ART 7:226 BW IN VERGELIJKING MET ART 6:159 BW

Bij de omvang van de overgang van rechten en plichten verdient art. 6:159 BW nog enige bespreking. Op grond hiervan kan de opvolgend verhuurder in de plaats van de oorspronkelijke verhuurder treden door middel van contractovername. Voor overgang van een huurcontract o.g.v. dit artikel is een akte vereist die wordt opgemaakt door de oorspronkelijke verhuurder en de opvolgend verhuurder, waarbij medewerking van de huurder vereist is.

Bij een contractovername wordt de opvolgend verhuurder de nieuwe contractspartij, waarbij alle rechten en plichten overgaan, met inbegrip van die rechten en plichten die voor de overdracht reeds opeisbaar waren.123 Ook een vordering tot ontbinding van de huurder of verhuurder blijft, ter zake van tekortkomingen van voor de overgang, na de overdracht in stand.124 Deze overgang is dus de facto groter dan bij art. 7:226 BW en de opvolgend verhuurder loopt dan ook meer risico om geconfronteerd te worden met bedingen waar hij niet aan gebonden wenst te zijn.

Nu de overname obligatoir is, kunnen de partijen echter wel uitzonderingen maken ten aanzien van specifieke bedingen of een bepaalde groep bedingen. Rooseboom draagt hiervoor

122 _{I.C.K. Mol, jurisprudentiebespreking ECLI:NL:GHDHA:2015:2188, TvHB, nr. 6 november/december 2015,} p. 443-445.

123 _{L.M. Rooseboom, Artikel 7:226 vs. 6:159 BW, TvHB, nr. 4 juli/augustus 2014, p. 228.} 124 _{L.M. Rooseboom, Artikel 7:226 vs. 6:159 BW, TvHB, nr. 4 juli/augustus 2014, p. 229.}

31

drie mogelijkheden aan: allereerst kan er door de partijen maatwerk worden gedaan ten aanzien van de bedingen die zij wensen over te laten gaan, waarbij wel in het achterhoofd gehouden dient te worden dat art. 7:226 BW de overgang van bepaalde bedingen van rechtswege meebrengt in gevallen waar zij van dwingend recht is; ten tweede kan er een uitzondering worden gemaakt ten aanzien van de bedingen die vóór overdracht reeds opeisbaar zijn geworden; ten slotte kan in de huurovereenkomst bepaald worden dat die bedingen die niet overgaan op grond van art. 7:226 BW in de huurprijs zijn verdisconteerd, hoewel er aldus bedenkingen zijn of dit bij een koopoptie of een voorkeursrecht van koop het gewenste effect teweeg brengt.125

5. Conclusie.

In deze scriptie zijn de grenzen van art. 7:226 BW ‘koop breekt geen huur’ onderzocht. Hiervoor is eerst de strekking van het artikel bestudeerd, waarna de vraag is onderzocht of het gehuurde bij overdracht in gebruik dient te zijn voor overgang. Ten slotte zijn de grenzen aan de omvang van de overgang besproken.

Uit hoofdstuk twee volgde dat de huurovereenkomst met art. 7:226 BW een droit de

suite en daarmee een goederenrechtelijk karakter heeft gekregen. Art. 7:226 BW is voorts

niet inhoudelijk veranderd ten opzichte van art. 7A:1612 (oud) BW. Het artikel is niet van toepassing bij economische eigendomsoverdracht aan of door een economisch eigenaar, maar wel van toepassing bij de vestiging of overdracht van een recht van vruchtgebruik, erfpacht of zelfstandig recht van opstal. De uitoefening van een recht van erfdienstbaarheid, pand- of hypotheekrecht dient de huurder niet in haar genot te belemmeren. Ook bleek dat het moment van overgang van de rechten en plichten het moment van levering is. De huur gaat bovendien ook mee over bij overdracht door een schuldeiser. Een hypotheekhouder kan zich hier, in tegenstelling tot een pandhouder, echter tegen beschermen door een huurbeding als in art. 3:264 BW mee te laten inschrijven met het hypotheekrecht. De huur moet dan wel jonger zijn dan het hypotheekrecht, tenzij er sprake is van een bijzonder geval, waarbij een verhuring bijvoorbeeld kort vóór vestiging van de hypotheek is aangegaan en zulks blijkt uit de transportakte. Dit is de eerste uitzondering op art. 7:226 BW. De tweede uitzondering wordt gevormd door de huurblokkerende werking van beslag ex art. 505 lid 2 Rv, waardoor een verhuring na beslag niet is tegen te werpen aan de beslaglegger. Huur van woonruimte is

32

echter ook tegen de beslaglegger in te roepen totdat de executie bekend is gemaakt, tenzij de huurder paulianeus handelde. Als laatste uitzondering is de ‘Vormerkung’ uit art. 7:3 BW bij registergoederen besproken. Een huurder zal bij het aangaan van de huurovereenkomst moeten waken dat hieraan voorafgaand geen koopovereenkomst met betrekking tot het gehuurde is ingeschreven, aangezien een verhuring na inschrijving niet aan de koper is tegen te werpen.

In hoofdstuk drie is nagegaan of art. 7:226 BW ook van toepassing is als de huurder het gehuurde bij overdracht niet in gebruik heeft. Zulks in verband met het feit dat een koper in dit geval onwetend kan zijn over de huurverhouding. In de literatuur zijn twee stromingen te herkennen ten aanzien van deze eventuele eis. De eerste stroming meent dat het gehuurde bij overdracht in gebruik dient te zijn en beroept zich hierbij op lagere rechtspraak uit het begin van de twintigste eeuw, beginselen met betrekking tot het feit dat iemand niet gebonden kan raken aan lasten waar hij het bestaan niet van kan kennen en het feit dat bij huur het gebruik van de zaak dient te worden verstrekt conform art. 7:201 BW. De tweede stroming meent echter dat voor overgang voldoende is dat de huurovereenkomst vóór overdracht is gesloten met een beroep op de toelichting bij art. 7A:1612 (oud) BW, waarin wordt gesteld dat het gehuurde niet in gebruik hoeft te zijn, een arrest van de Hoge Raad uit 1929, een recent arrest van de Rechtbank Utrecht, belangenafwegingen die ten grondslag liggen aan art. 7:226 BW, zoals het feit dat het risico van kwade trouw van de verhuurder voor risico van de koper komt en tenslotte het feit dat noch de Hoge Raad, noch de parlementaire geschiedenis een expliciete eis van gebruik heeft gesteld. Beide stromingen zijn het wel eens dat de huurovereenkomst ook na de koopovereenkomst kan worden aangegaan. Een éénduidige conclusie kan echter niet worden getrokken en de Hoge Raad of de wetgever zal zich moeten uitlaten over de eventuele eis van gebruik bij overdracht. Een koper dient zich uit voorzorg in elk geval te behoeden voor heimelijke huurovereenkomsten op de zaak en zou zich hier bijvoorbeeld tegen kunnen beschermen door de koopovereenkomst in te schrijven in de openbare registers.

Ten slotte is in hoofdstuk vier de omvang van de overgang van rechten en plichten aan bod gekomen. Hieruit bleek dat de koper de huurverhouding heeft te aanvaarden zoals zij haar aantreft, met inachtneming van de beschikkingen van haar voorganger, inclusief mondelinge beschikkingen. Het risico van kwade trouw van de verkoper omtrent de inhoud van de huurverhouding dient voor rekening van de koper te komen, behoudens een beroep van de koper op art. 3:36 BW. De uitleg van de huurovereenkomst wordt voorts beheerst door de Haviltex-norm tussen de oorspronkelijke contractspartijen. De zin die de koper aan de

33

bepalingen mocht toekennen is aldus niet van belang. De eerste beperking aan de overgang wordt voorts gevormd door het feit dat slechts die bedingen overgaan, die na de overdracht opeisbaar worden. Een vordering tot schadevergoeding kan bijvoorbeeld alleen worden ingediend tussen de partijen die ten tijde van de wanprestatie elkaars contractspartij waren. Ten aanzien van een recht op ontbinding wordt zulks ook betoogd, hoewel hier -in verband met de aard van het ontbindingsrecht- vanuit de literatuur kritiek op is gekomen. De tweede beperking aan de overgang wordt gevormd door het feit dat slechts die bedingen overgaan die onmiddellijk verband hebben in de zin van art. 7:226 lid 3 BW. Bij de vraag of een beding een dergelijk verband heeft dient gekeken te worden naar de inhoud van het beding en de omstandigheden van het geval. Hierbij is van belang wat de verkrijger redelijkerwijs kon verwachten en wat in het maatschappelijk verkeer gebruikelijk is. Het geoorloofde gebruik door de huurder is hierbij van belang. Overigens brengt art. 7:226 BW een overgang van rechtswege mee, waardoor de bedoeling van partijen niet doorslaggevend is. De laatstgenoemde beperking is voorts behandeld aan de hand van een koopoptie of voorkeursrecht van koop en zorgt ervoor dat deze bedingen in beginsel niet mee overgaan bij overdracht. Dit ligt volgens de Hoge Raad echter anders indien de huurprijs naast een gebruiksvergoeding ook een vergoeding voor de uiteindelijke verkrijging van het bedrijfspand behelst, zoals in leaseovereenkomsten. Over dit criterium is veel discussie geweest. Sommige auteurs beweren dat een aantoonbare directe koppeling tussen het beding en de huurprijs voldoende is, waar andere auteurs menen dat het criterium van de Hoge Raad restrictief uitgelegd dient te worden en alleen ziet op gevallen waar er een vooruitbetaling voor de verkrijging plaatsvindt en zulks aldus niet geldt voor een voorkeursrecht van koop in verband met de onzekerheid omtrent de verkrijging door de huurder. De koper zal in elk geval dienen te waken voor overgang van een koopoptie of voorkeursrecht van koop. De overgang kan met medewerking van de huurder ook met art. 6:159 BW bewerkstelligd worden. Hierbij gaan alle bedingen mee over die niet van rechtswege mee overgaan op basis van art. 7:226 BW, tenzij er maatwerk plaatsvindt.

Op basis hiervan zijn de grenzen van art. 7:226 BW in het algemeen en de grenzen hiervan in de dagelijkse praktijk nader aan het licht gekomen. Men kan op basis hiervan concluderen dat sommige grenzen van het artikel, hoewel de regel ‘koop breekt geen huur’ al sinds de oorspronkelijke totstandkoming van het BW onderdeel uitmaakt van ons rechtsstelsel, nog altijd onderwerp zijn van hedendaagse juridische discussie en dientengevolge nog niet volledig en eensgezind zijn uitgekristalliseerd.

34