H: […] dat iedereen een beetje in een oud patroon terug schiet of zo en dat ze het vergeten zijn hoeveel er leeg stond en hoe veel… vooral kantoren enzo.
N: Ja, kantoren nog steeds.
H: En met functieneutraal zouden woningen ook kantoren kunnen worden. Dus het zou van alles kunnen worden.
N: Maar, jij kijkt dan… ik weet niet of je gewoon zo wil beginnen of… H: Oh nee hoor, maakt niet uit.
N: Er zijn wel ideeën geweest om van kantoren woningen te bouwen en er zijn wel een aantal succesvolle voorbeelden van maar ook de grenzen waar je dan tegenaan loopt met een bouwbesluit, de kosten ten opzichte van wat je ervoor kan vragen, de locaties die toch soms wat minder zijn. Dus het is niet zomaar… het is niet alleen die functie die…
H: Nee okee, maar ik dacht meer als je van tevoren al meer bedenkt: dit zouden woningen kunnen zijn, dan denk je misschien ook beter na over locatie en… Dat was een beetje het idee. Ik ben dus bij allerlei verschillende mensen geweest, een beetje verschillende rollen. Dus ik heb bij de gemeente Eindhoven geweest, ik ben bij een stedenbouwbureau geweest in Amsterdam, bij Urhahn.
N: Bij Sjoerd?
H: Ja. En ik ben bij Frank Bijdendijk geweest, die is voormalig directeur van Stadsgenoot — Het Oosten — en ik ben bij een hoogleraar aan de TU Delft geweest — ‘housing systems’ — dus ja… een beetje van alles wat. En jij bent een beetje overheid.
N: Ja, als onderzoeker hè. Misschien is dat goed voor… bij het Planbureau vallen we formeel onder het ministerie van Infrastructuur en Water — heet het nu — maar we doen onderzoek voor de Rijksoverheid op het gebied van de leefomgeving — dus natuur, milieu, energie, klimaat maar ook ruimtelijke ordening, en dat is ook mijn achtergrond. Ik heb bijvoorbeeld… daar ken ik Sjoerd van Urhahn van, we hebben onderzoek gedaan naar organische gebiedsontwikkeling samen met hen maar ik heb ook naar de Wet Ruimtelijke Ordening onderzoek naar gedaan, toen die veranderde, en nog meer naar gebiedsontwikkeling — zeg maar een beetje op dat thema.
H: Je noemde net ook al de Solids. Heb jij veel ervaring met functieneutraal bouwen? — ja, er zijn heel veel woorden voor hoor, heel veel termen.
N: Nou, volgens mij een eerste stap is een onderscheid in het gebouw en in het gebied kan je al een beetje maken. En natuurlijk hangen die twee heel erg samen maar wat wij bij het organische gebiedsontwikkeling hebben bekeken dat was eigenlijk zag je toen de crisis er was dat veel van de bouwprojecten, de gebiedsontwikkelingprojecten, die liepen vast. De vraag naar kantoren, de vraag naar woningen viel weg en daarmee werd het voor ontwikkelaars een te groot risico om te gaan bouwen want als ze het niet zouden verkopen, dan klopte de financiering niet meer. Nou als die vastgoedontwikkeling stopte, dan stopte eigenlijk ook het hele project want in het Nederlandse systeem waarbij het bouwen het geld oplevert om de openbare ruimte te betalen. Het verrekenen van de kosten via het exploitatieplan, liep eigenlijk het hele systeem vast dus gebeurde er niet zo veel meer. En zaten gemeenten, want die bleven er eigenlijk dan mee zitten, met die gebieden van: hoe kunnen we op deze plekken toch nog wat voor elkaar krijgen? En daar zag je zo’n idee van op wat voor andere manier kunnen we gebiedsontwikkeling vorm gaan geven? En het kwam eigenlijk van een manier, dat hebben we grootschalig en intergraal genoemd, en dat was eigenlijk volledig doorgerekend en uitgetekend en daar zou zo’n term als functieneutraal past daar niet bij. Want iets is berekend als een woning, en hij is bestemd als een woning en het klopt allemaal. Dus daar moest je
niet het plan in één keer voor de toekomst tekenen en dan de graafmachines laten komen uitvoeren, klaar. Maar we willen dat stapsgewijs of organisch doen, dat zou je ook moeten gaan nadenken over de bestemmingen die je geeft en over de manier waarop je de regels gebruikt. Daar wil je eigenlijk veel meer vrijheid geven omdat, en dat is dan vanaf de kant van de overheid, je niet meer de regie voert maar eigenlijk meer faciliteert. En daar hebben we toen onderzoek naar gedaan en daar zie je — ik moet een beetje graven — daar zag je wel bijvoorbeeld in Deventer, het Havenkwartier, dat is een van de casussen die we toen hebben onderzocht. En dat was een gebied wat toen best voorop liep, misschien heb je het erover gehad bij…
H: Ik heb het wel eens langs zien komen… Ik heb ook boeken geleend namelijk, behoorlijk veel boeken en ik heb het wel eens ergens zien langskomen inderdaad, de laatste maanden.
N: Okee, dat was op zich een aantrekkelijk… zo aan het water een beetje een ruig gebied, past helemaal bij zo’n hip gebied. Maar daar was het zoeken van okee, we willen wat meer vrijheid geven. Tenminste, we weten niet zo goed wat hier kan komen want met de projectontwikkelaar dat liep vast. Dus daar hebben ze geprobeerd eigenlijk zo veel mogelijk toe te staan. En daar waren ze ook heel trots op, dat bestemmingsplan. Maar dat is wel een interessant voorbeeld van hoe je daar over kan nadenken omdat je toch tegen bepaalde grenzen gaat aanlopen van hoe neutraal je kan zijn en daar zag je dat een van de punten was is dat ze… door de manier waarop een bestemmingsplan… waar je aan moet voldoen om dat op te stellen — dat bestemmingplan heeft bepaalde eisen want dat moet wel bij de Raad van State uiteindelijk als iemand daar bezwaar tegen maakt, dan moet blijken dat het een goed bestemmingsplan is, wat voldoet aan de wet — en daar hebben ze gezocht naar een soort formulering dat functies moeten passen bij het karakter van het gebied, zo’n soort formulering hebben ze. Maar wat hun angst was was concurrentie met de binnenstad. Ze wilden niet dat ze een soort vrijbrief gingen creëren dat daar dingen zouden kunnen — nou misschien de mooie uitleg is dat — die niet meer bij dat gebied passen, ik geloof dat er het voorbeeld was dat er een makelaarskantoor zou komen. Dat vonden ze niet bij een ruig, voormalig haventerrein passen. Terwijl, het bedrijf… er zat een autobedrijf — of misschien zit die er nog steeds — die gespecialiseerd was in Italiaanse auto’s — dus een beetje een nichemarkt — en ook oude auto’s en die… dat deed die man, en zijn vrouw ging er een cateringbedrijf bij beginnen voor Italiaanse hapjes. Nou, dat vond de gemeente wel leuk, dat dat soort combinaties ontstonden. Dus daarin zijn ze heel erg wezen zoeken naar: wat moet je nou vastleggen en op welke manier? En wat kan je vrij laten? En volgens mij is die spanning, en daarbij moet je kijken naar dat gebied, wat je daar wil maar ook in dit voorbeeld naar de concurrentie met de binnenstad, dus het verbieden van grootschalige detailhandel zoals dat heet. Daar zit ergens dat zoeken in tussen vrijheid en restrictiviteit.
H: Want ik hoorde ook… Nou, ik heb dus met Frank Bijdendijk gepraat over de Solids en die zei van: het duurde zo, zo lang om een bestemmingsplan te krijgen waarin eigenlijk bijna alles mocht behalve prostitutie, coffeeshops en dat soort zaken.
N: Je hebt zo van die dingen, belwinkels zijn vaak…
H: Ja en vooral in Amsterdam hebben ze er nog wel wat meer. Maar dat dat zo lang duurde dat dat het project heel lastig en ook duurder maakte.
N: Wat lastig is, is dat het nieuw is, dat je iets anders doet dan daarvoor. Dus je zal veel dingen nog extra moeten uitzoeken. Je loopt ook een beetje een risico, ik denk vooral op de milieuregelgeving. Daar zijn gewoon milieuregels over geluidsoverlast, luchtkwaliteit, trillingen… Nou er zijn zo een aantal milieueisen waar je aan moet voldoen en dat heeft ook wel een reden zeg maar. Dat woningen… dat je niet woningen kan bouwen waar het een enorm lawaai binnen is. Dus je moet een soort aantonen dat het kan. Als je het heel precies weet hoe het wordt en wat het wordt, kan je daar heel rechttoe rechtaan naartoe rekenen. Als je gebouw voor heel veel geschikt is en wat het denk ik in dit geval van
daarnaast een woning. Ja, dan moet je overal moet je mee rekening houden en dat daar ergens wel ergens die rechtsbescherming of rechtszekerheid vinden dus dat die woning dat als die er komt en er komt een bedrijf naast, dat dat nog steeds wel voldoet aan de wettelijke eisen.
H: Maar zijn die misschien niet te rigide? Want ik hoorde laatst ook het voorbeeld van: we focussen super erg op het geluid wat van buiten het gebouw komt op de gevel maar eigenlijk hebben de meeste mensen last van hun buren.
N: Ja, dat zou best kunnen, dat durf ik niet helemaal te zeggen. Geluidsoverlast is wel ergerlijk als je dat hebt, bijvoorbeeld als je verkeerslawaai en je ligt er alsmaar wakker door dan geeft dat stress en daar wordt je ziek van.
H: Maar in principe weet je wel dat je naast een weg gaat wonen.
N: Ja maar, en dit is een… dat kun je me niet als onderzoeker vragen want dit is ook bijna een politieke discussie. Wat vind je nog acceptabel als overlast? En wat moet je accepteren? En daar zie je wel interessante verschuivingen ook in. Het mooie voorbeeld daarvan is in het buitengebied, dus niet in het stedelijk gebied, dat er vaak boerderijen stoppen maar dat het eigenlijk niet meer geschikt is voor een nieuwe boer. Door de schaalvergroting komen er steeds minder boeren maar ja, er zijn nog wel steeds leegstaande boerderijen. Zo leegstaande boerderij, die zat in een gebied waar nog steeds boerderijen omheen zitten, die heeft te maken met dat het een bedrijf is en als je daar een woning van maakt, dan krijg je te maken met veel strengere eisen op geurhinder en op geluidsoverlast en dat mensen zich daar ook op kunnen beroepen. Dus toen is er in de wet een soort afslag gemaakt dat je ook een plattelandswoning als bestemming. Dus eigenlijk is dat de andere kant op dan het functieruimer bouwen is het nog een soort specifieker maken en een plattelandswoning zegt eigenlijk: nou, je mag daar wonen maar je moet er wel rekening mee houden dat er meer overlast is. Daar komt het eigenlijk op neer. Dus dat is ook een manier om daar mee op te gaan, met die: je moet er hier maar rekening mee houden dat je te maken hebt met meer overlast. Wat Amsterdam heeft gedaan op de Houthavens, daar zat het ook eigenlijk heel erg moeilijk. Ken je de Houthavens?
H: Ja, ik weet wel dat de luchtkwaliteit daar ook niet al te best is volgens mij. Het zit naast de Ring toch?
N: Nee, het zit echt aan het IJ, ze zijn er nu zijn ze bezig met zo’n Portgebouw. Het zit dus aan de — ik ben ook niet zo heel thuis in Amsterdam — maar als je het station hebt en dan zit daar Amsterdam Noord maar als je aan de kant van het station die kant op gaat, dan zit hier ergens de Houthavens. H: Ja, ja.
N: Vroeger waren het echt Houthavens — die stonden al lang leeg — maar nog verderop komen alle bedrijven, en ook grote bedrijven, in het Westerlijk Havengebied en die maken lawaai en geur en er varen boten en die varen ook ’s nachts want dat gaat door, en die schijnen met lichten. Dus was best een moeilijke plek om woningbouw of welke andere dan bedrijfsmatige ontwikkeling ook te doen en daar is de gemeente — en dat heeft heel erg veel tijd gekost, namelijk 2 bestemmingsplannen en slechts in derde instantie is het gelukt — en daar hebben ze gezegd, en dat is wel grappig want daar ging het niet via het bestemmingsplan en dus het publiekrecht maar via het privaatrecht. Daar hebben de bewoners een soort brief gekregen en dat had het bedrijfsleven bedongen, want die had steeds succesvol die woningbouw daar tegengehouden. Die hebben gezegd: je moet een soort tekenen dat je je er bewust ervan bent dat je nabij een industriegebied woont en dus dat daar hinder van kan zijn. Die mensen werden dus van tevoren erover geïnformeerd dat ze mogelijk overlast konden hebben. En zo… Het is dus wat je eigenlijk ziet, je kan een soort vanaf een lege tafel beginnen. Eigenlijk, die gebouwen, is het onhandig om daar al te veel restricties op te leggen want, nou ja wat jij vertelde hè. Het kan verkeren. Dan wil je meer kantoren, dan wil je meer woningen en dan bedrijven dus misschien
op hoe er gepland wordt is, en dat je daar een soort plekje tussen moet zien te vinden en proberen aan zo’n soort ideaalbeeld dan te voldoen, of zo’n wens te voldoen. En dan komt de Omgevingswet en dan wordt het weer allemaal anders.
H: Ja, want die wordt wel wat flexibeler of niet?
N: Ja, dat is een van de nadrukkelijke bedoelingen en wat echt een… wat denk ik wel gaat helpen voor dit als mogelijkheid — wat ik vertelde dat je door die milieuregels die moeten eigenlijk vooraf allemaal getoetst worden. En eigenlijk, als je een heel open plan maakt, dus waar heel veel kan qua functie maar ook qua hoe het ruimtelijk eruit ziet, moet je eigenlijk al die varianten, of de ergste variant wat zou kunnen gebeuren, moet ook voldoen aan de normen, terwijl die niet per se de uitkomst is, wat er gaat gebeuren. En wat de Omgevingswet gaat doen, is die een beetje los van elkaar knippen want het was dus nu op het punt van bestemmingsplan moest je laten zien dat je alle normen doet en dat verschuift naar de Omgevingsvergunning, dus op het moment dat je gaat bouwen echt. En dan moet je aantonen, tenminste je kan, dan kan je ook aantonen dat je voldoet aan de Wet Geluidhinder en als dat nog niet kan, kan je daar extra maatregelen voor nemen dus dan zit er wat minder afhankelijkheden in. Wat er gebeurde zeg maar, je had een drukke weg. Als je daar dan een hoog gebouw langs die weg bouwde, dan werkte dat als een kantoor, werkte dat als een geluidsscherm, en dan konden daarachter woningen worden gebouwd en die zaten in de luwte van dat kantoorgebouw. Dat kon je allemaal uitrekenen en dan paste het, nou prima, bestemmingsplan konden worden vastgesteld. Maar als dat kantoor niet door gaat dan wordt het ook lastig voor die woningen daarachter om nog te voldoen. Dus door die afhankelijkheden eruit te halen en het toetsmoment daarmee ook wat later te verschuiven, kun je ook al veel flexibeler plannen. En dat gaat de Omgevingswet bijvoorbeeld makkelijker maken.
H: En denk je dat… Want functieneutraal bouwen gebeurt nog niet zo veel, er zijn dus een paar voorbeelden in Amsterdam en Eindhoven maar het is verder lastig om voorbeelden te vinden — wel te vinden in zorgvastgoed, in ziekenhuizen maar verder eigenlijk niet echt — hoe denk je dat dat komt? N: Nou, een van de punten waar ik ook aan moest denken, maar ik weet er niet veel van, is de kosten. Ik kan me voorstellen dat als je een gebouw voor veel meer functies geschikt wil maken, dat die net ook andere eisen stellen. Dat je voor als je ergens wil dat een bedrijf zich erin kan zitten dat je dan iets over afzuiging en isolatie en misschien over toegankelijkheid, dat die veel groter moet worden uitgevoerd dan voor een woning. En dan, dat de bouwkosten zeg maar… dat het een dure woning wordt zeg maar of een dure bedrijfsruimte omdat eigenlijk, een bedrijfsruimte hoeft nauwelijks geïsoleerd maar een woning wel, als je het voor allebei geschikt wil maken dan… speelt dat misschien een grote rol?
H: Dat heb ik dus in Amsterdam gevraagd maar hij zei van: het is een dure investering maar we hebben het wel met winst hebben we het verhuurd.
N: Okee,
H: Het rendement was hoger dan ze gehoopt hadden.
N: Nou kan een corporatie daarin meer risico nemen of met een lager rendement genoegen nemen, voor een commerciële ontwikkelaar is dat moeilijker denk ik. Ook omdat een ontwikkelaar zeg maar… Je hebt, even heel grof gezegd, twee soorten ontwikkelaars: je hebt conceptontwikkelaars en je hebt de grote bouwbedrijven die ook een ontwikkeltak hebben. Nou de conceptontwikkelaar verkoopt een plan maar die moet daarvoor naar de bank en die doet dat allemaal met geleend geld. Dat geld lenen, die bank die geeft dat ook niet zomaar, er moet wel een soort… het is moeilijk om daar heel experimenteel in te zijn. Voor zo’n bouwende ontwikkelaar, die moet die mensen aan het werk hebben, de bouwvakkers. Dus die heeft misschien — maar dit durf ik niet helemaal zeker te zeggen — wat minder, want die zullen ook trouwens met geleend geld in die projecten het doen, maar die
H: Is het dan ook vastgeroest denk je? De bouwsector?
N: Voor een deel wel. Dat zie je ook bijvoorbeeld aan… iets anders dan dat functieneutraal is energieneutraal, waar er eigenlijk ook meer kan dan er wettelijk geeist is maar het gebeurt ook niet zo snel en overal. En ja, er zijn hele goede voorbeelden van. Daardoor weet je dat het ook gewoon kan maar het gaat niet zomaar en daar zit heel erg een soort standaard in en waar dat precies vandaan komt — met het mooie woord padafhankelijkheid, bepaalde keuzes over hoe je je bedrijfsproces hebt ingericht en wat je doet, dat maakt dat je er goed in bent en ja… maar daardoor is het wel lastig om daarvan af te wijken, daarmee doe je een nieuwe investering. Stel, je bouwt altijd huizen op dezelfde manier en daar is Nederland eer aan, Van Eesteren’s rationele aanpak, die is groot geworden met dat ze een soort betonmallen konden maken en daar kunnen ze heel snel huizen mee maken. Als daar iets in moet veranderen, dan vraagt dat weer onderzoek en ontwikkeling en aanpassing, dat zijn allemaal risicovolle kosten. Zeker nu de vraag zo heel erg groot is, waarom zou je dan heel ingewikkeld…
H: Nou, er spelen natuurlijk heel veel meer dingen, je weet niet wat er gaat gebeuren met de