In Scenario Naar Meer Evenwicht wordt er niet meer volledig volgens de wensen van consumenten gebouwd zoals dat wel in het Referentiescenario, zoveel als mogelijk, het geval is. Er worden meer sociale woningen in de randgemeenten gebouwd en minder in de centrumgemeenten. Nagegaan is of de woningmarkt in het Scenario Naar Meer Evenwicht nadelige effecten ondervindt van deze verschuivingen. Daartoe zijn de ontwikkeling van modelindicatoren met betrekking tot de leegstand, de kwalitatieve aansluiting tussen vraag en aanbod (restaanbod/restvraag) en de goedkope en dure scheefheid in beide scenario’s vergeleken. Het gaat om modelmatig berekende indicaties die op hoofdlijnen een beeld geven van de gevolgen voor de woningmarkt. Precieze effecten zijn niet te voorspellen en mede afhankelijk van locatie- en woningkenmerken die niet in het model zijn opgenomen. De indicaties moeten worden gelezen als
‘modeluitkomsten’ en niet als een exacte ‘voorspelling’ van wat er in de praktijk zal gaan gebeuren als een Gemeente
Barendrecht 6%-p -2%-p 0%-p 0%-p -4%-p 0%-p -1%-p
Brielle 5%-p -1%-p 0%-p -1%-p 0%-p -1%-p -2%-p
Capelle aan den IJssel -8%-p 1%-p 1%-p 0%-p 6%-p 2%-p -2%-p
Hellevoetsluis -2%-p 1%-p 0%-p -1%-p 1%-p 1%-p -1%-p
Krimpen aan den IJssel 0%-p -2%-p 0%-p 0%-p 0%-p 2%-p -1%-p
Maassluis -2%-p 1%-p 1%-p -1%-p 0%-p 2%-p -2%-p
Ridderkerk 0%-p 1%-p 0%-p -1%-p 0%-p 2%-p -1%-p
Rotterdam -8%-p 1%-p 2%-p 0%-p 5%-p 3%-p -4%-p
Schiedam -7%-p 1%-p 2%-p -2%-p 5%-p 5%-p -4%-p
Albrandswaard 2%-p 0%-p 0%-p 0%-p 0%-p 1%-p -4%-p
Westvoorne 9%-p -1%-p 0%-p 0%-p -3%-p -5%-p -1%-p
Vlaardingen -8%-p 1%-p 1%-p -1%-p 5%-p 3%-p -2%-p
Lansingerland 8%-p -1%-p -1%-p 2%-p -1%-p -5%-p -1%-p
Nissewaard -1%-p 1%-p 1%-p -1%-p 0%-p 1%-p -1%-p
Regio Rotterdam -5%-p 1%-p 1%-p 0%-p 4%-p 2%-p -3%-p
Gemeente
Hellevoetsluis 21% 5% 1% 12% 44% 15% 2% 100%
Krimpen aan den IJssel 26% 6% 1% 4% 40% 22% 1% 100%
r2021-0073LG 28
bepaalde voorraad wordt nagestreefd. Om die reden, en omdat modeluitkomsten lastig juist te interpreteren zijn, worden geen exacte aantallen of percentages genoemd maar worden uitkomsten per indicator kwalitatief beschreven.
De indicator leegstand neemt op regionaal niveau in het Scenario Naar Meer evenwicht zeer beperkt toe ten opzichte van 2020. Zoals we eerder zagen wordt in de scenario’s het woningtekort ingelopen en neemt vooral het aantal woningdelers (BAR-bewoners) af. In een aantal randgemeenten neemt de kans op leegstand in de sociale voorraad enigszins toe, terwijl in de centrumgemeenten die kans juist in de overige voorraad toeneemt. Het gaat om de gemeenten Lansingerland, Capelle aan den IJssel, en Ridderkerk.
In bijna alle gemeenten neemt de indicator restaanbod in zowel de sociale als de overige voorraad in beperkte mate toe, terwijl de indicator restvraag een sterke afname laat zien. Ook dit is in lijn met het inlopen van het woningtekort. Het sterkst zien we dit effect in de twee gemeenten waar de woningvoorraad het meest uitbreidt: Lansingerland en Rotterdam.
De omvang van de goedkope scheefheid neemt in beide scenario’s af. Het aantal dure scheefhuurders verandert niet of nauwelijks. Daarbij moet aangetekend worden dat de grootste verandering de sterke afname van het aantal huishoudens in een BAR is.
r2021-0073LG | Actualisatie studie Naar een meer evenwichtige Regio Rotterdam 29
6 Opgave corporaties
In het voorgaande hoofdstuk is de gewenste ontwikkeling van de woningvoorraad beschreven in het Scenario Naar Meer Evenwicht. Daarbij is er in de voorraad huurwoningen geen onderscheid gemaakt naar type eigenaar: corporaties of particuliere verhuurders. Rotterdam (26%) en Schiedam (29%) kennen in de gereguleerde huursector een groot aandeel particuliere huurwoningen. Ook in Brielle, Capelle en Vlaardingen hebben particuliere verhuurders een relatief groot deel van de gereguleerde huurvoorraad in bezit.
Tabel 6.1 Gereguleerde huurwoningen naar type eigenaar, 2020; bron: Monitor Regioakkoord en Socrates 2021
In dit hoofdstuk wordt op basis van aannamen getracht inzichtelijk te maken welke opgave, voor zover relevant voor dit rapport, er voor de corporaties ligt in het Scenario Naar Meer Evenwicht. Deze opgave bestaat uit vier componenten.
De eerste component van de opgave is de benodigde uitbreiding van de gereguleerde huurvoorraad. Indien er wordt uitgegaan van een gelijkblijvend aandeel van de corporaties in de gereguleerde huursector zouden corporaties in de regio 6.400 woningen in dit segment moeten toevoegen en particuliere verhuurders 1.800 woningen (zie tabel 6.2). Uitbreiding van de corporatievoorraad heeft als voordeel dat goedkope huurwoningen beschikbaar kunnen blijven voor de lagere inkomensgroepen. Bij uitbreiding van de gereguleerde huurvoorraad via particuliere investeringen is er het risico dat woningen na verloop van tijd geliberaliseerd of uitgepond worden.
Totaal
aantal aandeel aantal aandeel
Barendrecht 3.900 94% 200 6% 4.200
Brielle 1.500 82% 300 18% 1.900
Capelle aan den IJssel 10.800 87% 1.600 13% 12.400
Hellevoetsluis 5.200 96% 200 4% 5.400
Krimpen aan den IJssel 4.300 94% 300 6% 4.600
Maassluis 5.600 91% 600 9% 6.200
Ridderkerk 7.500 95% 400 5% 7.800
Rotterdam 127.500 74% 45.100 26% 172.600
Schiedam 11.500 71% 4.700 29% 16.200
Albrandswaard 2.500 95% 100 5% 2.700
Westvoorne 1.100 96% 0 4% 1.100
Vlaardingen 14.800 88% 2.100 12% 16.900
Lansingerland 4.300 93% 300 7% 4.600
Nissewaard 14.100 94% 800 6% 14.900
Regio Rotterdam 214.700 79% 56.700 21% 271.400
Corporaties Particuliere Huur
r2021-0073LG 30
Tabel 6.2 Gereguleerde huurwoningen in Scenario Naar Meer Evenwicht naar type eigenaar bij gelijkblijvend aandeel corporaties, 2031
Tabel 6.3 Gereguleerde huurwoningen in Scenario Naar Meer Evenwicht naar type eigenaar bij liberalisatie van 15% van de particuliere gereguleerde huurwoningen, 2031
Het is echter de vraag of de gereguleerde particuliere voorraad überhaupt uitbreidt, het lijkt meer waarschijnlijk dat deze krimpt. Dit vormt een tweede component van de opgave voor corporaties. Voor particuliere investeerders is vrijesectorhuur immers interessanter. Particuliere investeringen zullen zich in belangrijk mate op dat segment richten. Daarnaast valt aan te nemen dat een deel van de huidige particuliere huurvoorraad geliberaliseerd wordt. Met de aanpassing van het woningwaarderingsstelsel enige jaren geleden is de WOZ-waarde onderdeel geworden van het aantal punten dat woningen wordt toegekend.
Vanwege de sterke waardestijging in de afgelopen jaren heeft een deel van de gereguleerde particuliere voorraad nu 142 of meer huurpunten, zodat er bij mutatie in de vrije huursector verhuurd mag worden.
Weliswaar is het Rijk voornemens om op dit onderdeel beperkingen in het puntenstelsel in te voeren, de zogeheten WOZ-cap, maar gezien de sterke stijging van de WOZ-waarden valt aan te nemen dat er nog veel woningen geliberaliseerd zullen worden.
Totaal
aantal aandeel aantal aandeel
Barendrecht 5.900 94% 400 6% 6.250
Brielle 2.300 82% 500 18% 2.770
Capelle aan den IJssel 11.900 87% 1.800 13% 13.680
Hellevoetsluis 6.200 96% 300 4% 6.500
Krimpen aan den IJssel 4.700 94% 300 6% 5.020
Maassluis 6.500 91% 700 9% 7.170
Ridderkerk 7.800 95% 400 5% 8.200
Rotterdam 124.800 74% 44.100 26% 168.880
Schiedam 11.100 71% 4.600 29% 15.710
Albrandswaard 3.500 95% 200 5% 3.700
Westvoorne 1.900 96% 100 4% 1.990
Vlaardingen 13.700 88% 1.900 12% 15.600
Lansingerland 7.900 93% 600 7% 8.500
Nissewaard 14.800 94% 900 6% 15.660
Regio Rotterdam 221.200 79% 58.500 21% 279.620
Corporaties Particuliere Huur
Totaal
aantal aandeel aantal aandeel
Barendrecht 6.100 97% 200 3% 6.300
Brielle 2.500 89% 300 11% 2.800
Capelle aan den IJssel 12.400 91% 1.300 9% 13.700
Hellevoetsluis 6.300 97% 200 3% 6.500
Krimpen aan den IJssel 4.800 96% 200 4% 5.000
Maassluis 6.700 93% 500 7% 7.200
Ridderkerk 7.900 96% 300 4% 8.200
Rotterdam 130.600 77% 38.300 23% 168.900
Schiedam 11.700 75% 4.000 25% 15.700
Albrandswaard 3.600 97% 100 3% 3.700
Westvoorne 2.000 100% 0 0% 2.000
Vlaardingen 13.800 88% 1.800 12% 15.600
Lansingerland 8.200 96% 300 4% 8.500
Nissewaard 15.000 96% 700 4% 15.700
Regio Rotterdam 231.400 83% 48.200 17% 279.600
Corporaties Particuliere Huur
Actualisatie studie Naar een meer evenwichtige Regio Rotterdam 31 Om de consequenties hiervan voor de regionale afspraken in te kunnen schatten is in tabel 6.3 aangenomen dat in de periode 2020 t/m 2030 15% van de particuliere huurwoningen wordt geliberaliseerd (of uitgepond in de middeldure koopsector) en dat er geen particuliere huurwoningen in het gereguleerde segment worden toegevoegd. In dat geval zouden corporaties 16.700 woningen in het gereguleerde huursegment dienen toe te voegen, terwijl er de voorraad van particuliere verhuurders in dit segment met 8.500 woningen afneemt.
Benadrukt moet worden dat 15% een aanname is. Bij deze aanname zou de opgave voor corporaties 10.300 woningen hoger liggen dan bij uitbreiding met een gelijkblijvend aandeel.
De derde component hangt samen met ontwikkelingen in de koopsector. Het sociale koopsegment zou met 5.300 woningen moeten uitbreiden. In de afgelopen jaren is dit segment als gevolg van boveninflatoire prijsstijgingen sterk in omvang afgenomen. Er worden weinig woningen gebouwd met een koopprijs onder de € 174.000. Het niet realiseren van deze woningen betekent dat de opgave voor corporaties navenant groter wordt. De uitbreiding in het sociale koopsegment kan overigens ook plaatsvinden middels verkoop van kleine gereguleerde huurwoningen, of via splitsing van woningen.
Verdere prijsstijging van koopwoningen kan er daarnaast voor zorgen dat het bestaande sociale koopsegment verder krimpt. In de afgelopen jaren is dit deel van de voorraad al behoorlijk in omvang afgenomen. Zolang bewoners van deze woningen niet verhuizen is er geen probleem. Als deze woningen vrijkomen en buiten bereik komen voor de EC-doelgroep neemt de opgave voor de corporaties verder toe.
Ten vierde is er een opgave voor de corporaties bij het huisvesten van woningzoekende middeninkomens.
Huurprijzen van vrijkomend aanbod in de vrije sector zijn sterk gestegen. Het aanbod middeldure koopwoningen is beperkt. Nieuwbouw in het middenhuur- en koopsegment is voor middeninkomens zoals hier gedefinieerd vaak relatief hoog geprijsd. Met name woningzoekende middeninkomens met een inkomen net boven de toewijzingsgrens komen in de huidige woningmarkt moeilijk aan bod. Er wordt daarom naar de corporaties gekeken om te voorzien in het gat dat gevallen is. Dan kan op twee manieren: gebruik maken van de vrije toewijzingsruimte (en eventueel huren verhogen met behulp van de inkomensafhankelijke huurverhoging) of via nieuwbouw van redelijk geprijsde middenhuurwoningen.
r2021-0073LG | Actualisatie studie Naar een meer evenwichtige Regio Rotterdam 33
Bijlage: Toelichting Socrates-model
Woningmarktverkenning met Socrates
Op basis van de woonvoorkeuren zoals die bekend zijn uit het Woononderzoek Nederland, de demografische ontwikkeling volgens de Primos-prognose, veronderstellingen over de inkomensontwikkeling en de invulling van het huurbeleid (door corporaties en particuliere verhuurders), berekent het Socrates-model de wenselijke invulling van een gegeven woningbouwprogramma (alle vormen van toevoegingen en onttrekkingen aan de voorraad) in een regio c.q. gemeente. De absolute omvang van nieuwbouw en sloop is op gemeenteniveau input voor het model. In deze studie is de omvang van de sloop gebaseerd op de trends in de afgelopen jaren.
Bij de kwalitatieve invulling van het bouwprogramma wordt rekening gehouden met de mogelijkheden die de bestaande woningvoorraad biedt. De uitgangssituatie wordt bepaald via een schatting per CBS-buurt:
wie woont waar, in welk type woning? Aan de basis hiervan staan databestanden met betrekking tot de woningvoorraad, huishoudens en inkomens. Hiervoor zijn registratie- en andere databestanden aan elkaar gekoppeld. Het model simuleert de werkelijkheid door demografische en woningmarktgebeurtenissen te simuleren en vraag en aanbod op het niveau van woningen en huishoudens met elkaar te confronteren.
Woningmarktsimulatie
De dynamiek op de woningmarkt, zoals schematisch afgebeeld is in onderstaande figuur, komt voort uit het bij elkaar komen van vraag en aanbod. Deze afstemming verloopt geleidelijk: niet alle huishoudens kunnen per direct verhuizen naar een gewenste woning en tekorten in de markt kunnen maar beperkt worden ingevuld door nieuwbouw. Om de bestaande voorraad zo efficiënt mogelijk aan te vullen berekent het model in een aantal jaarlijkse cycli een consumentgericht, kwalitatief bouwprogramma dat gebaseerd op is op de wensen van doorstromers, starters en vestigers uit een andere regio die nog geen woningen in de bestaande voorraad hebben kunnen vinden. Het verhuisproces, de kern van het model, houdt rekening met de mogelijkheden die de woningmarkt biedt en de alternatieven die huishoudens hebben. Mocht er geen woning van eerste keus worden aangeboden, dan kunnen huishoudens beslissen om hun voorkeuren te substitueren, of de verhuizing uit te stellen. Het model bootst hiermee de praktijk zo goed mogelijk na.
r2021-0073LG 34
Schema hoofdlijnen dynamiek op de woningmarkt
Omdat de woningmarkt een regionale markt is, worden vraag en aanbod op regionaal niveau tegen elkaar afgezet en worden op dat niveau de verhuisprocessen gesimuleerd. Daarbij wordt er middels een afstandsvervalfunctie wel rekening gehouden met het feit dat de meeste verhuizingen over korte(re) afstanden plaatsvinden. Hierdoor kiezen huishoudens tussen gemeenten of kernen die een voor hen geschikte voorraad en woonkwaliteiten herbergen.
Resultaten
De modelberekeningen bestaan uit verschillende onderdelen die stapsgewijs toewerken naar de invulling van woningbouwprogramma. Daarnaast wordt bijgehouden wie waar in welke type woning woont. Vanuit de startsituatie wordt gekeken naar de ontwikkeling van de huishoudens in de regio. Er komt aanbod beschikbaar door opheffing van huishoudens en als gevolg van nieuwbouw. Vervolgens wordt de woningbehoefte van doorstromers, starters en vestigers in de regio bepaald. Vraag en aanbod worden geconfronteerd en er wordt bepaald welk type woning het meest geschikt is om aan de voorraad toe te voegen c.q. te onttrekken. Het resultaat is een woningbouwprogramma dat het beste aansluit bij de woonvoorkeuren naar type woning, eigendomsvorm en prijsklasse. Het gaat om nieuwbouw, maar ook om sloop en ‘omzettingen’ (verkoop van huurwoningen). Daarnaast wordt er rekening gehouden met de mogelijkheid sociale huurwoningen die over voldoende huurpunten beschikken te ‘liberaliseren’.
De resultaten zijn beschikbaar naar vijfentwintig woningtypen en dertien typen woonmilieus. Per combinatie van eigendomsvorm (huur/koop) en type (één-/meergezins) zijn zes prijsklassen gedefinieerd. Daarnaast is er de categorie overige woonruimte gedefinieerd, welke onder andere bestaat uit Bewoonde Andere Ruimten (BAR-ren) en wooneenheden. De prijsklassen in de huursector zijn gebaseerd op de prijsgrenzen die in het huurbeleid gehanteerd worden. Voor de indeling van huishoudens worden de hoofdindelingen uit de Primos-prognose gehanteerd, naar samenstelling (4 typen), leeftijd (5 klassen) en 5 verschillende inkomensgroepen (inkomenskwintielen).
Scenario’s
Omdat de toekomst onzeker is, worden er vaak diverse scenario’s doorgerekend. In deze studie zijn beide scenario’s gebaseerd op het Middenscenario en verschillen de scenario’s uitsluitend qua spreiding van de sociale voorraad zoals die door de regio is gedefinieerd.
Nieuwe huishoudens
Actualisatie studie Naar een meer evenwichtige Regio Rotterdam 35 In het boekje Socrates – Transparantie in cijfers, te downloaden via de ABF-site, wordt de werking van het model meer uitgebreid beschreven (https://www.abfresearch.nl/publicaties/socrates-transparantie-in-cijfers/)
Uitgangspunten en instellingen Socrates-scenario’s 2021 Midden, Laag en Hoog
Midden Laag Hoog
Demografische ontwikkeling
Primos2020 o.b.v. CBS-prognose 2019-2060 Primos 2021 Primos 2021 Laag Primos 2021 Hoog Inkomens per jaar
2021, 2022
2023 - 2025 0,0% -1,0% 1,0%
2026 - 2029 lineair lineair lineair
Vanaf 2030, langjarig gemiddelde 0,3% 0,3% 0,3%
Woonvoorkeuren
Woningtype/woonmilieu, alle scenario's WoON 2018
Voorkeur koop t.o.v. WoON (procentpunt) - -4 %punt +4 %punt
Verhuisgeneigdheid - -10% +10%
Woningproductie 2021-2024 per jaar
- Nieuwbouw incl productie anderszins 83.500 83.500 83.500
- Sloop 11.500 11.500 11.500
- Toename voorraad 72.000 72.000 72.000
- Verkoop huurwoningen 6.000 3.000 12.000
2025-2029 per jaar
- Nieuwbouw incl productie anderszins 95.500 95.500 95.500
- Sloop 12.000 12.000 12.000
- Toename voorraad 83.500 83.500 83.500
- Verkoop huurwoningen 6.000 3.000 12.000
2030-2035 per jaar
- Nieuwbouw incl productie anderszins 69.000 50.000 76.000
- Sloop 12.500 12.500 12.500
- Toename voorraad 56.500 37.500 63.500
- Verkoop huurwoningen 6.000 3.000 12.000
Kwalitatief bouwprogramma
Bouwvariant om woningtekort te verkleinen:
Doorstromers (D), Starters (S); of Trend (T) S S S
Huuraanpassingen 2021
2022 en verder:
Gereguleerde sector, lage inkomens 0,0% 0,0% 0,0%
Gereguleerde sector, hoge middeninkomens € 12,50 € 12,50 € 12,50
Gereguleerde sector, hoge inkomens € 25,00 € 25,00 € 25,00
Geliberaliseerde sector 0,5% 0,5% 0,5%
Huurverhoging over de liberalisatiegrens heen nee nee nee
Nieuwe verhuringen in gereguleerd segment
Aandeel huurharmonisatie bij nieuwe verhuring 67% 67% 67%
Huurharmonisatie tot x% max huur (nieuw WWS) 80% 80% 80%
Huurplafond bij 6% WOZ ja ja ja
Aandeel van prijsklasse 3 waarvan bij mutatie een overgang over aftoppingsgrens naar prijsklasse 4 wordt
tegengehouden
25% 25% 25%
Aandeel dat onder aftoppinsgrens gebracht wordt 30% 30% 30%
Harmonisatie over liberalisatiegrens heen ja ja ja
Toewijzing gereguleerde huursector Dure scheefheid voorkomen (Alleenstaan Q1;
samenwonend Q1-2); aanpassing voorkeuren boven aftoppingsgrens
ja ja ja
Goedkope scheefheid voorkomen (Q4-5); aanpassing
voorkeuren onder liberalisatiegrens ja ja ja
Onder aftoppingsgrens brengen dure scheefwoneners sociale huur
0,7% (2021), -0,3% ( 2022)
1
E e n g r o t e e n u r g e n t e o p g a v e
A c t u a l i s a t i e R e g i o a k k o o r d W o n e n R e g i o R o t t e r d a m 2 0 o k t o b e r 2 0 2 1
D e k e r n
Netto uitbreidingsopgave regio Rotterdam:
73.400 woningen, waarvan:
- 18,6% sociaal (13.500, vooral huur) - 44,1% middelduur (31.900, vooral koop) - 37,3% duur (27.000, vooral koop)
De gewenste uitbreiding omvat dus een
aandeel sociaal plus middelduur van ruim 62% !
Let op: de uitbreidingsbehoefte is niet hetzelfde als een bouwprogramma. De uitbreidingsbe-hoefte geeft weer wat er in 2031 per saldo meer moet zijn in vergelijking met nu. In de huidige woningmarkt worden woningen door prijsstijgingen duurder en verschuiven deze daardoor ‘au-tomatisch’ naar een hoger prijssegment.
In het bouwprogramma zal het aandeel sociale en middeldure woningen daarom hoger moeten liggen dan de uitbreidingsbehoefte aangeeft.
Voor het dure segment geldt het tegenovergestelde, want dat segment neemt door prijsstijgin-gen automatisch toe en daarmee wordt ook automatisch in een deel van die behoefte voorzien.
In de bijlage vindt u een korte nadere toelichting hierop
72.400!
Moet zijn:
2
D o e l s t e l l i n g e n r e g i o a k k o o r d j a n u a r i 2 0 1 9
Toevoeging van
56.700
woningen aan de totale
voorraad tot 2030
Maximale onttrekking van
19.200
woningen uit de sociale voorraad tot 2030
Regionaal aandeel sociale voorraad in de totale voorraad 50,2%
(meer evenwichtige spreiding)
Minimum streefpercentage van
75% beschikbaarheid van DAEB-woningen
voor de primaire doelgroep
Minimum streefpercentage van
70% betaalbaarheid:
aandeel corporatiebezit met een huurprijs tot de
tweede aftoppings-
grens
3
H o e s t a a t h e t e r v o o r ?
Uitbreiding van de woningvoorraad in de regio
De ambitie die in het regioakkoord van januari 2019 is vastgelegd betrof 56.700 toe te voegen woningen in de periode 2017-2030 (peiljaar 2017). In de periode 2017-2020 zijn 10.700 woningen gerealiseerd.
Inmiddels zijn de prognoses bijgesteld en heeft er e en nieuwe inventarisatie van de bestaande voorraad en van de plannen plaatsgevonden. Volgens de cijfers van RIGO en ABF omvat als ge-volg daarvan de gewenste groei van de totale woningvoorraad in de regio Rotterdam van 2020 t/m. 2031 zo’n 73.400 woningen. Dat is met inbegrip van een afnemend woningtekort van 4,1%
nu tot 1,8% in 2031 (overeenkomstig het provinciaal beleid).
De planvoorraad omvat (per 1 januari 2021) nog ca. 61.800 woningen (na aftrek van een ver-wachte planuitval van 30%). Dus dient de planvoorraad netto met nog ca. 11.500 woningen uitgebreid te worden, tenzij de veronderstelde planuitval teruggebracht kan worden.
Ontwikkeling van de sociale voorraad in de regio
In het regioakkoord van januari 2019 is uitgegaan van een toegestane krimp van het sociale segment in de regio van 2017 t/m 2030 van 19.200 woningen. In de periode 2018-2020 omvatte de krimp al zo’n 16.700 woningen. De krimp wordt in belangrijke mate veroorzaakt door ‘verdamping’ van de particuliere voorraad (huur en koop) als gevolg van de grote prijsstijgingen in de woningmarkt. Ook sloop en verkoop spelen een rol in de krimp van dit segment.
10.700
realisatie tot 202056.700
ambitie tot 203073.400
nieuwe prognose tot 203119.200
toegestane krimp tot 203016.700
gerealiseerde krimp tot 2030Moet zijn: 72.400!
4 Op basis van de bijgestelde prognoses en een nieuwe inventarisatie van de bestaande voorraad becijfert ABF een gewenste netto groei van het sociale segment van 13.500 woningen.
In de huidige +13.500 in plaats van stevige afname van de sociale voorraad.
Spreiding van de sociale voorraad in de regio
Ook het bereiken van meer evenwicht in de regio ten aanzien van de sociale voor-raad vraagt om een
forse extra inspanning; daar waar er ruimte was voor krimp van het sociale segment is die ruimte sneller dan gepland ver-dwenen (vooral als gevolg van prijsstijgingen in het particuliere deel) en laten de huidige prog-noses een voortgezette krimp zien. Daar waar een opgave lag voor toename van het sociale segment is die toename niet ge-realiseerd en ook onvoldoende voorzien in de huidige plannen.1
1 Hierbij is nog geen rekening gehouden met een volledige overname van het bezit van Vestia in Brielle en de lopende gesprekken tussen de provincie en vier gemeenten.
5
Beschikbaarheid van goedkope sociale huurwoningen van corporaties voor huurtoeslaggerechtigden
De doelstelling is om tenminste 75% van de vrijko-mende gereguleerde huurwoningen van corporaties toe te wijzen aan de primaire doelgroep van beleid (de huurtoeslaggerechtigd en).
Deze doelstelling wordt momenteel niet gehaald. In de praktijk werd in 2019 73,4% gerealiseerd en in 2020 72,6%. Oorzaken zijn on-der meer de herhuisvesting van huishoudens met een wat hoger
in-komen vanwege herstructurering, het streven naar gedifferen tieerde wijken en het voorin-komen van een disbalans tussen prijs en kwaliteit van kwalitatief hoogwaardige woningen.
Betaalbaarheid van de sociale huurvoorraad van corporaties
Tot slot wordt de betaalbaarheidsdoelstelling welge-haald. Het betreft de doelstelling dat de sociale huur-voorraad van de corporaties voor tenminste 70% bestaat uit wonin-gen met een huurprijs tot de bovenste aftoppingsgrens. Het aandeel is momenteel 86%.
En dan de middeninkomensgroepen
In het regioakkoord zijn geen afspraken vastgelegd voor de huisvesting van de middeninko-mensgroepen, terwijl de huisvestingsproblemen voor die groep groter en groter worden. Te-recht wordt ook voor deze groep voorzien in de bouwplannen. Maar is dat genoeg? Uit cijfers van ABF blijkt dat in het middensegment (huur en koop) tot 2031 netto ca. 32.000 extra wonin-gen nodig zijn. Samen met de sociale opgave gaat het om ruim 62% van de totale gewenste netto uitbreiding.
Conclusie
Vraag en aanbod in de regio dreigen steeds verder uiteen te lopen. Een forse ombuiging van be-leid is noodzakelijk.
D e g r o o t s t e e n d e h a r d n e k k i g s t e o p g a v e i n d e r e g i o i s
e e n d u b b e l e o p g a v e : d e z o r g v o o r ( v e e l ) m e e r b e t a a l b a r e
h u i s v e s t i n g ( s o c i a a l e n m i d d e l d u u r ) d a n n u g e p l a n d i s è n
d e z o r g v o o r e e n b e t e r e s p r e i d i n g v a n d e z e o p g a v e i n d e
r e g i o .
6
W a a r o m i s d i t b e l a n g r i j k ?
Als de regio deze opgaven niet afdoende weet op te lossen zijn de druiven zuur …
Voor de woningzoekenden met lage inkomens en met middeninkomens, van binnen en buiten de regio: zij vinden geen betaalbare woning op afzienbare termijn, zoeken (illegale) noodoplos-singen, sociale huurwoningen blijven ‘scheef’ bewoond, (starters, waaronder gescheiden men-sen) blijven thuis wonen met huiselijke spanningen tot gevolg en (studenten) blijven ‘sporen’
met als gevolg een overvol OV en hoge maatschappelijke kosten.
Voor alle reguliere woningzoekenden èn voor specifieke groepen die een zelfstandige woning zoeken (o.a. arbeidsmigranten, statushouders): zij zien steeds meer van de schaarse woningen terecht komen bij mensen met een urgentie bijvoorbeeld als gevolg van herstructurering.
Voor de centrumgemeenten en voormalige groeikernen: zij zien herstructureringsplannen ver-tragen omdat er geen ruimte is voor herhuisvesting.
Voor de centrumgemeenten en voormalige groeikernen: zij zien herstructureringsplannen ver-tragen omdat er geen ruimte is voor herhuisvesting.