De gemeente Wijchen gebruikt voor de vaststelling van grondprijzen per gebruiksfunctie een bepaalde grondprijsmethodiek. De grondprijs is immers mede afhankelijk van de locatie en de te realiseren bestemming op de betreffende gronden. De gemeente Wijchen hanteert de volgende grondprijsmethodiek voor het bepalen van de verkoopprijs van gronden.
6 Tabel 1 Methodieken grondprijzen bij gronduitgifte
Functie Methode Eenheid
1. Sociale woningbouw
a. Woningbouw grondgebonden, sociale
huur Comparatief Vaste grondprijs per
kavel b. Woningbouw grondgebonden,
Sociale koop Comparatief Vaste grondprijs per
kavel c. Appartementen, sociale huur en koop Stapelingsfactor op
basis van
a. Woningbouw grondgebonden en appartementen, huur
Residueel Prijs/m² en exploitatietermijn b. Woningbouw, particuliere kavels Comparatief Prijs/ m²
c. Woningbouw, projectmatig Residueel Prijs / m²
3. Bedrijventerrein Comparatief en
residueel Prijs / m²
Indien gewenst kan het college van B&W gemotiveerd afwijken van de uitgangspunten en gehanteerde methodieken. Hierbij gaat het om locatie gebonden specifieke omstandigheden die een andere waarde methode dan wel grondprijs rechtvaardigen. Daarnaast is er de mogelijkheid om een anti-speculatiebeding op te nemen, dit om te voorkomen dat derden gaan handelen in woningen en winsten gaan maken.
Daarnaast kunnen er afspraken voor maatschappelijk gebonden eigendom (MGE) met derden partijen worden aangegaan, zodat de woning (of appartement) of de overwaarde op termijn terugvloeit naar de sociale sector. De te hanteren instandhoudingstermijn wordt per project bekeken en berekend.
Verder kan de gewenste kwaliteit in projecten leiden tot een bijstelling van de grondprijzen.
Grondprijzenbrief
Het college van B&W van de gemeente Wijchen stelt jaarlijks bij de begroting de
grondprijzenbrief vast (Voor het eerst bij begroting 2017) De grondprijzen per functie komen tot stand conform de grondprijsmethodieken uit tabel 1.
7
3 Andere methoden dan gronduitgifte in eigendom
Behalve voor uitgifte in eigendom kan gekozen worden voor pacht, erfpacht, opstal, huur en gebruik van gronden. De prijzen voor pacht, erfpacht, opstal, huur en gebruik hebben een relatie met grondprijzen, in die zin dat deze een bepaald percentage van de grondprijs bedragen, afhankelijk van het gewenste rendement van de grond.
Pacht
Het ministerie van Economische Zaken stelt jaarlijks de hoogst toelaatbare pachtprijzen vast voor los¹ akkerbouw- en grasland, los tuinland, agrarische gebouwen en agrarische woningen.
De basis van de berekening van de pachtprijzen is het pachtnormenbesluit. Deze pachtnormen worden jaarlijks herzien (Uitvoeringsregeling pacht van 2014). Momenteel hebben we 20 lopende pachtcontracten waarvan 4 pachtcontracten met een looptijd van langer dan zes jaar en afgesloten voor 1 september 2007 en 16 pachtcontracten die zijn afgesloten na 1 september 2007 en een looptijd hebben van maximaal zes jaar. Per pachtprijsgebied zijn regionormen en veranderpercentages vastgesteld. Bij nieuwe contracten gesloten op of na 1 september 2007 wordt de hoogst toelaatbare pachtprijs berekend aan de hand van de vastgestelde regionorm.
Bij bestaande contracten afgesloten voor 1 september 2007 wordt het veranderpercentage gehanteerd dat geldt in die regio. Gemeente Wijchen valt in de regio ‘Oostelijk
Veehouderijgebied’.
Erfpacht
Erfpacht is een zakelijk recht, dat de erfpachter de bevoegdheid geeft een onroerende zaak van iemand anders (in deze nota ‘de gemeente’) te houden en te gebruiken (artikel 85 ev. Boek 5 BW). Momenteel hebben wij 6 erfpachtcontracten (akten) afgesloten waarvan er 5 vallen onder de uitzonderingsregeling² in het kader van de Wet Markt & Overheid. Deze erfpachtrechten hebben een vaste canon³.
Daarnaast hebben we nog een aantal gronden waar een eeuwigdurend erfpachtrecht op rust.
Aangezien hier geen akten meer van aanwezig zijn (archief Nijmegen is in de oorlog vernietigd) is er alleen nog sprake van de aantekening in het kadaster. We innen geen canon voor deze percelen. Vaak heeft de erfpachter de mogelijkheid om het erfpachtrecht af te kopen en zo volledig eigenaar te worden.
Om de afkoopsom van het eeuwigdurend erfpachtrecht te berekenen moeten we eerst de grondwaarde bepalen. Om deze te bepalen schakelen we een (erkend) taxateur in die de grondwaarde berekend. Deze uitkomst vermenigvuldigen we met 2,5% en de uitkomst hiervan is de afkoopsom van het eeuwigdurend erfpachtrecht. Het collegebesluit d.d. 22 juli 2014 nummer 14.4504 komt hierbij de vervallen.
Opstal
Is een (zakelijk) recht om in, op of boven een onroerende zaak van een andere persoon gebouwen, werken of beplantingen (de zogenaamde opstallen) in eigendom te hebben. Het opstalrecht is een uitzondering op het recht van natrekking, waarbij deze opstallen in principe automatisch eigendom zouden zijn van de eigenaar van de grond.
Degene die het recht van opstal heeft, heet de opstaller of opstalhouder. De eigenaar van de grond waarop een opstalrecht is gevestigd wordt bloot eigenaar of opstalgever genoemd.
Momenteel hebben wij opstalrechten gesloten met sportverenigingen, ondernemers (vb.
cafetaria met terras) en woningcorporaties (vb. recht van overpad). Daarnaast hebben we opstalrechten gesloten met providers (vb. KPN, Vodafone e.d.).
8 Huur
Van huur is sprake wanneer of waarbij (De overeenkomst waarbij) iemand verplicht is een zaak of een gedeelte daarvan in gebruik te geven aan een ander die daarvoor een tegenprestatie
verschuldigd is. Degene die de zaak in gebruik geeft noemen we de verhuurder. Degene die de zaak in gebruik krijgt noemen we de huurder.
Als tegenprestatie betaalt de huurder meestal een geldsom (huurprijs) maar dit is niet vereist. De algemene wettelijke regels inzake huur zijn niet alleen van toepassing op de huur en verhuur van onroerend goed maar ook op roerende zaken zoals b.v. auto’s of dvd’s. Voor de huur van woonruimte, middenstandbedrijfsruimte en kantoorruimte gelden naast de algemene bepalingen van boek 7 van het Burgerlijk Wetboek ook aparte regelingen (Huurrecht, verbintenissenrecht, Burgerlijk Wetboek). De verhuurcontracten die de gemeente heeft afgesloten, zijn jachthuur (5 stuks), huur van groenstroken (ca. 145 stuks), huur van losse gronden (ca. 60 stuks) en huur van gronden ten behoeve van parkeren (20 stuks).
Gebruik (om niet)
Dit is het gebruik zonder dat daartegenover een gelijkwaardige tegenprestatie staat; zonder baat, gratis. Gerelateerde wet- en regelgeving: art. 6 Boek 5 Burgerlijk Wetboek (BW).
Momenteel sluiten we geen gebruikscontracten meer af. In het verleden gaven wij groenstroken in gebruik tegen een onkostenvergoeding van € 11,34 (was fl. 25,00). Dit is in het kader van de Wet Markt & Overheid ook niet meer mogelijk. Momenteel hebben wij nog ruim 1100 lopende gebruiksovereenkomsten. Voor deze lopende contracten wordt een sterfhuisconstructie
toegepast. Bij verhuizing van de bewoner met een gebruiksovereenkomst wordt aan de nieuwe bewoner, wanneer mogelijk, een marktconforme huur of koop aangeboden.
De bijbehorende grondprijzen zijn vermeld in het overzicht grondprijzen te vinden in hoofdstuk 10.
¹ Land zonder woningen of andere opstallen
² Vallen allen onder het algemeen belang, in het kader van de volksgezondheid en maatschappelijke zorg en welzijn.
Deze uitzonderingen zijn door de raad vastgesteld.
³ Geldsom
9