9.1 Enquêteformulier
Ik ben Kaj Leek en ik studeer Sociale geografie aan de Universiteit van Amsterdam. Voor mijn Bachelor scriptie doe ik onderzoek naar uitwonende studenten in de regio Amsterdam (hieronder vallen de gemeenten Amsterdam, Beemster, Edam-Volendam, Wormerland, Purmerend, Zaanstad, Oostzaan, Landsmeer, Waterland, Haarlemmermeer, Aalsmeer, Amstelveen, Uithoorn, Diemen en Ouder-Amstel).
Studeer jij (Hoger beroepsonderwijs of Universiteit) in de regio Amsterdam en ben jij uitwonend in de regio Amsterdam? Dan is deze enquête voor jou! Ik hoop dat ik maximaal 4 minuten van je tijd mag hebben voor het invullen van deze enquête. Jouw gegevens zullen volstrekt vertrouwelijk worden behandeld en alleen gebruikt worden voor dit onderzoek. Jouw gegevens zullen nimmer aan derden worden doorgegeven. Bij het beantwoorden van de vragen is steeds één antwoord mogelijk tenzij anders staat aangegeven. Bij voorbaat hartelijk dank voor je medewerking!
Q1: Wat is je geslacht?
O man O vrouw
Q2: Wat is je leeftijd?
O leeftijd…
Q3: Aan welke faculteit studeer je?
O Economie en Bedrijfskunde
O Faculteit der Geesteswetenschappen O Faculteit der Geneeskunde
O Faculteit der Maatschappij- en gedragswetenschappen
O Faculteit der Natuurwetenschappen, Wiskunde en Informatica O Faculteit der Rechtsgeleerdheid
O Faculteit der Tandheelkunde O anders, namelijk…
Q4: Wat is het hoogste opleidingsniveau van een van je ouders?
O universitair onderwijs O hoger onderwijs O voortgezet onderwijs O basisonderwijs
O geen antwoord / weet niet
Q5: In welke gemeente ben je opgegroeid? ( de gemeente waar je het grootste deel van je jeugd bent opgegroeid)
42
Q6: Hoeveel jaar woon je al in de regio Amsterdam? (Ook de jaren dat je bij je ouders hebt gewoond moet je meetellen)
O aantal jaren…
Q7: In welk jaar ben je zelfstandig komen wonen in de regio Amsterdam?
O jaar…
Q8: Hoeveel jaar woon je al op dit adres? (graag antwoord geven in jaren)
O aantal jaar…
Q9: Hoeveel kamers of woningen heb je al gehad in Amsterdam? ( hier mag je niet je ouderlijk huis bij tellen)
O aantal kamers of woningen…
Q10: Was het lastig om aan de woning waar je nu in woont te komen?
O makkelijk O vrij makkelijk O neutraal O vrij moeilijk O moeilijk
Q11: Kan en wil je blijven wonen in het huis waar je nu woont na afstuderen?
O ik wil niet en het kan niet O ik wil niet en het kan wel O ik wil wel en het kan ook O ik wil wel en het kan niet
Q12: Heb je voor het verkrijgen van woonruimte binnen de regio Amsterdam gebruik gemaakt van?
O je sociale netwerk
O formele studentenhuisvesting van bijvoorbeeld woningcorporaties, ASVA, DUWO of Studentenwoningweb
Q13: Van welk onderdeel binnen je sociale netwerk heb je gebruik gemaakt bij het verkrijgen van woonruimte? ( deze vraag alleen invullen als bij Q12 antwoord ‘je sociale netwerk’ is ingevuld )
O ouders O familie O vrienden O kennissen O studentenvereniging O anders, namelijk…
Q14: Heb je bij het verkrijgen van woonruimte voornamelijk gebruik gemaakt van sociale media? ( als je geen gebruik hebt gemaakt van sociale media vink dat het eerste antwoord aan)
43 O ik heb geen gebruik gemaakt van sociale media O Facebook O Instagram O Twitter O LinkedIn O WhatsApp O anders, namelijk…
Q15: Heb je je verdiept in en/of gebruik gemaakt van jouw kennis van de woningmarkt en is deze kennis doorslaggevend geweest bij het vinden van woonruimte?
O ja O nee
Q16: Onder welk type studentenwoning valt jouw woning?
O formele studentenhuisvesting O particuliere huursector O koopsector
O geen antwoord/ weet niet
Q17: Wat is de postcode van je woonadres? (graag in 4 cijfers of 6 tekens)
O postcode…
Q18: Wat is ongeveer de oppervlakte van jouw woning of kamer? (als je een kamer hebt in een woning die je deelt met een paar andere mensen, geef dat het oppervlak van de totale woning op)
O 0-<20m2
O 20-<40m2
O 40-<60m2
O 60m2 en meer
Q19: Wat is je maandelijkse huur? ( dit is inclusief gas, water en licht)
O € 0-< € 400 O € 400-< € 600 O € 600-< € 800 O € 800 en meer O ik betaal geen huur O geen antwoord/ weet niet
Q20: Woon je zelfstandig of heb je huisgenoten en zo ja, hoeveel?
O zelfstandig
O met huisgenoten, aantal…
Q21: Voor welke periode biedt je huurovereenkomst zekerheid?
O huurovereenkomst voor onbepaalde tijd O tijdelijke huurovereenkomst
44 O n.v.t (eigen woning)
Q22: Wat vind je van de staat en kwaliteit van jouw woning? ( goed onderhouden en comfortabel)
O zeer slecht O slecht O neutraal O goed O zeer goed
Q23: Welk aspect vind je het belangrijkst aan een woning?
O locatie
O type woning (studentenhuisvesting, particuliere huursector, koopwoning) O oppervlakte
O huurprijs
O staat en kwaliteit van de woning ( goed onderhouden en comfortabel) O zelfstandigheid (alleen of met huisgenoten)
O zekerheid ( vast huurcontract of tijdelijk huurcontract
Q24: Welk cijfer zou je je woonuitkomst geven op de volgende aspecten?
O locatie… O oppervlakte…
O huurprijs…( hoe gunstiger de huur hoe hoger het cijfer)
O staat en kwaliteit van de woning ( goed onderhouden en comfortabel)
O zekerheid ( vast huurcontract, precair contract of n.v.t koopwoning ) (hoe zekerder het contract hoe hoger het cijfer)
Q25: Wat zijn jou inkomsten bronnen? (meerdere antwoorden mogelijk)
O studie lening O steun ouders O bijbaan
O eigen onderneming O anders, namelijk…
Q26: Wat zijn jou totale inkomsten per maand? ( hier moeten de studie lening en inkomsten als zorgtoeslag ook bij gerekend worden als je die hebt)
O € 0 -< € 600 O € 600 -< € 800 O € 800 -< € 1000 O €1000 -< € 1200 O €1200 -< € 1400 O €1400 -< € 1600 O €1600 en meer
O geen antwoord/ weet niet
Q27: Wil je verder nog een opmerking plaatsen?
45
Q28: Bedankt voor het invullen van dit enquêteformulier. Ken je toevallig mensen die studeren en uitwonend zijn in de regio Amsterdam? Zou je dan de gestuurde link kunnen doorsturen naar deze studenten? Alvast bedankt voor het verspreiden!
O nee, ik ken geen uitwonende studenten
O ja, ik ken uitwonende studenten en zal de link doorsturen via bijvoorbeeld WhatsApp of Facebook.
46
9.2 De basismechanismen van de woningmarkt Woningmarkt ander soort markt
De woningmarkt is de markt van vraag naar en aanbod van woonruimte, waarbij woningaanbod bestaat uit woonruimte die gehuurd en/of gekocht kan worden. De woningmarkt is minder vrij dan andere economische markten en is verbonden aan regels opgesteld door de overheid. Ook past de bestaande woonruimte zich niet makkelijk aan als de vraag naar woonruimte verandert. Zo is woonruimte bijvoorbeeld een onroerend goed wat betekent dat het verbonden is aan een locatie. Het kan niet verplaatst worden in geval van woningtekort elders. Ook het huis zelf is lastig aan te passen aan de vraag als het aanbod bijvoorbeeld een ééngezinswoning is en er op dat moment vraag is naar drie kleine woningen voor éénpersoonshuishoudens.
Wat makkelijker inspeelt op de vraagverandering is de bouw van nieuwe woningen. Echter zit hier een bepaalde starheid in. Dit komt omdat de bouwsector een conjunctuurgevoelige sector is
(UWV,2013). Hierbij wisselen een woningoverschot en een woningtekort elkaar af. Dit komt doordat de bouwsector vertraagd reageert op de vraag naar nieuwe woningen omdat het tijd kost om een woning te bouwen. Dit betekent dat aan het begin van een periode van economische
hoogconjunctuur de bouwsector reageert met een vertraging van 1 à 2 jaar omdat de economie komt uit een periode van economische laagconjunctuur waarin minder gebouwd werd. Hierdoor ontstaat een tijdelijk tekort aan woningen. Andersom geldt ook dat aan het begin van een periode van economische laagconjunctuur de bouw nog even doorgaat omdat projecten al gestart waren en nog afgemaakt moeten worden. Hierdoor ontstaat een tijdelijk overschot aan woningen. Dit principe waarbij er enige tijd zit tussen het moment van investeren en het moment waarop die investering het aanbod gaat beïnvloeden wordt ook wel Cobweb theorema (varkenscyclus) genoemd
(Sommervoll,2010). Kortom, er zit een vertraging in de reactie van het woningaanbod op de snelle veranderende vraag. Hierdoor ontstaat er steeds een tijdelijke mismatch tussen vraag en aanbod die grotendeels opgelost moet worden door nieuwbouw.
Aanbodkant van de woningmarkt
Er vanuit gaande dat het woningaanbod inspeelt op de vraag, wat zijn dan de belangrijkste algemene factoren die bepalen of er ook daadwerkelijk gebouwd gaat worden? Allereerst zijn de bouwkosten belangrijk. Bouwbedrijven willen winst maken, de kosten moeten lager liggen dan de opbrengsten. Als de bouwkosten stijgen en huizenprijzen gelijk blijven zal er minder gebouwd worden, de bouw levert immers minder geld op (Centraal Planbureau, 2018).
De tweede factor is de beschikbaarheid van bouwlocaties (Centraal Planbureau, 2018). In plaatsen
waar de vraag naar nieuwe woonruimte groot is moet ruimte beschikbaar zijn om te kunnen bouwen. Ook moet de grondprijs van de beschikbare ruimte niet te hoog liggen. Het moet winstgevend blijven voor bouwbedrijven om te gaan bouwen. Zo ontstaat er op gewilde locaties waar de beschikbaarheid van de grond beperkt is al snel een groot verschil tussen de bouwkosten en de huizenprijzen. Hoogbouw is hiervoor de oplossing (Glaeser, 2013).
De derde factor is het ruimtelijkeordeningsbeleid. Dit beleid bepaalt waar gebouwd mag worden. Zo zorgt een restrictief beleid, bijvoorbeeld om groen en open ruimte te behouden, voor minder nieuwe woningen bij dezelfde woningprijs (Tijdelijke commissie huizenprijzen, 2013). Het ruimtelijkeordeningsbeleid is op nationaal schaalniveau. Op gemeentelijk schaalniveau vertaalt dit zich in het bestemmingsplan wat specifieker de bestemming voor de ruimte bepaalt (Rijkswaterstaat,2018). Het maken van een bestemmingsplan kost tijd wat een factor is bij de
47
starheid van het aanbod op de vraag van woonruimte. Hoewel de betaalbaarheid van zowel koop als huurwoningen van meerdere factoren afhankelijk is, speelt de beschikbaarheid, dus de grootte van het aanbod op de woningmarkt een hoofdrol. In het volgende kopje wordt ingegaan op de vraagfactoren van de woningmarkt.
Vraagkant van de woningmarkt
Het belangrijkste is dat elk huishouden een woning heeft of opzoek is naar een woning. Dit kan één persoon zijn of meerdere personen die samen één huishouden vormen. Dit betekent hoe meer huishoudens, hoe meer vraag naar woonruimte. Bij bevolkingsgroei zijn er meer en/of grotere huishoudens waardoor de vraag naar woonconsumptie stijgt. Een groot gezin consumeert relatief minder ruimte per persoon omdat ze voorzieningen in een woning delen. Daardoor neemt de grootte van geconsumeerde woonruimte niet proportioneel toe met het aantal huishoudleden (Centraal Planbureau,2018).Het is mogelijk dat de bevolkingsomvang afneemt maar er toch een woningtekort is door een groei van alleenstaande huishoudens. De omvang en samenstelling van de huishoudens is de demografische factor en de invloedrijkste factor voor de vraagkant (Centraal Planbureau, 2018 ). Ook de woonvoorkeuren van huishoudens is een belangrijke factor, zo stijgt de waardering van stedelijke milieus in Nederland (DNB, 2017). Verder gaat economische groei meestal gepaard met een stijging van inkomen waardoor huishoudens meer geld besteden aan hun woning waardoor de vraag naar en kwaliteit van woonruimte toeneemt (Davis en Ortalo-Magné, 2011). Een voorbeeld hiervan is gentrificatie waarbij een buurt opgewaardeerd wordt op sociaal, cultureel en economisch vlak, waarbij de nieuwe bewoners vaak kapitaalkrachtig zijn (de Volkskrant,2015). Naast inkomen is de toegang tot hypothecair krediet van invloed op de vraag (Pavlidis et al, 2016). Veel huishoudens hebben bij het kopen van een woning een hypothecaire lening nodig (van der keijl,2018). De overheid heeft regels opgesteld over hoeveel je mag lenen. Zo mag je in 2019 nog maar 100 procent van de woningwaarde lenen en is het inkomen bepalend voor het leenbedrag (van Arkel, 2018). Verder is een aflossingsvrije hypotheek niet meer toegestaan als je 100% van de woningprijs wilt lenen (JouwInformatie,2019). Een deel van de waarde van de woning moet betaald worden aan de hand van spaargeld of via een andere hypotheekvorm waarbij je maandelijks moet aflossen (JouwInformatie,2019). Hierdoor hebben mensen met andere hypotheekvormen ten opzichte van een aflossingsvrije hypotheek maandelijks meer uitgaven omdat ze rente en aflossing moeten betalen. Rente speelt ook een belangrijke factor. Bij een lage rentestand wordt lenen goedkoper waardoor de vraag naar woningen groter wordt (Centraal Planbureau, 2018). Bij een lage rentestand ligt de spaarrente ook laag. Beleggers maken bij een lage rentestand minder winst op hun spaargeld en mogelijk alternatieve beleggingen en kopen dan een woning als investering (Het Parool, 2017). Ook van invloed op de vraag is de fiscale behandeling van eigenwoningbezitters en huurders. Eigenwoningbezitters krijgen hypotheekrenteaftrek waarbij de jaarlijks betaalde hypotheekrente in mindering wordt gebracht op het belastbaar inkomen waardoor over een kleiner bedrag belasting betaald moet worden (van de Zilver,2017). Echter moeten woningeigenaren ook eigenwoningforfait betalen wat gebaseerd is op de WOZ waarde van de woning (belastingdienst,2019).
De hierboven genoemde factoren van vraag en aanbod bepalen grotendeels de prijs van woonruimte. Als het aanbod achter blijft bij de vraag zal de prijs van woonruimte stijgen en andersom dalen. Dit is het mechanisme van de vrije marktwerking. Echter bestaat de Nederlandse woningmarkt ook voor een deel uit sociale huur. Dit zijn goedkope huurwoningen voor mensen met te weinig financiële middelen om te kunnen huren in de vrije sector. De meeste sociale huurwoningen vallen onder een woningcorporatie (Centraal Planbureau, 2017). Dit is een
48
onderneming die zich focust op het beheren en verhuren van woonruimte. Elke vraag-en aanbodfactor verandert door de tijd, wat betekent dat de prijs van woonruimte ook verandert.
49
9.3 Theoretische casus over tabel 1.2
De vraag is hier: Hoe groot zou het tekort aan woningen zijn als de groep van 35% in tabel 1.2 is afgestudeerd in de regio Amsterdam?
In tabel 1.2 is te zien dat 35% van het totaal aantal uitwonende studenten wil blijven wonen op de plek waar ze nu wonen maar dit niet kunnen. Deze groep moet na afstuderen op zoek gaan naar een nieuwe woning in de regio Amsterdam waar men ook na de studieperiode kan blijven wonen. De vraag is dan: Gaat deze grote groep van 35% deze woonruimte vinden of is er een tekort aan woningen voor deze mensen? Er volgt nu een berekening over het mogelijke tekort aan woningen dat ontstaat voor deze groep na afstuderen. Deze berekening is alleen gebaseerd op tabel 1.2. Bij de berekening van het woningtekort wordt er van uit gegaan dat de groep van 32,5% die wil en kan blijven wonen op de plek waar ze nu woont daar ook daadwerkelijk blijft wonen. Verder wordt er vanuit gegaan dat de groep van 17,1% die er niet kan en niet wil blijven wonen weggaat en ook niet opzoek gaat naar nieuwe huisvesting in de regio Amsterdam. De groep van 15,4% kan blijven wonen op de plek maar dit niet wil en dus de woning verlaat en ook niet ergens anders in de regio Amsterdam een woning gaat zoeken. Als deze vier groepen doen wat hierboven is aangenomen, dan zou er een absoluut tekort van het respondenten totaal van 35%-15,4%=19,6% ontstaan. De vraag is dus: welke groepen kunnen ruimte maken voor de groep van 35%? De groep van 32,5% maakt geen ruimte, de groep van 17,1% ook niet (want deze gaat dan wel weg maar dat is omdat men er niet kan blijven wonen, dus zijn deze woningen ook niet bedoeld voor andere studenten die net zijn afgestudeerd). De groep van 15,4% is de enige groep die wel ruimte vrijmaakt (woningen) voor deze groep van 35%. Dus de berekening is dan 35%-15,4%= 19,6%. Dus 19,6% van de steekproef zou na afstuderen nog een woning via een andere weg moeten regelen.
De groep van 35% kan dus deels opgevangen worden door de groep van 15,4% die niet weg hoeft maar wel weg wil. Dus alleen de groep van 15,4% kan de grote groep zoekenden van 35% helpen. Hierbij komt dat de huisvesting van deze groep van 15,4% misschien wel in dusdanig slechte staat is dat de groep van 35% er niet wil wonen en het woningtekort nog hoger wordt dan 19,6%.
Dit theoretische model zou overigens alleen kloppen als er sprake was van een gesloten huizenmarkt alleen bestemd voor deze groep uitwonende studenten. Echter is dit niet het geval en kan deze groep van 35% die na de studie opzoek kan naar een nieuwe woning mogelijk rekenen op concurrentie van andere groepen op de woningmarkt. Verder is dit slechts een theoretisch model dat dient als indicatie.
Kortom, als veel mensen graag voor de lange termijn in de regio Amsterdam willen blijven wonen, en dit kennelijk niet valt op te lossen door geschuif met woningruimte binnen de bevolkingscategorie ‘studenten’, is het dan zo dat er veel concurrentie ontstaat tussen studenten (en mogelijk andere groepen woningzoekenden) wat het vinden van een particuliere huurwoning en of een koopwoning voor studenten lastiger maakt dan het vinden van formele studentenhuisvesting? Aan de hand van de tabel hieronder wordt gekeken of er verband is tussen hoe moeilijk of makkelijk studenten het vonden om de woning te verkrijgen en het type studentenwoning.
Type studentenwoning Formele
studentenhuisvesting Particuliere huursector Koopsector Was het lastig om
aan deze woning te komen?
Makkelijk 11,1% 12,7% 34,1%
Vrij makkelijk 32,2% 24,1% 25,0%
50
Vrij moeilijk 25,6% 25,3% 27,3%
Moeilijk 7,8% 10,1% 0,0%
totaal 100% 100% 100%
Cramer’s V: ,171
σ
,057 N=234Als je naar de tabel hierboven kijkt dan zie je dat 33,4% (25,6% + 7,8%) van de mensen die in formele studentenhuisvesting wonen het vrij moeilijk of moeilijk vinden om aan een woning te komen, bij de particuliere huursector is dit 35,4% (25,3% + 10,1%). Onder de mensen die in een koopwoning wonen is dit percentage 27,3% (27,3% + 0,0%). De drie percentages verschillen weinig van elkaar. Ook is er een zwakke samenhang tussen de twee variabelen en zijn de resultaten niet significant zoals te zien onder de tabel. Dit betekent dat aan de hand van deze data niet de conclusie kan worden getrokken dat uitwonende studenten het over het algemeen lastiger vinden om aan een particuliere huurwoning te komen dan aan formele studentenhuisvesting. Dit zou er mogelijk op kunnen duiden dat studenten momenteel nog niet bezig zijn met de tijd na hun studie en daarmee nog niet actief opzoek zijn naar een particuliere huurwoning. Maar deze uitspraak blijft speculatief.
51
9.4 Waarderingscijfer woonuitkomst
Er is gevraagd welk waarderingscijfer de uitwonende studenten hun woonuitkomst geven. Hierbij konden de respondenten over de volgende woningkenmerken een subjectief cijfer geven: locatie, oppervlakte, huurprijs, staat en kwaliteit van de woning en voor welke periode je huurovereenkomst zekerheid biedt. Het gaat hier om de mening van de respondenten en niet zoals bij de woonuitkomst (zie deel twee van de data analyse) over objectieve data. De gegeven vijf cijfers worden bij elkaar opgeteld en gedeeld door vijf waarbij een ongewogen gemiddelde ontstaat. Het locatie cijfer is hoog als de respondent tevreden is met zijn of haar locatie, hetzelfde geldt voor het oppervlak van de woning. Hoe gunstiger de respondent zijn of haar huurprijs vindt hoe hoger cijfer deze persoon geeft. Hoe beter de staat en kwaliteit van de woning hoe hoger het waarderingscijfer en hoe zekerder de respondent is over de periode van zijn huurovereenkomst hoe hoger het cijfer dat deze persoon geeft voor zijn zekerheidssituatie. Hieronder staat de tabel met het gemiddelde, de minimale waarde, de maximale waarde en de standaard deviatie.
N Minimum Maximum Gemiddelde Std. Deviation
Ongewogen gemiddelde waarderingscijfer woonuitkomst 228 4,40 10,00 7,3009 1,09681 Valid N (listwise) 228
52
9.5 Uitleg Chi-kwadraat analyse en Cramer’s V
In de eerste kolom van elke leeftijdscategorie in tabel 1.8 zie je de waarde (absolute aantal), in de tweede kolom zie je steeds de verwachte waarde (verwachte aantal). De vetgedrukte getallen zijn waarden die hoger liggen dan de verwachte waarde. De niet vetgedrukte getallen zijn waarden die lager liggen dan de verwachte waarde. Zoals je kunt zien bij de eerste leeftijdscategorie (18 jaar) is de waarde bij mannen minder dan de verwachte waarde, want 1< 1,7. Bij vrouwen is dit aantal meer dan verwacht want 3 > 2,3. Ook bij de leeftijdscategorie 19 en 20 is de waarde bij mannen lager dan verwacht en de waarde bij vrouwen hoger dan verwacht.
Er zijn in totaal 11 leeftijdscategorieën. Bij de vijf jongste categorieën (18-22 jaar) zijn de waarde bij mannen in vier gevallen lager dan de verwachte waarde en maar één keer hoger dan de verwachte waarde. De waarde bij vrouwen is in vier gevallen hoger dan verwacht en maar één keer lager dan verwacht. Bij de zes oudste categorieën is de waarde bij mannen bij vijf categorieën hoger dan verwacht en slechts bij één categorie lager dan verwacht. De waarde bij vrouwen was slechts één keer hoger dan verwacht en vijf keer lager dan verwacht. Het geval van één keer hoger dan verwacht