De enquête is in totaal door 111 woningcorporaties ingevuld. Vijf van deze woningcorporaties zijn actief als een categorale corporatie, een categorale woningcorporatie richt zich specifiek op een bepaalde doelgroep. Het restant van de woningcorporaties werkt als een categorale corporatie, een niet-categorale corporatie richt zich op meerdere doelgroepen en wordt ook wel aangeduid als een algemene woningcorporatie. Deze corporaties mogen slechts in één van de 19 vastgestelde regionale woningmarkten volledig werkzaam zijn. Vanuit elk van deze 19 woningmarktregio’s is er gereageerd.
Figuur 5.1: Type woningcorporatie Figuur 5.2: Categoraal werkgebied woningcorporaties
5
106
Categoraal Niet categoraal
0 1 2 3 4 2 6 5 8 7 5 6 5 2 3 17 5 4 5 4 6 3 5 12 0 2 4 6 8 10 12 14 16 18
Van de respondenten hebben 62 (56%) van de woningcorporaties zorgvastgoed in bezit. De uitgevoerde analyse richt zich enkel op deze groep woningcorporaties. Zoals te zien in figuur 5.5 varieert de grootte van de woningcorporaties van 27 verhuureenheden tot bijna 87.000 verhuureenheden. Gemiddeld bestaat 5% van de vastgoedportefeuille bij deze woningcorporaties uit zorgvastgoed. Met het oog op de grootte van de vastgoedportefeuille en de geografische ligging is de respons met betrekking tot de populatie representatief te noemen. Echter zijn er enkel twee corporaties binnen de analyse categoraal. Over deze specifieke groep woningcorporaties kunnen geen representatieve uitspraken worden gedaan.
Figuur 5.4: Zorgvastgoed in bezit Figuur 5.5: Grootte woningcorporaties
De extramuralisering
In de enquête is er gevraagd naar de persoonlijke mening van de respondent met betrekking tot de extramuralisering. De meningen lopen uiteen, maar het gaat veelal over de impact op de organisatie. Veel respondenten maken zich zorgen om de veiligheid van senioren wanneer het gaat om langer zelfstandig wonen. Zelfstandig blijven wonen kan onder andere leiden tot een toename in eenzaamheid onder ouderen. Voor de corporaties betekent dit dat zij zich meer om hun (oudere) huurders moeten bekommeren, waar de leefbaarheid en veiligheid van de huurders en de omgeving meer aandacht vraagt. Ook wordt er meerdere malen ingegaan op een vergroot financieel risico. Zorginstellingen vragen om lagere huren en de financiering van zorgvastgoed wordt onzekerder, met een hoger risico.
Van de respondenten werken 15 woningcorporaties met een gestandaardiseerde strategie en 38 geven aan per complex een afwijkende strategie te gebruiken. Het restant geeft aan geen van beide strategieën te gebruiken. Vier van de negen hebben geen strategie, vier andere respondenten geven aan dat er geen nieuw specifiek zorgvastgoed meer
wordt ontwikkeld, maar dat er enkel zelfstandige wooneenheden worden ontwikkeld met de mogelijkheid op
62 49 Ja Nee 5 12 9 13 15 8 0 - 1.000 1.001 - 2.500 2.501 - 5.000 5.001 - 10.000 10.001 - 25.000 >25.000 Aantal eenheden 38 4 4 9 Standaardstrategie Afwijkende strategie Geen strategie
Effecten extramuralisering
Figuur 5.7: Effecten extramuralisering
Zoals in figuur 5.7 is te zien, geven woningcorporaties aan dat de effecten met betrekking tot de leegstand, verkoop en transformatie van zorgvastgoed meevalt. Het moeten transformeren van zorgvastgoed blijkt het grootste effect van de extramuralisering te zijn. 52 woningcorporaties geven aan dat zij helemaal geen leegstand hebben in hun zorgvastgoed, waar het restant van de respondenten gemiddeld een leegstandpercentage van 3% heeft (een uitschieter van 50% niet meegenomen). De tien respondenten die zorgvastgoed hebben afgestoten geven aan dat dit vaak maximaal om één of twee zorgcomplexen gaat. Zes van de tien respondenten geven aan dat dit zorgvastgoed niet tegen de boekwaarde is verkocht.
Figuur 5.8: Nieuwe bestemming bij transformatie zorgvastgoed
Uit figuur 5.8 blijkt dat wanneer de woningcorporatie ervoor kiest het zorgvastgoed te transformeren, de herbestemming in 40% van de gevallen naar zelfstandig wonen voor senioren is. Wanneer de respondent anders heeft ingevuld, betreft dit meestal een mix van functies, zoals (beschermd) wonen en wonen voor starters.
0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%
Vergote leegstand in zorgvastgoed
Afstoten zorgvastgoed
Transformatie zorgvastgoed
Veel Weinig Niet
0 2 4 6 8 10 12
Verpleeghuis Zelfstandig wonen voor senioren Reguliere woningen Studentenwoningen Anders
Verwachte effecten extramuralisering nabije toekomst
Figuur 5.9: Verwachte effecten extramuralisering in de nabije toekomst
Wanneer er wordt gevraagd naar de verwachte effecten van de extramuralisering in de nabije toekomst, is de verwachting dat de effecten opnieuw niet groot zullen zijn, zoals is te zien in figuur 5.9. In vergelijking met de huidige effecten wordt er wel een vergrote leegstand verwacht en een verhoging in het af te stoten zorgvastgoed. Ruim de helft van de respondenten verwacht dat zij zorgvastgoed zullen moeten transformeren.
Van de respondenten die verwachten zorgvastgoed te moeten afstoten, geeft een meerderheid aan dat zij verwachten dit niet af te stoten tegen de boekwaarde. Zij verwachten hierop af te moeten boeken. De woningcorporaties verwachten negatieve waarde-effecten op het zorgvastgoed in de nabije toekomst.
Figuur 5.10: Zorgvastgoed afgestoten tegen boekwaarde Figuur 5.11: Grootte van de verwachtte afboeking
0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%
Verwachte vergote leegstand in zorgvastgoed
Verwachte afstoten zorgvastgoed
Verwachte transformatie zorgvastgoed
Veel Weinig Niet
43% 57% Ja Nee 25% 33% 42%
Figuur 5.12: Toekomstige bestemming bij transformatie zorgvastgoed
Het merendeel van de respondenten (48%) verwacht het zorgvastgoed te herbestemmen naar zelfstandig wonen voor senioren. Wanneer de respondent anders heeft ingevuld, betreft dit opnieuw veelal een mix van functies, zoals (beschermd) wonen en wonen voor starters.
Waarde-effecten en huurcontracten
Wanneer er wordt gevraagd naar versnelde afboekingen op de waarde van het zorgvastgoed na de extramuralisering, geeft een meerderheid aan geen versnelde afboekingen te hebben gedaan of nog te moeten doen in de nabije toekomst. De meerderheid geeft ook aan dat zij geen concessies hebben moeten doen in de huurprijs van hun zorgvastgoed, maar dat zij wel verwachten dit nog te moeten doen in de nabije toekomst.
Figuur 5.13: Waarde-effecten en de effecten op huurcontracten
0 5 10 15 20 25 30
Verpleeghuis Zelfstandig wonen voor senioren Reguliere woningen Studentenwoningen Anders
0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%
Versnelde afboekingen Verwachte versnelde afboekingen Concessies huurprijs Verwachte concessies huurprijs
Toekomstige zorgvastgoedconcepten
Met het oog op toekomstig zorgvastgoed, geeft 60% (37) van de respondenten aan de komende jaren te blijven investeren in zorgvastgoed. Deze groep ziet de meeste potentie in flexibele huisvesting voor zelfstandig wonen (met de mogelijkheid tot verzorging en verpleging) en in het kleinschalig wonen (20 eenheden per complex). Zij verwachten het minst van een concept in de vorm van het traditionele verzorgingshuis.
Figuur 5.14: Potentie van toekomstige zorgvastgoedconcepten
De groep ziet de alternatieve aanwendbaarheid van het zorgvastgoed als belangrijkste eigenschap. Ook de kleinschaligheid en aanwezige domotica wordt als belangrijk gezien. Het valt op dat het niet belangrijk wordt gevonden om het zorgvastgoed doelgroepspecifiek te ontwikkelen.
Figuur 5.15: Belangrijkste eigenschappen van toekomstige zorgvastgoedconcepten
0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%
Traditioneel verzorgingshuis Kleinschalig wonen (+/- 20 eenheden) Flexibele huisvesting voor zelfstandig wonen met de
mogelijkheid tot verzorging of verpleging Zorgverzamelgebouw (multi-tenant, zorgboulevard)
Mix van hoog, midden en laagsegment
veel potentie beetje potentie neutraal weining potentie geen potentie
0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%
Kleinschaligheid Doelgroepspecifiek Gemeenschappelijke ruimtes Verschillende doelgroepen (multi-tenant) Alternatieve aanwendbaarheid (flexibiliteit) Domotica
Rol en samenwerking
Woningcorporaties erkennen hun rol binnen de ontwikkeling van zorgvastgoed in het lage huursegment. Het merendeel geeft aan dat woningcorporaties een belangrijke rol spelen in de ontwikkeling van zorgvastgoed in het lage huursegment. Slechts één woningcorporatie is van mening dat de corporatie hier geen rol in hoeft te spelen.
Figuur 5.16: Rol woningcorporaties in de ontwikkeling van zorgvastgoed in het lage huursegment
Voor de extramuralisering werd de samenwerking met zorginstellingen als belangrijkst gezien in de ontwikkeling van zorgvastgoed. Ook gemeenten speelden een zeer belangrijke rol. De samenwerking met andere woningcorporaties en zorgverzekeraars werd als redelijk belangrijk getypeerd. De samenwerking met commerciële beleggers werd als (helemaal) niet belangrijk gezien.
Figuur 5.17: Samenwerking met partijen in de ontwikkeling van zorgvastgoed vòòr de extramuralisering
18 22 15 6 1 0 5 10 15 20 25
zeer belangrijk belangrijk redelijk belangrijk niet belangrijk helemaal niet belangrijk
0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% Zorginstellingen Commerciele beleggers Gemeenten Zorgverzekeraars Andere woco's
In de toekomst verandert de mate van belangrijkheid bij de partijen niet opzienbarend. Nog steeds zijn zorginstellingen de belangrijkste partij bij de samenwerking in de ontwikkeling van zorgvastgoed. Ook gemeenten blijven zeer belangrijk. Wat opvalt is dat commerciële beleggers na de extramuralisering belangrijker worden in de samenwerking, hetzelfde geldt voor de zorgverzekeraars. De samenwerking met andere woningcorporaties blijft zo goed als gelijk.
Wanneer de respondenten gevraagd wordt welke andere partijen belangrijk worden in de toekomstige ontwikkeling van zorgvastgoed, geeft een meerderheid aan dat zij verwachten dat welzijnsorganisaties steeds belangrijker zullen worden. De noodzaak van het opvangen van de verdwenen gezamenlijke ruimtes zoals in een ouderwets verzorgingshuis zou hier een verklaring voor kunnen zijn.
Figuur 5.18: Samenwerking met partijen in de ontwikkeling van zorgvastgoed in de toekomst
0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% Zorginstellingen Commerciele beleggers Gemeenten Zorgverzekeraars Andere woco's