4.3.1 Structuurvisie 2020
In de Structuurvisie Dordrecht 2020, vastgesteld op 7 april 2009, is de Schil omschreven als onderdeel van het leefmilieu ‘Centrum’. Dit milieu kenmerkt zich door veel
functiemenging, een hoog voorzieningenniveau en een afwisselende bebouwing met
ruimte voor kantoren. Op stadsniveau ligt er een opgave om ook de kenniseconomie te versterken, bijvoorbeeld door het uitbreiden van het HBO in het centrummilieu.
Het NS station Dordrecht is onderdeel van het Stedenbaanproject. Verdichting rondom het station wordt vanuit dat oogpunt gestimuleerd. Immers, hoe meer mensen wonen en werken bij stations, des te groter is het aantal passagiers en des te hoger kunnen de frequenties van de treinen zijn. Hoe deze verdichting het beste kan worden vormgegeven is een nader onderzoeksopgave.
De Johan de Wittstraat wordt in de Structuurvisie beschreven als ‘de rode loper naar de binnenstad’. Hier dient speciale aandacht te zijn voor een prettige openbare ruimte. Op de hoek van de Johan de Wittstraat / Spuiboulevard is met een ster een ‘nieuwe trekker voor de binnenstad’ aangegeven. Met het oog op de toekomst zal de versterking van de binnenstad vragen om nieuwe investeringen.
In de Structuurvisie is tevens een hoog dynamische verbinding van het Maasterras over de Achterhakkers naar de binnenstad voorzien. De Structuurvisie doet tot slot ook een uitspraak over de maximale bebouwingshoogte in Schil-West. De maximale hoogte kan op enkele plekken 50 meter gaan worden.
4.3.2 Wonen
Woonvisie Drechtsteden 2010-2020
Het motto van de Drechtsteden hebben in de nota "Spetterend wonen in de Drechtsteden 2" is:
• Kwaliteit verbeteren
• Toevoegen wat ontbreekt
• Nú doen wat nú moet
In de nieuwe woonvisie hebben de Drechtsteden afgesproken om de kwaliteit van wonen in de regio nog meer te verbeteren. Dit willen ze onder andere doen door het
realiseren van aantrekkelijke woonmilieus en het kwalitatief verbeteren van het woningaanbod. Alle nieuwe woningen die worden gebouwd moeten bijdragen aan de verbetering van de kwaliteit. Concreet betekent dit meer woningen voor de hogere inkomensgroepen en meer woningen geschikt voor ouderen. Naast nieuwbouw wordt de aandacht meer gericht op de bestaande woningen en de bestaande wijken.
In de regionale Woonvisie is het gebied benoemd als stadswijk. De hoofdfunctie is wonen. De gemeente heeft de ambitie om 400 à 500 grondgebonden woningen en 300 à 400 appartementen in het stadswijkmilieu toe te voegen.
De Schil wordt gezien als onderdeel van het leefmilieu ‘Centrum’ en wordt gekenmerkt door een grote diversiteit aan woningen voor wat betreft vorm en prijsklasse. De gevarieerde woningvoorraad gaat gepaard met een diverse bevolkingssamenstelling, waarbij het hoge voorzieningenniveau vooral aantrekkingskracht heeft op jongere en oudere huishoudens.
De twee centrale doelstellingen uit de Woonvisie Drechtsteden 2010-2020 zijn een hogere kwaliteit van woningen en meer differentiatie in woonmilieus. Hier is een taak voor de Schil weggelegd om het centrumstedelijke milieu te versterken door het
toevoegen van levensloopbestendige luxe appartementen en stadswoningen binnen een hoge dichtheid en intensiteit.
4.3.3 Werken en voorzieningen
Het gebied Schil-West heeft met 150.000 vierkante meter aan kantoren een belangrijke positie in het functioneren van de regionale kantorenmarkt. De locatie is dan ook
opgenomen in de Regionale Kantorenstrategie Drechtsteden (2007). Gezien het grote regionale aandeel kantoren in het gebied, zijn structurele ingrepen in het gebied van invloed op het functione ren van de regionale kantorenmarkt.
De kantoren zijn vooral gevestigd langs de randen van Schil-West (Spuiboulevard, Johan de Wittstraat en de Burgemeester de Raadtsingel). De meer grootschalige, veelal single tenant, aan de Spuiboulevard dateren uit de jaren ‘70 en ‘80. Aan de Burgemeester de Raadtsingel zijn meerdere kleinere kantoorvilla’s terug te vinden. De kantoren in
Schil-West zijn onder te verdelen in een aantal clusters van gebruikers. De gemeentelijke diensten zijn een grote speler met circa 15.000 vierkante meter. Daarnaast is er met 25.000 vierkante meter een fors aandeel van publieke uitvoeringsorganisaties (UWV, Belastingsdienst, etc.) in het gebied gevestigd. De overige 125.000 m2 bestaat voornamelijk uit commerciële dienstverlening.
Op basis van het type kantoren, de gebruikers en de locatie factoren kan gebied Schil-West worden gerekend tot kantorenmilieu “Stedelijk centrum”. Het gebied is centraal gelegen tegen de binnenstad van Dordrecht. Met de aanwezigheid van
voorzieningen beschikt het ge bied over voldoende parkeergelegenheid en is door station Dordrecht centraal goed met het openbaar vervoer te bereiken. Daarbij is Schil-West goed bereikbaar vanaf de snelweg A16. Enkele uitzonderingen daar gelaten zijn de
kantoorpanden overwegend middelgroot, waarbij meerdere gebruikers ieder een deel van het totale gebouw huren. Het gebied voldoet daar mee in de basis aan alle
vestigingsvoorwaarden en leent zich bij uitstek voor vestiging van meerdere kleinere gebruikers op de lokale en regionale markt. Daarnaast ligt de gemiddelde huurprijs ten opzichte van het landelijke gemiddelde ten opzichte van de concurrerende steden en de regio’s laag. Een verkenning in januari 2010 toont aan dat ongeveer 23% (circa 35.000 m2) van de beschikbare kantoorruimte te huur dan wel te koop staat. Dit percentage is landelijk bovengemiddeld en ruim boven de gebruikelijke en wenselijke frictieleegstand van 5 tot 7%.
Omdat voor een goed functione rende kantorenmarkt structurele leegstand ongewenst is, is in aansluiting op die constatering een aanpak op objectniveau noodzakelijk, zoals verwoord in de Regionale Kantorenstrategie Drechtsteden. De aanpak dient op
objectniveau plaats te vinden omdat ieder pand andere kenmerken en randvoorwaarden heeft.
Het Actieprogramma horeca uit 2007 biedt de mogelijkheid om naast de voorgestane con centratie in de binnenstad, ook schakelpunten aan te wijzen waar horecavestiging mogelijk is. Voor Schil zijn dit de gebieden rondom de bruggen over de Spuihaven. Bij de ver bouwplannen voor het postkantoor aan de Johan de Wittstraat is een mogelijke
vestiging van horeca op deze locatie positief beoordeeld door de gemeente.
In de Structuurvisie Detailhandel en Horeca uit 2002 staat de binnenstad van Dordrecht bovenaan de regionale voorzieningen piramide. Topprioriteit is dan ook het blijven versterken van de binnenstad. De Schil biedt kansen voor ontwikkelingen welke gezien hun omvang niet in de binnenstad passen. In het actieprogramma binnenstad zijn de
straten met voorzie ningen in de Schil, zoals de Spuiweg, niet getypeerd als een A-locatie voor winkelvestiging, maar als een gemengde aanloopstraat.
Naast de grootschalige clusters van voorzieningen op het Leerpark en bij de
Sportboulevard, zijn er ook mogelijkheden voor het vestigen van voorzieningen op een lager schaalniveau gericht op de ondersteuning van de binnenstad. Dit kan bijvoorbeeld uitwerking krijgen in de ondersteuning, vestiging en uitbreiding van de hogere
onderwijsinstellingen.
Bestaande bedrijven kunnen, voorzover er geen milieuprobelemen zijn, worden ingepast.