In het werkproces ter voorbereiding van de civiele procedure dat tot de huidige versie van het Invisor model heeft geleid is de βdirecte methodeβ naar voren gekomen als een bruikbaar alternatief. Het principe is dat de waardedaling tussen de top en de rand van het risicogebied wordt verdeeld naar evenredigheid van de waarde van een aardbevingsindicator die bij iedere woning berekend wordt.
4.1 Uitgangspunten
Daarbij kan gevarieerd worden met de maximale waardedaling Wmax, de begrenzing van het risicogebied en de indicator waarmee de waardedaling op elk punt binnen het gebied kan worden bepaald. De onderstaande formule (2) laat zien hoe de waardedaling met de directe methode wordt bepaald.
ππππππππππππππππππππππππ(%)ππππππππππππππππ = οΏ½π΅π΅πππ΅π΅ππππππππππππππ π΄π΄βπ΅π΅πππ΅π΅πππππππππππππποΏ½
οΏ½π΅π΅πππ΅π΅ππππππβπ΅π΅πππ΅π΅πππππππππππππποΏ½ β Maximale waardedaling (%) (2) Waarin
BomlocatieA = de waarde van de verdelingsindicator (in dit geval de aardbevingsindicator berekend met de formules van Bommer) op locatie A in het risicogebied
Bomdrempel = de drempelwaarde van de verdelingsindicator. Dat is de waarde die voor de indicator wordt berekend aan de grens van het risicogebied
Bommax = de maximale waarde van de verdelingsindicator, op de plaats met maximale waardedaling
Maximale waardedaling (%) = de waardedaling ter plaatse van Bommax
Omdat deze notitie is geschreven om een pragmatisch alternatief voor de Waardedalingsregeling van het IMG te bieden, sluiten we voor de maximale waardedaling aan bij de percentages die volgens genoemde regeling worden berekend voor de woning met de hoogste aardbevingsbelasting33. We nemen de waarde inclusief de onzekerheidstoeslag, zodat deze ook naar evenredigheid doorwerkt in de uitkomsten van de directe methode. Dan zijn er twee mogelijkheden. De maximale waardedaling die het Atlas model berekent is afhankelijk van de keuze of de aardbevingsindicator wordt uitgedrukt in het aantal bevingen of in de cumulatieve grondsnelheden. Atlas spreekt daar geen voorkeur voor uit, het IMG doet dat wel en volgt de Adviescommissie Waardedaling. Het IMG kiest voor de grondslag op basis van het aantal bevingen, omdat deze gemiddeld genomen tot de hoogste (en dus voor gedupeerden meest gunstige) uitkomst leidt. Bij nadere analyse blijkt dat echter voor de door de zwaarste bevingen getroffen woningen niet het geval te zijn: daar is de waardedaling volgens het Atlas model juist hoger als met grondsnelheden gerekend wordt. De woningen die het hoogste aantal bevingen (17) hebben ondergaan staan aan de Kampweg in Zeerijp, de cumulatieve grondsnelheid is daar 11,5 cm/s. Bij de uitgangspunten van het IMG (inclusief onzekerheidstoeslag van ongeveer 15%) zou de waardedaling zijn 2,7% + 17*0,92% = 18,34%. De woning(en) met de hoogste belasting uitgedrukt in grondsnelheden staan aan de Huizingerweg in Westeremden, met grondsnelheid 13,71 cm/s. Deze woningen hebben niet 17 (zoals in Zeerijp), maar βslechtsβ 13 bevingen ondergaan. Bij de uitgangspunten van Atlas zou de waardedaling daar gelijk zijn aan 2,4% + 13,71*1,3% = 20,2%. Bij de uitgangspunten van het IMG (inclusief onzekerheidstoeslag van ongeveer 15%) zou de waardedaling zijn 2,7% + 13,71*1,495% = 23,19%.
Ieder van deze maximale waarden kan worden ingevoerd in de directe methode en vertaald worden in een waardedalingspercentage voor iedere andere (minder zwaar belaste) woning in het risicogebied. Bij consequente toepassing van het beginsel van ruimhartigheid dat het IMG β
33 Het is ook mogelijk om de maximale waardedaling op een andere manier te bepalen. Dat zou door taxaties kunnen, of door een systematische analyse van de verschillen in woningwaarde tussen buurten in het risicogebied en referentie buurten. Invisor heeft deze analyse gemaakt als onderdeel van de argumentatie in de lopende schadestaatprocedure van Stichting WAG c.s. tegen de NAM. De uitkomst wijst op een maximale waardedaling van 25% in Zeerijp.
zegt te hanteren zou de maximale waardedaling gekozen moeten worden die hoort bij cumulatieve grondsnelheden met inbegrip van de onzekerheidstoeslag, dat is 23,19%. Het inhoudelijke argument is dat ook de indicator aan de hand waarvan de waardedaling wordt verdeeld op grondsnelheden gebaseerd is.
Voor de goede orde: de keuze voor deze waarden voor de maximale waardedaling is niet gemaakt omdat we deze uitkomsten van het model van Atlas accepteren, maar alleen om met behulp van de directe methode een simulatie te maken van mogelijke uitkomsten van Atlas bij een indicator met drempelwaarde 1 mm/s, die bovendien logaritmisch getransformeerd is en daarmee overeenkomt met het schadebeeld.
De grensgebieden zijn tevens ontleend begrenzing van het aaneengesloten risicogebied dat het IMG hanteert.
4.2 Voorbeeld van de berekening van de waardedaling met de directe methode We geven hier een voorbeeld van de manier waarop met de directe methode de waardedaling van een woning wordt berekend.
1. Voor de woning met coΓΆrdinaten 244,254 en 603,856 in Uithuizermeeden is de waarde van de logaritmisch getransformeerde aardbevingsindicator log (1+PGV 1mm) die voor de directe methode wordt gebruikt 0,5953. De indicator wordt bepaald met een rekenformule (van Bommer) waarbij de bijdrage van alle aardbevingen aan de grondsnelheid op die specifieke locatie wordt meegenomen, zolang deze een grondsnelheid > 1,0 mm/s veroorzaken.
2. De woning met maximale waardedaling wordt in dit voorbeeld berekend met behulp van het Atlas model. Daarmee volgen we de Atlas methodiek en gebruiken we de directe methode vooral voor het bepalen van een betere en vooral meer plausibele verdeling van de waardedaling. Daarbij zijn er zoals aangegeven in de vorige paragraaf nog verschillende mogelijkheden. In dit voorbeeld hebben we gekozen voor een middenweg, dat is 23,19% (Atlas grondsnelheden met onzekerheidstoeslag conform IMG).
3. De waarde van de indicator bij de woning met maximale waardedaling in Westeremden is 1,2811.
4. De buitengrens van het risicogebied volgt in dit voorbeeld de door Atlas bepaalde 10-20% contour als buitengrens.
5. De gemiddelde (log getransformeerde) waarde van de indicator aan de buitengrens is 0,1382. Hierbij zijn de buurtgemiddelden voor een aantal buurten die liggen in de 10-20% contour gemiddeld. Daarbij speelt het aantal woningen per buurt geen rol. Alleen de locatie is belangrijk en niet het aantal woningen in de betreffende buurt34.
6. Het percentage waardedaling van woning x is een evenredig deel van de maximale waardedaling, te weten (indicator woning x β indicator buitengrens)/indicator woning max β indicator buitengrens). In dit voorbeeld dus 23,19%*(0,5953-0,1382)/(1,28-0,1382) = 9,28%.
7. De grondslag voor het bedrag in Euro is WOZ met peildatum 1 januari 2019, te weten 91.000 euro. In die grondslag is het percentage waardedaling van x verdisconteerd, dus de waardedaling in euro is 91.000 β 91.000/ (1-0,0928) = 9.309 euro.
β