Get a Brick

Wendel Hulsebos

E-mail: w.v.a.hulsebos@st.hanze.nl

Get a Brick is een startup die beleggen in duurzaam en kwalitatief vastgoed toegankelijk wil maken voor het grote publiek; huishoudens zonder een bovengemiddeld vermogen of verstand van vastgoed. Door de lage rentes op bijvoorbeeld spaarrekeningen, deposito’s en Nederlandse staatsleningen zoeken deze huishoudens naar alternatieve mogelijkheden om hun vermogen te laten groeien (De Nederlandsche Bank, 2016) (CBS, 2018) (ECB, 2018). Get a Brick wil deze huishoudens naast een financieel rendement ook de mogelijkheid geven om een maatschappelijk rendement te ontvangen. Dit kan gerealiseerd worden door de huishoudens te betrekken als beleggers en gezamenlijk te investeren in hun bebouwde omgeving. Get a Brick wil in hun bedrijfsvoering en in hun visie op de bebouwde omgeving innovatie en duurzaamheid een belangrijke rol laten spelen (Brickstarters, 2017).

Get a Brick wil alle beleggers bij elkaar brengen middels een onlineplatform waarop panden geëtaleerd worden. De beleggers kunnen vervolgens participeren in de beleggingen om financieel rendement te behalen. Het platform staat symbool voor innovatie in de vastgoedwereld, een wereld waarin veel ruimte is voor verbetering en betrokkenheid van het publiek. Het platform zal de beleggingsobjecten visualiseren en de beleggingspotentie inzichtelijk weergeven. Het platform zorgt niet alleen voor een duidelijke weergave van beleggingsobjecten en de potentie daarvan, maar is tevens een tastbaar platform dat mensen een gevoel kan geven van een participerende samenleving en de mogelijkheden die daardoor worden gecreëerd

(Brickstarters, 2017).

De beleggersdoelgroep is een belangrijk aspect in het nieuwe vastgoedbeleggingsconcept van Get a Brick. Zonder de beleggers is het niet mogelijk om panden te kunnen aankopen en daarmee zijn ze essentieel voor de continuering van het vastgoedbeleggingsconcept. De beleggersdoelgroep is niet een standaard doelgroep van beleggers en daarom moet er goed gekeken worden wat de kenmerken zijn van de beleggers en wat zij echt belangrijk vinden indien zij beleggen in het algemeen of specifiek in vastgoed. Get a Brick heeft op dit moment nog geen portefeuillestrategie die inspeelt op de kenmerken van de beleggers. Daarnaast heeft de organisatie zelf ook wensen en eisen omtrent het vastgoedbeleggingsconcept waarvan zij liever niet van willen afwijken. Het probleem van Get a Brick is om die reden dat zij nog geen beschikking hebben over een

portefeuillestrategie waarin de beleggers centraal staan en waarin de wensen en eisen vanuit Get a Brick gewaarborgd kunnen worden. Volgens Get a Brick omvat een portefeuillestrategie de financiële en

maatschappelijke wensen en eisen vanuit de beleggers en de organisatie op het gebied van beleggen, vastgoed en de bebouwde omgeving (Brickstarters, 2017).

Om te achterhalen wat de financiële en maatschappelijke eisen zijn vanuit de beleggersdoelgroep is er een kwalitatief onderzoek gedaan. Er zijn tien respondenten uitgekozen aan de hand van hun gender, leeftijd, maatschappelijke oriëntatie en levensfase om daaropvolgend een interview af te nemen. Dit interview heeft als doel gehad om hun financiële en maatschappelijke wensen en eisen met betrekking tot beleggingen en de bebouwde omgeving te achterhalen. De resultaten van dit onderzoek zijn gecodeerd en verwerkt tot

specifieke wensen en eisen die worden meegenomen in de portefeuillestrategie. Daaropvolgend zijn de financiële en maatschappelijke wensen en eisen vanuit Get a Brick opgesteld om een totaalbeeld te krijgen en een vergelijking te maken met de wensen en eisen vanuit de beleggers. Aan de hand van vier aspecten in een vastgoedportefeuille volgens Get a Brick: beleggingswijze, type vastgoed, financieel en maatschappelijk, is gekeken hoe deze onderdelen ingevuld kunnen worden om te voldoen aan de financiële en maatschappelijke eisen en wensen vanuit de beleggers en Get a Brick (Brickstarters, 2018).

De beleggingswijze zal middels obligaties worden gedaan waarin wordt gestuurd op een vaste rente en waarin het pand als onderpand zal gelden. Hiervoor is gekozen omdat de beleggers graag minimaal risico willen lopen en daarvoor lagere rendementen accepteren. Daarnaast is het mogelijk om middels obligaties een lage instap voor de beleggers te creëren en daarmee de toegankelijkheid voor het beleggingsproduct vergroten. Vanuit

112

CIRRE 2018 – BOOK OF ABSTRACTS

3th _{CONFERENCE OF INTERDISCIPLINARY RESEARCH ON REAL ESTATE}

Get a Brick ligt de voorkeur bij obligaties omdat zij anders moeten voldoen aan hogere eisen die worden gesteld vanuit de AFM. Bij obligaties geldt namelijk geen vergunningsplicht en in de meeste gevallen alleen een prospectusplicht (AFM, 2018). De obligaties kunnen voor 5 of 10 jaar worden aangegaan tegen een rente van 3% voor jaar en 4% voor 10 jaar en zijn tussentijds niet verhandelbaar. De intrinsieke waarde is gekoppeld aan de taxatiewaarde van het pand en daarmee kan een belegger ook winst of verlies maken op zijn inleg. De fluctuering van de inleg van de beleggers heeft niet hun voorkeur maar kan niet anders dan met een onderpand deels worden gegarandeerd door Get a Brick (Brickstarters, 2018).

Het type vastgoed komt vanuit marktonderzoek neer op residentieel, commercieel en zorgvastgoed. Specifiek zal de voorkeur liggen bij microappartementen, healthy offices, shared all-in werkruimtes en

ouderen/zorgwoningen. De respondenten hebben aangegeven duurzaam, uniek en lokaal vastgoed te prefereren. Deze kenmerken passen erg goed bij de visie van Get a Brick vanuit het marktonderzoek en is daarmee geschikt voor de portefeuillestrategie. Met zicht op diversificatie om daarmee het specifieke risico te reduceren is de diversiteit van de vastgoedfuncties gunstig en zal tevens worden gestuurd op geografische spreiding. De geografische spreiding zorgt niet alleen voor risicoreductie maar zorgt ook nog voor meer kansen op participatie in lokale objecten voor de beleggers die zelf ook verspreid zijn door Nederland (Brickstarters, 2018).

Vanuit de CAPM en de WACC zijn rendementseisen geformuleerd vanuit Get a Brick. Deze rendementseisen zijn indicatie voor het minimaal te behalen rendement op de portefeuille om zodoende de bedrijfskosten en financieringslasten van Get a Brick te dekken. Daarnaast moet er nog voldoende winst overblijven om het continueren van vastgoedbeleggingsconcept rendabel te behouden. Dit komt doordat Get a Brick een effort- based verdienmodel hanteert en daarmee met goed vastgoedmanagement het verschil moeten maken. Vanuit de CAPM en de WACC kan de rendementseis worden vastgesteld op 5.4% waarin tevens een LTV geldt van 60% voor hypothecair krediet (Brickstarters, 2018).

Het maatschappelijke aspect voor de beleggers is erg belangrijk. Zij willen dat Get a Brick een transparante en betrouwbare organisatie wordt die een goede trackrecord gaat opbouwen. Zij willen graag betrokken zijn bij de beleggingen door middel van informatieverstrekking en eventuele participatie in de beslisvorming bij panden. Om dit haalbaar te maken voor Get a Brick wordt er gebruikt gemaakt van digitale kanalen om snel iedereen te kunnen bereiken en participatie middels stemrecht mogelijk te maken. Vanuit de respondenten is gebleken dat deze manier voor communicatie ook hun voorkeur heeft. Get a Brick moet volgens de beleggers dus een duurzame en innovatieve vastgoedbelegger worden die hun beleggers de mogelijkheid geeft om te beleggen in vastgoed en te investeren in hun bebouwde omgeving (Brickstarters, 2018).

5.1.1. Mogelijkheden Blockchain?

Bovenstaand onderzoek was gericht op het vastgoedbeleggingsconcept zoals die in beginsel is neergezet door de organisatie van Get a Brick. Daaropvolgend is er een algemeen verkennend onderzoek geweest die globaal de potentie van Blockchain binnen het vastgoedbeleggingsconcept heeft weergegeven. Dit onderzoek beperkt zich tot een globale potentie van Blockchain. Ten behoeve van het boek ‘Blockchain Technology and

Applications’ die wordt uitgegeven door Nova science publishers met dr. Jan Veuger FRICS als editor zal hier een vervolgonderzoek op komen.

Geldtransacties

Peer to peer betalingen zijn een voortvloeisel uit het gedecentraliseerde netwerk en het gebrek aan tussenkomst van derden. Deze betalingen zijn effectief, goedkoop, snel en kan door beleggers onderling worden uitgevoerd (Tapscott, 2016). Op deze wijze kunnen de beleggers makkelijk participaties in objecten verwerven en daaropvolgend onderling verhandelen. De transacties kunnen worden gevalideerd worden door het netwerk (nodes) en aan de hand van de smart contracts kunnen de voorwaarden vanuit Get a Brick worden vastgesteld (advocaten, 2018). Dit kan met traditionele valuta gebeuren, maar er zou ook gekozen kunnen worden voor cryptovaluta (Vigna & Casey, 2016).

In dit geval zou Get a Brick ervoor moeten kiezen om de waarde van een coin te vestigen middels een ICO (Krull-Mancinelli, 2017). De nominale waarde van de coin zou dan worden gekoppeld aan de aankoopprijs van een pand en de intrinsieke waarde van de coin zou daaropvolgend fluctueren aan de hand van de

113

CIRRE 2018 – BOOK OF ABSTRACTS

3th _{CONFERENCE OF INTERDISCIPLINARY RESEARCH ON REAL ESTATE}

taxatiewaarde van het pand. In het geval van een open fonds waarin niet in één pand wordt belegd maar in de gehele portefeuille dan zou de nominale waarde zijn gekoppeld aan de gehele portefeuille en de intrinsieke waarde zou meebewegen op de waarde van de gehele portefeuille.

Vastleggen van eigenaarschap

De Blockchain maakt het mogelijk om de het eigenaarschap van de beleggers in de objecten makkelijker vast te leggen (Tapscott, 2016). Dit maakt het voor Get a Brick makkelijker, sneller en goedkoper om vreemd vermogen aan te trekken en het eigenaarschap van het object te verdelen over grote aantallen beleggers. Daaropvolgend kan geconcludeerd worden dat dit tevens de mogelijkheid kan bieden om de participaties in het object qua minimale inleg te minimaliseren. Dit vergroot de toegankelijkheid voor de ‘normale’

Nederlander zonder bovengemiddeld vermogen om te beleggen in de objecten van Get a Brick.

Betrouwbaarheid

Get a Brick hecht veel waarde aan haar uitstraling richting de maatschappij. Daarnaast is gebleken uit het onderzoek naar een juiste portefeuillestrategie voor Get a Brick dat de beleggersdoelgroep hier veel waarde aan hecht op basis van risicoavers gedrag jegens beleggingen, maar ook naar de organisaties (Brickstarters, 2018). Betrouwbaarheid die gewaarborgd kan worden bij de transacties tussen beleggers onderling en tussen beleggers en Get a Brick middels nodes is om die reden van toegevoegde waarde (Tapscott, 2016).

Transparantie en veiligheid

Transparantie is een belangrijk punt van Get a Brick en het decentrale karakter van Blockchain maakt het mogelijk om dezelfde informatie te verstrekken onder alle gebruikers van de Blockchain (Tapscott, 2016). Doordat de beleggers van Get a Brick toegang hebben tot het dataregister waarin de transacties worden vastgelegd, biedt dit inzicht in de transactieprocessen. Daarnaast zorgt de noodzaak tot validatie van een transactie door het netwerk ook dat het een veilig karakter heeft. Daarnaast is het niet mogelijk om informatie te wijzigen of te verwijderen (Vermeend & Smit, 2017). Al deze aspecten wegen mee in het optimaliseren van de transparantie en veiligheid.

Alleen transacties?

Naast geldtransacties voor de beleggers zou Get a Brick nog veel meer dingen kunnen verwerken in de

Blockchain (Tapscott, 2016) (Krull-Mancinelli, 2017). Hierbij kan gedacht worden aan de koopovereenkomsten, huurcontracten, meerderjarige onderhoudsplanningen en ook de huurinkomsten. In principe zouden alle procedurele activiteiten middels de Blockchain geregeld en geautomatiseerd kunnen worden. In een ultiem scenario zouden andere organisaties ook gebruik maken van Blockchain. Denk hierbij aan een gemeente die middels Blockchain de onroerendezaakbelasting kan innen of de energieleverancier die de data omtrent energieverbruik kan registreren en tevens de geldtransacties kan laten verlopen via de Blockchain Ook binnen het vastgoedmanagement zou Get a Brick zelf daarin een groot gedeelte zelf in voldoen. Denk hieraan bijvoorbeeld aan het reguleren van de temperaturen, lichten en andere installaties. Indien andere organisaties zoals de aannemer ook gebruik zou maken van Blockchain zou de Blockchain zelf aan de hand van de MJOP ook opdrachten kunnen verzenden naar de aannemer voor bijvoorbeeld preventief onderhoud op specifieke elementen in het gebouw (Leeuw, 2018).

Geen tussenkomst van derden

Geen tussenkomst van derden is een resultaat van de geautomatiseerde processen en smart contracts (Tapscott, 2016) (advocaten, 2018). De smart contracts kunnen de vooraf opgestelde voorwaarden die zijn verbonden aan de participatie in een object vastleggen en daaropvolgend leidend zijn bij transacties van geld of bijvoorbeeld eigendomsaktes. Dit zorgt ervoor dat er geen validatie meer hoeft te komen voor de

geldtransacties middels de bank en geen tussenkomst van een notaris voor bijvoorbeeld de eigendomsakte (Krull-Mancinelli, 2017). Daarentegen moet de informatie omtrent een object wel beschikbaar zijn in de Blockchain. Dit zou niet werken als het Kadaster niet is aangesloten op de Blockchain of de betreffende informatie niet op een andere wijze beschikbaar is.

114

CIRRE 2018 – BOOK OF ABSTRACTS

3th _{CONFERENCE OF INTERDISCIPLINARY RESEARCH ON REAL ESTATE} Energie

Duurzaamheid is een belangrijk element in het vastgoedbeleggingsconcept, een dusdanig belangrijk element dat er niet van afgeweken zou kunnen worden (Brickstarters, 2018). Blockchain een systeem dat veel energie vereist om operationeel te kunnen blijven (Tapscott, 2016). Het zou voor Get a Brick daarmee een slecht imago creëren om daarin op in te spelen. De Blockchain kan daarentegen ook zorgen voor veel energiebesparing door alle toepassingen die het kan bevatten. Er zal ergens sprake zijn van een break-even punt tussen energieverbruik en energiebesparing op basis van het gebruik van de Blockchain door Get a Brick als organisatie.

Privacy

De transparantie die vanuit de Blockchain wordt geboden en vanuit de beleggersdoelgroep van Get a Brick wordt geëist is een goede combinatie (Brickstarters, 2018). Desalniettemin is het gehele netwerk transparant en dat zou dan weer inbreuk maken op de privacy van de beleggers. (Tapscott, 2016) Omdat er wel gekozen kan worden voor pseudoniemen en anonieme identiteiten is dat te verhelpen (Leeuw, 2018). Daarentegen is daarmee de transparantie ook weer in het geding. Het gebrek aan transparantie vanuit andere beleggers is daarentegen van ondergeschikt belang en zeker als het grote aantallen betreft. De transparantie vanuit Get a Brick als organisatie is veel belangrijker en die kan te allen tijde worden gewaarborgd middels de Blockchain. Het is hierin dus meer van belang dat de privacy van de beleggers wordt gewaarborgd en de transparantie vanuit Get a Brick als organisatie.

5.1.2. Concluderend

De potentie van het snel, effectief en goedkoop aantrekken van vreemd vermogen is specifiek voor het vastgoedbeleggingsconcept van Get a Brick aantrekkelijk. Daaropvolgend is het makkelijk registreren van het eigenaarschap ook een groot voordeel omdat hiermee de minimale inleg voor een participatie kan worden verlaagd en daarmee de toegankelijkheid worden vergroot. De betrouwbaarheid, veiligheid en transparantie van Blockchain komt ook goed overeen met de eisen vanuit de beleggersdoelgroep en de organisatie van Get a Brick. Daarnaast wil Get a Brick ook een innovatief karakter nastreven en daarom ook inspelen op kansen die het vastgoedbeleggingsconcept kunnen ondersteunen en versterken. Tot slot zou de organisatie van Get a Brick relatief klein kunnen blijven en toch hun portefeuille verder uitbreiden doordat vele processen effectiever, sneller en geautomatiseerd kunnen verlopen. Dit zou als resultaat kunnen hebben dat

marktrendementen in de benchmark verslagen kunnen worden door de implementatie van Blockchain in de processen van Get a Brick. Zodoende zou er een vorm van een Jensen’s alpha ontstaan indien Blockchain op de meeste optimale wijze wordt geïmplementeerd en er hogere rendementen worden behaald dan de op voorhand vastgestelde theoretische rendementen (Gool, Jager, Theebe, & Weisz, 2013).

Deze conclusies hebben ervoor gezorgd dat er is besloten om de potentie van Blockchain binnen het vastgoedbeleggingsconcept van Get a Brick verder uit te diepen en tijdens de presentatie van het CIRRE congres te presenteren.

115

CIRRE 2018 – BOOK OF ABSTRACTS

3th _{CONFERENCE OF INTERDISCIPLINARY RESEARCH ON REAL ESTATE}

5.1.3. Bibliografie

advocaten, B. (2018, 04 19). Legal Meetup Blockchain. (W. Hulsebos, Interviewer)

AFM. (2018, 05 08). Verguningsplicht bij uitgifte obligaties onder 100.000 euro. (W. Hulsebos, Interviewer) Get a Brick. (2017). Get a Brick ondernemersplan. Groningen.

Get a Brick. (2018). Een onderzoek naar een passende portefeuillestartegie voor Get a Brick. Groningen: Hanzehogeschool Groningen.

CBS. (2018, 01 31). Spaartegoeden 1991-2017. Opgehaald van www.statline.cbs.nl: http://statline.cbs.nl/Statweb/publication/?VW=T&DM=SLNL&PA=7116SHFO

De Nederlandsche Bank. (2016, 02 05). Spaartegoeden van Nederlandse huishoudens nemen verder toe, netto

inleg neemt af. Opgehaald van www.dnb.nl: https://www.dnb.nl/nieuws/nieuwsoverzicht-en-

archief/statistisch-nieuws-2016/index.jsp

ECB. (2018, 03 12). Key ECB interest rates. Opgehaald van www.ecb.europa.eu:

http://www.ecb.europa.eu/stats/policy_and_exchange_rates/key_ecb_interest_rates/html/index.en.html Gool, P. v., Jager, P., Theebe, M., & Weisz, R. (2013). Onroerendgoed als belegging. Groningen: Noordhoff Uitgevers BV.

Krull-Mancinelli, M. (2017, 11 29). Blockchain voor Get a Brick. (W. Hulsebos, Interviewer) Leeuw, A. e. (2018, 01 30). Blockchain voor Get a Brick. (W. Hulsebos, Interviewer)

Munsterman, R. (2016, 10 14). Geld overmaken naar het buitenland: deze startup daagt grootbanken ING en

ABN uit met vast, laag transactietarief. Opgehaald van https://www.businessinsider.nl:

https://www.businessinsider.nl/nbwm-valuta-transactie-startuo-abn-ing/ Tapscott, D. (2016). Blockchain revolution. New York: Penguin.

Vermeend, S., & Smit, P. (2017). Blokchain: de technologie die de wereld radicaal veranderd. Den Haag: Einstein Books.

116

CIRRE 2018 – BOOK OF ABSTRACTS

3th _{CONFERENCE OF INTERDISCIPLINARY RESEARCH ON REAL ESTATE}

In document Book of proceedings (pagina 111-116)