(ontleend aan Bouwmeesterschap bij agrarisch bouwen, een handrei-king, provincie Gelderland, juni 2009)
De agrarische ondernemer neemt voor zijn gewenste bedrijfsvoering beslissingen over vooral functionaliteit en kosten. Milieu, duurzaamheid en dierenwelzijn komen liefst vroeg aan bod. Ontwerp, vormgeving, ar-chitectuur en inpassing in het landschap komen dikwijls aan het eind van het traject om de hoek kijken, meestal via de welstandszorg. Dat is vaak niet voldoende voor een agrarische bedrijfskavel met ruimtelijke kwaliteit. Ruimtelijke kwaliteit moet eerder en beter zijn geborgd. Het algemeen belang van het landschap en het particuliere belang van een goed bedrijf moeten bij elkaar komen in een goed plan.
Met het stappenplan willen we vroege aandacht voor ruimtelijk kwa-liteit bij een functionele en bedrijfsmatige wens om uit te breiden, te vernieuwen, te verbreden of nieuw te vestigen. Een ‘ontwerpende be-nadering’, opgezet door de ondernemer (op het blad ‘ontwerpen aan erven’ is dit verder uitgelegd).
Het stappenplan geeft vijf stappen om te komen tot bouwmeester-schap bij een agrarische bedrijfskavel. Het beschrijft de gang van zaken bij normale procedures voor uitbreiding, verbreding of nieuwbouw met daarbij aangegeven hoe de ruimtelijke kwaliteit kan worden meege-nomen. De gewenste situatie is dus beschreven. Het schema geeft aan hoe de stappen er in de tijd uit zien. Het belangrijkste winstpunt van het stappenplan is dat er al vroeg aandacht is voor de ruimtelijke kwaliteit, zodat er later in de procedure tijd wordt gewonnen.
Stap 1 Initiatief
Een agrarische ondernemer neemt het initiatief om het bedrijf uit te breiden, te vernieuwen, te verbreden of te verplaatsen. De eerste ctouren van een bedrijfsplan of een ondernemingsplan ontstaan. De on-dernemer stelt een programma van eisen op, passend bij zijn wensen en voorkeuren. Een vooral bedrijfseconomische bezigheid, waarbij de ondernemer voor de gebouwen en het niveau van gebouwen en erf al redelijk weet wat hij wil.
In deze fase vindt een externe oriëntatie of verkenning plaats. De on-dernemer consulteert o.a. familie, collega’s, buurt, leverancier, afnemer,
adviseur, branche-organisatie, gemeente en waterschap etc. De ondernemer neemt kennis van de verschillende externe randvoorwaarden voor de voor-genomen bedrijfsontwikkeling. Gemeente en waterschap geven de vigeren-de planologische ruimte en milieuruimte aan en vertalen het beleid voor na-tuur en landschap en ruimtelijke kwaliteit naar uitgangs¬punten, kansen en beperkingen van het initiatief. Het is van belang dat de gemeente een duide-lijke visie heeft op de ontwikkeling van het landschap en hoe de bedrijfskavel daaraan kan bijdragen.
Elk initiatief vraagt om maatwerk. Uitgangspunten en randvoorwaarden moeten worden toegespitst op de kenmerken van de specifi eke locatie en de individuele wensen van de ondernemer. Dit verlangt nader onderzoek en uitleg en soms ook een afwijking van het bestaande beleid. Een ervencon-sulent kan worden ingeschakeld om het programma vanuit de omgeving te formuleren. Dit kan worden beschreven in een notitie van uitgangspunten en randvoorwaarden. De gemeente kan deze notitie overnemen. Het is raad-zaam dat de gemeente en de ondernemer zich akkoord verklaren met deze uitgangspunten. De gemeente treedt planbegeleidend op. De randvoorwaar-den beïnvloerandvoorwaar-den het programma van eisen van de ondernemer.
Het resultaat van deze stap is een programma van eisen waarin de eisen van het bedrijf samenkomen met die van de omgeving (planologisch, milieu, ruimtelijke kwaliteit).
Er is ook een notitie van uitgangspunten en randvoorwaarden die door de gemeente en de ondernemer is geaccordeerd.
Stap 2 Ontwerp
De ondernemer werkt het initiatief ruimtelijk uit (of laat dit uitwerken) in een eerste schetsontwerp. Daarin komen drie niveaus aan bod:
1. Het landschap
2. Het erf of bedrijfskavel als geheel
3. De afzonderlijke gebouwen, inclusief architectuur.
Het schetsontwerp beschrijft de functionele en visuele kwaliteiten van de voorgenomen bedrijfsontwikkeling. Naast bedrijfsmatige, technische en lo-gistieke aspecten moeten ook aspecten van de vormgeving (inclusief materi-aalgebruik en kleur) en de inpassing in het landschap (inclusief erfi nrichting) aan de orde komen. Een goede architectuur en verankering in het landschap vergroten de ruimtelijke kwaliteit van de agrarische bedrijfskavel. De rand-voorwaarden uit de initiatieff ase zijn uitgangspunt voor het schetsontwerp.
Bijlage In deze fase schakelt de ondernemer diverse deskundigen in om de
kwaliteit van het ontwerp zo optimaal mogelijk te maken: een (techni-sche) adviseur, de leverancier van stallen en agrarische bedrijfsgebou-wen, een architect en een landschapsarchitect.
Een dialoog met adviseurs van de gemeente op het gebied van land-schap, erven en ruimtelijke kwaliteit/welstand zorgt ervoor dat het ontwerp ook voor de ruimtelijke kwaliteit wordt geoptimaliseerd. Com-municatie over het schetsontwerp met buren, collega’s en andere be-langhebbenden is aan te bevelen.
De ondernemer doet met het schetsontwerp in de hand een principe-verzoek aan de gemeente. De ondernemer krijgt hiermee vroegtijdig een idee van de haalbaarheid van zijn wensen. Aanpassing van de idee-en in dit stadium is immers makkelijker dan later.
De gemeente en de ondernemer kunnen ook principeafspraken maken over eventuele investeringen in het landschap. De gemeente wordt aan-bevolen om het overleg en het maken van afspraken over het principe-verzoek binnen een maand af te ronden.
Gemeenten hanteren bij de voorlopige beoordeling van een initiatief naast de algemene wet- en regelgeving een aantal ruimtelijke kader-nota’s: als bestemmingsplan, provinciale verordening en structuurvisie (voorheen streekplan), gebiedsvisie, land¬schaps¬ontwikkelingsplan, beeldkwaliteitsplan en welstandsnota. Als in de initiatieff ase een noti-tie van uitgangspunten en randvoorwaarden is vastgesteld, dan vormt deze een belangrijk kader voor de beoordeling. De gemeente verzoekt in deze fase de welstandscommissie of commissie ruimtelijke kwaliteit haar voorlopig advies te geven. Dit levert tijdwinst bij de procedure van de bouwvergunning, omdat suggesties in dit stadium makkelijker kun-nen worden ingepast dan als de procedures al lopen.
Nu kan het schetsontwerp worden uitgewerkt tot een defi nitief ont-werp. Als het defi nitieve ontwerp niet te veel afwijkt van het schets-ontwerp, is het eenvoudig de vergunningprocedures te doorlopen. Het resultaat van deze fase is een defi nitief ontwerp en eventueel afspraken over investeringen in het landschap. Het defi nitieve ontwerp omvat het erfi nrichtingsplan op het niveau van landschap en erf, en het bouwplan op het niveau van de gebouwen.
Stap 3 Vergunningen en procedures
In de voorgaande fasen is de opgave verkend, en zijn uitgangspunten en randvoorwaarden vastgelegd. Er is ook een defi nitief ontwerp gemaakt, dat rekening houdt met diverse aspecten en belangen. Procedures zijn nodig voor een of meer van de volgende aspecten: bestemmingsplan, milieu-ef-fectrapportage, milieuvergunning, bouw¬vergunning. Ze zijn hieronder toe-gelicht. Gemeente en initiatiefnemer hebben er belang bij deze trajecten zo goed mogelijk op elkaar af te stemmen, zodat de realisering zo snel mogelijk kan beginnen.
Het resultaat van deze fase is dat het defi nitieve ontwerp past in het bestem-mingsplan en dat er een milieuvergunning is afgegeven.
Bestemmingsplan
In de initiatieff ase is al verkend of het initiatief past in het bestemmingsplan.
Als het bestemmingsplan moet worden aangepast om het initiatief tot uit-breiden, vernieuwen, verbreden of hervestigen planologisch mogelijk te ma-ken, verzoekt de ondernemer de gemeente het bestemmingsplan te wijzi-gen. De beleidswijziging vindt plaats op basis van het defi nitieve ontwerp. In de voorgaande fasen van initiatief en ontwerp is de gemeente ruimschoots geconsulteerd. Het beste is via het vaststellen van een notitie van uitgangs-punten en randvoorwaarden al voor te sorteren op deze beleidswijziging, inclusief de overeengekomen inspanningsverplichtingen voor gemeente en ondernemer. Dus in deze fase gaat het om de daadwerkelijke aanpassing van het bestemmingsplan. Deze aanpassing richt zich vooral op de locatie en om-vang van het agrarische bouwvlak en op de landschappelijke en architectoni-sche kwaliteit. Het wijzigen van een bestemmingsplan vraagt een termijn van zeker zes maanden als er geen bezwaar-schriften zijn ingediend, want ook daar staan termijnen voor.
Milieuruimte
De actuele milieuruimte is in de initiatieff ase al verkend. Het initiatief heeft invloed op de milieuruimte. De ondernemer laat zich goed adviseren of het voorgenomen initiatief MER-plichtig of MER-beoordelingsplichtig is. Is één van beide zaken aan de orde, dan volgt respectievelijk een nadere procedure om de milieu-eff ectrapportage op te stellen, of een beoordeling of een mili-eu-eff ectrapportage (m.e.r.) noodzakelijk is. De m.e.r. ondersteunt besluitvor-ming, o.a. over de wijziging van het bestemmingsplan. De benodigde termijn voor het opstellen van de m.e.r. bedraagt negen tot twaalf maanden (zonder bezwaar).
Zonodig wordt de milieuvergunning aangevraagd of aangepast. Op basis van het defi nitieve ontwerp worden uitgewerkte tekeningen ge-maakt, die de nieuwbouwplannen tot in detail beschrijven. Daarmee liggen de indeling en de afmetingen van het gebouw vast: emissiearm-systeem, ventilatieemissiearm-systeem, hokuitvoering, locatie en vermogen appara-tuur, riolering, opslag van mest, voer, afvalwater etc. Deze detailtekenin-gen zijn ook nodig bij de m.e.r..
Bij de milieuvergunningverlening zijn ook berekeningen nodig van emissies van ammoniak, geluid, licht, geurhinder etc. Ook komen zaken die fl ora en fauna betreff en aan de orde (mogelijkheden van de natuur-beschermingswet). De benodigde termijn voor het verlenen van de mi-lieuvergunning bedraagt zes maanden (zonder bezwaar).
Privaatrechtelijke overeenkomsten
Sommige gemeenten maken afspraken met particulieren over land-schappelijke inpassing en/of het beheer van landland-schappelijke elemen-ten op hun grond en erf. Het kan ook een manier zijn om ervoor te zor-gen dat beplanting bij een eerstvolzor-gende bedrijfsuitbreiding behouden blijft. De afspraken kunnen dan gaan over robuustere beplanting buiten de bouwkavel.
De desbetreff ende gemeenten leggen dergelijke afspraken vast door met de grondeigenaar een privaatrechtelijke overeenkomst te sluiten.
Die is altijd aanvullend op een publiekrechtelijke mogelijkheid van bij-voorbeeld een bestemmingsplan. Het sluiten van een overeenkomst kan een voorwaarde zijn voor het verlenen van een ontheffi ng (artikel 3.6 lid Wet ruimtelijke ordening) of vergunning en kan ook deel uitma-ken van de regels van een bestemmingsplan. Als een gemeente dit wil, dan is het aan de gemeente om dergelijke principeafspraken al vroeg met de ondernemer te maken, zodat er aan het eind van de ontwerpfase duidelijkheid over is. Een overeen¬komst mag niet afwijken van de Wo-ningwet, het Bouwbesluit, de bevoegdheden van een bestuursorgaan en belangen van derden.
Stap 4 Bouwvergunning
De fase van het aanvragen van de bouwvergunning start pas als er zicht is op de goede afl oop van de wijziging van het bestemmingsplan en de aanvraag van de milieuvergunning (inclusief MER). Op basis van het de-fi nitieve ontwerp worden bouwtekeningen uitgewerkt (met aandacht
voor gevels, technische details, constructies) en berekeningen uitgevoerd:
brandtechnische berekeningen, bouwbesluitberekeningen en constructie-berekeningen.
Om de impact van de bouwplannen op de bedrijfskavel en op de omgeving goed te kunnen wegen, wordt een inrichtingsplan gemaakt, dat inzicht geeft in de ontsluiting van het erf, verharding, beplanting en eventuele landschaps-versterking. Een inrichtings¬plan kan ook onderdeel zijn van een privaatrech-telijke overeenkomst of voorwaarde voor vrijstelling of wijziging van beleid.
In de besluitvorming over de bouwvergunning wint de gemeente advies in bij de welstandcommissie of commissie ruimtelijke kwaliteit. Voortbouwend op haar voorlopig advies in de fase van het ontwerp stelt de welstandscom-missie of comwelstandscom-missie ruimtelijke kwaliteit haar defi nitieve advies op. Ze neemt het inrichtingsplan en de bouwtekeningen hierin mee. In deze fase consul-teert de gemeente ook de brandweer. De benodigde termijn voor het verle-nen van de bouwvergunning bedraagt drie maanden (zonder bezwaar).
Stap 5 Realisatie
Als het hele traject is doorlopen, bestekken zijn geschreven en de werkzaam-heden aanbesteed, dan ligt de realisatie in het verschiet. Er ontstaat een agra-rische bedrijfskavel die is toegerust voor de toekomst, functioneel en bedrijfs-economisch, en visueel met ruimtelijke kwaliteit.
De schema’s op de volgende bladzijde geven de stappen van het stappen-plan schematisch aan voor twee situaties:
— zonder MER-procedure en wijziging van het bestemmingsplan;
— met MER-procedure en wijziging van het bestemmingsplan.
Een handreiking kan niet alle situaties beschrijven. Er is immers niet altijd een wijziging van het bestemmingsplan nodig, of een MER-procedure, of een mi-lieuvergunning. En soms zijn andere procedures nodig, bijvoorbeeld die van de Natuurbeschermingswet.
Bijlage
Colofon
Opdrachtgever gemeente Apeldoorn, gemeente Epe
Contactpersoon de heer E. Leusink
In samenwerking met provincie Gelderland DLG
Rapport de heer ir. F. Fähnrich BügelHajema Adviseurs
Projectleiding de heer drs. H.J. Veldhuis BügelHajema Adviseurs
Supervisie de heer ir. J.A. van den Berg BügelHajema Adviseurs
Projectnummer 013.00.01.20.03.00
BügelHajema Adviseurs BV Bureau voor Ruimtelijke Ordening en Milieu BNSP Vestigingen te Amersfoort, Assen en Leeuwarden Utrechtseweg 7 3800 CD Amersfoort Telefoon: (033) 465 65 45 Telefax: (033) 461 14 11 Email: amersfoort@bugelhajema.nl Internet: www.bugelhajema.nl
Colofon