Afwegingen bij keuze grondexploitatiemodel

Gemeenten pretenderen te makkelijk en te snel het voeren van een actief grondbeleid vanuit het idee dat daarmee meer sturing mogelijk is. Los van de vraag of dit werkelijk zo is, door de komst van de nieuwe Wro en de Grondexploitatiewet zijn er ook voor faciliterend grondbeleid veel beïnvloedingsmogelijkheden, zijn er naast sturing nog andere aspecten die een rol moeten spelen bij de keuze voor het type grondexploitatiemodel.

Gemeenten kiezen in zijn algemeenheid in de nota grondbeleid of ze een actieve of een faciliterende speler zijn. Toch is het noodzakelijk dat een gemeente per locatie een keuze maakt uit de verschillende grondexploitatiemodellen. Zo kan een gemeente een voorkeur hebben voor faciliterend grondbeleid en voor een specifieke ontwikkeling toch kiezen voor een actieve rol. Het is zelfs mogelijk om op één locatie per deellocatie verschillende grondexploitatiemodellen te kiezen (Ten Have et al., 2007, p.19).

Kalt (2006, p.25-26) beschrijft de volgende aspecten die in overweging moeten worden genomen alvorens er voor een van de grondexploitatiemodellen kan worden gekozen.

- Wel of niet het financieel risico van de uitvoering: Alvorens een plan wordt uitgevoerd wordt er een raming opgeteld van kosten en opbrengsten. In werkelijkheid kunnen deze door verschillende omstandigheden hoger of lager uitvallen. Een gemeente moet zich daarom afvragen of ze het financiële risico van een plan zelf kan dragen, wil delen of overdragen. - Beschikt de gemeente over de grond of is het mogelijk de grond te verwerven: De gemeente

is niet volledig vrij bij de keuze van het te hanteren grondexploitatiemodel. Grondeigenaren die de gemeentelijke plannen zelf uitvoeren kunnen niet worden onteigend of tot samenwerking worden gedwongen. Voorwaarde is dan wel dat de ontwikkelingen niet mogen afwijken van de gemeentelijke plannen.

- Wat heeft de voorkeur van de betrokken marktpartijen: De gemeente kan bij de beslissing van een grondexploitatiemodel niet om de wensen en voorkeuren van betrokken marktpartijen heen. Hier moet dus inzicht in zijn verkregen.

- Concurrentiebevordering: Heeft een gemeente tot doel om de zoveel mogelijk de concurrentie te bevorderen dan is het van belang te beschikken over bouwgrond. Voor dit doel is het van belang zelfrealisatie zoveel mogelijk te voorkomen, dit kan door bijvoorbeeld actief gronden te verwerven.

- Planmatige uitvoering: Er is sprake van een planmatige uitvoering indien er een min of meer dwingend tijdschema is. Alleen de gemeente heeft de instrumenten in handen die het mogelijk maken om een strakke planning aan te houden. Dit betekent iets voor de rol van de gemeente in de samenwerking.

- Beschikking over deskundigheid: Deskundigheid is vaak van doorslaggevend belang voor het succes van een project. Waar is de kennis en de ervaring aanwezig voor de uitvoering van een project is daarom van wezenlijk belang bij de beslissing voor een type grondexploitatiemodel.

- Mogelijkheden tot bijsturing: Als plannen een lange looptijd hebben of er is sprake van sterk wisselende marktomstandigheden dan is het voor een gemeente van belang te kunnen bijsturen. Het ene grondexploitatiemodel is daar geschikter voor dan het andere.

3.6 Grondprijsmethoden

Voor gemeenten is de regie bij uitbreidings- en herontwikkelingslocaties steeds moeilijker door ondermeer de sterke stijging van de verwervingskosten van gronden. De ontwikkeling van de grondprijzen is vaak zo turbulent, dat een opgestelde grondexploitatie alweer snel wordt achterhaald door de feiten. In deze paragraaf gaan we in op de waarderingsmethoden van gronden (Priemus en Louw, 2000, p.29).

Bij vier van de vijf grondexploitatiemodellen levert het Grondbedrijf bouwrijpe kavels als eindproduct. Het bepalen van de waarde van dit eindproduct kan aan de hand van verschillende methodieken. Rompelberg en Hesp (2007) onderscheiden de volgende vijf methodieken:

- Kostprijsbenadering: door alle productiekosten; zoals verwerving (of de boekwaarde), planvormingkosten, bouw- en woonrijp maken en rente, op te tellen en te delen door het aantal vierkante meters grond wordt de grondprijs bepaald;

- Residuele grondwaarde: de grondprijs wordt bij deze methode bepaald door het verschil tussen de toekomstige inkomsten uit vastgoed en de investeringen om deze inkomsten te

realiseren. Voor deze benadering is inzicht in bouwkosten en kennis daarover van belang. Denk daarbij ook aan afspraken over meer- en minderwerk. Groot voordeel van deze methode is dat de waardering transparant en communiceerbaar wordt;

- Grondquote: deze grondprijsbenadering gaat uit van een bepaald percentage van de verkoopprijs. De quote kan worden bepaald door een residuele onderbouwing van referentiewoningen of een comparatieve methode. Bij de comparatieve methode wordt de quote toegepast op basis van een vergelijking met andere percelen grond met dezelfde bestemming en vergelijkbare ligging. Naarmate woningen duurder worden neemt doorgaans de grondquote toe. Daarnaast is de quote voor eengezinswoningen gemiddeld hoger dan voor meergezinswoningen.

- Vaste prijs per vierkante meter vloeroppervlak of eenheid: voor sociaal-maatschappelijke vastgoed is een residuele benadering geen optie. Voor dergelijk vastgoed, zoals sociale huurwoningen of een buurthuis, is het mogelijk een vaste grondprijs te hanteren;

- Marktbenadering/tendering: bij een tender worden meerdere marktpartijen uitgenodigd om in concurrentie een bod te doen om de bouwgrond. Het hoogste bod weerspiegelt dan de marktwaarde van dat moment. Deze methode is alleen mogelijk als de grondexploitant niet gebonden is aan een bepaalde ontwikkelaar.

3.7 Conclusie

De wet dualisering gemeentebestuur en het BBV hadden tot doel een beter inzicht te verkrijgen in de gemeentelijke organisatie. Bij het schrijven van hoofdstuk drie is gebleken dat dit inzicht bij Grondbedrijven nog maar beperkt is. Op het vlak van transparantie is daarom nog veel vooruitgang te boeken. Daarnaast maken de diverse vormen en positioneringen van Grondbedrijven het lastig een uniforme beschrijving van ‘het Grondbedrijf’ te geven.

Naast zuiver actief of faciliterend grondbeleid bestaan er diverse tussenvormen ten einde ruimtelijke projecten tot uitvoering te brengen. Deze samenwerkingsvormen, veelal in de vorm van PPS, winnen terrein. Met name de fiscale en financiële voordelen, zoals risicodeling, brengen marktpartijen en gemeenten nader tot elkaar. Ook kunnen ze door PPS constructies profiteren van elkaars sterke punten en kennis. Zo zijn gemeenten in staat de samenwerking kracht bij te zetten door middel van het aanwenden van publieke- en privaatrechtelijke instrumenten. Daar tegenover staat dat marktpartijen meer kennis van de vastgoedmarkt en de producten die op deze markt afgezet kunnen worden bezit. Ondanks deze voordelen behoort samenwerking niet altijd tot de mogelijkheden, omdat grondeigenaren niet altijd overeenstemming krijgen over de realisatie van ruimtelijke plannen. Al met al geeft de samenwerking met marktpartijen Grondbedrijven de mogelijkheid ‘haar’ doelstellingen in samenwerking te behalen, toch gaat dit vaak zeer moeizaam door tegenstrijdige belangen die langdurige onderhandelingen tot gevolg hebben.

Verder staat de ontwikkeling van gemeentelijke naar regionale Grondbedrijven nog in de kinderschoenen. In plaats van tot de gemeentegrens dienen er gemeentegrensoverschrijdende (regionale) belangen. Door de verschillende belangen is dit een moeizaam proces, toch kan er door schaalvergroting een betere kwaliteit worden neergezet.

In het nu volgende hoofdstuk wordt, aan de hand van het voorgaande, het referentiemodel Grondbedrijven gepresenteerd. Daarna staat hoofdstuk vijf volledig in het teken van het Grondbedrijvenonderzoek. Naast het bepalen van de stakeholders worden de vier vragenlijsten besproken en de resultaten van het Grondbedrijvenonderzoek beschreven.