6.1 Conclusies
De tweede woning is een gedifferentieerd begrip. De betrokken partijen hanteren verschillende defini-ties. Voor dit onderzoek is een werkdefinitie gehanteerd die daartoe het beste functioneert. Voor-naamste conclusie uit de gehanteerde werkdefinitie is dat er een grijs gebied blijft bestaan. Niet elk type woning met een bepaalde gebruiksvorm valt onder een categorie tweede woning. Het juridisch onderscheid dat Nederland kent in een woon- versus recreatieve bestemming, is niet per definitie synoniem aan en/of bruikbaar voor het onderscheid tussen eerste en tweede woningen. Hiermee kan een antwoord geformuleerd worden op de deelvraag wat het product is in de markt voor tweede wo-ningen. De werkdefinitie is als volgt: ‘Een tweede woning is een verblijf dat men door eigendom en
recht op gebruik voor zichzelf beschikbaar heeft, dat niet als hoofdverblijf dient en waarbij men in de betreffende gemeente ingeschreven staat.’
Hiermee is het product omschreven in de markt voor tweede woningen en daarmee deelvraag 1 be-antwoord. De volgende deelvragen gaan over de markt- ontwikkelingen en imperfecties. Deze worden in de volgende alinea’s behandeld. Tot slot worden de deelvragen over een benchmark beantwoord over het nut en mogelijkheden van dit instrument.
Het voordeel van het juridische onderscheid in de bestemming van woningen is dat bekend is hoeveel recreatiewoningen er zijn, maar er bestaan ook veel nadelen. Zo is bijvoorbeeld niet bekend hoe re-creatiewoningen worden gebruikt en hoeveel woningen met een permanente woonbestemming wor-den gebruikt als tweede woning. Veel partijen hebben een poging gewaagd om de totale marktom-vang in kaart te brengen. Het WoON 2006 is momenteel relatief gezien de betrouwbaarste bron. De cijfers staan echter door tegenstrijdige cijfers van buitenlandse partijen ter discussie. Hieruit blijkt, net zoals uit de interviews, dat de markt vermoedelijk vele malen groter is dan nu wordt verondersteld. Dit komt doordat het bezit van een tweede woning doorgaans niet bij een officiële instantie wordt gemeld. Dit wordt mede veroorzaakt door zaken als belastingontduiking, immigratie en emigratie. Daarnaast wordt het bemoeilijkt door variatie en transitie van gebruiksvormen door huishoudens. In het buiten-land is deze markt veelal beter ontwikkeld en in omvang vele malen groter. Een conclusie over de marktomvang kan helaas niet in cijfers uitgedrukt worden, maar wel in de constatering dat er onder-zoektechnisch veel beperkingen zijn.
Een tweede woning was vroeger voornamelijk in het bezit van de welgestelde burgerij. Door toene-mende welvaart en ruimtedruk rondom de eerste woning bezitten steeds meer huishoudens een tweede woning. De grootste doelgroep is de leeftijdscategorie 45 – 65 jaar. Deze huishoudens gaan na verloop van tijd steeds minder werken en beschikken daardoor over meer vrije tijd. Door de toege-nomen welvaart, vergrijzing en daarmee gepaard gaande toenemende erfenissen is de tweede wo-ning voor meer huishoudens binnen bereik gekomen. Er is sprake van verjonging van de eigenaren. Jongere huishoudens exploiteren de woning doorgaans vaker omdat ze maatschappelijk nog zeer actief zijn. Dit is vooral terug te zien in het toenemende beleggingsmotief dat blijkt uit het consumen-tenonderzoek.
De recente economische recessie heeft grote invloed op de woningmarkt en in het bijzonder op de financieringsmogelijkheden van zowel ontwikkelaars als particulieren. Feit is dat de markt wat betreft aantal transacties en nieuwbouw sterk is teruggelopen. Voordeel is de lage hypotheek- en spaarrente en de grote overheidsinspanningen om het financiële systeem op de rails te houden. Uit zowel de interviews als het consumentenonderzoek blijkt dat consumenten nu eerder geneigd zijn om hun spaargeld of aandelen om te zetten in tweede woningen. Ook wordt er gesuggereerd door marktpartij-en dat de exploitatie (dus de verhuur) van tweede woningmarktpartij-en op complexmarktpartij-en goede prestaties lietmarktpartij-en zien in 2009. Door de vergrijzing zijn er meer ouderen in de samenleving, welke ook de grootste doel-groep vormen voor tweede woningen. Tevens komen er na verloop van tijd door erfoverdracht relatief grote financiële middelen vrij voor jongere huishoudens. Concrete cijfers zijn hiervoor niet beschik-baar. Deskundigen geven aan dat de vraag wel is afgenomen, maar niet bij tweede woningen in com-binatie met een professionele exploitatie en een goed rendement. Het toenemende internetgebruik speelt ook een grote rol. In deze ondoorzichtige markt is het internet een belangrijk informatiekanaal voor de consument. Deze vervangt voor een deel de makelaar en brancheorganisatie. Consumenten zoeken zelf hun informatie waardoor ook de markt transparanter zal moeten gaan functioneren. Vrije
Maarten te Velde - 44 - tijd wordt steeds meer ‘quality time’. Vrije tijd wordt luxueus, comfortabel en vooral intensief besteed. De tweede woning past hierbij in het verlengde. Dit biedt vooral kansen voor de exploitatie van tweede woningen.
Een andere belangrijke ontwikkeling is de verweving van gebruiksvormen tussen de eerste en de tweede woning. Huishoudens worden meer ‘footloose’ zodra ze meer dan één woning bezitten. Het is niet exact bekend hoe een huishouden zich gedraagt en de eerste en de tweede woning gebruikt. Gebruiksvormen zijn moeilijk te onderscheiden en te categoriseren. Daarnaast zijn huishoudens altijd in ontwikkeling en daarmee ook het gebruik van woningen. Het nut en de functie van zowel de eerste als de tweede woning is daarom niet helder in beeld te krijgen binnen dit onderzoek. Deze zijn steeds complexer en kennen diverse mengvormen van wonen, werken, recreëren en beleggen. Vooral we-tenschappers zien hierin nog tal van onderzoeksmogelijkheden die belangrijk zijn voor een beter in-zicht in de marktwerking. Hiermee zijn enkele deelvragen beantwoord. De belangrijkste invloedsfacto-ren zijn besproken als zowel enkele marktimperfecties. In de volgende conclusies wordt dieper inge-gaan op de gevolgen van deze imperfecties op de marktwerking en hoe het instrument benchmark dit wellicht kan ondervangen.
In de Nederlandse woningmarkt wordt veel onderzoek gedaan naar ondermeer type woningen, leef-stijlen, woonmilieus en financiële aspecten. Hiermee opereert deze markt relatief doorzichtig. Dit met uitzondering van de tweede woningmarkt. Binnen Nederland bestaan recreatiewoningen, waar niet veel meer over bekend is dan enkel de omvang. Daarnaast kennen ze regionaal veel problemen in beleid, gebruiksvormen en fysieke inrichting. Buitenlandse instellingen doen, meer dan binnenlandse, onderzoek naar aantallen, gebruiksvormen en eigenaren. Uit de interviews komt naar voren dat de marktwerking tussen de eerste en de tweede woningmarkt in principe hetzelfde is. Echter, aangezien het tweede woningproduct gedifferentieerder is wat betreft gebruiksvormen, verschijningsvormen en geografische ligging is daardoor de match tussen vraag en aanbod moeilijker en meer diffuus. Daar-door functioneert de markt minder transparant. Aanbieders zijn versnipperd en er is sprake van bran-chevervaging. Dit komt doordat de aanbieders moeilijk vergelijkbaar zijn in zowel het product dat ze leveren als in de prestaties van henzelf en het product dat ze aanbieden. Ook opvallend is het ontbre-ken van een overkoepelend orgaan dat belangen behartigd van eigenaren. De RECRON is actief in belangenbehartiging van ondernemers in de recreatiesector binnen Nederland en Mondi biedt hulp aan met name gestrande eigenaren van tweede woningen in het buitenland. Door de grote diversiteit van het product is onderlinge associatie moeilijk realiseerbaar en ontbreekt misschien daardoor een overkoepelende belangenbehartiger. Het ontbreken van objectieve marktinformatie is ook een gevolg daarvan. Deze aspecten dragen bij aan het verklaren van de al eerder genoemde versnippering van de markt. Deskundigen waren het er over eens dat een brancheorganisatie momenteel weinig kans van slagen heeft in deze gedifferentieerde markt. Aanbieders associëren zich zeer beperkt met elkaar door de diversiteit in woningen, daarnaast zijn er al enkele initiatieven in het verleden ontstaan en weer opgedoekt.
Concluderend kan gesteld worden dat de markt amateuristisch en versnipperd functioneert, maar dat er wel een sterke behoefte is aan professionalisering. De deskundigen geven aan dat het een serieus product betreft dat behoefte heeft aan een betere en bovenal transparantere marktwerking. Een op-lossing in de vorm van een brancheorganisatie voldoet niet volgens de deskundigen. Het instrument benchmarking is daartegen wel positief en enthousiast beoordeeld. Met dit gegeven is de focus in dit onderzoek met name gelegd op een benchmark.
Om te beginnen zijn de potentiële mogelijkheden van een benchmark vertaald naar doelen. Deze werden als volgt geformuleerd:
- Het verkleinen van de kennisasymmetrie tussen vragers en aanbieders en daarmee het ver-groten van de transparantie;
- Objectieve beoordeling van locatie en exploitatie; - Het vergelijken van deze prestaties met andere assets; - Vergemakkelijken van het beroep van aanbieder;
- Door deze transparantie bijdragen aan de professionalisering van de markt; - Mogelijkheid om internationaal te vergelijken;
- Het opzetten van tijdreeksen;
Maarten te Velde - 45 - Om een model te kunnen ontwikkelen is een ‘case study’ gedaan op de ROZ/IPD benchmark, die verschillende vastgoeddeelmarkten in kaart brengt. Kort gezegd is het doel het ontleden van het pro-duct in de markt voor tweede woningen in haar basiselementen. Vanuit deze methodiek, bovenstaan-de doelen en anbovenstaan-dere resultaten uit bovenstaan-de interviews zijn een tweetal producten opgesteld. De belangrijk-ste variabelen zijn in kaart gebracht en verdeeld in object, complex en financiële gegevens.
1. Benchmark:
Hierin komen variabelen van financiële gegevens, object- en complexgegevens sa-men. Deze kunnen geanalyseerd worden waaruit marktontwikkelingen voortkosa-men. Dit product blijft intern en er worden slechts gemiddelden weergegeven. Wel kunnen variabelen onderling worden vergeleken, maar niet individuele aanbieders. Deze trends kunnen gebruikt worden voor haalbaarheid en investeringsbeslissingen. 2. ROZ/IPD index.
De uitkomst van de benchmark in de vorm van een totaal rendement op tweede wo-ningen moet gepubliceerd worden op de ROZ/IPD index. Hieruit komt dan een markt-indicator die openbaar wordt gemaakt. Voornamelijk voor de vastgoedbeleggings-markt een belangrijke indicator wat kan leiden tot veel potentie.
Er kleven echter wel beperkingen aan deze benchmark, die te verdelen zijn in drie criteria. Allereerst is uit de interviews gebleken dat een benchmark zich moet richten op de tweede woningen binnen Nederland. Ten tweede moeten deze woningen op een professionele wijze geëxploiteerd worden. En ten derde moeten deze woningen voor een bepaald aandeel beschikbaar zijn voor verhuur. Alleen op deze manier kan voldoende kwaliteit, objectiviteit en draagvlak verkregen worden voor een succesvol-le benchmark. Deskundigen geven aan dat, ondanks deze afbakening, de markt hiermee transparan-ter kan functioneren. Consumenten kunnen beschikken over meer marktinformatie en een referentie-mogelijkheid en aanbieders kunnen hun prestaties toetsen aan de benchmark. Ook kunnen zij hun aanbod versterken door deze benchmark.
Om te komen tot dit resultaat is een breed gedragen en nauwkeurig proces noodzakelijk. Omdat ne-gatieve publiciteit van cijfers schade kan aanrichten is betrouwbaarheid en integriteit belangrijk om draagvlak te creëren en te behouden. Omdat de RECRON al een initiatief heeft lopen en omdat zij een belangrijke positie in de markt heeft is het meest voor de hand liggend om hun model uit te brei-den. Zij zijn in staat, door de positie als belangenbehartiger, de markt te overtuigen van het nut van deze benchmark en daarmee het draagvlak te verwerven. Deskundigen, waaronder de ROZ, geven aan de RECRON als partij te zien om als beroepsgroep te fungeren en daarmee de dataverzameling te verzorgen. De RECRON geeft aan hiervoor open te staan. De ROZ reageert ook positief en zou graag de vastgoeddeelmarkt recreatievastgoed willen opnemen in zowel de benchmark als index. Het model zoals beschreven in dit onderzoek is een eerste stap die met name het doel van een dergelijke benchmark in kaart brengt. Er dient nog meer onderzoek te worden gedaan naar de variabelen en methodiek van benchmarking.
Met al deze conclusies kan de centrale onderzoeksvraag beantwoordt worden. Deze luidde: Kan een benchmark een instrument zijn om de markt voor tweede woningen inzichtelijker te maken? Hierop kan als volgt geantwoord worden: Ja, mits de benchmark zich richt op tweede woningen in Nederland, die op een professionele wijze geëxploiteerd worden en een beperkt aandeel eigen gebruik kennen. Een beroepsgroep moet onder deze criteria de markt overzien en de dataverzameling verzorgen. Dit antwoord moet teruggekoppeld worden aan de markt. Helaas is dit onderzoek nog te beperkt om als concreet voorstel voor een benchmark te dienen. Meerdere diepte-interviews zijn nog noodzakelijk om het voorstel uit te werken in zowel methodiek als procesopzet. Het is aan de markt om dit voorstel op te pakken en de belangen onderling uit te spelen waardoor elke partij uitkomt in een win-win situatie.
Maarten te Velde - 46 -
6.2 Discussie en aanbevelingen
Na deze bevindingen is het zinvol om de onderzochte materie te vervolgen in een discussie. Dit kan bijdragen aan een beter en transparanter toekomstperspectief voor de markt. Vooral voor de markt-partijen is het van belang om hierin te participeren. Ten eerste kennen zij de markt goed en ten twee-de kunnen zij collectief twee-de markt transparanter laten functioneren door hun twee-deskundigheid te bedis-cussiëren en daarvan te leren. Daarvoor dienen eerst enkele beperkingen aangegeven te worden van dit onderzoek. Er zijn negen interviews gehouden, maar achteraf gezien bleek dit te beperkt te zijn en was de deelname van actieve marktpartijen onderbelicht. Resultaten varieerden per interview en zijn daarmee door het ontbreken van directe interactie niet makkelijk terug te koppelen. Binnen de selectie van deskundigen kwamen vooral directeuren, wetenschappers en adviseurs voor. Voor het onderzoe-ken van de juiste variabelen in een benchmark en gedetailleerde marktwerking zouden meer inter-views gehouden moeten worden. Een groepsdiscussie zou ook veel meerwaarde bieden door de mo-gelijkheid van directe interactie. De beschreven marktwerking is wel gedegen onderzocht, maar deels ontbreken nog gedetailleerde gegevens en antwoorden op de vraag ‘waarom´ bevindingen zo zijn. Expliciet is in dit onderzoek aangetoond dat er een duidelijke wens bestaat voor het toepassen van het instrument benchmarking in de markt voor tweede woningen. Dit instrument is wat betreft metho-diek onderzocht middels een case study, maar slechts in een beperkte vorm. Zoals eerder besproken is het voorstel nog niet concreet genoeg. Een eerste aanzet is hiermee gegeven. Na meer positieve reacties vanuit de markt zou dit uitgewerkt moeten worden met een concreet voorstel, intentieverkla-ring van deelname van de belanghebbende partijen. Buiten deze conclusie zijn harde bevindingen beperkt. Vele elementen uit de markt zijn onderzocht, echter kleven er beperkingen aan deze resulta-ten. Nader onderzoek naar een aantal elementen verdient aanbeveling.
Tot slot worden enkele aanbevelingen gedaan, aan zowel markt- als onderzoekspartijen. Dit onder-zoek is slechts het begin, waarop nog veel vervolgonderonder-zoek mogelijk is.
- Benchmark: uit de conclusie blijkt dat er een uitgesproken wens is voor het
benchmar-ken van tweede woningen. De voorwaarden zijn verenigbaar en uitvoering kan ge-schieden door bestaande organisaties. Het is aan de markt om hierop te reageren en de belangen onderling uit te spelen.
- Verweving: onderzoek doen onder huishoudens die meer dan één woning bezitten
naar gebruiksvormen. Het zou zeer nuttig zijn om een beter inzicht te krijgen in de manier waarop huishoudens hun eerste en tweede woning gebruiken.
- Taxatiemethodieken: reeds bestaande methodieken zijn niet getoetst op bruikbaarheid
voor het taxeren van de marktwaarde van tweede woningen. Voor een kwalitatief hoogwaardige benchmark is het waardevol de waardebepaling van deze woningen goed in beeld te krijgen.
- Variatie in variabelen: met een aantal case study’s van tweede woningen verschillen
in variabelen analyseren en daaruit een juiste mix samenstellen voor de benchmark. - Externe factoren: de invloeden van ligging en locatiespecifieke aspecten op de
finan-ciële prestaties onderzoeken.
- (inter)Nationale marktomvang: hoeveel tweede woningen bezitten Nederlanders nou daadwerkelijk?
Maarten te Velde - 47 -
Bronnenlijst
• Barendregt en Smit (2004). Second home in Germany and the Netherlands. Utrecht: URU. • Bavelaar W. (2008), La Maison. Houten: Spectrum.
• Bouwman A. en H. Sleeuwenhoek (2002), Als de kinderen het maar naar hun zin hebben, Huizen: A. Bouwman.
• Butter S., J. Hofstee en G. Keers (2001), in Holland staat een huis? Den-Haag: Tijdschrift voor de volkshuisvesting, nr-6. 2001.
• CBS (2008), Toerisme en recreatie in cijfers 2008. Den Haag: Centraal Bureau voor de Statis-tiek.
• CBS (2009), Bevolkingstrends. Heerlen: Centraal Bureau voor de Statistiek.
• CBS, PBL (2008), Regionale bevolking, allochtonen en huishoudenprognose 2007-2025. Den Haag: CBS en PBL
• CBS en VNG (2009), Leven in Nederland. Den Haag: SDU uitgevers
• Coppock J.T. (1977), Second Homes: curse or blessing? Oxford: Pergamon Oxford.
• Daalhuizen E., F. van Dam, M. Piek en N. Sorel (2008), Plattelandsontwikkeling en de
gevol-gen voor het landschap. Den Haag: NAI en PBL.
• Diem, van J.K (2006). Zelfregulering van de Nederlandse CV-markt. Amsterdam: scriptie AS-RE.
• Ekkers P. (2006), Van volkshuisvesting naar woonbeleid. Den-Haag: SDU Uitgevers.
• Gallent N. en M. Tewdwr-Jones (2006), Rural Second Homes in Europe. Hampshire: Ashgate • Geus- van Tellingen, de J. (1974), Weekendrecreatie en de tweede woning. Groningen:
So-ciologisch en geografisch instituut, RU Groningen.
• Gool, van P. (2007), Onroerend goed als belegging. Groningen: Stenferd Kroese,
• Heins G. (2010), Oud(eren) in de wijk, Onderzoek naar participatie van ouderen in sociaal
weerbare buurten, Groningen: RUG/ISW (in voorbereiding)
• Hond, de M. en J.A. Koetsier (1970), De tweede woning, Den Haag: Ministerie van cultuur, re-creatie en maatschappelijk werk.
• Hormann G. (2004), Een tweede huis, Utrecht: het Spectrum.
• Keers G. (2008), Globalisering Nederlands tweede wonen? Amsterdam: RIGO
• Kousemaker F.J.M. (2002), Praktijkaspecten Vastgoed. Groningen: Noordhoff uitgevers. • Lycklama à Nijeholt, G. (2009), Steeds meer AOW’ers naar het buitenland. Heerlen:
CBS-Webmagazine 8 sept
• Maat K. en P. de Vries (2002). Groen wonen en mobiliteit. Delft: OTB, TU Delft • Montijn I. (2002), naar buiten. Amsterdam: SUN.
• Nelisse, C.J-P., A.C. Hordijk en H.M. de Kroon (2004), Testing property valuations: are
valua-tions inputs constitent and do they refelct market evidence? Den Haag: ROZ/IPD real estate
index.
• Neuteboom P. en H. van der Heijden (2005), Conjunctuur op de Nederlandse woning(bouw)
markt. Delft: DGVH/NETHUR.
• NRIT Media (2009), Trendrapport toerisme, recreatie en vrije tijd. 2008/2009. Breda: NRIT Onderzoek, GFK, NHTV en NRIT Media.
• NRIT Media, GFK en NRIT Onderzoek (2008), De Nederlandse bungalowsector 2008. Breda: NRIT Media.
• Raad landelijk gebied (2000), Wonen in het landelijk gebied, advies over het ontwerp nota
wonen. Amersfoort: publicatie RLG 00/05.
• RICS (2008), Submission tot the Matthew Taylor Review on the Rural Economy and
Afford-able Housing.London:Royal Institute of Chartered Surveyors
• Roth, P (2005), Spotlight Zweit- und Ferienwohnungen in der Schweiz. Zurich: Credit Suisse • ROZ (2007), Definitielijst ROZ/IPD Vastgoedindex. Den-Haag: ROZ.
• RPB (2004), ruimte in debat, tweede woningen. Den-Haag: RPB
• SCP (2009), De sociale staat van Nederland 2009. Den-Haag: Sociaal Cultureel Planbureau. • Sijmons D. (2008), Greetings from Europe. Rotterdam: OIO publishers
• TNS NIPO (2008), Hoe willen kapitaalkrachtige senioren wonen? Amsterdam: TNS NIPO, i.o.v VROM
• Uijlings R.U. (2007), Biresidentialiteit. Een onderzoek naar (toekomstige) huishoudens met
Maarten te Velde - 48 - • Van Dijk J. en V. Schutjens (2008). De economische kracht van de stad: Ontwikkelingen,
ver-schuivingen en nieuwe kansen. Assen: van Gorcum.
• Verhoef W. (2007), Een objectieve fondsvergelijking voor vastgoed-CV’s. Amsterdam: scriptie UVA.
• VEH (2008), Een tweede huis. Amersfoort: VEH
• VROM DG-Wonen/SenK/SO (2006). Ruimte geven, bescherming bieden. Den Haag: VROM • VROM (2006), Woononderzoek Nederland WoON 2006. SPSS datafile. Den Haag: VROM • Van der Reijden et all (2003), Tweede woningen. Voorraad en ontwikkelingen.
Den-Haag/Amsterdam: RIGO en RPB.
• Waalewijn, P et al (1996), Benchmarking van het benchmarkingproces. Rotterdam: Ribes rapport 9611/M.
• WES (2008), Tweede verblijven aan de kust. Assebroek-Brugge: WES en IDEA consult. Programma’s
• CBS Statline (2009),
• SPSS 13.0 (2009), analyse WoON 2006 (VROM, 2006) en consumentenonderzoek NRIT