De komende jaren zullen koopstarters in Noordoost-Fryslân hun eerste koopwoning moeten vinden in de bestaande woningvoorraad. De beleidsmakers stellen dat er weinig tot geen nieuwbouw wordt gepleegd, en wat er wordt gebouwd zal grotendeels voor ouderen zijn. Het bouwen van nieuwbouw voor starters zou neerkomen op verstopping van de woningmarkt en de doorstroming niet ten goede komen.
In de bestaande woningvoorraad staan momenteel genoeg woningen te koop, die vallen in de prijsklasse tot 175.000 euro, de prijsklasse voor de gemiddelde starter. De geïnterviewde starters stellen dat dit aanbod niet bij hun wensen past, vooral rijwoningen zijn niet in trek. Hier speelt volgens sommige beleidsmedewerkers wel een stukje verwendheid. Rijwoningen zijn in principe prima geschikt voor koopstarters, vaak hebben de woningen genoeg slaapkamers en ook een tuin. De beleidsmedewerkers zijn zich bewust van de mismatch tussen het aanbod op de woningmarkt en de wensen van de koopstarters in de regio. De beleidsmedewerkers en RIGO (2014) verwachten dat dit over 10 tot 20 jaar is opgelost, wanneer de babyboomgeneratie overlijdt, dan komen er veel eengezinswoningen van goede kwaliteit vrij. Toch lijkt de mismatch tussen het aanbod op de woningmarkt en de vraag van koopstarters helemaal niet zo groot. In alle gemeenten behalve Kollumerland is het aandeel vrijstaande woningen met drie slaapkamers of meer en een tuin voor 175.000 euro of minder, meer dan 20% van het aanbod op funda. In Kollumerland was dit 16%. Wanneer wordt gekeken naar absolute aantallen zijn de verschillen wel groot. Zo kent Dantumadiel een klein aanbod van woningen en staan er in Dongeradeel relatief veel woningen te koop.
Uit de Quick Scan van de Friese woningmarkt van RIGO (2014) komt naar voren dat er wordt verwacht dat koopstarters na de aankoop van hun starterswoning een aantal jaar later doorstromen naar een grotere woning. Maar de koopstarters uit dit onderzoek zochten juist naar een woning op de toekomst, waar zij ook later met een aantal kinderen kunnen wonen. Zij kopen daarom liever een groot huis waar nog het een en ander aan gedaan moet worden dan een kleiner huis waar ze zo in kunnen. De verhuismobiliteit van de gesproken koopstarters in Noordoost-Fryslân ligt dus veel lager dan wordt verwacht door RIGO (2014). Zij stellen namelijk dat de huidige generatie koopstarters voor nieuwe doorstroming zal zorgen omdat zij op een gegeven moment toe zijn aan een andere woning. Het is mogelijk dat de koopstarters in de regio Noordoost-Fryslân denken dat zij een kleiner huis over tien tot vijftien jaar niet kunnen verkopen door de demografische veranderingen in de regio. Volgens Van Dam et al. (2007) en Van der Hoeven (2013) heeft de daling van het aantal huishoudens kwantitatieve effecten op de woningmarkt. De woningmarkt verandert van een markt met veel vraag naar een markt met veel aanbod. Dit zorgt voor daling van de huizenprijzen (Van der Dam et al., 2007) en het is nog maar de vraag of een woning überhaupt wordt verkocht. Uit de interviews met de koopstarters is dit niet naar voren gekomen. Zij benoemden niet de verslechterende woningmarkt in de regio Noordoost-Fryslân.
Om dit wel zeker weten zou er meer onderzoek moeten worden gedaan. Een aanbeveling voor verder onderzoek is daarom een vergelijkend onderzoek tussen een (krimp)gebied met veel woningaanbod en een gebied met veel woningvraag. Hieruit zou men dan kunnen bepalen of men alleen in krimpgebieden een huis koopt voor de rest van het leven of dat dit ook voorkomt in gebieden waar de vraag naar woningen groter is en men een kleinere woning in principe snel kan verkopen aan nieuwe koopstarters.
Werkgelegenheid is voor de geïnterviewde koopstarters een belangrijke factor om in Noordoost-Fryslân te blijven of daar juist weg te gaan. De meeste geïnterviewde starters hadden een baan in de regio, maar ook de stad Leeuwarden is vanuit Noordoost-Fryslân relatief snel te bereiken. Ook de nabijheid van familie en vrienden is voor de koopstarters belangrijk. Uit de interviews viel op dat
bijna alle geïnterviewde koopstarters specifiek kozen voor een woning in het dorp waar zij vandaan kwamen en waar hun familie en vrienden woonden. Op andere dorpen werd vaak niet georiënteerd. Bovenstaande is opvallend omdat de woningmarkt door beleidsmakers regionaal wordt bekeken, omdat zij stellen dat het aanbod van koopwoningen van de verschillende dorpen in de regio met elkaar concurreert. Een inwoner van dorp A zou volgens Hospers (2012) zonder problemen een huis kopen in dorp B, wanneer de huizen daar aantrekkelijker en goedkoper zijn. Maar wanneer naar de geïnterviewde koopstarters wordt gekeken blijkt dit dus niet zo te zijn. Ook makelaar Rinze Boersma spreekt dit tegen. Het is belangrijk dat de gemeenten in de regio Noordoost-Fryslân zich hier van bewust zijn en hun beleid hier op aan passen. In het dorp Ee werden bijvoorbeeld tussen 1 december 2015 en 1 maart 2016 dertien baby’s geboren (Nieuwe Dockumer courant, 2016). Het zou goed kunnen dat er in Ee over 20 tot 25 jaar grote vraag naar koopstarterswoningen zal zijn, wanneer deze jongeren allemaal in hun geboortedorp blijven wonen, zoals de meeste geïnterviewde koopstarters doen.
Literatuurlijst
Bijker R. & Haartsen T. (2012). More than counter-urbanisation: migration to popular and less-popular rural areas in the Netherlands. Population, Space and Place 18 (5), pp. 643–657. Bijker, R., Haartsen, T. & Strijker, D. (2012a). Migration to less-popular rural areas in the Netherlands:
Exploring the motivations. Journal of Rural Studies, 28(4), pp.490-498.
Bijker, R., Haartsen, T. & Strijker, D. (2012b). Different Areas, Different People? Migration to Popular and Less-Popular Rural Areas in the Netherlands. Population, Space and Place, 19(5), pp.580-593.
Blijie, B., van Hulle, R., Poulus, C., van Til, R., & Gopal, K. (2009). Het inkleuren van voorkeuren, de
woonconsument bekent. WoON‐module Consumentengedrag.
CBS (2013). Regionale prognose huishoudens; 2011-2040. Geraadpleegd op 0904-2016 via
http://statline.cbs.nl/Statweb/publication/?DM=SLNL&PA=81275NED&D1=0&D2=176,187,2 09,280&D3=3,8,13,18,23,l&HDR=G1,G2&STB=T&VW=T
CBS (2014). Kerncijfers wijken en buurten 2009-2012. Geraadpleegd op 31-03-2016 via
http://statline.cbs.nl/Statweb/publication/?DM=SLNL&PA=70904NED&D1=3&D2=751,1031, 15981,16901&D3=1-3&HDR=T&STB=G1,G2&VW=T
CBS (2014). Bevolkingsprognose 2014–2060: groei door migratie. Den Haag: CBS,
CBS (2015). Kerncijfers wijken en buurten 2014. Geraadpleegd op 31-03-2016 via
http://statline.cbs.nl/Statweb/publication/?DM=SLNL&PA=82931NED&D1=3,6-10&D2=614,841,13443,14232&HDR=T&STB=G1&VW=T
CBS (2016). Kerncijfers wijken en buurten 2013. Geraadpleegd op 31-03-2016 via
http://statline.cbs.nl/Statweb/publication/?DM=SLNL&PA=82339NED&D1=3&D2=693,912,1 3473,14262&HDR=T&STB=G1&VW=T
CBS (2016). Kerncijfers wijken en buurten 2015. Geraadpleegd op 28-02-2016 via
http://statline.cbs.nl/Statweb/publication/?DM=SLNL&PA=83220ned&D1=0,4-11&D2=654,882,13474,14263&HDR=T&STB=G1&VW=T
Companen (2012). Koopstarters op de woningmarkt. Den Haag: Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties
Cörvers, F. (2015). Krimpen zonder kramp. Demos, bulletin over bevolking en samenleving, 31,(3). Pp 4-7.
CSED (2010). Naar een integrale hervorming van de woningmarkt. Den Haag: SER
Dam, F. van, Verwest, F. & Groot, C. de (2007). Demografische krimp: prikkel voor de woningmarkt.
Ruimte in debat, 1, pp. 2-7.
Dam, F. van, Eskinasi, M. & Groot, C. (2014). Nieuwe uitdagingen op de woningmarkt: Balans van de
Leefomgeving 2014 – deel 2. Den Haag: Planbureau voor de Leefomgeving
DDFK gemeenten (2016). Beleidsvisie wonen 2016-2020.
Diener, E. & Suh, E. (1997). Measuring quality of life: Economic, social, and subjective indicators.
Social indicators research, 40(1-2), pp.189-216.
Elshof, H., Haartsen, T. & Mulder, C.H. (2015). The effect of primary school absence and closure on inward and outward flows of families. Tijdschrift voor economische en sociale geografie. 106(5), pp. 625–635.
Elst-van der Lans, M. & Rijk, P.J. (2006). Lokale bedrijvigheid, leefbaarheid en sociale vitaliteit in het
landelijk gebied van Friesland; Een casestudy. Den Haag: LEI
Financieel Dagblad, (2016). NVM ziet herstel woningmarkt doorzetten. Geraadpleegd op 29-03-2016 via: http://fd.nl/economie-politiek/1135110/nvm-huizenprijzen-5-hoger-recordaantal-transacties.
Fitchen, J.M. (1995). Spatial redistribution of poverty through migration of poor people to depressed rural communities. Rural Sociology, 60 (2), pp. 181–201.
Foulkes, M. & Newbold, B. (2008). Poverty Catchments: Migration, Residential Mobility, and Population Turnover in Impoverished Rural Illinois Communities. Rural sociology, 73(3), pp.440-462.
Garssen, J. & Beer, J. De, (2012). Demografie van de vergrijzing. In N. Nimwegen & C. Praag (Red.),
Bevolkingsvraagstukken in Nederland anno 2012 (pp. 51-82). Amsterdam: Koninklijke
Nederlandse Akademie van Wetenschappen.
Gemeente Dantumadeel (2016). Gemeente Dantumadiel / Inwoners / Dorpen. Geraadpleegd op 28-02-2016 via http://www.dantumadiel.eu/inwoners/dorpen_41495/
Gemeente Dongeradeel (2016). Gemeente Dongeradeel / Wonen, Verkeer & Veiligheid / Dorpen en wijken. Geraadpleegd op 02-03-2016 via: http://www.dongeradeel.nl/wonen-verkeer-veiligheid/dorpen-en-wijken_3387
Gemeente Ferwerderadiel (2016). Dorpen: Gemeente Ferwerderadiel. Geraadpleegd op 02-03-2016:
https://www.ferwerderadiel.nl/over-de-gemeente/dorpen.html?L=pqlcviyugyufhsxm
Gemeente Kollumerland (2016). Gemeente Kollumerland / Gemeente / Gemeente / Feiten & cijfers
2016. Geraadpleegd op 02-03-2016 via:
http://www.kollumerland.nl/gemeente/gemeente_3721/item/feiten-cijfers-2016_6145.html
Grimsrud, G. (2011). How well does the ‘counter-urbanisation story’ travel to other countries? the case of Norway. Population, Space and Place, 17(5), pp.642-655.
Gronings Gereedschap (2016a). Deel& Ulrum: al meer dan 150 woningen duurzaam en/of
levensloopbestendig aangepast. Geraadpleegd op 23-02-2016 via:
http://groningsgereedschap.nl/2016/02/01/deel-ulrum-al-meer-dan-150-woningen-duurzaam-enof-levensloopbestendig-aangepast/
Gronings Gereedschap, (2016b). Oldambt: aanpak slechte panden. Geraadpleegd op 23-02-2016 via:
http://groningsgereedschap.nl/2016/01/21/oldambt-aanpak-slechte-panden/
Haartsen, T. (2013). Avontuurlijke vertrekkers en gewortelde blijvers. Rooilijn, 46(2), pp. 33-36. Haartsen, T. & Venhorst, V. (2010). Planning for decline: Anticipating on population decline in the
Netherlands. Tijdschrift voor economische en sociale geografie, 101(2), pp.218-227. Hemmink, M., Hutter, I. & Bailey, A. (2011). Qualitative Research Methods. London: SAGE.
Hoeven, B.J. van der (2013). Klaar voor de start?! afwegingen tussen de woonwensen van
koopstarters in landelijke gebieden. Eindhoven: Gemeente Westland
Hospers, G.J. (2012). Krimpdorpen in een global village. Geografie. 21(5) ,pp. 24-27
Hospers, G.J., Kruidhof, W. & Lochem, M. van (2013). Dorpen, voorzieningen en ondernemerschap.
Openbaar bestuur, 23(3), pp. 12-15.
Hospers, G.J., & Reverda, N. (2015). Managing Population Decline in Europe’s Urban and Rural Areas. New York: Springer International Publishing
Hoven, B. van (2010). Computer Assisted Qualitative Data Analysis. In N. Clifford & G. Valentine (Red.), Key methods in geography (pp. 453-465). London: SAGE.
Jamieson, L. (2000). Migration, place and class: youth in a rural area. The Sociological Review, 48(2), pp.203-223.
Jorgensen, B. S., & Stedman, R. C. (2001). Sense of place as an attitude: lakeshore owners attitudes toward their properties. Journal of Environmental Psychology, 21(3), pp.233-248.
Lalli, M. (1992). Urban-related identity: theory, measurement and empirical findings. Journal of
Environmental Psychology, 12 (4), pp. 285–303.
Lee, Y. (2008). Subjective quality of life measurement in Taipei. Building and Environment, 43(7), pp.1205-1215.
Liao, P. (2009). Parallels between objective indicators and subjective perceptions of quality of life: a study of metropolitan and county areas in Taiwan. Social indicators research, 91(1), pp.99-114.
Longhurst, R. (2010). Semi-structured Interviews and Focus Groups. In N. Clifford & G. Valentine (Red.), Key methods in geography (pp 103-115). London: SAGE.
Lupi, T. (2013). Problemen aan onderkant particuliere woningmarkt in beeld: Voorstudie bij
experiment ‘Aanpak goedkope koop’. Den Haag: Platform 31
Manzo, L. (2005). For better or worse: Exploring multiple dimensions of place meaning. Journal of
Michalos, A. & Zumbo, B. (2000). Criminal victimization and the quality of life. Social Indicators
Research, 50(3), pp.245-295.
Musterd, S. & Nijman, J. (2015). Economische vitaliteit en sociale duurzaamheid: Bestuurlijke uitdagingen voor de stad. Den Haag: Ministerie van Binnenlandse Zaken
Nieuwe Dockumer courant (2016). Babyboom in Ee. Geraadpleegd op 05-05-2016 via
http://www.nieuwedockumercourant.nl/nieuws/44341/babyboom-in-ee/
Nimwegen, N. van, & Heering, L. (2009). Bevolkingsvraagstukken in Nederland anno 2009. Van groei
naar krimp. Een demografische omslag in beeld. Amsterdam: NIDI
NU.nl (2015). Provincie komt in actie tegen dalende huizenprijzen krimpgebieden. Geraadpleegd op 21-02-2016 via: http://www.nu.nl/groningen/3983396/provincie-komt-in-actie-dalende-huizenprijzen-krimpgebieden-.html
NVM (2010). Krimpgebied = Kansgebied. Visie Bevolkingskrimp. Nieuwegein: Nederlandse Vereniging van Makelaars/ Bureau Stedelijke Planning bv.
Olde Kalter, M.J., Bakker, P. & Jorritsma, P. (2010). Woon-werkverkeer als drijvende kracht achter
groei automobiliteit: Op zoek naar verklaringen voor individuele verschillen in woonwerkafstand autoverkeer
O’ Leary, Z. (2010). The essential guide to doing your research project. 2nd revised edition. London: SAGE
PBL (2013a). Krimp, vergrijzing en woningmarkt. Geraadpleegd op 18-2-2016 via
http://www.pbl.nl/nieuws/nieuwsberichten/2013/krimp-vergrijzing-en-woningmarkt
PBL (2013b). Factsheets Regionale prognoses. Geraadpleegd op 31-03-2016 via http://regionalebevolkingsprognose.kiwi.qdelft.nl/kiwidashboard.aspx
Pichler, F. (2006). Subjective quality of life of young Europeans. Feeling happy but who knows why?.
Social Indicators Research, 75(3), pp.419-444.
Piljic, D. & Stegeman, H. (2013). Anders wonen, naar een werkende woningmarkt. Utrecht: Rabobank Kennis en Economisch Onderzoek
Provincie Fryslân (2010). Krimp en groei: Demografische verandering in de provincie Fryslân. Leeuwarden: Provincie Fryslân
Provincie Fryslân (2013). Prognose Fryslân 2013: Trendprognose Bevolking en Huishoudens. Leeuwarden: Provincie Fryslân
Provincie Fryslân (2016). Beleidsbrief Krimp en Leefbaarheid. Leeuwarden: Provincie Fryslân
Pukeliene, V. & Starkauskiene, V. (2011). Quality of Life: Factors Determining its Measurement Complexity. Engineering Economics, 22(2), pp.147-156.
RIGO (2014). Quick Scan van de Friese Woningmarkt: Opgaven en risico’s op korte en langere termijn. Amsterdam: RIGO Research en Advies BV
Rijksoverheid (2012).Wonen in ongewone tijden: De resultaten van het Woononderzoek Nederland
2012. Den Haag: Ministerie van Binnenlandse zaken en Koninkrijksrelaties
Rijksoverheid (2015). Noordoost Fryslân officieel krimpgebied. Geraadpleegd op 02-12-2015 via
https://www.rijksoverheid.nl/actueel/nieuws/2015/06/30/noordoost-fryslan-officieel-krimpgebied
RTVNOF.nl (2016). Colleges adviseren herindeling Noordoost Fryslân. Geraadpleegd op 02-03-2016 via: http://www.rtvnof.nl/colleges-adviseren-herindeling-noordoost-Fryslân/
Scannell, L. & Gifford, R. (2010). Defining Place Attachment: A Tripartite Organizing Framework.
Journal of Environmental Psychology 30 (1), pp. 1-10
Stockdale, A. (2006). Migration: Pre-requisite for rural economic regeneration? Journal of Rural
Studies, 22(3), pp.354-366.
Tan, T. H. (2011). Neighborhood preferences of house buyers: the case of Klang Valley, Malaysia.
International Journal of Housing Markets and Analysis, 4(1), pp. 58 – 69.
Tan, T. H. (2012). Meeting first-time buyers’ housing needs and preferences in greater Kuala Lumpur.
Verwest, F, Sorel, N. & Buitelaar, E. (2009). Beleidsreacties in krimpregio’s. In N. van Nimwegen, L. Heering (ed.), Bevolkingsvraagstukken In Nederland Anno 2009; van Groei Naar Krimp. een
Demografische Omslag In Beeld. (pp. 113-144). Den Haag: NIDI
Vreke, J. & Salverda, I. E. (2009). Kwaliteit leefomgeving en stedelijk groen. Wageningen: Wettelijke onderzoekstaken Natuur & Milieu
VROM‐raad (2010). Stap voor stap. Naar hervorming van het woningmarktbeleid. Den Haag: OTB Wang, D. & Li, S. (2004). Housing Preferences in a Transitional Housing System: The Case of Beijing,
China. Environment and Planning A, 36(1), pp. 69-87.
Woldoff, R. A. (2002). The effects of local stressors on neighbourhood attachment. Social Forces, 81 (1), pp. 87–116.