuliere verhuur lange tijd in totaal meer gesubsidieerd dan de bouw van de eigen woning (Braun & Pfeiffer 2004, geciteerd in Haffner et al. 2009).
Figuur 5.7
Oudedagsvoorziening Veilige belegging voor vermogen Fiscale redenen ‘Ik kreeg een gunstig aanbod’ Hoge rendementsverwachting Latere verkoop van de woning
0 1 2 3 4 5
Welke reden was voor u belangrijk? (0-5)
Motieven particuliere verhuurders voor bouw of koop van woning, Noordrijn-Westfalen, 2002
Bron: BMVBS/BBR (2007)
Cijfers geven het belang aan dat respondenten gemiddeld aan een bepaald motief gaven. Motieven onderling niet uitsluitend. De uitkomsten zijn gebaseerd op een enquête in 2002 onder particuliere verhuurders van appartementen gebouwd tot 1991 (in 2002 21 procent van de woningvoorraad).
91
Woonwijkontwikkeling in Noordrijn-Westfalen |
VIJF VIJF
5.2.3 Woningtypen, dichtheid en mate van variatie
In 2009 betrof het type woningen in Noordrijn-Westfalen in de meeste gevallen vrijstaande woningen, met her en der twee-onder-een kapwoningen en rijtjeshuizen in korte rijen. Op de grotere uitleglocaties zijn er ook enkele appartementengebouwen, meestal in de vorm van urban villa’s. Het aandeel appartementen in Noordrijn-Westfalen is in de afgelopen vijftien jaar gestaag afgenomen (zie ook figuur 2.9 in hoofdstuk 2). Naast de vrijstaande woningen zijn de eerder genoemde
Einliegerwohnungen een opvallende verschijning. Dit is een extra woning, gekoppeld aan een vrijstaande woning. Meestal wordt de Einliegerwohnung verhuurd of door familieleden betrokken. De Einliegerwohnung bevindt zich meestal op de verdieping en heeft een eigen ingang. De dichtheid van de Duitse uitleglocaties is in het algemeen lager dan in Nederland. Gezien de grotere kavels en het grotere aandeel vrijstaande woningen wekt dit geen verbazing.
Door de kavelsgewijze bebouwing (van vrijstaande woningen, maar ook van rijtjeswoningen) dan wel het geringe voorkomen van seriebouw is er meer variatie op straatniveau. In de meeste gevallen verschilt elke vrijstaande woning van de aangrenzende. Dit uit zich in verschillende materialen, plattegronden en gevelinde- lingen. Ook als er sprake is van seriematige bouw, valt in vergelijking met Nederland op dat er vrijwel nooit twee dezelfde stroken rijtjeshuizen tegenover of naast elkaar in een straat staan. Wel komt het voor dat een huizenrij zich in een volgende straat herhaalt.
Hierna gaan we in op een aantal achtergrondfactoren die een rol spelen bij de woningtypen en de architectonische variatie, namelijk het statische karakter van de Duitse woningmarkt, het systeem van subsidiëring van sociale woningbouw, en het open einde-karakter van de locatieontwikkeling, waardoor de kavels niet alle in dezelfde periode worden bebouwd.