Aanbod vastgoed

In de voorgaande paragraaf is de veranderde vraag en de factoren die hier invloed op hebben gehad verduidelijkt. In deze paragraaf zal het aanbod qua vastgoed en de discrepantie hiervan met de vraag worden geanalyseerd.

3.2.1 Algemene woningvoorraad

De woningvoorraad van Nederland bestaat momenteel uit ongeveer 4,3 miljoen bewoonde koopwoningen en 3,0 miljoen bewoonde huurwoningen. Dit betekent dat circa 60 procent van de woningvoorraad uit koopwoningen bestaat; een aanzienlijke toename in de afgelopen decennia (zie figuur 16). Van de huurwoningen is een vierde van particuliere verhuurders, en de rest van corporaties, wat neerkomt op 30 procent van de totale woningvoorraad. Binnen de huursector is er echter wel een kleine verschuiving: het aandeel van huurwoningen van particuliere verhuurders neemt enigszins toe ten koste van het aandeel van de woningcorporaties. Dit heeft te maken met de verkoop van huurwoningen en de afname van nieuwbouw (Ministerie van BZK, 2016).

Figuur 16. Samenstelling woningvoorraad eigendomsvorm en bouwvorm (1990 - 2015). (Bron: Ministerie van BKZ, 2016)

Het aandeel eengezinswoningen is gestegen naar 4,9 miljoen woningen van de 7,4 miljoen. Een groot deel van deze eengezinswoningen valt onder de koopwoningen: met 3,7 miljoen woningen vormen eengezinskoopwoningen een belangrijk deel van de woningvoorraad. Zoals te zien in figuur 15 vormen de eengezinskoopwoningen een aandeel van 51 procent (Ministerie van BZK, 2016).

3.2.2 Huidige woonsituatie ouderen

Van de senioren boven de 75 woont 52 procent in een huurwoning. Zoals te zien in figuur 17 kiezen alleenstaanden vaker voor huren dan kopen, in tegenstelling tot samenwonenden. Ditzelfde geldt voor ouderen met een beneden modaal inkomen (minder dan 32.500) ten opzichte van ouderen met een hoger inkomen (Bureauvijftig, 2015). Een interessante trend waar rekening mee gehouden moet worden is de huishoudverdunning. Er wordt geschat dat het aantal alleen wonende 65-plussers in 2020 is toegenomen tot 1 miljoen. Dit kan met name van belang zijn voor dit onderzoek omdat alleenstaanden vaak ook alleen wonen, waardoor ze onder de groep vallen die vaak kiest voor een huurwoning (Bureauvijftig, 2015). Dit houdt waarschijnlijk onder andere verband met hun inkomen.

Figuur 15. Ontwikkeling woningvoorraad naar eigendomsvorm (1986 – 2015).

Figuur 17. Eigendomsvorm en woningtype, naar huishoudsamenstelling en leeftijd. (Bron: Ministerie van BZK, 2016) Er is echter onder ouderen een steeds hoger percentage huiseigenaren. Het aandeel van oudere huiseigenaren dat nog de omschakeling maakt naar een huurwoning daalt al jaren (Joosten, 2013; Seghers (II), 2014). Indien ouderen besluiten in een huurwoning te gaan wonen heeft dit vaak te maken met de gezondheid. Uit een onderzoek in Duitsland bleek dat het huren van een huis in verband staat met gezondheid: mensen die hun eigen gezondheid laag beoordeelden bleken gemiddeld vaker een huurhuis te hebben dan mensen die hun gezondheid hoog beoordeelden (Pollack et al., 2004). Zoals te zien in figuur 18 wonen ouderen die aangeven zich beperkt te voelen in hun dagelijkse activiteiten relatief vaker in huurwoningen ten opzichte van ouderen die zich niet beperkt voelen (Ministerie van BZK, 2016). De verantwoordelijkheden en werkzaamheden van een koopwoning kan met een verslechterde gezondheidssituatie teveel worden. De wens tot een omschakeling naar een huurwoning zou mogelijk samen kunnen gaan met het begin van de vierde levensfase (Ministerie van VROM, 2010).

Figuur 18. Eigendomsvorm huishoudens, naar leeftijd en beperking huishouden. (Bron: Ministerie van BZK, 2016)

3.2.3 Ongeschikte woningen

Door het scheiden van wonen en zorg is er een -noodgedwongen- grotere vraag ontstaan naar extramuraal wonen en zorg. Dit gevolg van de beleidsmaatregel wordt in feite veroorzaakt door het kleinere aanbod van gecombineerde intramurale wonen en zorg. Hoewel het vastgoed door dit beleid niet is verminderd, geldt dit dus wel voor het aantal beschikbare (vergoede) woningen voor ouderen met ZZP 1 tot en met ZZP 4.

Het huidige aanbod omvat sowieso niet genoeg geschikte woningen voor ouderen. Met de groeiende vraag door de toename van het aantal ouderen moeten er jaarlijks 36-40 duizend voor hen geschikte woningen bijkomen (De Groot et al., 2012). Dit betekent dat het kwantitatieve aanbod niet overeenkomt met de groeiende kwantitatieve vraag. Maar het gaat niet enkel om het kwantitatieve aanbod. Ook het kwalitatieve aanbod komt niet overeen met de kwalitatieve vraag.

Door zowel de honkvastheid van ouderen (die samengaat met het beleid dat in de volgende paragraaf wordt behandeld), als de groeiende vraag om geschikte woningen door de vergrijzing, zullen tienduizenden senioren de aankomende jaren in voor hen ongeschikte woningen resideren (Seghers (I), 2014). In figuur 19 is te zien dat in 2012 al veel ouderen in voor hen ongeschikte woningen woonden. Seghers (2015) stelt dat in 2012 190 duizend personen van 75 jaar en ouder in een woning woonden die niet geschikt is voor senioren. Indien de bestaande woningvoorraad niet wordt aangepast zal in 2040 dit aantal naar verwachting zijn opgelopen tot 400 duizend (Seghers, 2015).

Figuur 19. Aandeel huishoudens wonend in een voor ouderen geschikte woning. (Bron:Seghers (II) en Vergrijzing en ruimte, 2015)

Geschikte woningen ongeschikt door prijs

Ongeveer tien jaar geleden zijn er veel appartement voor senioren geproduceerd op basis van verwachtingen van hun vermogen. Door de enorme daling in de huisprijzen is echter de overwaarde die senioren in hun woning hebben zitten aanzienlijk minder dan verwacht. De Kam (2015) schat dat dit ongeveer twintig procent is. Doordat de opbrengst van hun koopwoning is tegengevallen valt de huurprijs van deze appartementen buiten de prijsklasse van veel senioren, waardoor ze dus toch niet geschikt voor hen zijn (de Kam, 2015).

3.2.4 Verstopping in de woningmarkt

De lage verhuismobiliteit van senioren leidt tot een verstopping in de woningmarkt, met name bij de eengezinswoningen. Ze vormt een obstakel voor beginnende huishoudens, doordat ze de -veelal voor hen te grote- woningen ‘bezet’ houden (Ministerie van VROM, 2010; Seghers (I), 2014; van Dam et al., 2012). Dit wordt deels verminderd door de toename van kwetsbare ouderen die door hun kwetsbaarheid wel moeten verhuizen (Seghers (I),

2014). De dynamiek begint weer enigszins toe te nemen doordat het vrijkomend aanbod toeneemt door sterfte en verhuizingen naar woningen die beter passen bij de zorgvraag van ouderen (Ministerie van VROM, 2010).

Invloed op aanbod

Kwantitatief Kwalitatief

Tabel 3. Invloeden op het kwantitatieve en kwalitatieve aanbod. (Bron: D.C. van Harten, 2016) - = verminderend effect / + = versterkend/vergrotend effect

* = potentieel effect

De invloed van de in deze paragraaf benoemde factoren op zowel het kwalitatieve als het kwantitatieve woningaanbod voor senioren is wederom gevisualiseerd, zie hiervoor figuur 20. En evenals bij de vorige paragraaf zijn deze factoren schematisch in een tabel weergegeven (zie tabel 3). Er zijn dus voornamelijk factoren die maken dat het vastgoed kwantitatief en kwalitatief minder geschikte woningen voor senioren bevat. De verandering in de verhouding tussen huur- en koopwoningen onder senioren heeft hier potentieel ook invloed op, aangezien in deze bevolkingsgroep het percentage en aantal woningbezitters toeneemt. Dit kan van invloed zijn op de kwalitatieve en kwantitatieve geschiktheid van woningen van en voor ouderen, aangezien men aanpassingen in eigen woning veelal te laat regelt, terwijl dit voor huurwoningen relatief makkelijk is te realiseren doordat woningcorporaties hun woningen kunnen aanpassen zodat deze beter past bij de vraag.

Figuur 20. Conceptueel model: ontwikkelingen in vastgoed met betrekking tot aanbod. (Bron: D.C. van Harten, 2016)