BESLISSING OMGEVINGSVERGUNNINGSAANVRAAG

(1)

BESLISSING

OMGEVINGSVERGUNNINGSAANVRAAG

Henri Leen

algemeen directeur. Bob Nijs

burgemeester

Referentie omgevingsloket: OMV_2021148788 Referentie gemeente: 2021/223/OMV

EPB-dossiernummer: 72020-G-OMV_2021148788 Inrichtingsnummer:

Voorwerp van de aanvraag: Regularisatie en verbouwing van een hotel/meergezinswoning naar 12 appartementen met buitenaanleg, parkeerplaatsen en fietsstalplaatsen

Type handeling: Stedenbouwkundige handelingen

Aanvrager: Hotel Die Prince

Ben De Jong

Ligging: Mezenstraat 1 - 3

Afdeling 72020, sectie C, perceel 996V4

Ondertekend door Henri Leen (Signature) Datum: 2022.01.27 12:50:45 CET Functie: Algemeen Directeur Locatie: Lommel

Ondertekend door Bob Nijs (Signature) Datum: 2022.01.27 14:49:38 CET Functie: Burgemeester Locatie: Lommel

(2)

BESLUIT VAN HET COLLEGE VAN BURGEMEESTER EN SCHEPENEN TOT VERLENING VAN EEN OMGEVINGSVERGUNNING

JURIDISCHE GROND

Gelet op de bepalingen in het decreet lokaal bestuur van 22 december 2017 en inzonderheid de bevoegdheden van het college van burgemeester en schepenen (artikel 56 en artikel 57);

Gelet op het Bestuursdecreet van 7 december 2018;

Gelet op het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, en latere wijzigingen;

Gelet op het besluit van de Vlaamse Regering van 27 november 2015 tot uitvoering van het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning en haar bijlagen, en latere wijzigingen;

Gelet op de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, zoals vastgesteld bij besluit van 15 mei 2009 van de Vlaamse Regering houdende coördinatie van de decreetgeving op de ruimtelijke ordening en latere wijzigingen (hierna afgekort als VCRO);

Gelet op het decreet van 5 april 1995 houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, en latere wijzigingen (hierna afgekort als DABM);

Gelet op het besluit van de Vlaamse Regering van 1 juni 1995 houdende algemene en sectorale bepalingen inzake milieuhygiëne (Vlarem II) en zijn latere wijzigingen;

Gelet op het besluit van de Vlaamse Regering van 16 mei 2014 houdende algemene en sectorale milieuvoorwaarden voor GPBV-installaties (Vlarem III);

Gelet op het besluit van de Vlaamse Regering van 10 december 2004 houdende vaststelling van de categorieën van projecten onderworpen aan milieueffectrapportage, en latere wijzigingen;

Gelet op het decreet van 21 oktober 1997 betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu, en latere wijzigingen;

Gelet op het decreet van 15 juli 2016 betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid en latere wijzigingen;

Gelet op het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, inzonderheid artikel 8 en het besluit van de Vlaamse Regering van 20 juli 2006 tot vaststelling van nadere regels voor de toepassing van de watertoets, en latere wijzigingen;

Gelet op de wet van 29 juli 1991 betreffende de uitdrukkelijke motiveringsplicht van bestuurshandelingen;

(3)

VOORWERP VAN DE AANVRAAG EN PROCEDURE

De aanvraag ingediend door de heer Ben De Jong werd ontvangen op 21/09/2021. De aanvraag werd ontvankelijk en volledig verklaard op 19/10/2021.

De aanvraag heeft betrekking op een terrein met als kadastrale gegevens Afdeling 72020, sectie C, perceel 996V4 en als adres Mezenstraat 1 - 3 .

Het betreft een aanvraag tot “regularisatie en verbouwing van een hotel/meergezinswoning naar 12 appartementen met buitenaanleg, parkeerplaatsen en fietsstalplaatsen”.

De aanvraag omvat: stedenbouwkundige handelingen

Het college van burgemeester en schepenen heeft deze aanvraag onderzocht, rekening houdend met de terzake geldende wettelijke bepalingen, in het bijzonder met het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende Algemene Bepalingen inzake Milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet Integraal Handelsvestigingsbeleid, het decreet Natuurbehoud en hun uitvoeringsbesluiten.

ADVIES GEMEENTELIJKE OMGEVINGSAMBTENAAR

Het college van burgemeester en schepenen neemt kennis van het advies van de omgevingsambtenaar van 06/01/2022. De gemeentelijke omgevingsambtenaar heeft volgende elementen aangewezen om te worden opgenomen in voorliggende beslissing:

1. Stedenbouwkundige basisgegevens

Ligging volgens het gewestplan, plannen van aanleg, uitvoeringsplannen, verkavelingen.

De aanvraag is volgens het gewestplan Neerpelt-Bree goedgekeurd op 22/03/1978 en gewestplan Neerpelt-Bree (gedeeltelijke herziening) goedgekeurd op 28/07/1995 gelegen in:

• Gebieden voor gemeenschapsvoorzieningen en openbaar nut

• Woongebieden

In deze gebieden gelden de stedenbouwkundige voorschriften van het KB van 28 december /1972 betreffende de inrichting en de toepassing van de ontwerpgewestplannen en gewestplannen. Deze luiden als volgt:

• ''De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven.

• Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving.''

Het perceel is gelegen binnen de grenzen van een provenciaal ruimtelijk uitvoeringsplan PRUP Afbakening kleinstedelijk gebied Lommel - Deelplan 1: Afbakeningslijn goedgekeurd op 12/07/2011

Het perceel maakt deel uit van de goedgekeurde en niet vervallen verkaveling V1822-01 goedgekeurd op 18/03/2019

(4)

Bepaling van het plan dat van toepassing is op de aanvraag

De aanvraag is gesitueerd in een ruimtelijk uitvoeringsplan. De aanvraag dient getoetst te worden aan de bepalingen van het ruimtelijke uitvoeringsplan.

De aanvraag is gesitueerd in een goedgekeurde niet vervallen verkaveling, en dient getoetst te worden aan de voorschriften van deze verkaveling.

Overeenstemming met dit plan

De aanvraag is niet volledig in overeenstemming met de bestemming en de stedenbouwkundige voorschriften. Er werden verschillende afwijkingen aangevraagd en/of vastgesteld t.o.v. de voorschriften.

Afwijkings- en uitzonderingsbepalingen Volgende afwijkingen werden vastgelegd:

- bruto grondoppervlakte > 500m² - bruto volume > 3000m³

- wijzigen perceelgrenzen van lot in bestaande goedgekeurde verkaveling Verordeningen

De volgende verordeningen zijn van toepassing op de aanvraag:

• Gew. verordening hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen, gescheiden lozing van 05/07/2013

• Gemeentelijke bouwverordening parkeerruimte bij bouwwerken van 18/01/2000

• Algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer van 29/04/1997 2. Historiek

Op het perceel/terrein werden reeds volgende stedenbouwkundige beslissingen genomen:

• Stedenbouwkundige vergunning (OS): 1996/00243, Verbouwen van magazijn tot woning - Geweigerd - 04/11/1996

• Stedenbouwkundige vergunning (OS): 1996/00329, Slopen van magazijn - Vergund - 10/02/1997

• Stedenbouwkundige vergunning (OS): 1964/00599, Bouwen van een handelshuis - Vergund met voorwaarden - 27/11/1964

• Stedenbouwkundige vergunning (OS): 1967/01250, Bouwen van een hotel - Vergund - 24/11/1967

• Stedenbouwkundige vergunning (OS): 1967/01290, Bouwen van toonzaal voor handelsdoeleinden - Vergund - 01/12/1967

• Stedenbouwkundige vergunning (OS): 1977/03709, Vergroten van bestaand hotel - Vergund - 30/01/1978

• Stedenbouwkundige vergunning (OS): 1985/00110, Verbouwen van een hotel - Vergund - 12/08/1985

• Stedenbouwkundige vergunning reguliere procedure: 2011/00127, Verbouwen van een deel van het bestaand hotel tot 6 appartementen - Vergund - 24/01/2012

• Stedenbouwkundige overtreding: 1991/BM004, Verbouwingen aan bestaand hotel zonder vergunning. - Onbeslist - 14/07/1991

(5)

• Informatiedossier: STED/2015/0045, KWKA - -

• Stedenbouwkundige vergunning reguliere procedure: 2016/00204, verfraaien van de gevels - Vergund met voorwaarden - 25/10/2016

• Verdeling: D1881, - Akkoord - 23/05/2019

• Aanvraag nieuwe verkaveling: V1822, Verkavelen van grond i.f.v. creÃ«ren van 3 loten voor open bebouwing - Aanvraag ingetrokken - 09/01/2019

• Aanvraag nieuwe verkaveling: V1822-00, verkaveling in functie van het creÃ«ren van 3 loten open bebouwing - Aanvraag ingetrokken - 09/01/2019

• Aanvraag nieuwe verkaveling: V1822-01, Verkavelen van grond i.f.v. creÃ«ren van 3 loten bestemd voor open bebouwing na het rooien van bomen en slopen van bijgebouw - Vergunning onder voorwaarden - 18/03/2019

Op het perceel werd volgende stedenbouwkundige overtreding vastgesteld:

• 1991/BM004: verbouwingen aan bestaand hotel zonder vergunning - onbeslist - 14/07/1991 3. Beschrijving van de omgeving, de plaats en de aanvraag

De aanvraag betreft “regularisatie en verbouwing van een hotel/meergezinswoning naar 12 appartementen met buitenaanleg, parkeerplaatsen en fietsstalplaatsen”.

Type handelingen: stedenbouwkundige handelingen

De aanvraag is gelegen binnen de afbakening van het kleinstedelijk gebied in een centraal verstedelijkt gebied, specifiek in de wijk Balendijk, een recentere woonwijk waarvan de voorzieningen geconcentreerd zijn rond een aantal groenzones binnen de wijk. Het betreft een residentiële wijk zonder historisch centrumgebied welke hoofdzakelijk gekenmerkt wordt door grondgebonden, vrijstaande eengezinswoningen.

De voorliggende aanvraag betreft het regulariseren van een aantal elementen die niet gebouwd zijn volgens de eerder afgeleverde vergunningen (2011/127 en 2016/204) en de omvorming van het rechterdeel van hotel naar 6 appartementen met buitenaanleg, parkeerplaatsen en fietsstalplaatsen.

Het gebouw is als volgt opgedeeld:

- kelder: parkeergarage (200 m²) met bergingen, fietsenstallingen, twee liften en twee trappenhallen

Regularisatie huisnummer 1:

- gelijkvloers: 2 appartementen - verdieping +1: 2 appartementen - verdieping +2: 2 appartementen Appartement 0.1:

- gewijzigde raamopeningen

- wijziging indeling van 1 slaapkamer naar 2 slaapkamers - voorzien van een inkomhal en een apart bezoekerstoilet

- berging voor het appartement is vergroot naar een oppervlakte van 4,6m²

(6)

- het voorzien van een grotere tuinzone i.p.v. enkel een terras. De tuin wordt voorzien op de hoek van de Duinenstraat en de Mezenstraat en wordt voorzien van een betonnen keermuur van 1.00m hoogte die afgewerkt wordt met een groenblijvende haag.

Appartement 0.2:

- wijziging indeling van 1 slaapkamer naar 2 slaapkamers - voorzien van een inkomhal en een apart bezoekerstoilet - berging voor het appartement is vergroot naar 2,3m²

- voorzien van een grotere tuinzone aan de Mezenstraat dewelke wordt voorzien van een betonnen keermuur van 1.00m hoogte die afgewerkt wordt met een groenblijvende haag.

Appartement 1.1. + 2.1:

- wijziging indeling van 1 slaapkamer naar 2 slaapkamers - voorzien van een apart bezoekerstoilet voor app. 1.1 en 2.1.

- berging voor het appartement 1.1. en 2.1 wordt voorzien met een grootte van 4,6m²

- terras 1.1 en 2.1 wordt buiten het bouwvolume voorzien aan de zijde van de Duinenstraat maar heeft slechts een oppervlakte van 5,3m².

Appartement 1.2. + 2.2:

- wijziging indeling van 1 slaapkamer naar 2 slaapkamers

- berging voor het appartement 1.2. en 2.2 wordt voorzien met een grootte van 2,3m²

- voor het appartement 1.2 is er geen aparte inkomhal voorzien en komt de inkomdeur rechtstreeks uit in de keuken met eethoek.

Omvorming van hotel naar 6 appartementen

De aanvraag betreft het intern verbouwen van het rechtergedeelte van een bestaand hotel naar 6 appartementen (fase 2):

- gelijkvloers: 3 appartementen

- verdieping +1: 2 appartementen (waarvan 1 duplex) - verdieping +2: 1 appartementen

De hoofdtoegang tot de zes appartementen gebeurt via de Mezenstraat. Een lange smalle inkom met een breedte van 1.40m eindigt in een trappenhal met lift. Van hieruit worden de drie appartementen op het gelijkvloers ontsloten. Twee van de drie appartementen zijn gelegen aan de Mezenstraat. Eén appartement is gelegen aan de achterzijde. Op het gelijkvloers wordt één tweeslaapkamerappartement met een oppervlakte van 80,7m², één

(7)

éénslaapkamerappartement met een oppervlakte van 68,6m² en één duplexappartement met twee slaapkamers met een oppervlakte 114,4m² voorzien. Op de eerste verdieping komt een éénslaapkamer- en een tweeslaapkamerappartement met een respectievelijke oppervlakte van 67,1m² en 87,4m². Op de derde verdieping wordt tenslotte een tweeslaapkamerappartement met dakterras voorzien met een oppervlakte van 124,5m². De uiterlijke verschijningsvorm van het gebouw blijft nagenoeg ongewijzigd. Er wordt voorzien in buitenterrassen aan de nieuw voorziene appartementen. Het appartement op de derde verdieping voorziet in een dakterras en groendak.

Verder worden er 13 parkeerplaatsen voorzien aan de achterzijde van het perceel. Hiervoor werd er door de aanvrager een extra perceel bij aangekocht. Dit perceel maakt deel uit van een goedgekeurde, niet vervallen verkaveling. Echter wordt er maar een deel van dit perceel aangewend als ruimte voor parking en blijft het overige nog steeds bebouwbaar voor een ééngezinswoning. Bijgevolg dienen de perceelsgrenzen van lot 3 uit deze verkaveling aangepast te worden. Deze parking is toegankelijk via een gezamenlijke oprit die afgesloten wordt met een slagboom en zich bevindt in de Mezenstraat. In de kelder wordt er nog één parkeerplaats voorzien en enkele fietsstalplaatsen voor de bewoners. Voor de bezoekers worden er zes fietsstalplaatsen voorzien aan de voorzijde van het gebouw, nabij de inkom.

4. Openbaar onderzoek

Overeenkomstig de criteria van artikels 11-14 van het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning is de gewone procedure van toepassing en moet de aanvraag openbaar gemaakt worden. Het openbaar onderzoek werd gehouden van 26/10/2021 t.e.m.

24/11/2021.

Er werden 2 bezwaren ingediend.

5. Adviezen

• Op 19/10/2021 werd advies gevraagd aan Lommel - Technische Dienst.

• Op 19/10/2021 werd advies gevraagd aan HULPVERLENINGSZONE NOORD-LIMBURG - Hulpverleningszone Noord-Limburg - Preventie.

• Op 19/10/2021 werd advies gevraagd aan Lommel - Dienst Mobiliteit.

• Op 06/12/2021 werd advies gevraagd aan HULPVERLENINGSZONE NOORD-LIMBURG - Hulpverleningszone Noord-Limburg - Preventie.

• Op 14/12/2021 werd advies gevraagd aan Lommel - Dienst Mobiliteit.

6. Project-MER

Het decreet van de Vlaamse Regering van 18 december 2002 tot aanvulling van het decreet van 5 april 1995 houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid (DABM) en het Besluit van de Vlaamse Regering van 10 december 2004 houdende vaststelling van de categorieën van projecten onderworpen aan milieueffectrapportage is van toepassing.

Het project komt niet voor op de lijst toegevoegd als bijlage I van het project-m.e.r. besluit van 10 december 2004 en latere wijzigingen. Het project komt tevens niet voor op de lijst toegevoegd als bijlage II van het project-m.e.r. besluit. Er dient bijgevolg geen project-MER te worden opgesteld of een gemotiveerd verzoek tot ontheffing van een project-MER te worden toegevoegd.

(8)

Het project komt voor op de lijst gevoegd als bijlage III van het project-m.e.r. besluit van 10 december 2004 en latere wijzigingen onder de rubriek 10.b ' Stadsontwikkeling'. Er werd een project-m.e.r-screening toegevoegd aan de aanvraag. Bijgevolg dient er geoordeeld te worden of het voorgenomen project aanzienlijke milieueffecten veroorzaakt.

7. Inhoudelijke beoordeling

Planologische toets

Overwegende dat de aanvraag in overeenstemming is met de bestemming van het gewestplan;

Overwegende dat het perceel gelegen is binnen de grenzen van het provinciaal ruimtelijk uitvoeringsplan PRUP 'Afbakening kleinstedelijk gebied Lommel', goedgekeurd bij Ministerieel Besluit op 12 juli 2011; dat het PRUP voor deze zone geen specifieke voorschriften oplegt;

Overwegende dat het perceel gedeeltelijk gelegen is binnen een goedgekeurde niet-vervallen verkaveling;

Het blijft de bevoegdheid van de overheid om de aanvraag ook te toetsen aan de gebruikelijke inzichten en noden betreffende een goede ruimtelijke ordening ter plaatse.

Wegenis

De vergunning kan verleend worden op basis van artikel 4.3.5. §1. van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, waarin bepaald wordt dat een stedenbouwkundige vergunning voor het bouwen van een gebouw met als hoofdfunctie 'wonen', 'verblijfsrecreatie', 'dagrecreatie', 'handel', 'horeca', 'kantoorfunctie', 'diensten', 'industrie', 'ambacht', 'gemeenschapsvoorzieningen' of 'openbare nutsvoorzieningen' slechts verleend kan worden op een stuk grond, gelegen aan een voldoende uitgeruste weg, die op het ogenblik van de aanvraag reeds bestaat.

De aanvraag is gelegen aan een voldoende uitgeruste weg en komt aldus in aanmerking voor bebouwing.

Watertoets

Volgens het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid (gewijzigd 19/07/2013), hoofdstuk III, afdeling I, artikel 8 dient bij de uiteindelijke vergunning rekening gehouden te worden met de principes van de watertoets (Besluit van de Vlaamse Regering 20/07/2006 tot vaststelling van nadere regels voor de toepassing van de watertoets).

Het voorliggende project heeft geen enkele invloed op het watersysteem, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld te worden dat er geen schadelijk effect wordt veroorzaakt. Er dienen dan ook geen voorwaarden of maatregelen te worden opgelegd. Het ontwerp is verenigbaar met de doelstellingen van artikel 5 van het decreet integraal waterbeleid.

Milieu-effectenbeoordeling

Rekening houdend met de kenmerken van het project, de omgeving en de analyse van mogelijke effecten op bodem, water, landschap, fauna en flora en mens blijkt dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn. Bijgevolg dient er geen milieueffectenrapport te worden opgesteld.

Natuurtoets

(9)

Niet van toepassing.

Erfgoed-/archeologietoets

Het project valt niet onder de aanvragen waarvoor een archeologienota dient opgemaakt te worden volgens het decreet betreffende onroerend erfgoed van 12 juni 2013. Bijgevolg dienen er geen archeologische voorwaarden opgenomen te worden.

Mobiliteit

In totaal worden er voor de 12 appartementen 14 parkeerplaatsen voorzien:

- parkeerplaats 1 t.e.m. 13 als bovengrondse parkeerplaats te bereiken via een gemeenschappelijke inrit - parkeerplaats 14 als ondergrondse parkeerplaats

Deze parkeerplaatsen voldoen aan de geldende richtlijnen en worden dan ook gunstig geadviseerd door de dienst Mobiliteit. Door deze voorziene parkeerplaatsen voldoet de capaciteit aan de vooropgestelde richtlijnen terzake.

Toegankelijkheidstoets

De gewestelijke stedenbouwkundige verordening betreffende toegankelijkheid (Besluit van de Vlaamse Regering van 5 juni 2009) is van toepassing. Er werd bij de aanvraag een voorwaardelijk gunstig advies toegankelijkheid van INTER toegevoegd. De voorwaarden werden opgenomen in hun advies (zie bijlage).

Decreet grond- en pandenbeleid

Het decreet van 27 maart 2009 betreffende het grond- en pandenbeleid is niet van toepassing.

Scheidingsmuren Niet van toepassing.

Beoordeling milieuaspecten Niet van toepassing.

Beoordeling goede ruimtelijke ordening

Deze beoordeling – als uitvoering van artikel 1.1.4. van de Vlaamse codex ruimtelijke ordening gericht op een duurzame ruimtelijke ontwikkeling waarbij de ruimte beheerd wordt ten behoeve van de huidige generatie, zonder dat de behoeften van de toekomstige generaties in het gedrang gebracht worden met oog voor de ruimtelijke draagkracht, de gevolgen voor het leefmilieu en de culturele, economische, esthetische en sociale gevolgen – houdt rekening met de criteria als uitvoering van artikel 4.3.1. van de codex.

Overwegende dat het gebouw oorspronkelijk een hotel betrof; dat dit vergund werd op 24/11/1967 (1967/01250);

(10)

Overwegende dat op 30-01-1978 een stedenbouwkundige vergunning werd verleend voor het 'vergroten van bestaand hotel' (1977/03709); en dat op 12-08-1985 een stedenbouwkundige vergunning werd verleend voor het 'verbouwen van een hotel' (1985/00110); dat beide vergunningen het stapsgewijs uitbreiden van het hotel betrof naar de rechterperceelsgrens; dat voor beide vergunningen het inplantingsplan slechts een schematische weergave van de contouren van het hotel bevat; dat er geen parking of buitenaanleg werd ingetekend; dat op het vergunde kelderplan van vergunning 1985/00110 er drie garages zijn voorzien in de voorgevel; dat er verder geen sprake is van ondergrondse en/of bovengrondse parking;

Overwegende dat deze drie garages niet werden gerealiseerd zoals vergund; dat in realiteit er een inrit naar de kelder werd aangelegd;

Overwegende dat op 06-07-2011 een stedenbouwkundige vergunning werd verleend voor het 'verbouwen van een deel van het bestaand hotel tot 6 appartementen' (2011/00127); dat deze vergunning betrof het omvormen van het linkergedeelte van het hotel naar 6 appartementen; dat het rechtergedeelte ongewijzigd bleef en dat de stedenbouwkundige vergunning 2011/00127 dan ook enkel een uitspraak doet over de bestemmingswijziging van het linkergedeelte en géén regularisatie van het rechtergedeelte, noch van de 'parkeerkelder' en noch van de buitenaanleg impliceert;

Overwegende dat de stedenbouwkundige vergunning voor het 'verbouwen van een deel van het bestaand hotel tot 6 appartementen' (2011/00127) niet gevolgd werd en dat er een regularisatie wordt aangevraagd in deze aanvraag. Overwegende dat in de latere vergunning van 2016 (2016/00204) voor het verfraaien van de gevel de bijgevoegde grondplannen van de zes 'vergunde' appartementen anders zijn dan deze in de stedenbouwkundige vergunning (2011/00127) dd. 06-07-2011 voor het 'verbouwen van een deel van het bestaand hotel tot 6 appartementen'.

Overwegende dat er nooit een regularisatie werd aangevraagd betreffende de gewijzigde plattegronden in de vergunning van 2016 (2016/00204) voor het verfraaien van de gevel.

Overwegende dat de aanvrager m.b.t. het rechtergedeelte de bestaande toestand had weergegeven, maar niet de vergunde toestand;

Overwegende dat op 25-10-2016 een stedenbouwkundige vergunning werd verleend voor het 'verfraaien van de gevels' (2016/00204); dat de aanvraag betrof 'gevelverfraaiing'; dat hieromtrent hetvolgende wordt geschreven door de architect in de beschrijvende nota: 'de aanvraag heeft betrekking op het verfraaien van de bestaande gevels. In het gebouw worden geen functiewijzigingen aangebracht. In 2012 is er een vergunning afgeleverd om een deel van het gebouw om te vormen tot 6 appartementen, het andere gedeelte bleven/blijven hotelkamers. De werken tot het omvormen naar appartementen zijn nog lopende.enz.'; dat ook hier geen aanvraag wordt gedaan betreffende enige regularisatie en/of herinrichting van de parkeerkelder;

Overwegende dat de stedenbouwkundige vergunning verleend werd i.f.v. het verfraaien van de gevels; 'dat het een opwaardering betekent voor het gebouw en zijn omgeving'; dat het geenszins een regularisatie en/of herinrichting van de bestaande ondergrondse parkeerkelder inhoudt; dat in de beoordeling van de goede plaatselijke aanleg hierover hetvolgende wordt vermeld: 'overwegende dat de inplanting, korrelgrootte, het volume en de schaal van het gebouw verder ongewijzigd blijven; dat de ontsluiting van en parkeervoorzieningen op het perceel (boven- en ondergronds) ongewijzigd blijven';

(11)

Overwegende dat op 14-12-2015 door de Kwaliteitskamer een ongunstig advies werd geformuleerd voor het voorontwerp fase 2 (STED/2015/0045); dat dit voorontwerp voorzag in 13 appartementen met 10 parkeerplaatsen op maaiveld en 3 parkeerplaatsen in de kelder; dat door de Kwaliteitskamer hetvolgende werd gesteld: 'o.w.v. de historische waarde zijn appartementen binnen het bestaande volume wel mogelijk op deze locatie. Alles (woningen, parkeren én terrassen) dient wel binnen de bestaande volumes gerealiseerd te worden... Doel is het terrein niet te verzwaren.'

Overwegende dat op 11-02-2019 door de Kwaliteitskamer een ongunstig advies werd geformuleerd voor het verbouwen van het hotel naar meergezinswoningen - waar de huidige aanvraag over handelt; dat dit voorontwerp voorzag in 12 appartementen (opp. < 150m²) met 12 parkeerplaatsen op maaiveld en 3 parkeerplaatsen in de kelder; dat door de Kwaliteitskamer hetvolgende werd gesteld: 'Door de aanhoging voor de terrassen langs de Mezenstraat ontstaat een keermuur van 1m hoog t.h.v. de rooilijn. De ligging van de rooilijn is hier belangrijk. Dit is momenteel niet te beoordelen aangezien ze niet weergegeven is op het inplantingsplan. Zeker aan de zijde van de Duinenstraat ontstaat een misleidend beeld doordat de rooilijn niet is weergegeven.

Vermoedelijk past het voorgestelde parkeren niet volledig op eigen terrein. Het parkeren is niet goed opgelost, men moet door/onder het gebouw rijden om achteraan te parkeren; dit principe vindt de kwaka niet kwalitatief genoeg. De bruikbaarheid van de achterste parkeerplaatsen is twijfelachtig. Is de functie van wonen wel gepast op het gelijkvloers gelet op de kwaliteit van de terrassen? Algemene correctheid nagaan, draaicirkels, hoogteverschillen toegankelijkheid, …. Het programma is te zwaar voor het perceel; de dichtheid is niet te verantwoorden in deze woonwijk.

Overwegende dat naar aanleiding van het voorontwerp er meerdere gesprekken en overleggen zijn geweest tussen de aanvrager en de Stad; dat hierin telkens duidelijk werd gesteld dat elk appartement kwalitatief dient te zijn, dat er voldaan moet worden aan de min normen VMSW, dat er voldaan moet worden aan de huidige parkeerverordening en dat elk appartement over een eigen, kwalitatieve buitenruimte moet beschikken; dat hieraan tegemoet werd gekomen met het huidige ontwerp;

Overwegende dat er een opmetingsplan werd bijgevoegd bij de aanvraag;

Overwegende dat in de aanvraag er sprake is van het vergroten van het perceel door de toevoeging van een gedeelte van het perceel 996w4 bij het perceel van het hotel. Het was enkel op deze voorwaarde (vergroten van perceel i.f.v. creëren parkeergelegenheid) dat een omzetting van het hotel naar appartementen overwogen zou kunnen worden;

Overwegende dat het gunstig advies van de dienst mobiliteit bijgetreden wordt en dat er voldaan wordt aan de huidige parkeerverordening door het samenvoegen van het naastliggende perceel en dit in te richten als bovengrondse parking; dat er 14 parkeerplaatsen voorzien worden waarvan er zich één ondergronds bevindt;

Overwegende dat de aanvraag gelegen is binnen de Afbakening van Kleinstedelijk Gebied; dat in dat opzicht een zekere vorm van verdichting wenselijk/motiveerbaar is; dat dit enkel mogelijk is indien dit op een ruimtelijk verantwoorde en kwalitatieve manier gebeurt en rekening houdt met de bestaande plaatselijke context;

Overwegende dat de aanvraag gesitueerd is op een perceel met een oppervlakte van 1774m²; dat 12 appartementen een dichtheid van 67,5 won/ha betekent; dat dit aanvaardbaar is gezien het historische gegeven;

Overwegende dat elk appartement beschikt over een eigen private buitenruimte rechtstreeks grenzend aan de leefruimte en/of keuken;

(12)

Overwegende dat de terrassen van de appartementen 1.1. en 2.1 slechts 5.3m² met een diepte van 1.50m bedragen waardoor men niet tegemoet komt aan de gangbare oppervlakte 9,00m² en de gangbare diepte minimaal 1,80m; dat het linkergedeelte van het gebouw reeds vergund werd en dus geen deel meer uitmaakt van de huidige aanvraag;

Overwegende dat er differentiatie in woontypes is voorzien; dat een aantal 1-slaapkamerappartementen ten opzichte van de oudere plannen van 1 slaapkamer naar 2 slaapkamers werden gebracht om te voldoen aan de differentiatie van woontypes; dat er wordt voldaan aan de norm dat in woongelegenheden met meerdere slaapkamers 1 slaapkamer minimum 12 m² groot dient te zijn en elke bijkomende slaapkamer minimum 8 m² groot dient te zijn. In woongelegenheden met 1 slaapkamer dient de slaapkamer minimum 12 m² groot te zijn;

Overwegende dat de minimum normen van VMSW worden gehaald;

Overwegende dat het een historisch gebouw betreft; dat een herbestemming naar residentieel wonen zeker mogelijk is; dat de bestaande staalstructuur echter geen efficiënte invulling van de kelder als parkeerkelder toelaat waardoor het parkeren quasi bovengronds moet worden georganiseerd; dat het rechteraangrenzend perceel bij aangekocht werd waardoor het bestaande perceel verruimd wordt en het parkeren op deze plaats wordt voorzien; dat op die manier er meer evenwicht gecreëerd wordt tussen de bebouwing, verharding en groenaanplanting;

Overwegende dat de bezwaren in het openbaar onderzoek deels worden bijgetreden inzake mogelijkse privacyhinder; dat als voorwaarde in de omgevingsvergunning wordt opgenomen dat het grote raam op de tweede verdieping, dewelke uitkijkt op het naburig aangrenzend perceel, dient voorzien te worden van een melkglas;

Overwegende dat de stijl, typologie en materiaalgebruik van het bouwwerk zich integreren in de omgeving; dat dit een historisch gegeven betreft, waaraan een kwalitatieve invulling wordt gegeven;

Overwegende dat het voorgestelde past binnen de bestaande en te voorziene ruimtelijke aanleg aldaar en er bijgevolg geen afbreuk wordt gedaan aan het normaal gebruik van de ruimte in deze omgeving; dat de draagkracht van het perceel niet wordt overstegen;

8. Bespreking openbaar onderzoek

Het openbaar onderzoek werd gehouden door aanplakking op de gewone aanplakplaatsen, van 26/10/2021 tot 24/11/2021.

Resultaat: er werden 2 bezwaren ingediend.

Het openbaar onderzoek werd gehouden door aanplakking op de gewone aanplakplaatsen, van 26/10/2021 tot 24/11/2021.

Resultaat: er werden 2 bezwaren ingediend, dewelke hieronder kort gebundeld worden:

1. Privacyhinder

Het grote raam op de tweede verdieping zorgt voor een rechtstreeks inkijk op het aangrenzende perceel waardoor er privacyhinder ontstaat. Verder zijn er ook ramen aanwezig in de achtergevel van het gebouw die inkijk geven op het naburig perceel aan de linkerzijde.

(13)

Weerlegging:

Op de tweede verdieping (achterzijde gebouw) bevindt zich een groot raam in de linkergevel dat inkijk heeft op het naburig perceel en mogelijks zo voor privacyhinder kan zorgen. Echter geeft dit raam uit op de woonkamer van het appartement, dewelke over voldoende lichtinval dient te beschikken en dus volgens het Burgerlijk Wetboek ook gebruik mag maken van de lichten. Om de zichten te beperken naar het aangrenzend perceel zal er een voorwaarde opgenomen worden in de vergunning om dit grote raam te voorzien van melkglas zodat er geen inkijk naar dit perceel is.

De overige ramen aan de achterzijde van het gebouw betreffen een historisch gegeven dewelke reeds geruime tijd aanwezig zijn.

2. Schutting

Evenwijdig met de houten schutting op de linkerperceelsgrens, staat er een muurtje op de eigendom van het aangrenzende perceel aan de linkerzijde. Dit muurtje fungeert als versteviging van de houten schutting en dient verwijderd te worden.

Weerlegging:

Aangezien men in deze omgevingsvergunningsaanvraag geen veranderingen wenst uit te voeren aan de afsluiting van het perceel, maakt dit hier ook geen deel van uit. Het betreft hier een privaatrechterlijke zaak dewelke tussen beide partijen dient besproken te worden.

3. Regenwater

Gelet op het hoogteverschil tussen het perceel waarop de aanvraag betrekking heeft en het linkerperceel, is er een mogelijks gevaar dat bij regenval overtollig water zal afvloeien naar het linkerperceel.

Weerlegging

Het advies van de technische dienst luidt als volgt: het regenwater welk terecht komt op de waterdoorlatende verharding mag onder geen enkel voorwaarde schade of overlast berokkenen aan openbaar domein of aanpalende eigenaars. Eventuele schade zal verhaald worden op de bouwheer. De waterdoorlatendheid dient te voldoen om een meerjarig terugkerende zware regenval van 50l tot 75l per m² te kunnen opvangen. Dit wordt zo ook als voorwaarde opgenomen in de vergunning.

4. Mobiliteit en parkeren

De smalle gemeentestrook wordt momenteel gebruikt als parking door bewoners/bezoekers van het wooncomplex. Dit zorgt voor gevaarlijke situaties naar zichtbaarheid en dergelijke toe (nabijgelegen school).

Weerlegging:

In de huidige aanvraag wordt er aan de achterzijde op het perceel voldoende parkeerplaats voorzien conform de parkeerverordening. Hiervoor werd er een deel van het rechteraangrenzend perceel toegevoegd om het huidige perceel te vergroten en in te richten als parkeerplaatsen. Bijgevolg dient het parkeren op eigen terrein

(14)

opgevangen te worden conform het advies van de dienst mobiliteit en zijn er geen parkeerplaatsen voorzien aan de voorzijde van het gebouw. Dit wordt zo ook als voorwaarde bij de omgevingsvergunning opgenomen.

9. Bespreking adviezen

De omgevingsambtenaar heeft kennis genomen van volgende adviezen:

• Het advies van Lommel - Technische Dienst afgeleverd op 19/11/2021 is volledig gunstig onder voorwaarden.

De voorwaarden zoals opgenomen in het advies kunnen worden bijgetreden en hieraan dient bijgevolg te worden voldaan.

• Het advies van HULPVERLENINGSZONE NOORD-LIMBURG - Hulpverleningszone Noord- Limburg - Preventie afgeleverd op 13/12/2021 is volledig gunstig onder voorwaarden.

• Het advies van Lommel - Dienst Mobiliteit afgeleverd op 26/10/2021 is gedeeltelijk gunstig onder voorwaarden. (naar aanleiding van dit advies werden er aangepaste plannen opgevraagd, dewelke werden aangeleverd door de aanvrager)

• Het advies van Lommel - Dienst Mobiliteit afgeleverd op 04/01/2022 is volledig gunstig onder voorwaarden.

10. Advies gemeentelijke omgevingsambtenaar

De gemeentelijke omgevingsambtenaar geeft een voorwaardelijk gunstig advies voor de regularisatie en verbouwing van een hotel/meergezinswoning naar 12 appartementen met buitenaanleg, parkeerplaatsen en fietsstalplaatsen op het terrein met als kadastrale gegevens Afdeling 72020, sectie C, perceel 996V4 en als adres Mezenstraat 1 - 3.

Voorwaarden inzake de stedenbouwkundige handelingen

Volgende voorwaarden inzake stedenbouwkundige handelingen worden opgelegd:

• Het grote raam (achterzijde gebouw) dat zich op de tweede verdieping in de linkerzijgevel bevindt, dient voorzien te worden van melkglas om inkijk en privacyhinder naar het naastgelegen perceel te voorkomen.

• De voorwaarden vervat in het advies van de stedelijke technische dienst dienen strikt nageleefd te worden (zie bijlage advies technische dienst).

• De voorwaarden vervat in het advies van de dienst mobiliteit dienen strikt nageleefd te worden (zie bijlage advies mobiliteit):

- De inrichting van de parkeer- en fietsstalplaatsen dient te gebeuren conform de richtlijnen zoals vastgelegd in de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening ‘Mobiliteit’, goedgekeurd door de gemeenteraad dd.

26/10/2021 en te raadplegen op https://www.lommel.be/product/4755/verordening-mobiliteit.

(15)

• De voorwaarden vervat in het advies van de Hulpverleningszone Noord-Limburg dienen strikt nageleefd te worden (zie bijlage advies brandweer):

1. Op het ogenblik van de beëindiging van de werken en alleszins vooraleer het gebouw in gebruik genomen wordt, dient de bouwheer een aanvraag te richten tot de zonecommandant van de Hulpverleningszone Noord- Limburg zodat kan worden nagegaan of aan alle opgelegde voorwaarden werd voldaan (in aanwezigheid van architect en bouwheer).

Vooraleer een afspraak tot controle vastgelegd wordt, dienen alle gevraagde documenten (attesten, verklaringen, keuringsverslagen,… ) in het bezit van de Hulpverleningszone te zijn.

Zonder gunstige controle mag het gebouw niet in gebruik genomen worden!

2. De bepalingen zijn niet van beperkende aard op de bestaande voorschriften en bepalingen die van toepassing kunnen zijn. Tevens zijn zij uitsluitend opgesteld in functie van de meegedeelde plannen/informatie met betrekking tot het onderwerp.

3. Bij eventuele wijzigingen van welke aard dan ook, welke achteraf zouden beslist worden, dient de brandweer telkens opnieuw geraadpleegd te worden.

Gezien de vermelde adviezen en enkel mits strikte opvolging van weergegeven opmerkingen (gevraagde attesten en keuringsverslagen kunnen voorleggen, interventiedossier aan Brandweer bezorgen, toegang bij calamiteit verzekeren,…) en mits strikte naleving van de desbetreffende voorschriften vervat in van toepassing zijnde wetgeving (zie ook paragraaf II) en toepassing van de op de plannen vermelde 'veiligheids-'maatregelen, kan de Hulpverleningszone Noord-Limburg de voorgelegde plannen van Hotel Die Prince NV voor het bouwen van 12 appartementen en ondergrondse parkeergarage gelegen Mezenstraat 1 – 3 te Lommel GUNSTIG adviseren.

Volgende opmerkingen dienen zo snel mogelijk weggewerkt te worden:

• Bergingen aan de linkerzijde vormen nu 1 compartiment met de trappenhal – advies: trappenhal vormt een apart compartiment of bergingen vormen een apart compartiment.

• De voorwaarden vervat in het advies van INTER dienen strikt nageleefd te worden (zie bijlage advies INTER).

De voorwaarden van een omgevingsvergunning maken integrerend deel uit van de vergunning. Er kan slechts sprake zijn van een vergunde constructie als ook de voorwaarden waaronder de vergunning werd verleend zijn nageleefd.

Bijzondere milieuvoorwaarden Niet van toepassing.

Lasten

INHOUDELIJKE BEOORDELING VAN HET DOSSIER DOOR HET COLLEGE VAN BURGEMEESTER EN SCHEPENEN

Op basis van de hierboven vermelde overwegingen komt het college van burgemeester en schepenen tot de volgende beoordeling van het dossier:

1. Bespreking van het openbaar onderzoek

(16)

Overeenkomstig de criteria van artikels 11 t.e.m. 14 van het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning is de gewone procedure van toepassing en moet de aanvraag openbaar gemaakt worden.

Het openbaar onderzoek werd gehouden van 26/10/2021 t.e.m. 24/11/2021. Er werden 2 bezwaren ingediend.

De gemeentelijke omgevingsambtenaar heeft deze bezwaarschriften behandeld en deels in aanmerking genomen.

Het college van burgemeester en schepenen stemt in met deze behandeling en maakt ze zich eigen.

2. Bespreking adviezen

Het college van burgemeester en schepenen heeft kennis genomen van volgende adviezen:

• Het advies van Lommel - Technische Dienst afgeleverd op 19/11/2021 is volledig gunstig onder voorwaarden.

• Het advies van Lommel - Dienst Mobiliteit afgeleverd op 26/10/2021 is gedeeltelijk gunstig onder voorwaarden.

• Het advies van Lommel - Dienst Mobiliteit afgeleverd op 04/01/2022 is volledig gunstig onder voorwaarden.

3. Eigen besluitvorming

Het college sluit zich aan bij het advies van de gemeentelijke omgevingsambtenaar. De omgevingsvergunning kan verleend worden onder voorwaarden.

BESLUIT

Het college van burgemeester en schepenen besluit in de zitting van 25/01/2022 een omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden aan de heer ben De Jong op het terrein met als kadastrale gegevens Afdeling 72020, sectie C, perceel 996V4 en als adres Mezenstraat 1 - 3 voor “regularisatie en verbouwing van een hotel/meergezinswoning naar 12 appartementen met buitenaanleg, parkeerplaatsen en fietsstalplaatsen”.

De plannen toegevoegd als bijlagen bij dit besluit maken er een integraal deel van uit.

Voorwaarden

Volgende voorwaarden inzake stedenbouwkundige handelingen worden opgelegd:

(17)