Externe factoren

Als belangrijkste externe factoren kunnen veranderingen in wetgeving, een veranderende economische situatie en demografische ontwikkelingen worden genoemd.

Wetgeving

Zoals in paragraaf 3.2 is genoemd, zullen er in de komende jaren enkele wijzigingen plaatsvinden in wetgeving met betrekking tot ruimtelijke ordening en grondbeleid. Het gaat hier om de invoering van de Nieuwe Wet op de ruimtelijke ordening (Wro, 2007) en de Grondexploitatiewet. Daarnaast is er op dit moment, naar aanleiding van het arrest in de zaak van de Franse stad Roanne (2002) en het Vathorst-arrest onduidelijkheid over de aanbestedingsrichtlijnen binnen publiek-private samenwerking.

Arrest in de zaak van de Franse stad Roanne

Uit dit arrest blijkt dat in sommige gevallen het commerciële gedeelte van een gebiedsontwikkeling ook aanbestedingsplichtig is. In dit geval ging het om de ontwikkeling van een recreatiepark in een stationswijk. Ondanks het feit dat het hier om commerciële activiteiten gaat, zijn deze volgens het Hof wel aanbestedingsplichtig naar de Richtlijn Werken, omdat deze activiteiten de stad nieuw leven zullen inblazen en daardoor een economische functie in het gebied hebben. (http://curia.europa.eu, 08-03-2007) Vathorst-arrest

Bij de bouw van de VINEX-locatie Vathorst wordt gebruik gemaakt van een joint venture, waarbij de publieke en private partijen samen een grondexloitatiemaatschappij hebben opgericht. De Europese commissie heeft geoordeeld dat ook deze rechtspersoon moet voldoen aan de Richtlijn Werken. Deze richtlijn bepaald dat werken boven een bepaald drempelbedrag Europees moeten worden aanbesteed. De aanbestedingsplicht geldt volgens de commissie voor zowel het bouw- en woonrijp maken als voor de bouw van sociale huurwoningen. De commissie is van mening dat een beroep op zelfrealisatie van de private partij geen voldoende grond geeft om deze aanbestedingsplicht te laten vervallen. Deze uitspraak zou gevolgen kunnen hebben voor het ontwikkelingsproces. Op dit moment heeft het Europeese hof de uitspraak van de commissie nog niet getoetst, dus staat nog niet vast of het oordeel van de commissie stand zal houden. (www.bootadvocaten.nl, 01-09-2006) Ook in de literatuur worden veranderingen op het gebied van (Europees) aanbesteden als belangrijke onzekere factor genoemd (Groetelaers e.a., 2006)

Subsidies

Met behulp van subsidies zou er vanaf de publieke zijde invloed uitgeoefend kunnen worden op het ontwikkelingsproces. Het Rijk heeft echter, zoals beschreven in paragraaf 3.3.1, het beleid om de ontwikkeling meer over te laten aan gemeenten en marktpartijen. Daarmee heeft zij ook het aantal beschikbare subsidies teruggebracht. Een voorbeeld hiervan is de afschaffing van de objectsubsidies voor sociale woningbouw.

Marktontwikkeling

Marktontwikkelingen hebben invloed op de winstpotentie van een gebied. Een verschuiving naar dure koopwoningen of een stijging van de huizenprijs vergroten de winstmogelijkheden. In de jaren negentig is dit een reden geweest voor ontwikkelaars om gronden te gaan verwerven. Een stijging in de grond- en bouwkosten zal de winstmogelijkheden van een gebied verkleinen. Tijdens het ontwikkelingsproces van uitleggebieden zal de economische situatie, en daarmee de markt, veranderen. De mate waarin de economische situatie tijdens een ontwikkelingsproces zal veranderen is onzeker. In de invulling van de samenwerking kan er heel verschillend omgegaan worden met de mate waarin er op veranderende economische omstandigheden kan worden ingespeeld en hoe het risico dat deze veranderingen met zich mee brengen wordt verdeeld. (Groetelaers e.a., 2005 en 2006)

Demografische ontwikkelingen – toekomstig uitleggebied

De demografische ontwikkelingen hebben invloed op de vraag naar woningen en dus op de kenmerken van een toekomstig uitleggebied. In een rapport van het Ruimtelijk Planbureau (RPB), het Milieu- en Natuurplanbureau (MNP) en het Centraal Planbureau (CPB) (Kuiper e.a., 2006) wordt geconcludeerd dat het aantal inwoners na 2020 waarschijnlijk zal gaan afnemen en dat er na die tijd geen uitleggebieden meer nodig zijn. Daarnaast kunnen demografische ontwikkelingen ook zorgen voor een verschuiving in de vraag naar woningen. Door de vergrijzing en het groeiend aantal echtscheidingen, kan er sprake zijn van een verschuiving in woonbehoeften. Een toename van het aantal eenpersoonshuishoudens en een toename van de vraag naar zorgwoningen, zijn voorbeelden van de verschuiving. Deze ontwikkelingen kunnen zorgen voor veranderingen in de karakteristieken van de toekomstige uitleggebieden. Deze karakteristieken kunnen invloed hebben op de manier waarop wordt samengewerkt. Als projecten minder omvangrijk en daarmee minder complex worden, neemt de meerwaarde om een vergaande samenwerking aan te gaan namelijk af. (Korthals Altes, 2004)

4.5 Samenvatting

De samenwerking tussen de actoren kan worden beschreven door middel van de verschillende samenwerkingsmodellen. In het traditionele model houdt de gemeente zich bezig met de ontwikkeling van het hele proces. In het bouwclaimmodel leveren marktpartijen de reeds verworven gronden aan het begin van het proces in bij de gemeenten en krijgen daar bouwclaims voor terug. In het consultatiemodel hebben de marktpartijen meer invloed op het ontwikkelingsproces. In een joint venture richten publieke en private partijen samen een rechtspersoon op en delen ze daarmee ook de invloed op en risico’s van het ontwikkelingsproces. Bij een concessie wordt het ontwikkelingsproces aan marktpartijen aanbesteed. In het geval van zelfrealisatie regisseren marktpartijen het hele ontwikkelingsproces.

Er zijn verschillende mogelijkheden hoe, met behulp van de beschreven samenwerkingsmodellen, de samenwerkingsrelaties worden ingevuld. De partijen kunnen op verschillende momenten en verschillende manieren in het ontwikkelingsproces worden betrokken. Zo kan de ontwikkelaar betrokken zijn in een publiek-private samenwerking en de corporatie pas laat in het proces worden betrokken. Het kan ook voorkomen dat zowel de ontwikkelaar als de corporatie bij de ontwikkeling van het gebied zijn betrokken door middel van publiek-private samenwerking. Daarnaast kan het voorkomen dat de gemeente de

corporatie en de ontwikkelaar in het proces betrekt. Ten slotte kan de ontwikkelaar het gebied zelf realiseren.

Op welke manier de actoren samenwerken wordt bepaald door (economische) inbrengsfactoren, sociologische factoren en externe factoren. Onder (economische) inbrengsfactoren worden in de literatuur de grond, de mate waarin actoren financiële risico’s kunnen en willen nemen, kennis en kunde en capaciteit genoemd. Als sociologische factoren worden bijvoorbeeld vertrouwen en de vergelijkbaarheid van actoren genoemd. Als externe factoren worden wetgeving, subsidies, marktontwikkelingen en demografische ontwikkelingen genoemd.