V
gemeente
Barneveld
Collegevoorstel
Nr. 1079318
Onderwerp:
Aanpassing prijsklassen woningbouw Bameveld
Gevraagde beslissing:
1. In te stemmen met de wijziging van prijsklassen woningbouw in de gemeente Barneveld conform de inhoud van de bijbehorende memo.
2. Deze memo 'Aanpassing prijsklassen woningbouw Bameveld' aan de raad aan te bieden (rubriek B).
Raad
S i e r kennisname naar de raad Nummer beleidsproduct: 311
Ö O p overzicht Bestaand beleid (website)
Datum 4 juni 2018
Afd: RO-ONTW
Afd.hoofd: (
Steller: W.A.M. Stevens
Aantal bijlagen 1
Portefeuillehouder
Openbaarheid
Besluit (voorblad) openbaar: ® Ja O Nee, zie beslispunt:
Groentje openbaar: © J a O Nee, zie beslispunt:
Bijlagen openbaar: 0 Ja O Nee, vermelden op bijlage
Akkoord Bespreken Aantekeningen
Secretaris
Burgemeester
Wethouder A. de Kruijf Wethouder P.J.T. van Daalen Wethouder
A.H. van de Burgwal Wethouder
D. J. Dorrestijn-Taal
Beslissing burgemeester en wethouders : Nummer op besluitenlijst:
- 3 -
1. Inleiding
In december 2016 is de gemeentelijke woonvisie vastgesteld. In de woonvisie is een streefprogramma woningbouw opgenomen met prijsklassen die al een aantal jaren gangbaar zijn.
Het sterke herstel van de woningmarkt, de sterke stijging in bouwkosten alsook de eis van aardgasloos bouwen vanaf 1 juli 2018, zetten deze prijsklassen onder druk.
Dit heeft zich binnen regio Foodvalley reeds vertaald in het hanteren van verschillende prijsklassen voor goedkope, middeldure en dure woningen om zo ook recht te doen aan de lokale verschillende die er op de woningmarkt zijn.
Provincie Gelderland geeft hier, anders dan in het verleden, ruimte voor en is gestopt met het voorschrijven van uniforme prijsklassen.
Ook voor gemeente Barneveld is er aanleiding om de prijsklassen enigszins te herzien, waarbij met name de eis van aardgasloos bouwen per 1 juli aanstaande een extra prikkel vormt. Gemeente Barneveld wil graag naar kopers en huurders eenduidige prijsklassen communiceren en derhalve prijsgrenzen hanteren
waarbinnen een aardgasloze woning kan worden gekocht of worden gehuurd.
2. Beoogd effect a) Meetbaar effect
Gemeente Barneveld streeft een voorspoedige afzet in zowel de huur- als koopsector na om zo tegemoet te komen aan met name de lokale marktvraag. Dit betekent dat de te hanteren prijsklassen zorgvuldig moeten aansluiten bij deze beoogde kopers en huurders.
b) Maatschappelijk effect
Gemeente Barneveld is gebaat bij het genereren van voldoende kansen voor verschillende doelgroepen op de lokale woningmarkt. Een goede aansluiting van de product- en prijsdifferentiatie is daarbij van belang.
Door de eis van aardgasloos ook te verwerken in de te hanteren prijsklassen en te streven naar de bouw van betaalbare, duurzame woningen worden verschillende doelstellingen met elkaar verenigd.
3. Argumenten
In de memo 'aanpassing prijsklassen woningbouw Barneveld' wordt gewezen op de prijsontwikkeling op de koopwoningmarkt, de ontwikkeling van bouwkosten maar vooral ook de wens om voor wat betreft de goedkope en middeldure woningbouw de eis van aardgasloos bouwen vanaf 1 juli 2018, te vertalen in de prijsklassen die gemeente Barneveld hanteert. Voor de kopers is immers bepalend welk hypotheekbedrag zijn via een geldverstrekker kunnen financieren, voor huurders welke huurprijs wordt gevraagd. Gezien de grote hoeveelheid starters die jaarlijks toetreden tot de (koop)woningmarkt alsook de grote omvang van middeninkomensgroepen in de gemeente Barneveld, vormt de absolute begrenzing van de goedkope en middeldure prijsklassen een belangrijk aandachtspunt.
Door de grens van een aardgasloze goedkope koopwoning op te hogen van € 175.000 naar € 185.000 von, wordt voor alle partijen helder dat binnen dit bedrag een volwaardige woning moet worden opgeleverd. Voor de middeldure koopwoningen wordt dit bedrag om die reden verhoogd van € 250.000 naar € 260.000.
In de huursector worden er twee nieuwe prijsklassen geïntroduceerd, namelijk de prijsklasse tot de 2e aftoppingsgrens (€ 640 in 2018), de grens waarbinnen woningcorporaties vrijwel alle sociale huurwoningen passend moeten toewijzen. Aan de bovenzijde wordt de prijsgrens van tot € 950 euro en boven € 950 geïntroduceerd. Hiermee kan betere afspraken worden gemaakt met partijen die middeldure huurwoningen willen verhuren, conform de in januari 2018 vastgestelde verordening 'Doelgroepen sociale woningbouw en middenhuur gemeente Barneveld'.
4. Kanttekeningen
De nieuwe grenzen voor goedkope (sociale) koop en middeldure koop zijn vrij strak gesteld. Zo stelt Barneveld bijvoorbeeld de grens voor sociale koop niet op € 200.000 (de maximale grens die vanuit wet- en regelgeving mogelijk is) maar op € 185.000. Dit dwingt partijen om na te denken over de woonproducten die op de markt worden gebracht. Wellicht zijn deze in de toekomst kleiner dan wat men tot op heden gewend was om te bouwen. Dit geldt ook bijvoorbeeld voor woonproducten tot de tweede aftoppingsgrens in de huursector.
Gezien de toename van 1- en 2-persoons huishoudens (landelijk maar ook lokaal) is dit geen nadelige ontwikkeling.
- 4 -
5. Financiën
De voorgestelde aanpassing van de koopprijs- en huurprijsgrenzen heeft effect op het grondprijsbeleid van gemeente Barneveld. Omdat de gemeente de grondquotesystematiek hanteert en daarbij een (progressief) percentage van de VON-waarde van de op een kavel te realiseren woning als koopsom voor de kavel in rekening brengt, leidt verhoging van de maximale VON-waarde automatisch tot hogere grondopbrengsten.
De bijstelling van de prijsklassen is aanleiding om in de nieuwe grondprijzennota met deze nieuwe inzichten rekening te houden.
6. Uitvoering Planning:
Met ingang van 1 juli 2018 zullen de nieuwe prijsklassegrenzen ingaan.
Communicatie:
Relevante partijen, waaronder ontwikkelaars, bouwers, woningcorporaties, beleggers en makelaardij alsook de gemeenten in regio Foodvalley zullen op de hoogte worden gebracht van deze nieuwe klassegrenzen.
Evaluatie/controle
De nieuwe prijsklassenindeling zal in de rapportage 'Faseren en doseren woningmarkt Barneveld' worden gebruikt. Hierin zal ook worden gevolgd wat de effecten zijn van deze nieuwe
prijsklassegrenzen. De rapportage verschijnt twee maal per jaar.
7. Bijlagen
Memo 'Aanpassing prijsklassen woningbouw Barneveld'.
gemeente
\ Barneveld
Memo
Datum:
04 juni 2018
Onderwerp: Aanpassing prijsklassen woningbouw Barneveld
Ter attentie van: College van burgemeester en wethouders gemeente Barneveld
Afzender: M. Stevens /Ruimtelijke Ontwikkeling
Aanleiding
In december 2016 is de gemeentelijke woonvisie in de raad vastgesteld: 'Samen werken aan Wonen; woonvisie 2017-2021 met doorkijk tot 2025 en verder.
De visie geeft een doorkijk met betrekking tot de ontwikkelingen op het gebied van wonen en de ambities die de gemeente heeft voor de eerstkomende jaren.
In de woonvisie is ook een streefprogramma woningbouw opgenomen met daarin de prijsklassen, zoals we die al een aantal jaren kennen.
Echter, door het sterke herstel van de woningmarkt, de sterke gestegen
bouwkosten en de wens om duurzame woningen op de markt te brengen (en zelfs aardgasloos vanaf 1 juli 2018) staan deze prijsklassen onder druk.
Regio Foodvalley
Ook binnen regio Foodvalley is dit onderwerp van gesprek geweest, onder andere ten behoeve van de gezamenlijke planmonitor 2018 (o.a. ten behoeve van de vastgoedmonitor) en de wens om hier meer differentiatie in aan te brengen.
De opstelling van de provincie Gelderland is daarbij wezenlijk veranderd. Zo werd eerder bijvoorbeeld sterk vastgehouden aan de € 175.000 grens voor sociale koopwoningen.
Nu is de opvatting van de provincie dat het voorschrijven van uniforme prijsklassen niet per se nodig is en min of meer moet aansluiten bij de lokale en regionale woningmarktsituatie. Door deze verschillen wordt er binnen de regio Foodvalley al
met verschillende prijsklassen gewerkt. Zo ligt in gemeente Nijkerk de grens voor goedkope (sociale) koopwoningen thans op € 200.000.
Voor de planmonitor regio Foodvalley gaat vanaf heden gewerkt worden met 4 huurprijsklassen en 4 koopprijsklassen. Dit zijn voor de huursector:
• tot 2e aftoppingsgrens (€ 640),
• van 2e aftoppingsgrens tot liberalisatiegrens (€ 711),
• huur middelduur (van € 711 tot € 950) en
• huur duur (>€ 950)
Voor de koopsector zijn dit de volgende klassen:
• goedkoop: tot € 180.000
• middelduur laag: € 180.000 tot € 260.000
• middelduur hoog: € 260.000 tot € 350.000
• duur: > € 350.000.
Bij de toepassing van deze prijsklassen is niet duidelijk hoe met de kosten van duurzaamheidsmaatregelen wordt omgegaan (om de woningen aardgasloos te maken) en of deze kosten bovenop de maximale prijsklassen komen.
Voorstel Barneveld
Zoals gezegd staat het gemeente Barneveld min of meer vrij om van deze grenzen af te wijken en voor lokaal maatwerk te kiezen.
Betaalbaarheid van het wonen
Gemeente Barneveld blijft het belangrijk vinden dat starters op de woningmarkt voldoende kansen krijgen om in hun eigen gemeente een woning te vinden. Uit ervaring blijkt dat de koopsector daarbij voor velen favoriet is ten opzichte van huren.
Mede gelet op het inkomensprofiel van vele starters in Barneveld, de
mogelijkheden die deze groepen bij banken/financiële instellingen krijgen voor de financiering van deze woningen, de eventuele inzet van startersleningen, maar ook de eis van aardgasloos bouwen vanaf 1 juli 2018, is het advies aan het college om de grens van de goedkope koopwoningen te verhogen van € 175.000 naar
maximaal € 185.000 von inclusief de kosten van de duurzaamheidsmaatregelen die daarbij nodig zijn. Kopers van een goedkope koopwoning moeten binnen deze prijsgrens een volledige, aardgasloze woning kunnen kopen. Er kan geen sprake zijn van meerwerk om de investeringen voor het aardgasloos maken van de woningen nog extra op de kopers te verhalen. Ook basisvoorzieningen als sanitair en keukenblok moeten in deze prijs gegarandeerd zijn.
Wellicht betekent dit in de praktijk dat marktpartijen met kleinere (eengezins) woningen op de markt komen. Gezien de groei van het aantal 1- en 2-persoons
huishoudens en het geringere energieverbruik van deze woningen is dit geen onlogische ontwikkeling.
Deze lijn wordt ook aanbevolen voor de middeldure woningen. Het voorstel is om de prijsgrens van middelduur op te hogen van € 250.000 naar € 260.000 en daarvoor een complete, aardgasloze woning aan te bieden. Binnen middelduur bestaat nog de categorie middelduur laag: hiervoor is het advies om de grens bij
€ 230.000 te leggen voor een complete, aardgasloze (en waarschijnlijk wat kleinere) woning, dit in aansluiting op de maximale aanschafprijs ingeval van inzet van startersleningen.
Het onderscheid tussen middelduur hoog en duur, zoals de regio die hanteert, wordt door gemeente Barneveld niet wenselijk of noodzakelijk geacht, aangezien de gemeente woningen vanaf € 260.000 als duur beschouwd. Volkshuisvestelijk is een onderscheid boven € 260.000 minder relevant. Voor de vastgoedmonitor regio Foodvalley, zal de gemeente Barneveld deze extra prijsklasse overigens wel inzichtelijk maken.
Voor wat betreft de huursector wordt geadviseerd de nieuwe indeling van de regio Foodvalley te hanteren en dus behalve het onderscheid sociale huur (< € 711) en vrije sector huur, met een verfijnde indeling te werken. Aangezien toegelaten instellingen in belangrijke mate beneden de 2e aftoppingsgrens moeten toewijzen is deze extra prijsklasse wenselijk om de volkshuisvestelijke prestaties beter
inzichtelijk te maken. Aangezien we daarnaast begin 2018 de verordening 'Doelgroepen sociale woningbouw en middenhuur gemeente Barneveld' hebben vastgesteld, waarin ook de grens van € 950 is opgenomen, sluiten de voorgestelde verfijningen hier prima op aan.
Verzoek
Het verzoek aan het college is om in te stemmen met de volgende
prijsklassewijzigingen per 1 juli 2018 en dit als zodanig aan de raad voor te leggen.
Huurprijzen (aardgasloos)
• tot 2e aftoppingsgrens (€ 640),
• van 2e aftoppingsgrens tot liberalisatiegrens (€ 711),
• huur middelduur (van € 711 tot € 950) en
• huur duur (>€ 950).
Koopprijzen (von)
• goedkoop: tot € 185.000 (aardgasloos, in basis compleet)
• middelduur laag: € 185.000 tot € 230.000 (aardgasloos, in basis compleet)
• middelduur hoog: € 230.000 tot € 260.000 (aardgasloos, in basis compleet)
• duur: > € 260.000 (aardgasloos).
In de rapportages 'Faseren en doseren woningmarkt Bameveld' zal met deze nieuwe prijsklassenindeling worden gewerkt.