Conclusie

In deze paragraaf wordt op basis van de regressieresultaten een antwoord gegeven op de vraagstelling van dit onderzoek. De hoofdvraag van het onderzoek is:

In welke mate is in Nederland op gemeentelijk niveau sprake van een implementatiekloof tussen de bestaande plancapaciteit en het aantal nieuwbouwwoningen dat daadwerkelijk gebouwd wordt en welke factoren kunnen deze implementatiekloof verklaren?

Op basis van de regressieresultaten lijkt inderdaad sprake te zijn van een implementatiekloof. De regressieresultaten wijzen erop dat een toename van de hoeveelheid plancapaciteit het aantal gebouwde nieuwbouwwoningen verhoogt, maar dat er geen sprake is van een 1-op-1 relatie. Niet alle extra beschikbare plancapaciteit wordt ook daadwerkelijk in de onderzochte termijn voor nieuwbouw benut. Een toename van de actuele harde plancapaciteit met 1% en de vertraagde waarde van de harde plancapaciteit met 1% leidt namelijk slechts tot een toename van de

nieuwbouw met ongeveer 0,3%. 3 _{Een toename van de actuele totale plancapaciteit met 1% en de}

vertraagde waarde van de totale plancapaciteit met 1% leidt tot een toename van de nieuwbouw met ongeveer 0,33%. 4

Het geschatte effect van een toename van de plancapaciteit is kleiner dan in vergelijkbaar Engels onderzoek gevonden is. Een toename van de Nederlandse harde plancapaciteit met 40% zou volgens de huidige regressieresultaten namelijk leiden tot een stijging van de nieuwbouw met een waarde tussen 10% en 11,3%. Bramley en Watkins (2016) vinden voor twee regio’s in Engeland daarentegen dat een toename van de hoeveelheid afgegeven planning permissions met 40% zou leiden tot een stijging van het aantal nieuw gebouwde woningen tussen 11,9% en 18,1%. Deze grotere geschatte toename kan mogelijk verklaard worden door de andere institutionele context: Engelse Planning permissions zijn immers niet identiek aan Nederlandse plancapaciteit. Aangezien nog geen eerder Nederlands onderzoek is gedaan naar het effect van plancapaciteit op nieuwbouwaantallen kan het gevonden resultaat echter niet met eerder Nederlands onderzoek vergeleken worden.

3 _{(Harde plancapaciteit) De geschatte toename van de nieuwbouw ligt tussen 0,284% en 0,318% bij een stijging}

van de actuele plancapaciteit met 1% en de vertraagde waarde van de plancapaciteit met 1% in de

voorkeursspecificaties. Een toename van de actuele plancapaciteit met 100% en de vertraagde waarde van de plancapaciteit met 100% leidt tot een toename van de nieuwbouw met een waarde tussen 21,84% en 24,75%.

4 _{(Totale plancapaciteit) De geschatte toename van de nieuwbouw ligt tussen 0,302% en 0,359% bij een stijging}

van de actuele plancapaciteit met 1% en de vertraagde waarde van de plancapaciteit met 1% in de

voorkeursspecificaties. Een toename van de actuele plancapaciteit met 100% en de vertraagde waarde van de plancapaciteit met 100% leidt tot een toename van de nieuwbouw met een waarde tussen 23,37% en 28,34%.

78

Het tweede deel van de hoofdvraag omvat het schatten van het effect van alternatieve verklarende variabelen op het aantal nieuwbouwwoningen dat wordt gebouwd. Hiervoor zijn deze alternatieve verklarende variabelen in dit onderzoek in de regressieanalyses toegevoegd. Uit de analyses blijkt dat de ligging van plancapaciteit op inbreidingslocaties een significant negatief effect heeft op het aantal gebouwde nieuwbouwwoningen. De geschatte coëfficiënt is echter laag, dit betekent dat een hoger aandeel plancapaciteit op inbreidingslocaties een minimale invloed heeft op het aantal gebouwde woningen. Een toename van het aandeel plancapaciteit op inbreidingslocaties met 10%-punt leidt namelijk slechts tot een afname van de nieuwbouw met 0,03%. Een toename van het aandeel plancapaciteit op inbreidingslocaties van 61,04% (het gemiddelde van de gemeenten in de dataset) naar 100% levert slechts een afname van de nieuwbouw op met 0,12%. De voorkeur vanuit ruimtelijk beleid om plancapaciteit zoveel mogelijk op inbreidingslocaties plaats te laten vinden lijkt daarmee slechts een beperkt negatief effect op de opgeleverde nieuwbouw per gemeente te hebben. Naast de twee in de voorgaande alinea’s besproken variabelen is alleen de bevolkingsomvang per gemeente statistisch significant in de regressiemodellen. Zoals verwacht wordt het absolute aantal woningen dat in een gemeente gebouwd wordt grotendeels bepaald door het aantal inwoners dat die gemeente heeft. De afwezigheid van een significant effect van bouwkosten komt overeen met eerdere empirische studies zoals besproken door DiPasquale (1999). Ook deze auteur vindt in meerdere studies met geaggregeerde meetgegevens dat bouwkosten geen relevante rol spelen bij het verklaren van nieuwbouw. Dit ondanks een tegengestelde verwachting vanuit de theorie. Een mogelijke verklaring voor het ontbreken van een significant effect van de bouwkosten in de analyses van deze scriptie kan liggen in de beperkingen van de voor dit onderzoek gebruikte gegevens, zoals in paragraaf 5.2 wordt besproken.

Het ontbreken van een effect van de fysiek beschikbare potentiële bouwgrond wijkt enigszins af van wat vergelijkbare studies gevonden hebben. Zo vinden Bramley en Watkins (2014) in sommige van hun modellen dat een groter aandeel aan ‘greenspace’ (groene ruimte) een significant positief effect heeft op het aantal ‘planning permissions’ dat wordt afgegeven. Het in de analyses van deze scriptie ontbreken van een significant effect van fysiek beschikbare ruimte kan mogelijk verklaard worden doordat de gemiddelde waarde in de dataset van deze variabele laag ligt. Gemiddeld is slechts 23% van het (in theorie) bebouwbare oppervlak al bebouwd, de maximale waarde van de variabele in de dataset ligt op 74%. Aangezien nieuwbouw per jaar slechts een klein deel van de totale

woningvoorraad omvat lijkt er in veruit de meeste gemeenten nog voldoende fysieke ruimte beschikbaar om nieuwe woningen te realiseren. Andere factoren, zoals de omvang van de juridisch- planologisch beschikbare ruimte (de plancapaciteit) lijken relevanter te zijn voor het verklaren van de nieuwbouw.

Ook de verdere specificering van de plancapaciteit blijkt op gemeenteniveau niet significant te verklaren hoeveel woningen worden opgeleverd. Alle variabelen ten aanzien van de hoofdtypen van woningen en prijscategorieën zijn niet significant. Het is mogelijk dat deze variabelen wel degelijk een rol spelen in het al dan niet tot uitvoering komen van woningbouw op planniveau, maar dat dit op het huidige schaalniveau en met de huidige gegevens niet zichtbaar is.

De in de voorkeursspecificatie opgenomen fixed effects blijken een grote invloed te hebben op de resultaten. Zo schatten specificaties zonder fixed effects een hoge en significante coëfficiënt voor

79

woning- en grondprijzen. Deze significantie verdwijnt echter als fixed effects voor COROP-gebieden worden toegevoegd in de voorkeursspecificatie van paragraaf 4.2.1. Dit wijst erop dat het

significante effect van woning- en grondprijzen verklaard kan worden door, niet in het

regressiemodel opgenomen, regiokenmerken. Hoge grond- en woningprijzen kunnen bijvoorbeeld beide beschouwd worden als resultaat van een krappe en actieve regionale woningmarkt. Mogelijk is het deze regionale krapte die de correlatie tussen hoge grond- en woningprijzen en hoge aantallen gebouwde nieuwbouw verklaart.