rapportage Haalbaarheidsstudie herbestemming NH-kerk Overasselt

(1)

2015 Gelders Genootschap & Nibag Rapportage haalbaarheidsstudie

rapportage

Map A

logo basis 100%

4) wit (eps, tif voorvertoning) voor uitsparing in drukwerk staat binnen het kader hiernaast

herbestemming

nh-kerk Overasselt

Haalbaarheidsstudie

(2)

Colofon

Haalbaarheidsstudie herbestemming NH-kerk Overasselt

project

NH-kerk Overasselt Versie

Concept Datum

23 februari 2015 eindredactie Maurice Bogie adviseurs

gelders genootschap: Letty Meeuwssen, Gerard Derks en Maurice Bogie

Nibag: Rolf Bos en Robert Nijhuis ontwerp

www.studio026.nl

Inhoudsopgave

1. inleiding 04

2. algemene lOcatiegegevens 06

2.1 AdResGeGeveNs 06

2.2 GebOuwkeNmeRkeN 06

3. kaderstudie (bestaande situatie) 08

3.1 INleIdING 08

3.2 lOCAtIeveRkeNNING 08

3.2.1 lIGGING lOCAtIe 08

3.2.2 beReIkbAARHeId lOCAtIe 09

3.2.3 kORte GesCHIedeNIs eN sCHets bestAANde OmGevING 09 3.2.4 kwAlIteIteN vAN de lOCAtIe eN (dIReCte) OmGevING 10

3.3 beleIds-/PlANOlOGIsCH kAdeR 10

3.4 bOuw- eN CultuuRHIstORIsCHe veRkeNNING 10

3.4.1 bOuwGesCHIedeNIs 10

3.4.2 PlAtteGRONd eN OPbOuw 12

3.4.3 Het exteRIeuR 12

3.4.4 Het INteRIeuR 14

3.4.5 bIjGebOuw 17

3.4.6 (INteRNe) wAARdestellING 18

3.5 bOuwteCHNIsCHe veRkeNNING 21

4. Ontwikkelingsstudie 38

4.1 INleIdING 38

4.2 tRANsfORmAtIeRuImte 38

4.3 mARktveRkeNNING 39

4.4 NIeuwe bestemmING 44

4.5 kOsteN- eN exPlOItAtIeRAmINGeN 49

4.6 RIsICOANAlyse x

5. cOnclusie en aanbevelingen 54

5.1 sAmeNvAttING ONdeRzOek 54

5.2 CONClusIe eN AANbevelINGeN 56

b. bijlagen 58

I. PlAtteGRONdeN wAARdeNstellING eN tRANsfORmAtIeRuImte 58

II. vlekkeNPlANNeN 67

III. kOsteNRAmING 74

Iv. fINANCIeRINGsmOGelIjkHedeN 77

v. beleIds- / PlANOlOGIsCH kAdeR 79

02

rapportage haalbaarheidsstudie NH-kerk

03 02 /

02

(3)

rappOrtage Deze rapportage is tot stand gekomen door een gezamenlijke, interdisciplinaire aanpak van Gelders Genootschap en Nibag. Expertise en ervaring op het gebied van planologie, cultuurhistorie, ontwerpen, bouwtechniek en gebouw en gebiedsontwikkeling zijn in dit rapport gebundeld en op elkaar afgestemd.

Dit rapport is mede gefinancierd vanuit de Subsidieregeling Stimulering Herbestemming Monumenten van het Ministerie van OCW.

03 03 02 /

(4)

Gelders Genootschap en Nibag BV hebben

een studie uitgevoerd naar de haalbaarheid van herbestemming van de NH-kerk in Overasselt. Om inzichtelijk te maken wat de mogelijkheden, beperkingen, kosten, rendementen en risico’s van herbestemming zijn, is een haalbaarheidsstudie uitgevoerd.

Het voorliggende rapport is daarvan het resultaat.

inleidend hOOfdstuk

Op basis van onderzoek naar onder meer de ruimtelijke, planologi- sche en economische situatie is een aantal scenario’s voor nieuw gebruik en exploitatie geschetst. Ook eventuele concrete initiatie- ven zijn daarbij meegenomen. Deze plannen zijn vervolgens uitge- werkt, doorgerekend en beschreven.

1

04 05 04 /

Inleidend hoofdstukrapportage haalbaarheidsstudie NH-kerk

(5)

De stuDie valt in twee Delen uiteen:

1] Een kaderstudie. Deze meting is de onderlegger van het tweede deel, de ontwikkelingsstudie. De kaderstudie biedt inzicht in de kaders en grenzen van herbestemming door onderzoek naar de bouwtechnische staat, de monumentale status, het planologisch regime, de kenmerken van de omgeving, etc.

2] Een ontwikkelingsstudie. Met de bevindingen van de kaderstudie als onderlegger wordt gekeken naar de kansen voor herbestemming. Daartoe worden onder meer verkenningen uitgevoerd van de marktsituatie en de ruimtelijke mogelijkheden van het gebouw. Uiteindelijk worden er scenario’s geschetst, die vervolgens worden doorgerekend. Hierdoor ontstaat inzicht in de ruimtelijke en financieel-economische haalbaarheid.

De rapportage wordt afgesloten met een conclusie en advies, waarin ook aanbevelingen worden gedaan voor de vervolgaanpak van het project.

05 05 04 /

(6)

algemene

lOcatiegegevens

2

2.1 Adresgegevens

gebouwnaam NH-kerk Overasselt Straat Valkstraat 7 postcode 6611 KV plaats Overasselt Kadastrale aanduiding Overasselt, sektie G nummer 433

2.2 Gebouwkenmerken

eigenaar Gemeente Heumen Soort gebouw Kerk aantal bouwlagen 2 Bouwjaar 15e eeuw / vanaf 1710 in huidige omvang perceelgrootte 1645 m² Status Rijksmonument Monumentnummer 32125 Huidige gebruik Atelier

06

rapportage haalbaarheidsstudie NH-kerkalgemene locatiegegevens

07 06 /

(7)

07 07 06 /

(8)

kaderstudie (bestaande

situatie)

3

3.1 Inleiding

De kaderstudie geeft inzicht in de kaders en beperkingen van herbestemming.

De mogelijkheden van herbestemming worden onder meer begrensd door de kenmerken van de omgeving, de wensen en eisen van de eigenaar, het bestemmingsplan, de monumentale waarden en de onderhoudsconditie.

3.2 locatieverkenning

3.2.1

ligging locatie

De N.H. kerk - d.w.z. de resterende koorpartij van de vroegere kerk - is gelegen aan de noordzijde van de Valkstraat, aan de (noord) oostelijke rand van de bebouwde kom.

08

rapportage haalbaarheidsstudie NH-kerkKaderstudie (bestaande situatie)

09 08 /

(9)

3.2.2

bereikbaarheid locatie

De locatie is per auto vanuit het noorden en zuiden snel bereikbaar via de A73 (afslag Malden, Heumen, Overasselt, Groesbeek, Mook) de Jan J. Ludenlaan en de Overasseltseweg-Valkstraat (N846) en voorts vanuit het westen (omgeving Grave en Wijchen) via het dorp Nederasselt over de Broekstraat-Schoonenburg- seweg en Hoogstraat (N846). Het terrein heeft geen eigen parkeergelegenheid; langs de straat is parkeergelegenheid voor een vijftal auto’s.

Met het openbaar vervoer is de locatie bereikbaar met de buurtbus (lijn 561) die vanaf het N.S. Station Wijchen naar Malden rijdt. De halteplaats (Tempelstraat) is gelegen bij de kerk. Deze buurtbus rijdt op doordeweekse dagen een maal per uur. Voorts rijdt tussen het busstation in Grave en het NS station Nijmegen-Centraal op doordeweekse dagen vrijwel ieder half uur een bus (lijn 9) via Overasselt, doch deze volgt een route over de Kasteelsestraat en stopt niet bij de N.H. kerk.

3.2.3

korte schets bestaande omgeving locatie

De kerk is gesitueerd op een kavel aan de Valkstraat. Op de kavel bevinden zicht tevens het westelijk van de kerk gelegen omhaagde kerkhof, met zowel 19^de- als 20^steeeuwse graven, en in de meest oostelijke hoek een bijgebouw dat wellicht ooit in gebruik was als baarhuisje. Langs de zuidrand van de kavel staan diverse beeldbepalende bomen. De rondom in het gras gesitueerde kerk is bereikbaar via een met klinkers bestraat pad. Aan de oostzijde grenst het terrein aan het open agrarische landschap; aan de westen noordzijde staat op enige afstand (voormalige) agrarische bebouwing. ten zuiden van de kerk - aan de overzijde van de Valkstraat ligt een smalle parkachtige groenstrook bestaande uit een gazon met daarop enkele opgaande bomen. In het nabij gelegen dorps- centrum bevinden zich behalve de markante R.K. kerk ook enkele winkels en andere voorzieningen.

[afb. 1]

Ligging N.H. kerk; Google Earth 2014 (situatie anno 2005) rapportage haalbaarheidsstudie NH-kerk

09 09 08 /

(10)

3.2.4

kwaliteiten van de locatie en (directe) omgeving Hieronder worden puntsgewijs de kwaliteiten van de locatie en zijn directe omgeving benoemd.

– De fraaie ligging aan de oostelijke rand van de dorpskom van Overasselt.

– Het historische, kleinschalige karakter van de locatie.

– Goede bereikbaarheid via de A73 en provinciale wegen.

3.3 beleids-/Planologisch kader

3.3.1

Relevant ruimtelijk beleid

Het relevante ruimtelijke beleid spitst zich toe op het bestemmingsplan. Volgens het vigerende bestemmingsplan - Be- stemmingsplan Woongebieden Heumen (NL.IMRO.0252.

GHbpkernenHONMh-VA01) - vastgesteld op 27.06.2013 zijn de volgende bestemmingen van toepassing:

– enkelbestemming Maatschappelijk (artikel 8) – dubbelbestemming Waarde-Archeologie

(gehele terrein; artikel 18)

– dubbelbestemming Waarde - Beeldbepalende boom (artikel 21)

– dubbel bestemming Waarde-Karakteristiek ensemble (gehele terrein; artikel 22)

alsmede de volgende aanduidingen:

– specifieke bouwaanduiding: rijksmonument – functieaanduiding; religie

– gebiedsaanduiding; vrijwaringszone – molenbiotoop (artikel 28.4)

Dit betekent dat de kerk momenteel uitsluitend is bestemd voor een religieuze instelling alsmede - op grond van de specifieke bouwaanduiding – rijksmonument – voor de instandhouding en bescherming van de bebouwing. De dubbelbestemming “Waar- de-Karakteristiek ensemble” geldt voor het gehele terrein dat daarmee tevens is bestemd voor het behoud en de bescherming van de waarde van het ensemble van gezichtsbepalend groen en karakteristieke bebouwing. De bouwvlakken liggen strak rondom de bestaande bebouwing en ook de maatvoering (kerk: maximum bouw- en goothoogte beide 12 meter en bijgebouw: maximum bouw- en goothoogte beide 3 meter) is daarop afgestemd.

De opgaande beplanting in de gehele zone langs de zuidgrens van het perceel is beschermd door de dubbelbestemming “Waarde - Beeldbepalende boom”. Voorts zijn eventuele archeologische waarden op het gehele terrein beschermd door de dubbelbestemming “Waarde-Archeologie” en geldt voor de gehele locatie de gebiedsaanduiding “vrijwaringszone – molenbiotoop”. Voor uitsneden van de verbeelding en de precieze regels behorende bij de verschillende bestemmingen zie bijlage V.

3.4 bouw- en cultuurhistorische verkenning

3.4.1

bouwgeschiedenis

Aan de Valkstraat, in het centrum van het dorp Overasselt, bevindt zich een restant (koorpartij) van een laatgotische kloosterkerk. Dit bijzondere object heeft de status van rijksmonument (monumentnummer: 32125).

Het dorp Overasselt kent een lange geschiedenis. Al in de tweede helft van de dertiende eeuw komt het als kerspel voor. Over de kloosterkerk zijn weinig gegevens overgeleverd. Wel is bekend dat in 1672 in opdracht van de Fransen beide klokken uit de kerk- toren zijn verwijderd. Na deze klokkenroof nam het verval van de kerk en de toren toe. Uiteindelijk werd de kerk met uitzondering van het koor in 1710 gesloopt. In het derde kwart van de negentiende eeuw werd op de nok van het dak een klokkentoren gebouwd.

Enkele decennia later, in 1908, werd deze echter weer verwijderd.

Tevens vonden er in dat jaar restauratiewerkzaamheden plaats.

De westgevel kreeg toen zijn huidige verschijningsvorm met een voor de gevel hangend klokkenstoeltje, een ontwerp van de architect J. Haspels. In 1934 wordt het gebouw opnieuw geres- taureerd. Deze keer was de architect Hekkelman verantwoordelijk voor het ontwerp. De decennia daaropvolgend raakt het object echter wederom in verval. Reden voor de Kerkvoogdij van de Her- vormde Gemeente Overasselt om aan het architectenbureau ir.

W.J.G. van Mourik en ir. H. van Wely uit Arnhem opdracht te geven voor het maken van een restauratieplan. Dit plan werd in 1965-66 uitgevoerd, waarbij onder meer het dak geheel werd vernieuwd.

[afb. 1t/m5]

10 11 10 /

(11)

[afb. 3]

Situatie 1963

[afb. 4]

Situatie 1978 [afb. 1]

Situatie 1907

[afb. 2]

Situatie 1908 rapportage haalbaarheidsstudie NH-kerk

11 11 10 /

(12)

[afb. 5]

Op deze plattegrond zijn ook de gesloopte onderdelen aangegeven

3.4.2

Plattegrond en opbouw

Het object is opgetrokken in baksteen en bestaat uit een travee met een 5/8ste-sluiting waarvan het portaal met twee kleine zijvertrek- ken onder de orgeltribune zijn afgescheiden. Ter plaatse van de vloer van de orgeltribune zijn smeedijzeren muurankers in de gevel aangebracht. Deze zijn zwart geschilderd. Tegen de gevels bevinden zich acht steunberen. Naast het gebruik van baksteen is er ook tufsteen toegepast. Dit materiaal is onder meer gebruikt in de plin- ten en de hoekblokken van de afzaten. Op de nok van het met leien gelegde dak is een piron en een ijzeren Latijns kruis aangebracht.

Op het dakschild is zowel aan de achterzijde als aan de linkerzijde een kleine dakkapel aanwezig, voorzien van een houten luik. De voorgevel is gepleisterd en wit geschilderd. Ook het houtwerk van het klokkenstoeltje in de geveltop is voorzien van een witte verflaag.

Het metselwerk van deze gevel dateert grotendeels uit 1710, maar zijn huidige aanzien kreeg de gevel tijdens de restauratie die in 1908 plaatsvond.

3.4.3

Het exterieur

De gepleisterde voorgevel heeft een symmetrische indeling met in het midden een spitsboogvormige spaarnis. In deze nis zijn vier gevelopeningen aangebracht. De entree tot het gebouw bestaat uit een rondboogvormige opening met naar buiten draaiende paneeldeuren. Aan weerszijden hiervan bevindt zich een spitsboogvormig venster. Deze openingen zijn aan de bovenzijde gedeeltelijk dicht-

gezet. Ook de meerruits ramen en ventilatieroosters zijn van latere datum. Boven de entree bevindt zich een groter venster, eveneens spitsboogvormig. Alle openingen hebben een fraaie bakstenen omlijsting. De vensters worden aan de onderzijde afgesloten door een afzaat. Het houten klokkenstoeltje dat voor de topge- vel is aangebracht heeft drie kleine spitsboogvormige openingen.

Het bovenste gedeelte van de middelste opening is voorzien van een smeedijzeren decoratie waaraan een kerkklok is opgehangen.

Achter de linker- en rechter opening is in de gevel een rechthoekig houten luik aangebracht. De geveltop is eveneens voorzien van enkele muurankers.

Het object is zowel aan de rechterzijde (zuidzijde) als de linkerzijde (noordzijde) voorzien van een brede, dichtgemetselde spitsboog. Dit waren oorspronkelijk scheibogen tussen het koor en een verdwenen aanbouw. Tevens was de gevel tussen de steunberen voorzien van vijf vensters, ontlast door enkelsteens spitsbogen. Drie openingen zijn dichtgemetseld. In twee openingen zijn meerruits ramen aangebracht. In de dichtgemetselde openingen aan de oosten zuidzijde zijn nog restanten aanwezig van de natuurstenen vensterharnassen die er in het verleden hebben ge- zeten. Onder de voormalige opening aan oostzijde – aan de ach- terkant van het gebouw – is een spaarnis met een uitgekraagde omlijsting aanwezig. [afb. 1t/m4]

12 13 12 /

(13)

[afb. 3]

Meerruits raam

[afb. 4]

Dichtgemetselde vensteropening (restanten van de natuurstenen vensterassen zijn hier nog zichtbaar) [afb. 1]

Gepleisterde en wit geschilderde voorgevel

[afb. 2]

Dichtgemetselde spitsboog in de zijgevel

(voormalige scheiboog) rapportage haalbaarheidsstudie NH-kerk

13 13 12 /

(14)

3.4.4

Het interieur

Het huidige interieur dateert grotendeels uit de tweede helft van de negentiende eeuw en is goed en redelijk gaaf behouden gebleven. Er zijn nog diverse waardevolle interieurelementen aanwezig.

Het portaal achter de entree is voorzien van een terrazzovloer en wordt afgesloten door paneeldeuren aan alle zijden. De orgeltribune is bereikbaar via een houten trap met een trapleuning. De tribune bestaat uit een houten constructie die wordt ondersteund door twee houten pilaren. Aan de voorzijde is een gesloten borstwering aanwezig. Het oorspronkelijke orgel is in een later stadium uit het interieur verwijderd. Andere waardevolle elementen zijn de oplopende bankenblokken en de kansel. Op de kansel is aan de bovenzijde de tekst “des Heren / woord” in zwarte letters geschil- derd. Alle houten interieurelementen zijn in een okergele kleur geschilderd.

In de muurvlakken onder de vensters zijn nissen uitgespaard. In het boogveld van de zuidoostelijke nis is een piscina aanwezig.

Ter hoogte van de vensterbanken bevindt zich een cordonlijst. De ribben van het bakstenen netgewelf rusten op kraagstenen, bestaande uit een combinatie van maskers en bladkapiteeltjes.

Een bijzonder object is ook het sacramentshuisje. De opening van dit kastje is voorzien van een zandstenen omlijsting. Hierboven bevindt zich een tentvormig dakje met daaronder een door kruis- bloemen en hogels bezette ojiefboog tegen een getraceerde ach- tergrond. Een op een kraagsteen rustend lampet vormt de drager van het sacramentshuisje. [afb. 1t/m8]

[afb. 3]

Spitsboogvormig venster met meerruits

[afb. 4]

Orgeltribune met gesloten borstwering

[afb. 5]

Oplopende bankenblokken, met de entree in het midden

[afb. 1]

Terrazzovloer in het portaal

[afb. 2]

Trap naar de orgeltribune raam

14 15 14 /

(15)

15 15 14 /

(16)

[afb. 8]

Netgewelven [afb. 6]

Sacramentshuisje daarvoor

[afb. 7]

Dichtgezette vensteropening met de kansel

16 17 16 /

(17)

3.4.5

bijgebouw

Op het terrein bevindt zich eveneens een klein bijgebouw. Het is mogelijk dat dit in het verleden als lijkenhuisje in gebruik was. Het object is gebouwd op een rechthoekige plattegrond en heeft één bouwlaag onder een lessenaarsdak. De gevels zijn opgetrokken in baksteen, grotendeels gemetseld in kruisverband. Rondom bevindt zich een gepleisterde plint. De zijgevels zijn gesloten; hier zijn geen openingen in aangebracht. In de voorgevel bevindt zich in het midden een deuren vensteropening boven elkaar. De deurope- ning wordt aan de bovenzijde ontlast door een latei. Het houtwerk vóór de openingen is van latere datum. De achtergevel is voorzien van twee vensteropeningen met zesruits ramen. [afb. 1&2]

[afb. 1&2]

Exterieur bijgebouw rapportage haalbaarheidsstudie NH-kerk

17 17 16 /

(18)

3.4.6

(Interne) waardestelling

Naar aanleiding van de bouwhistorische verkenning (paragraaf 3.4.1) is het mogelijk om een onderlinge vergelijking te maken van de waarden van de verschillende onderdelen van het object. Deze vergelijking en waardestelling wordt een ‘interne’ waardestelling genoemd. Doel van de waardestelling is het bepalen van het re- latieve belang van de cultuurhistorische/monumentale waarden van onderdelen van het bouwwerk of structuur, voorafgaande aan een herbestemming, verbouwing of restauratie waarbij men voor de keus staat deze onderdelen te behouden, te vervangen of te verwijderen.

Bouwsporen in het metselwerk van het exterieur laten de rijke bouwhistorie van het object zien. Door de eeuwen heen hebben meerdere restauraties plaatsgevonden, grotendeels uitgevoerd met behoud van de monumentale karakteristiek van het object.

Het exterieur heeft een hoge monumentale waarde. Bestaande gevelopeningen dienen te worden gerespecteerd. De later gerealiseerde meerruits ramen en de ventilatieroosters in de openingen van de voorgevel hebben geen monumentale waarde en kunnen mogelijk worden vervangen. Hetzelfde geldt voor de ove- rige meerruits ramen. Wel is van belang dat de wijzigingen passen binnen de monumentale karakteristiek van het gebouw.

De interne structuur is bijzonder goed bewaard gebleven. Tevens zijn nog meerdere waardevolle interieurelementen aanwezig, waaronder de houten trap naar de orgeltribune, de orgeltribune met gesloten borstwering, de oplopende bankenblokken, de kansel en het sacramentshuisje. Tevens zijn de piscina, cordonlijst en de netgewelven zeer waardevol. Behoud van deze elementen is vereist. Er is sprake van een zeer hoge authenticiteit en gaafheid.

[afb. 1t/m 6]

18 19 18 /

(19)

[afb. 1]

Voorgevel (westgevel)

[afb. 2]

Rechter zijgevel (zuidgevel)

[afb. 3]

Achtergevel (oostgevel)

[afb. 4]

Linker zijgevel (noordgevel)

[afb. 5&6]

Plattegronden rapportage haalbaarheidsstudie NH-kerk

19 19 18 /

(20)

[afb. 1&2]

Het voegwerk is op verschillende plaatsen sterk uitgesleten. Langs het maaiveld en de steunberen van de linker zijgevel (noordgevel) is het voegwerk diep uitgesleten. Het voegwerk dient hier hersteld te worden.

Kosten voor herstel zijn opgenomen in de raming.

[afb. 3]

Uitgesleten voegwerk t.p.v. maaiveld Linker zijgevel

[afb. 4]

Uitgesleten voegwerk t.p.v. steunberen Linker zijgevel

[afb. 5]

Doorvoer gevelkachel Linker zijgevel

20 21 20 /

(21)

3.5 bouwtechnische verkenning

bOuwtechnische verkenning

kerk te Overasselt samenvatting

Het kerkgebouw te Overasselt is in de huidige situatie in gebruik als tentoonstellingsruimte. Het pand in de huidige vorm was voor- heen als Nederlands Hervormde kerk in gebruik. Oorspronkelijk is de kerk als katholieke kerk gebouwd, deze kerk was aanzienlijk groter. Het pand in de huidige vorm is een restant van de oorspronkelijke kerk, alleen het koor is behouden gebleven. De voorgevel van de kerk is hierdoor naderhand nieuw aangebracht.

Het kerkgebouw verkeert over het geheel genomen in een goede conditie. Recentelijk zijn er diverse onderhoudswerkzaamheden uitgevoerd aan onder andere het houtwerk van de kapconstructie.

De voornaamste onderhoudswerkzaamheden aan het casco van de kerk zijn de herstelwerkzaamheden aan het metselwerk, de beglazing en het bijwerken van het schilderwerk.

Op basis van de bouwtechnische opname is een raming opge- steld waarin de beoogde kosten voor casco herstel zijn opgenomen. Op basis van de raming bedragen de kosten afgerond

€ 17.500,- excl. BTW. De voornaamste kostenposten zijn:

– Metselwerk 32%

– Beglazing 26%

– Schilderwerk 15%

FunDeringen en DamwanDen

De funderingsconstructie was ten tijde van de opname niet toegankelijk voor inspectie. De conditie van de funderingsconstructie is hiermee niet vastgesteld. Vooralsnog zijn er in de gevels geen sporen zichtbaar welke kunnen duiden op onvolkomenheden in de funderingsconstructie. In de kerkzaal en de entreehal zijn wel diverse scheuren waargenomen welke vermoedelijk een constructieve oorzaak hebben. Er is specialistisch onderzoek nodig om de conditie van de constructie van te stellen.

metselwerk

Het metselwerk van de kerk is grotendeels uitgevoerd in staand verband. Op verschillende plaatsen zijn delen in een afwijkend metselverband hersteld/ingeboet. In het metselwerk komen diverse soorten stenen voor welke qua maatvoering, kleur en structuur afwijken van het oorspronkelijke werk. Het metselwerk verkeert over het geheel in een redelijke conditie. [afb. 1t/m 4]

In het metselwerk zijn sparingen aangebracht voor het aanbrengen van gevelkachels welke de kerkzaal verwarmen.

Afhankelijk van de nieuwe functie van de kerkzaal en de hiervoor toegepaste verwarmingsinstallatie, zullen de gevelkachels mogelijk verwijderd moeten worden. Het metselwerk dient ter plaatse van de sparing van de gevelkachels ingeboet te worden.

Vooralsnog zijn er geen kosten opgenomen in de raming. [afb. 5]

In de kerkzaal en de entreehal zijn veel scheuren zichtbaar. De scheuren lopen zowel door de buitengevels als door de schei- dingswanden in de kerk. De scheuren hebben zeer waarschijnlijk een constructieve oorzaak. In de raming is een stelpost opgenomen om de constructieve toestand van de kerk in beeld te brengen. Hierbij wordt onder andere de staat van de funderingsconstructie en de oorzaak van de aanwezige scheuren vastgesteld.

Daarnaast zijn er kosten opgenomen voor het herstellen van de scheuren door het aanbrengen van wapening. [afb. 6&7]

[afb. 6]

Scheuren in de binnenwanden Kerkzaal

[afb. 7]

Scheuren in de binnenwanden Entreeportaal

21 21 20 /

(22)

22 23 22 /

(23)

ruwbouwtimmerwerk

De kapconstructie van de kerk is uitgevoerd als Hollandse spantenconstructie. Het dakbeschot is horizontaal aangebracht.

Verschillende delen van de kapconstructie zijn naderhand vervangen. Een deel van het houtwerk van de constructie lijkt origineel te zijn. De kapconstructie verkeert over het geheel genomen in een redelijke conditie. Het houtwerk is overal droog en vertoont geen sporen van huidige lekkage. [afb. 1&2]

De kapconstructie is op diverse plaatsen aangetast door houtborende insecten. Zo zijn verschillende gordingen aangetast, Daarnaast zijn meerdere blokkelen, standzonen en muurplaten licht aangetast. Recentelijk is er bestrijding tegen houtborende insecten uitgevoerd. De constructie verkeert hiermee vooralsnog in een goede conditie. Er zijn dan ook geen kosten opgenomen voor vervanging/herstel. De aantasting van het houtwerk dient periodiek gecontroleerd te worden om constructieve schade aan de constructie te voorkomen. [afb. 3t/m5]

Verschillende delen van de houten kap zijn naderhand vervangen.

Zo is een gedeelte van de spantconstructie vervangen. Langs de zijgevels en de achtergevel zijn de klossen zichtbaar welke naderhand langs de sporen bevestigd zijn. Aan deze klossen zijn de koperen goten bevestigd. Het geheel verkeert in een goede conditie. [afb. 6&7]

[afb. 1&2]

Kapconstructie kerk

[afb. 8]

Materiaal vogelnesten Zolder

[afb. 6]

Naderhand aangebracht deel constructie Constructie noordzijde

Op de zolder is veel materiaal zichtbaar afkomstig van vogels welke in de kap nestelen. Het binnendringen van vogels dient voorkomen te worden. Kosten hiervoor zijn opgenomen in de raming.

Daarnaast zijn er kosten opgenomen voor het reinigen van de kap- verdieping en het verwijderen van de vogelnesten. [afb. 8]

Ter plaatse van de voorgevel is een overkapping aangebracht t.b.v.

de luidklok. De constructie is uitgevoerd in hout en verkeert in een goede conditie. Het schilderwerk verkeert in een redelijke conditie. Plaatselijk dient het schilderwerk bijgewerkt te worden. [afb. 9]

[afb. 3]

Aantasting van de gording Noordzijde kap

[afb. 4]

Aantasting blokkeel Noordzijde kap

[afb. 5]

Injectiepluggen t.b.v. bestrijding Hanebalk

[afb. 7]

Gootklossen langs de sporen Constructie zuidzijde

[afb. 9]

Constructie Overkapping luidklok

Voorgevel rapportage haalbaarheidsstudie NH-kerk

23 23 22 /

(24)

metaalconstructiewerk

In de gevels van de kerken zijn op verschillende plaatsen smeedijzeren balkankers en trekstangen toegepast. Het metaalwerk verkeert over het geheel genomen in een goede conditie. Er zijn geen sporen van oxidatie of schade aan het metselwerk ten gevolge van oxidatie waargenomen. [afb. 1]

In de kerkzaal is een trekstang aangebracht welke aan de buitenzijde van de linker- en rechter zijgevel is voorzien van een anker.

De ankers en de trekstang verkeren in een goede conditie. Het metaalwerk dient geschilderd te worden om deze te beschermen tegen oxidatie. Kosten hiervoor zijn opgenomen in de raming.

[afb. 2&4]

De preekstoel is naderhand aangebracht. Hiervoor is een van de vensters van het koor dichtgemetseld. Er is een brugstaaf aangebracht waaraan de luifel van de preekstoel opgehangen is. Het metaalwerk verkeert in een goede conditie. Er zijn kosten opgenomen voor het schilderen van het metaalwerk. [afb. 3&5]

24 25 24 /

(25)

[afb. 5]

Brugstaaf t.b.v. de luifel Achtergevel [afb. 1]

Balkanker Voorgevel

[afb. 2]

Anker van de trekstang Rechter zijgevel

[afb. 3]

Luifel van de preekstoel Kerkzaal

[afb. 4]

Trekstang in de kerkzaal

Kerkzaal rapportage haalbaarheidsstudie NH-kerk

25 25 24 /

(26)

26 27 26 /

(27)

kozijnen- ramen en Deuren

De vensters in de voorgevel en in het koor van de kerk zijn uitgevoerd in staal. De vensters in de voorgevel zijn naderhand toegevoegd ten tijde dat de huidige voorgevel aangebracht is. Het metaalwerk van de vensters verkeert in een goede conditie. Er zijn geen sporen van oxidatie waargenomen. Boven de vensters zijn ventilatieroosters aangebracht. Aan de buitenzijde van de vensters is voorzetbeglazing aangebracht. Vooralsnog zijn er geen kosten opgenomen voor onderhoud. [afb. 1&2]

De vensters in het koor verkeren eveneens in een goede conditie.

Ook hier is naderhand voorzetbeglazing aangebracht. Er zijn geen kosten opgenomen voor onderhoud.

De dakkapellen en de openingen in de voorgevel t.p.v. de luidklok zijn uitgevoerd in hout. Het houtwerk van de kozijnen en luiken verkeert in een goede conditie. Ten tijden van de inspectie was het houtwerk droog en verkeerde het schilderwerk in een redelijke conditie. Er zijn geen kosten opgenomen voor onderhoud in de raming. [afb. 3&4]

De entreedeuren van de kerk zijn eveneens uitgevoerd in hout. De houten deuren zijn met duimgehengen opgehangen. De duimen zijn in natuurstenen blokken aangebracht. Het geheel verkeert in een goede conditie, er zijn geen kosten opgenomen voor onderhoud. [afb. 5&6]

[afb. 1]

Metalen venster Voorgevel

[afb. 4]

Houten paneel dakkapel Zolder kerkzaal [afb. 2]

Ventilatierooster boven venster Voorgevel

[afb. 3]

Houten kozijn dakkapel Achtergevel

[afb. 5]

Houten entreedeuren Voorgevel

[afb. 6]

Smeedijzeren duimgeheng

27 27 26 /

(28)

trappen en balustraDen

In het voorportaal van de kerk is een vaste trap aanwezig welke naar de koorverdieping leidt. De trap is uitgevoerd in hout en is erg smal. De trap verkeert in een goede conditie. Er zijn geen kosten opgenomen in de raming. [afb. 1&2]

De kapconstructie van de kerk is bereikbaar via een sparing in het gewelf. Vanaf de koorverdieping kan uitsluitend met behulp van een ladder deze zolder bereikt worden. Hierdoor is de kap slecht bereikbaar. Vooralsnog zijn er geen kosten opgenomen voor het wijzigen van de bestaande toestand.

DakbeDekkingen

Het dak van de kerk is gedenkt met leien. De leien zijn aangebracht in maasdekking. Het leiendak verkeert, voor zover waarneembaar, in een goede conditie. Er zijn aan de binnenzijde van de kap geen sporen van lekkage waargenomen. Vanaf het maaiveld zijn er geen verzakte of ontbrekende leien zichtbaar. Er zijn hiermee geen kosten opgenomen voor onderhoud aan het leiendak. De conditie van het leiendak dient periodiek gecontroleerd te worden. [afb. 3&4]

De steunberen van de kerk zijn eveneens gedekt met leien in maasdekking. Het geheel verkeert in een goede conditie. [afb. 5]

Op het dakvlak zijn haken aangebracht om veilig inspecties op het dakvlak uit te kunnen voeren. Daarnaast is een bliksembeveiliging aangebracht. Deze verkeert in een goede conditie.

[afb. 1]

Trapopgang Entreeportaal

[afb. 2]

Luik toeging zolder - kapconstructie Koor kerkzaal

28 29 28 /

(29)

[afb. 3]

Leiendak, gedekt in maasdekking Rechter zijgevel

[afb. 4]

Steunberen gedenkt met leien Achtergevel

[afb. 5]

Dakpiron en bliksembeveiliging

29 29 28 /

(30)

beglazing

De beglazing van de kerk is overal uitgevoerd als enkele beglazing. Op verschillende plaatsen is gekleurd en/of gefigureerd glas toegepast. Er zijn verschillende ruitjes gebroken. Deze dienen vervangen te worden. Het glas is aangebracht met stopverf. Kosten voor het vervangen van de kapotte beglazing zijn opgenomen in de raming. [afb. 1]

Aan de buitenzijde van alle vensters is voorzetbeglazing aangebracht. Deze is aangebracht middels metalen brugstaven. De voorzetbeglazing is langs de negge afgedicht met behulp van kit.

Tussen de beglazing van de vensters en de voorzetbeglazing heeft zich veel vuil opgehoopt. Dit dient gereinigd te worden om zoveel mogelijk daglicht in de kerk toe te laten. Er zijn kosten opgenomen in de raming voor het verwijderen van de voorzetbeglazing, het reinigen van het glasoppervlak en het vervolgens opnieuw aanbrengen van de voorzetbeglazing. [afb. 2&3]

natuur- en kunststeen

Er is op verschillende plaatsen natuursteen toegepast in de gevels van de kerk. In de zijgevels en de achtergevel zijn natuurstenen spekbanden zichtbaar. Op diverse plaatsen is er tufsteen in de gevel verwerkt. Over het geheel genomen verkeert het natuursteen in een goede conditie. Het natuursteen is plaatselijk aangetast door erosie. Er is echter geen gevaar voor vervolgschade. Er zijn geen kosten opgenomen voor onderhoud/herstel aan het natuursteen.

[afb. 4&5]

In de voorgevel zijn naderhand natuurstenen buitenvensterban- ken en aanzet- en sluitstenen aangebracht. Het geheel verkeert in een goede conditie. Het metaalwerk dient middels schilderen voldoende beschermd te worden tegen oxidatie om zo schade aan het natuursteen te voorkomen. [afb. 6&7]

[afb. 1]

Schade aan de beglazing Kerkzaal

[afb. 2]

Voorzetbeglazing vensters koor Achtergevel

[afb. 3]

Voorzetbeglazing verdieping Voorgevel

30 31 30 /

(31)

[afb. 4]

Tufsteen Rechter zijgevel

[afb. 5]

Natuurstenen spekband Linker zijgevel

[afb. 6]

Buitenvensterbank Voorgevel

[afb. 7]

Aanzetsteen Voorgevel rapportage haalbaarheidsstudie NH-kerk

31 31 30 /

(32)

metaal- en kunststoFwerk

Het dakvlak van de kerk is voorzien van een giet- of smeedijzeren torenkruis. Het kruis was ten tijde van de inspectie alleen vanaf het maaivel zichtbaar. De conditie is hiermee niet vastgesteld. Voor- alsnog zijn er geen kosten opgenomen voor onderhoud. [afb. 1]

schilDerwerk

Het schilderwerk van de kerk verkeert over het geheel genomen in een redelijke conditie. Plaatselijk zijn enkele delen van het schilderwerk schraal en dienen opnieuw geschilderd te worden. Kos- ten voor het plaatselijk bijwerken van het schilderwerk zijn opgenomen in de raming in de vorm van een stelpost. [afb. 2t/m5]

binneninrichting

In de kerkzaal is een vaste inrichting aanwezig van banken, een preekstoel en een voormalige orgelgalerij. Het geheel verkeert in een goede conditie. Recentelijk zijn er houten vloerdelen van de kerkbanken vervangen. Er zijn geen kosten opgenomen voor onderhoud. [afb. 6&7]

32 33 32 /

(33)

[afb. 1]

Torenkruis (giet- of smeedijzer) Dakvlak

[afb. 7]

Preekstoel Kerkzaal [afb. 2]

Geschilderd houtwerk, ombouw luidklok Voorgevel

[afb. 3]

Schilderwerk dakkapel Linker zijgevel

[afb. 4]

Transparant schilderwerk deuren Voorgevel

[afb. 5]

Schilderwerk stalen venster Voorgevel

[afb. 6]

Banken en galerij

Kerkzaal rapportage haalbaarheidsstudie NH-kerk

33 33 32 /

(34)

34 35 34 /

(35)

Dakgoten en hemelwateraFvoeren

De kerk is langs de zij- en achtergevels voorzien van een koperen mastgoot. De goot is opgehangen in houten gootklossen welke aan de kapconstructie zijn verankerd. De koperen goot verkeert in een goede conditie. Er zijn geen kosten opgenomen voor onderhoud. [afb. 1&2]

De hemelwaterafvoeren zijn eveneens uitgevoerd in koper. Het onderstuk van de hemelwaterafvoeren is uitgevoerd in staal. De onderzijde is zwart geschilderd. De hemelwaterafvoeren verkeren alle in een goede conditie. [afb. 3&4]

De hemelwaterafvoeren zijn naderhand voorzien van een bladvanger op ca. 1,5 meter hoogte. Op deze manier is het blad eenvoudig te verwijderen zonder eerst de goot te hoeven bereiken. Het geheel verkeert in een goede conditie.

[afb. 2]

Koperen mastgoot Achtergevel

[afb. 4]

Koperen hwa met bladvanger Rechter zijgevel

[afb. 1]

Koperen goot in gootbeugels Rechter zijgevel

[afb. 3]

Stalen hemelwaterafvoer, onderzijde

Rechter zijgevel rapportage haalbaarheidsstudie NH-kerk

35 35 34 /

(36)

verwarmingsinstallatie

De kerk is voorzien een verwarmingsinstallatie in de vorm van gevelkachels. De verwarmingsinstallatie wordt af en toe gebruikt wanneer er een bijeenkomst in de kerkzaal plaatsvindt. Het geheel verkeert in een redelijke conditie. Er zijn geen kosten opgenomen voor onderhoud. [afb. 1&2]

elektrotechnische installatie

De kerk is voorzien van een bliksembeveiligingsinstallatie. De installatie is recentelijk aangebracht/vervangen. Het geheel verkeert in een goede conditie. [afb. 3]

klinkenDe monumenten

De kerk is voorzien van een bronzen luidklok. De klok is echter niet in gebruik en kan ook niet geluid worden. De conditie van de klok is hiermee onbekend. Vooralsnog zijn er dan ook geen kosten opgenomen in de raming voor onderhoud aan de luidklok. [afb. 4&5]

Achter de klok op de zolder is de as van de klok zichtbaar. Deze is vastgezet waardoor de klok niet geluid kan worden. Het luidwerk is geheel compleet en lijkt in een goede conditie te verkeren.

[afb. 6&7]

[afb. 1]

Gevelkachel Kerkzaal

[afb. 2]

Rookgasafvoer gevelkachel Voorgevel

[afb. 3]

Bliksembeveiliging Linker zijgevel

[afb. 4]

Luidklok Voorgevel

[afb. 5]

Luidklok Voorgevel

[afb. 6]

Luidwerk van de klok Zolder

[afb. 7]

Toren

36 37 36 /

(37)

37 37 36 /

(38)

4.2 transformatieruimte

Om van een interne waardenstelling tot een verantwoorde her- ontwikkeling c.q. verbouwing te komen is een vertaalslag nodig.

In deze paragraaf wordt die vertaalslag gemaakt. Met behulp van kleurvlakken, lijnen en pijlen wordt op de plattegronden aangegeven wat vanuit cultuurhistorie mogelijk is. Op deze manier is beter inzichtelijk wat – rekening houdend met de interne waardenstelling – de transformatieruimte van het object is.

Bij de transformatie van de koorpartij is het van belang om de hoge waarden als uitgangspunt te nemen. Zowel de architectuur, decoratie, aankleding als meubilair is erg waardevol. Denkbaar is om in het interieur een inbouw te realiseren met een reversibel karakter, waarbij de interne structuur herkenbaar blijft. De netgewelven zijn van hoge waarde en blijven bij voorkeur intact.

Bij een beperkte transformatie van het casco zou gedacht kunnen worden aan het openen van de dichtgemetselde spitsbogen (spaarnissen) in de linker- en rechter zijgevel en aangrenzend een nieuw bouwvolume te realiseren. Dit bouwvolume dient zowel in formaat, constructie als materiaalgebruik ondergeschikt te zijn aan het hoofdgebouw. Tevens is het mogelijk om de uit de tweede helft van de twintigste eeuw daterende meerruits ramen en ventilatieroosters in de gevels te vervangen.

Ontwikkelings- studie

4

4.1 Inleiding

Met de uitkomsten van de kaderstudie als onderlegger worden in dit hoofdstuk de

mogelijkheden, kosten, rendementen en risico’s van herbestemming benoemd. Daarbij wordt uitgegaan van drie programmatische scenario’s.

In de ontwikkelingsstudie is maximaal behoud van de bestaande objecten als uitgangspunt genomen.

38

rapportage haalbaarheidsstudie NH-kerkOntwikkelingsstudie

39 38 /

(39)

[afb1]

Aanzichten, plattegronden en doorsnede Legenda en plattegronden op A3-formaat zijn opgenomen in de bijlage.

4.3 marktverkenning

Om inzicht te krijgen in de economische haalbaarheid van her- gebruik van de kerk te Nederasselt is een marktverkenning uitgevoerd. Hierbij is deskresearch uitgevoerd. Daarnaast is de locatie bezocht en is gesproken met medewerkers van de gemeente Heumen, Ria Koeneman en Ad Kneppers, en met makelaar Twan Kesseler te Malden. Vervolgens zijn tijdens de programmatische verkenning de uitkomsten uit onder andere de bouw- en cultuurhistorische waardenstelling en de marktverkenning besproken en zijn er diverse programma’s vastgesteld.

Bij de marktverkenning is uitgegaan van een trechteraanpak. Er is gestart met het formuleren van een groslijst met functies, die ruimtelijk gezien passen bij het complex. Functies waarvan op voorhand bekend is dat ze niet haalbaar zijn, zijn buiten beschou- wing gelaten. Het gaat dan bijvoorbeeld om functies die ruimtelijk, planologisch of logistiek niet passen, functies die conflicteren met de wensen van de gemeente, functies die overlastgevend zijn of functies waarvan op voorhand vaststaat dat er geen behoefte aan is. Vervolgens is er op basis van de lijst een analyse uitgevoerd. De groslijst is als volgt geformuleerd:

– Wonen;

– Toeristisch verblijf;

– Kantoren/bedrijfsfunctie;

– Trouwlocatie/Musea;

– Voortgezet gebruik.

Voordat een nadere analyse wordt gemaakt van bovenstaande functies, wordt eerst een algemene beschrijving gegeven van de lokale situatie. Voor de volledigheid dient vermeld te worden dat in dit hoofdstuk geen sprake is van een uitgebreid marktonderzoek.

Het is mogelijk dat er latente ruimtevragers of ontwikkelingen zijn, die in de verkenning niet naar boven zijn gekomen.

beschrijving situatie gemeente heumen Het dorp Overasselt telt ruim 3.300 inwoners. De kern ligt net boven de maas, langs de doorgaande weg N324 tussen de kernen van Heumen in het oosten en Nederasselt ten Westen van Overasselt. Rondom de dorpskern liggen met name agrarische percelen. Overasselt maakt deel uit van de gemeente Heumen, met in totaal ongeveer 16.400 inwoners.

Overasselt is gelegen ten westen van Heumen en Malden waar het gemeentehuis is gevestigd. De kern Malen telt ongeveer 11.500 inwoners, Heumen ongeveer 1.000. Nijmegen, ten noorden van Overasselt, is de grootste, nabijgelegen stad. Nijmegen telt circa 168.000 inwoners. Ten noordoosten van Overasselt, op ongeveer 10 minuten rijden, ligt Wijchen (circa 41.000 inwoners).

De N.H kerk ligt aan de oostzijde van de kern van Overasselt aan de noordzijde van de doorgaande weg N846. De kerk is vanaf de doorgaande weg bij het binnenrijden van het dorp zichtbaar. Het zicht op de kerk wordt echter beperkt door de rijen bomen langs de weg en de haag welke de afscheiding van het kerkhof vormt.

39 39 38 /

(40)

Vanaf de doorgaande weg is een verharde inrit richting de kerk aanwezig. Er is parkeergelegenheid voor ca. vier personenauto’s.

De gemeente Heumen kent relatief veel kinderen in de leeftijd van 0 tot 19 jaar (25%, bron CBS), deze leeftijdsgroep is het grootst.

De leeftijdsgroep 50 tot 65 jaar is hierna de grootste binnen de gemeente (23%, bron CBS), gevolgd door de groep 65 plussers ( 18,9 %, bron CBS). De leeftijdsgroepen van 20 tot 29 jaar en van 30 tot 39 jaar zijn relatief ondervertegenwoordigd (respectievelijk 7% en 9 %, bron CBS).

Het bovenstaande beeld is typisch voor een kleine kern. Gezin- nen en ouderen wonen over het algemeen graag in kleine kernen, terwijl jongeren vaak liever in een grotere plaats wonen, waar meer voorzieningen zijn te vinden (onderwijs, cultuur, vertier, etc.). Daar- naast speelt het beperkte aanbod aan woningen voor jongeren (starters) een rol in het feit dat deze groep vaak ondervertegenwoordigd is in kleine kernen. Het tekort aan betaalbare woningen voor jongeren en starters is zowel een oorzaak als een gevolg van het wegtrekken van jonge mensen. In zekere zin creëert aanbod ook vraag.

naDere analyse wonen

Gezien de kenmerken van de kerk, met name de kleine maatvoering en de indeling als één grote zaal, is het realiseren van woningen in de kerk niet eenvoudig. Het realiseren van meerdere wooneenheden zal gezien de omvang van de kerk niet mogelijk zijn. Wel is het wellicht mogelijk om één wooneenheid in de kerk te realiseren. Hiermee zal het type woning een grondgebonden vrijstaande woning worden.

De ervaring leert dat woningen in monumentale panden over het algemeen beter worden verhuurd of verkocht dan ‘reguliere’ woningen. Vaak heeft dat te maken met de gunstige ligging, historische uitstraling en bijzondere kenmerken (bv. hoge plafonds) van dergelijke panden, maar ook andere aspecten spelen een rol. Wo- nen in een bijzonder pand draagt bij aan de identiteit en het imago van de bewoners. Mensen vragen steeds meer om producten die onderscheidend en symbolisch zijn. Monumentale gebouwen vol- doen aan die behoefte.

De gemeente heeft aangegeven functies te zoeken welke zo goed mogelijk in het karakter van de buurt passen. Een woning zou voor de kerk dan ook een geschikte functie zijn gezien de ligging tussen de omringende woonhuizen. Wel heeft de gemeente aangegeven beperkt nieuwe woningbouwplannen toe te willen staan binnen de gemeente.

Er staan in Overasselt en omgeving diverse woningen te koop.

Het gaat echter vooral om (middel)dure woningen (prijsklasse tussen de € 175.000,- en € 300.000,-). Dat is niet verwonderlijk, aangezien de woningvoorraad in Overasselt voornamelijk bestaat uit grondgebonden eengezinswoningen. Dit sluit dan ook aan op de demografische samenstelling van het dorp. Gezien het bovenstaande zal de woning dan ook in dit segment moeten vallen. Door de kerk in te zetten als woning zal deze zich sterk onderscheiden van het ‘reguliere’ woningaanbod. Een hogere koopsom zal dan ook geoorloofd zijn.

Na nadere analyse met inachtneming van de bouw- en cultuurhistorische waardenstelling van met name het interieur van de kerk is geconcludeerd dat het realiseren van een grondgebonden woning in de kerk op voorhand niet haalbaar wordt geacht. De

kerkzaal is één grote open ruimte waarin nagenoeg geen ruimte is voor transformatie. Zo zullen de kerkbanken en de preekstoel grotendeels gehandhaafd blijven en is er onvoldoende vrije ruimte om een woning te kunnen realiseren. Daarnaast is er slechts beperkt daglicht aanwezig en wordt de kerk vanwege de bouwfysische eigenschappen niet geschikt geacht voor permanente bewoning.

Het gebrek aan private buitenruimte versterkt dit, er is voldoende perceelruimte, het grootste deel hiervan is echter ingericht als kerkhof.

Tot slot zal men zicht moeten realiseren dat met het realiseren van een woning, de kerk niet of zeer beperkt toegankelijk zal zijn voor publiek. Hiermee vervalt de toegankelijkheid van het monument en het voorgelegen kerkhof.

trouwlocatie

De kerk wordt in de huidige situatie ingezet als trouwlocatie, dit gebeurd echter zeer sporadisch. De kerk wordt op de website van de gemeente als trouwlocatie aanbevolen. De kerk bezit een hoge esthetische waarde en is bijzonder vanwege de kleine omvang waardoor de functie als trouwlocatie in de toekomst wellicht uit- gebouwd zou kunnen worden. In de gemeente zijn verschillende trouwlocaties te vinden, zoals Landgoed Bergzicht - De Raaf te Heumen; de kerk zou hiermee moeten concurreren.

Voor een betere exploitatie van de kerk zal het echter wenselijk zijn om deze functie met andere functies te kunnen combineren.

In de praktijk zal het uitbouwen van deze functies alleen mogelijk zijn wanneer er meer ruimte gecreëerd wordt. Dit kan door nieuwe bouwvolumes aan de kerk toe te voegen om zo aanvullende functies mogelijk te maken. Hierin kunnen ondersteunde voorzieningen zoals toiletten, garderobe, en bar/restaurant opgenomen worden.

Door de beperkte ruimte op het perceel en de omringende graven op het terrein voor de kerk zal zorgvuldig gekeken moeten worden naar een geschikte vorm en volume van de toe te voegen bouwvolumes. Deze volumes kunnen afzonderlijk van elkaar toegevoegd worden waardoor een groeimodel ontstaat.

Verder is het creëren van voldoende parkeergelegenheid een voorwaarde. Op het perceel van de kerk en is beperkt ruimte om extra parkeergelegenheid te creëren. Wellicht kan op de omringende percelen nieuwe parkeergelegenheid gecreëerd worden.

De goede bereikbaarheid van de kerk langs de doorgaande weg N846 richting Heumen en de A73 richting Nijmegen maakt locatie van de kerk kansrijk voor het onderbrengen van een trouwlocatie. De kerk staat redelijk vrij van omringende bebouwing en ligt voldoende beschut. De kerk is goed bereikbaar en ligt in het zicht vanaf de doorgaande weg.

Éen van de beperkingen van de functie als trouwlocatie is de ver- wachte concurrentie met het aanbod in de omgeving. Zowel in de directe omgeving als in een staal van ca. 10 km. (Nijmegen) is sprake van voldoende aanbod. In de praktijk zal het lastig zijn om een rendabele exploitatie te realiseren. Daarnaast zal nagedacht moeten worden over de wijze waarop de locatie beheerd en geëx- ploiteerd zal worden.

voortgezet gebruik

Een mogelijk denkbaar scenario is de huidige functie van de kerk voort te zetten. De kerk heeft immers jaren als atelierruimte dienst gedaan. Aangezien er slechts beperkt ingrepen nodig zijn om ook in de toekomst wederom een atelier te huisvesten zullen de investeringskosten hiermee laag blijven. Daarnaast kan de kerk-

40 41 40 /

(41)

zaal opengesteld worden voor bijvoorbeeld exposities of lezingen waardoor de kerk publiek toegankelijk blijft.

Op het gebied van energie is er een grote verbeterslag te maken in de kerk. In de huidige situatie heerst er een onprettig binnen- klimaat en zijn de kosten voor het verwarmen van de kerk zeer hoog. Mogelijk kan het aanbrengen van energetische verbeteren en het uitbreiden van de voorzieningen in de kerk leiden tot een betere verhuurbaarheid en kan de kerk hiermee een hogere huur- opbrengst genereren.

De kerk wordt in de huidige situatie al vele jaren door dezelfde gebruiker gehuurd. Mogelijk staat de huidige huur niet in verhou- ding tot een marktconform huurtarief en drukt dit de exploitatie van de kerk. Wanneer een marktconforme opbrengst opgehaald wordt zal voortgezet gebruik wellicht een mogelijkheid zijn, al zal het lastig zijn een huurder te vinden welke bereid/in staat is om deze huursom op te brengen.

toeristisch verblijF

Wat betreft verblijfsaccommodaties (in de vorm van hotels ) is er in de regio sprake van voldoende aanbod, met name in Nijmegen.

Gezien de omvang van de kerk is een kleinschalige verblijfslocatie wellicht een mogelijkheid, bijvoorbeeld een Bed & Breakfast met verschillende kamers of een vakantiewoning. In het gebied rondom Grave en de dijken langs de Maas wordt veel gefietst langs de vele fietsroutes. Mogelijk kan een Bed & Breakfast hierop inspelen. In de omgeving van Heumen, voornamelijk in Malden en Overasselt, zijn diverse accommodaties beschikbaar, voornamelijk bij particuliere woningen en op boeren erven (bron, www.be- dandbreakfast.nl).

Het bijzondere karakter van verblijven in de kerk (erfgoedlogies) is de belangrijkste manier om de kerk te onderscheiden van het ove- rige aanbod. Vergelijkbare accommodaties worden aangeboden op onder andere www.erfgoedlogies.nl/nl. Bijzondere vakantie- woningen in het buitengebied worden onder andere aangeboden op www.buitenlevenvakanties.nl . De toeristische verblijfslocatie kan via dergelijke kanalen aangeboden worden. Verder zijn er verschillende zelfstandig ondernemers en particulieren die een vaak kleinschalig kerkgebouw onder andere als Bed & Breakfast of vakantiewoning aanbieden [afb1]. Voorbeelden hiervan zijn:

– “De kleine Antonius” – Zeerijp(Gr.)

– “Het kerkje van Etersheim”- Oosthuizen (NH) – “Bonifaciuskerk” – Kwadendamme (ZL) – “Kerkje aan de Waaldijk” – Vuren (Gld.)

[afb1]

Referentie: Bed & Breakfast / vakantiewoning

bron: www.dekleineantonius.nl rapportage haalbaarheidsstudie NH-kerk

41 41 40 /

(42)

In het huidige volume binnen de kerk zullen ca. twee kamers met kleine badkamer(s) gerealiseerd kunnen worden. Er bestaat echter de mogelijkheid om extra kamers en/of voorzieningen onder te brengen in de kerk door het toevoegen van nieuwe bouwvolumes.

Hiermee is er ruimte voor het verder doorontwikkelen van de locatie. Hierdoor zal de kerkzaal als gezamenlijke woonkamer en ontbijtruimte gebruikt kunnen worden. De nieuwe volumes kunnen als slaapkamer fungeren. De kerkzaal behoudt hiermee haar open karakter. Voor het realiseren van een verblijfslocatie zullen diverse voorzieningen aangebracht moeten worden.

De gerealiseerde kamers kunnen afzonderlijk als Bed & Breakfast verhuurd worden. De kerk kan echter ook in z’n geheel als vakantiewoning in de markt gezet worden. Hierdoor zijn er verschillende mogelijkheden voor exploitatie. Voor het ontwikkelen en beheren van een dergelijke locatie zal met name aan particulieren of zelfstandig ondernemers in de buurt gekeken moeten worden. Wel- licht dat een van de bewoners in de directe omgeving als beheerder van de Bed & Breakfast op zou kunnen treden. Ook zou er gezocht kunnen worden naar een ondernemer met de ambitie een dergelijke verblijfslocatie op te tuigen.

kantoren/beDrijF

Een invulling met een bedrijfsmatige functie, in de vorm van kantoren, dienstverlening, vergaderen/ontmoeten, lijkt op het eerste oog een passende functie voor de locatie, mits het kleinschalig is. Wellicht dat (zelfstandige) ondernemers zich met hun kantoor/

praktijk willen vestigen in de kerk. Er is in ons land sprake van een groeiend aantal ZZP’ers, die behoefte hebben aan flexibel te huren werkruimten, maar de lokale markt is naar verwachting relatief klein.

Er blijkt bij deze doelgroep veel doorstroming te zijn, de kerk zal hiermee naar verwachting regelmatig van huurder kunnen wis- selen of wellicht leeg komen te staan. Verder zal de kerk in de huidige vorm slechts één onderneming kunnen huisvesten en zijn de mogelijkheden van groei op deze locatie beperkt. Dit zou op- gelost kunnen worden door de kerk uit te breiden middels nieuw te realiseren volumes.

Voor het realiseren van nieuwe volumes zijn diverse scenario’s denkbaar. Op drie verschillende plaatsen kunnen extra volumes afzonderlijk van elkaar en gefaseerd gerealiseerd worden waar- mee het bruikbare oppervlak vergroot wordt. Hiermee ontstaat een soort groeimodel voor het ontwikkelen van de bedrijfsmatige functie. Tegelijkertijd ontstaat de mogelijkheid om de verschillende gebouwdelen afzonderlijk van elkaar te verhuren waardoor een kleinschalig bedrijfsverzamelgebouw kan ontstaan. Een voor- beeld hiervan is de kerk te Dieren (Gld.) waarin drie afzonderlijke kantoorunits met gemeenschappelijke voorzieningen gerealiseerd zijn.

Het zal in de praktijk echter lastig zijn om te kunnen concurreren met aanbod in de regio. Daar staat tegenover dat de locatie een bijzonder karakter heeft en bedrijven zicht hiermee graag onderscheiden. Ook de locatie langs de doorgaande weg is een groot pluspunt voor een bedrijfsmatige functie. Het is zinvol om de mogelijkheden voor kantoor/praktijk in de kerk verder te onderzoeken.

conclusie: mogelijkheDen nieuwe bestemming

Vanuit economisch perspectief kan geconcludeerd worden dat het niet eenvoudig zal zijn om de kerk een nieuwe functie te geven, zeker als het om een functie dient te gaan die voldoende exploita-

tiebaten oplevert om de lasten van onder meer onderhoud, beheer en energie te kunnen dekken.

Het afstoten van de kerk ten behoeve van het realiseren van een toeristische verblijfslocatie of het bedrijfsmatig verhuren van de kerk lijkt op voorhand het meest realistische scenario. De doelgroep zal voornamelijk bestaan uit (zelfstandig) ondernemers en/of particulieren. De doelgroep moet niet alleen in Overasselt worden gezocht, maar in de gehele regio. In alle gevallen is het behoud van de historische kenmerken en sfeer van de locatie een ‘must’ om de kerk in de markt te kunnen zetten.

Een ander scenario dat het waard is om nader te onderzoeken is het voortgezet verhuur als bedrijfsruimte en/of atelier vanuit de gemeente. Hierbij zal er vanuit de gemeente een beheerder op moeten treden. In alle genoemde scenario’s zal het lastig zijn om voldoende exploitatiebaten op te brengen om de kosten van onder meer onderhoud, investering, beheer en energie te kunnen dekken.

Welk scenario ook wordt gekozen, de vraag zal vooral zijn wanneer de tijd rijp zal zijn voor herbestemming. In de huidige economische situatie zijn de kansen beperkt. Een andere belangrijke vraag is wie de investering op zich zal nemen. In het kader van de marktverkenning zijn geen partijen boven water gekomen die deze rol (op dit moment) kunnen/willen vervullen. Te zijner tijd zijn nadere gesprekken met mogelijke investeerders nodig. Veel zal afhangen van de situatie op de woningen vastgoedmarkt op dat moment.

Mogelijk kan de kerk na het ruimtelijk inzichtelijk maken van de mogelijkheden in de markt gezet worden voor particulieren of voor zakelijk gebruik.

De voornaamste kansen voor herbestemming zijn:

– Onderscheidende karakter van werken/verblijven in de kerk;

– Diverse uitbreidingsmogelijkheden;

– Ligging langs de doorgaande weg, goede bereikbaarheid.

De voornaamste beperkingen zijn:

– Hoge investeringskosten;

– Beperkte transformatiemogelijkheden binnen de kerk;

– De beperkte omvang van de kerk (m2 BVO);

– De slechte bouwfysische eigenschappen (tocht, vocht en kou).

Op basis van bovenstaande marktverkenning is het zinvol een aantal scenario’s voor nieuw gebruik uit te werken:

1a. “voortgezet huidig gebruik”. In dit scenario worden geen ingrijpende wijzigingen aangebracht, e.e.a. zal gemoderniseerd worden.

1b. “voortgezet huidig gebruik”. In dit scenario zullen enkele wijzigingen aan de binneninrichting aangebracht worden.

Daarnaast zal e.e.a. zal gemoderniseerd worden.

1c. “voortgezet huidig gebruik”. In scenario zal extra vloeroppervlak gecreëerd worden door de orgelgalerij te ver- breden. Daarnaast zal e.e.a. gemoderniseerd worden.

2a/b. “b&b erfgoedlogies/ woning”. Dit scenario is een groeimodel voor het realiseren van een Bed & Breakfast en/

of vakantiewoning. In variant 2a worden twee volumes toegevoegd, in variant 2b worden drie volumes toegevoegd.

3 “multifunctioneel/ondernemers”. Dit scenario is een groeimodel voor het realiseren van een multifunctioneel bedrijfsmatig gebouw. Voor het realiseren van deze functie worden verschillende nieuwe volumes toegevoegd welke afzonderlijk van elkaar gerealiseerd kunnen worden.

42 43 42 /

(43)

[afb1 & 2]

Referentie: Kerk te Dieren (Gld.)

Bron: www.zecc.nl rapportage haalbaarheidsstudie NH-kerk