Aan
de gemeenteraad
Gemeentebestuur Spuiboulevard 300 3311 GR DORDRECHT
Datum Ons kenmerk
Begrotingsprogramma Betreft
2 oktober 2018 MO/2166489
Algemene Dekkingsmiddelen Huis van Stad en Regio
Voorgesteld besluit
1. de huisvesting op de locatie van het voormalig Belastingkantoor/ Rabobank te realiseren;
2. het voornemen uit te spreken dit samen met de partners (Gemeenschappelijke Regeling Drechtsteden (GRD), Bibliotheek AanZet, VVV en Dordrecht Marketing) te doen in het 'Huis van Stad en Regio', waarbij een deel van de gezamenlijke huisvestingsbehoefte (waaronder in ieder geval de publieksfuncties) op genoemde locatie komt;
3. een krediet van € 600.000,- beschikbaar te stellen en dit verwerken in de begroting 2019 via de le verzamelwijziging 2019.
Samenvatting
Het bestaande Stadskantoor is verouderd en voldoet niet meer aan de eisen van deze tijd. Met een grootschalige verbouwing voldoen we aan de minimale wettelijke eis (energielabel C in 2023) voor kantoorgebouwen maar niet aan onze
duurzaamheidsambitie (energieneutraal). Met de verwerving van het
Belastingkantoor en de Rabobank hebben we een positie ingenomen in het gebied Spuiboulevard. De intentie is uitgesproken om aan de oostzijde van de Spuiweg vooral kantoren en aan de westzijde woningen te realiseren. De gebieds- ontwikkeling Spuiboulevard e.o. biedt zowel kansen voor (grondgebonden)
woningbouw in het hoger segment, als ook voor het realiseren van een nieuw 'Huis van Stad en Regio'. Dordrecht wordt een hoogwaardig binnenstedelijk woongebied rijker.
Samen met de partners Bibliotheek AanZet, GRD, VVV, Dordrecht Marketing zien we kansen om een beeldbepalend, toekomstbestendig, duurzaam gebouw met publieke functies te realiseren in de vorm van een campusmodel. Dat maakt de gewenste transitie vanuit het gebied en de groeiagenda mogelijk: het levert een kwalitatieve toevoeging aan de stad en kost ons in de jaarlijkse exploitatie minder dan wanneer we onze huidige huisvesting zouden opknappen.
Inleiding
Het bestaande Stadskantoor is verouderd en voldoet vanaf 2023 niet meer aan de wettelijke eisen. Met een grootschalige renovatie kan aan de minimale eisen worden voldaan, maar niet aan de ambitie van het gemeentebestuur: Dordrecht wordt een hoogwaardig binnenstedelijk woongebied rijker. De Spuihaven en de Spuiboulevard gaan een verbindende schakel vormen tussen binnenstad en Schil- West en het Weizigtpark. We hebben een uitdagende visie ontwikkeld (gebiedsvisie Spuiboulevard e.o.) voor de transformatie van dit gebied waarbij het nieuwe duurzame stadskantoor 'Huis van Stad en Regio' een belangrijke aanjager voor de ontwikkeling is.
De huidige kantoorpanden uit de jaren '70 en '80 van de vorige eeuw, die dit gebied tussen het centrum en het centraal station kenmerken, voldoen niet meer aan de behoeften van nu. Door de structurele leegstand gecombineerd met de infrastructurele ingrepen in de vorige eeuw is de waarde van het gebied op een negatieve manier aangetast.
De gemeente neemt het voortouw door haar eigen vastgoed gericht in te zetten als aanjager voor het gebied. Het 'Huis van Stad en Regio' op de locatie van het voormalig Belastingkantoor/Rabobank zet de toon maar we investeren samen met partners ook actief in de kwaliteit in de openbare ruimte.
Het college heeft begin 2018 voorstellen aan uw gemeenteraad voorgelegd over de verplaatsing van het stadskantoor. De commissie fysiek heeft op 17 januari 2018 besloten het raadsvoorstel te behandelen na de gemeenteraadsverkiezingen. Op deze manier kunnen ook de opbrengsten van de Spuisafari meegenomen worden (het participatietraject ontwikkeling Spuiboulevard is beschreven in de paragraaf communicatie). Hierop hebben wij u in maart 2018 een raadsinformatiebrief aangeboden en aangekondigd rond de zomer met een hernieuwd raadsvoorstel te komen inzake de verplaatsing van het stadskantoor naar de locatie van het voormalig belastingkantoor/Rabobank. Dit geactualiseerde raadsvoorstel is in nauwe afstemming met de gebiedsvisie Spuiboulevard tot stand gekomen, en is geplaatst in het perspectief van de opbrengsten uit de Spuisafari en de Stadslabs.
Voor een volledig overzicht van contactmomenten met uw raad verwijzen we u naar bijlage 1.
Doelstelling
We hebben een gezamenlijke hoge ambitie voor de ontwikkeling van het gebied Spuiboulevard als beeldbepalende entree van de binnenstad met een nieuw
energieneutraal 'Huis van Stad en Regio' als aanjager voor de gebiedsontwikkeling.
Dit levert een betekenisvolle bijdrage aan de groeiagenda1 en daarmee aan de verbetering van de sociaaleconomische positie van stad en regio. Het draagt ook bij aan een levendige omgeving, een verbinding tussen station en binnenstad, met een hoge kwaliteit.
In de nieuwe huisvesting werken inwoners, ondernemers, maatschappelijke partijen en medewerkers samen in het 'Huis van Stad en Regio' aan maatschappelijke projecten, ideeën en opgaven. Dit past in een Opgaven Gestuurde Organisatie en het streven meer van buiten naar binnen te werken. We creëren een 'Huis van Stad en Regio' waar informatie, inspiratie, samenwerken en ontmoeting vanzelfsprekend en duidelijk op één plek vindbaar zijn.
De gezamenlijke nieuwe huisvesting wordt herkenbaar en aantrekkelijk. Het 'Huis van Stad en Regio' ligt op een centraal gelegen locatie.
1 Er is een breed gedragen ambitie om het potentiële goud van de Drechtsteden te verzilveren. Dat doen we met de zeven gemeenten en nadrukkelijk samen met het bedrijfsleven, andere overheden en maatschappelijke partners langs drie lijnen: goed wonen, goede bereikbaarheid en goed werken (zie Groeiagenda 2030).
Het coalitieakkoord (2018-2022) geeft aan dat Dordtenaren de binnenstad meer en meer gebruiken als 'tweede huiskamer'. De ontwikkeling van 'Huis van Stad en Regio' levert hier een belangrijke bijdrage aan. Onze huisvesting wordt net zo uitnodigend als onze manier van werken. We bieden ruimte aan de stad en regio voor ontmoeting, overleg en het delen van kennis. Zowel aan de buitenkant van het gebouw als in de publieksruimte maken we graag zichtbaar welke diensten we verlenen, waar we aan werken en met wie wij dat doen.
Argumenten
In de nabije toekomst is investeren in de huisvesting voor raad, bestuur en ambtenaren noodzakelijk. Naast het feit dat het huidige stadskantoor aan het eind van zijn levensduur is, voldoet het niet aan de wet en regelgeving die binnen afzienbare termijn van kracht is. Een forse investering in een levensduurverlenging en een update van het Stadskantoor is daardoor onontbeerlijk, indien de ambtelijke organisatie blijft gehuisvest op de huidige locatie. De panden van het voormalige Belastingkantoor/Rabobank, in 2016 aangekocht om mogelijk de toekomstige huisvesting te realiseren, bieden qua opstal en locatie een uitgesproken kans om een 'Huis van Stad en Regio' te realiseren. Sloop van de huidige panden in combinatie met de herontwikkeling tot woningbouw op en rond de Spuiboulevard past bij de ambitie van de gebiedsontwikkeling Spuiboulevard.
Anticiperend op een uitwerking van de gebiedsontwikkeling en investering in huisvesting is een aantal voorbereidingen getroffen. De panden van het voormalig Belastingkantoor en Rabobank zijn eerder aangekocht voor mogelijke ontwikkeling van huisvesting op die locatie, de GRD is gemeld dat we niet voornemens zijn de huur voor zowel de Noordendijk als de Hellingen te verlengen per afloop van het huidige contract 1 januari 2023, en partijen hebben uitgesproken in een
intentieovereenkomst vast te leggen dat ze gezamenlijke huisvesting willen
realiseren (zie bijlage 2 voor de intentieovereenkomst met het daaraan gekoppelde ambitiedocument en huisvestingsconcept). In deze lijn wordt uw raad nu
voorgesteld in te stemmen met besluitpunt 1 van dit voorstel. De
intentieovereenkomst zelf wordt na uw besluit op het voorliggende voorstel door alle partners bekrachtigd.
Gebiedsontwikkeling Spuiboulevard
Alle opties voor een locatie van een 'Huis van Stad en Regio' zijn onder loep genomen. Gebleken is dat een plek binnen de gebiedsontwikkeling Spuiboulevard als beste naar voren komt.
Het pand dat de V&D huisvestte is voor dit doel niet geschikt. Buiten het feit dat het te klein is om het programma te realiseren, is de bereikbaarheid verre van optimaal. Daarnaast geven de pandeigenaren aan dat men zich inzet op Retail invulling met een eventuele transformatie naar woningen van de bovenste verdiepingen.
Het realiseren van ambtelijke huisvesting aan de rand van Dordrecht beperkt de mogelijkheden in onze nieuwe rolinvulling. De gezamenlijke publieksfuncties dienen op een centrale en goed bereikbare plek gesitueerd te zijn. Een knip tussen
publieksfuncties en ambtelijk apparaat gaat ten koste van een groot deel van de synergie die zou ontstaan indien we naar de locatie van het voormalige
Belastingkantoor/Rabobank verhuizen.
Een locatie binnen de gebiedsontwikkeling Spuiboulevard heeft de voorkeur waarbij de variant transformatie/nieuwbouw 'Huis van Stad en Regio' op de locatie van het belastingkantoor beter scoort dan de renovatie van het huidige Stadskantoor.
Vanwege:
• groter aantal kwalitatief hoogwaardige (o.a. grondgebonden) woningen dat door integrale gebiedsontwikkeling wordt toegevoegd;
• optimale tegemoetkoming aan een energie neutraal gebouw;
• realisering duurzamer gebouw door hergebruik, circulaire economie en klimaatadaptatie;
• verbreding dienstverlening door bundeling publieksfuncties samen met (regionale) partners;
• onderschrijving door participanten (Spuisafari en Stadslabs) voor deze locatie vanwege betere bereikbaarheid, toegankelijkheid, levendigheid,
stedenbouwkundige verbetering, opschaling groen en realisering bouwopgave;
• lagere jaarlijkse exploitatielasten (verschil van circa € 600.000,- structureel).
Voor een compleet overzicht met daarin per element (gebiedsontwikkeling,
kwaliteit, rolinvulling, participatie en financiën) aangegeven hoe de ene variant zich verhoudt tot de andere, verwijzen wij u naar bijlage 3.
Campusmodel
We gaan voor realisering van een campusmodel, waarbij we een deel van het gehele programma op nieuwe locatie gaan huisvesten en het resterende deel met flexibele contracten in de omgeving gaan oplossen. Nader onderzoek moet
uitwijzen welk percentage van de totale behoefte we daadwerkelijk gaan realiseren op de locatie belastingkantoor / Rabobank. Zo ook waar het resterende deel wordt ondergebracht, welke specifieke functies uitgeplaatst kunnen worden en hoe de onderlinge afstand tussen de verschillende locaties efficiënt met elkaar worden verbonden. Vaststaat dat in ieder geval de publieksfuncties een plek krijgen op de locatie van het Huis van Stad en Regio.
Kanttekeningen en risico's
Op de locatie Belastingkantoor/Rabobank worden de bestaande gebouwen
getransformeerd/gerenoveerd of wordt nieuwbouw gerealiseerd. Een combinatie is ook mogelijk. Hierover is nog geen besluit genomen. In deze afweging spelen meerdere elementen een rol. Concreet gaat het met name om duurzaamheid, de gebouwstructuur (ook in relatie tot het programma van eisen) en
stedenbouwkundige afwegingen. Gaandeweg het proces zullen hier keuzes in gemaakt worden waar vanzelfsprekend ook uw raad bij betrokken wordt.
Ook is voor deze locatie nog geen besluit genomen over het bouwvolume. Realisatie van het volledige gezamenlijke programma betekent risico op leegstand bij krimp van organisaties. De uiteindelijke omvang van het 'Huis van Stad en Regio' is onlosmakelijk verbonden met de mogelijkheden op de locatie in combinatie met onze ambities. De gebiedsvisie geeft al een aantal inzichten in deze ruimtelijke opgave. Gaandeweg het proces worden hier keuzes in gemaakt waar ook uw raad bij betrokken wordt.
De partijen die meegaan in het 'Huis van Stad en Regio’ zullen dit bekrachtigen in een intentieovereenkomst. Elk "go - no-go" moment waar uw raad wordt
meegenomen om verder te gaan op de ingeslagen weg, wordt wederom
bekrachtigd door een nieuwe overeenkomst met alle partners. De aard van de overeenkomsten kenmerkt zich door steeds meer verplichtingen en commitment ten aanzien van dit project.
Het verhuizen van alle partijen naar een nieuw 'Huis van Stad en Regio', betekent leegkomend vastgoed elders in de stad. Het pand dat het Servicecentrum
Drechtsteden (SCD) gebruikt aan de Noordendijk is ons eigendom. Bibliotheek AanZet is eigenaar van het pand aan de Groenmarkt. Dordrecht Marketing huurt via de gemeente Dordrecht het pand Intree. De VVV maakt via Dordrecht Marketing tevens gebruik van het pand. Het huurcontract loopt tot 1 februari 2021, waarna het contract met vijfjaar verlengd kan worden. We gaan in gesprek met
betreffende partijen om een goede invulling te geven aan leegstand.
In de realisatie van het 'Huis van Stad en Regio’ is sprake van deelgebruik en gaan we uit van deelname door partners. Indien een partner uiteindelijk om welke reden dan ook minder ruimte afneemt, dan zouden de kosten voor Dordrecht stijgen. Om dit risico te beperken gaan we uit van realisatie van een deel van het gehele programma in de nieuwe huisvesting en lossen het resterende deel met flexibele contracten in de omgeving op.
Kosten en dekking
Door een extern bureau is op ons verzoek financieel inzichtelijk gemaakt welke kosten de beide varianten met zich mee brengen.
Transformatie/
nieuwbouw Locatie Belastingkantoor Huis
van Stad en Regio
Renovatie huidige kantoorlocatie
Stadskantoor
Huidige exploitatielasten € 1,6 miljoen € 1,6 miljoen Toekomstige exploitatielasten € 3,3 miljoen € 3,9 miljoen Toename exploitatielasten € 1,7 miljoen € 2,3 miljoen De structurele exploitatielasten voor beide varianten zijn tot stand gekomen met:
uitgangspunten geldende voor beide varianten
• de indexatie tot 1 juli 2018 conform BDB (bouwindex);
• de verwachte indexatie van 3% per jaar tot medio 2022 is verwerkt;
• zowel de hogere bouwindex (momenteel 5,5%) alsmede de kostenverhogende marktontwikkelingen zijn hierin niet meegenomen;
• een restwaarde van nihil op kantoorpanden in afwachting van een voorstel over een reële restwaarde;
• de BTW consequenties zijn nog niet meegenomen.
additionele uitgangspunten alleen geldend voor de variant Huis van Stad en Regio
• een gezamenlijke ruimtebehoefte (m2 bruto vloer oppervlak) zoals weergegeven in ruimtelijk programma uit het Ambitiedocument en Huisvestingsconcept d.d.
juni 2018 (bijlage 2);
• gebaseerd op het Dordtse huisvestingsdeel en uitgaand van deelname van alle partners;
• de huren van de partners tegen een marktconform tarief, dat minimaal kostendekkend moet zijn;
• gerekend met realisatie van 100% van de ruimtebehoefte (let wel: we gaan uit van een campusmodel);
• volgens de kengetallen van BREEAM outstanding (het hoogste niveau).
additionele uitgangspunten alleen geldend voor de variant Renovatie Stadskantoor
• gebaseerd op het Dordtse huisvestingsdeel, waarbij geen sprake is van deelname van partners (geen gezamenlijke publieksfuncties);
• volgens de kengetallen van een renovatieslag/upgrade van energieniveau G naar C (die kantoorgebouwen tenminste moeten dragen vanaf 2023);
• aanvullende kengetallen naar een Bijna Energie Neutraal Gebouw (BENG) noodzaakt transformatie en brengt een verhoging in genoemde exploitatielasten van circa € 450.000,- met zich mee.
De kosten in perspectief
De huidige huisvestingslasten voor de gemeente Dordrecht zijn laag. Dit komt met name doordat investeringen in het verleden niet altijd geheel zijn geactiveerd (maar ineens gefinancierd) en een groot deel van het huidige gebouw al is afgeschreven. Er wordt op dit moment ook weinig aan onderhoud gedaan, gezien het perspectief op nieuwbouw. De huidige huisvestingslasten, inclusief facilitaire zaken, bedragen daardoor in Dordrecht op dit moment zo'n € 4.000,- per fte. Een landelijke Benchmark van Berenschot geeft aan dat het gemiddelde in Nederland op
€ 6.305,- per fte ligt. Bij uitvoering van de transformatie/nieuwbouw zullen de lasten van Dordrecht ongeveer naar dit gemiddelde stijgen.
Boekwaarde en beheerskosten
Door het verlaten van de panden zal er nog boekwaarde van huurdersinvesteringen moeten worden afgeboekt. De verwachting is dat per 01-01-2023 de panden zijn verlaten. De boekwaarde bedraagt per 01-01-2023 € 2,5 miljoen. De afboeking zal in 2023 ten laste van de weerstandscapaciteit worden gebracht.
In 2016 zijn de panden aan de Spuiboulevard (Rabobank en Belastingkantoor) aangekocht in het kader van de gebiedsontwikkeling. De dekking van de
beheerkosten van deze panden was voor 2016 en 2017 onderdeel van het voorstel van de aankoop. De kosten 2018 (€ 80.000,-) worden opgevangen binnen het product Vastgoed. De jaarlijkse lasten van € 80.000,- per jaar voor 2019 en 2020 zijn opgenomen in de meerjarenbegroting 2019-2023. De gemeenteraad behandelt de begroting op 13 en 14 november,
Kredietaan vraag
In 2017 is een krediet van € 310.000,- (zoals vastgesteld in september 2017 RIS 1948538) beschikbaar gesteld voor voorbereidende activiteiten voor alleen het Dordtse huisvestingsdeel. Hiervan is inmiddels ongeveer € 150.000,- besteed. Het resterende krediet voegen wij toe aan de kredietbehoefte van de volgende fase, die vanaf dit punt zowel het Dordtse huisvestingsdeel als de delen van de
medegebruikers dient te dekken. Dit zijn middelen die benodigd zijn ter bepaling van de strategie hoe we dit traject in de markt gaan zetten en de invulling van de benodigde (voorbereidende) activiteiten hiervoor. Bijvoorbeeld een verdere uitwerking van de producten en gezamenlijke concepten, de voorbereiding (en de eerste stap) in de uitvraag, het opstellen van vervolgovereenkomst(en) met partijen. Het onder andere aantrekken van externe partijen, de inhuur van de geselecteerde partijen en het toevoegen capaciteit vanuit iPM zijn hierin
kostendragers. Naar verwachting wordt uw raad eind 2019 in de positie gesteld een keuze te maken voor het ontwerp van het verder uit te werken plan (ontwerp inclusief financiële raming op basis van exploitatielasten).
Om voortgang te kunnen boeken met het proces voor de gezamenlijke huisvesting met meerdere partijen, vragen we u een aanvullend krediet van € 600.000,- beschikbaar te stellen.
Dit krediet zal onderdeel zijn van het totaal benodigde krediet voor de realisering van het 'Huis van Stad en Regio’. De benodigde budgetten voor nieuwbouw/
renovatie zijn nog niet opgenomen in de meerjarenbegroting. De verwachting is dat eind 2022 een nieuwe locatie in gebruik kan worden genomen. Vanaf 2023 drukken de lasten dan in volle omvang op de exploitatie. Vanaf 2023 moeten de beschikbare budgetten voor huisvesting, dan worden opgehoogd met een bedrag van
€ 1,7 miljoen. De besluitvorming over nieuwbouw/renovatie van het Stadskantoor zal worden verwerkt in de Kadernota 2020.
Voor de rentelasten van ongeveer € 15.000,- per jaar van het nu aangevraagde (te activeren) krediet van € 600.000,- is dekking binnen de huidige begroting
aanwezig, waardoor geen aanvullende exploitatiedekking benodigd is. Dit wordt verwerkt in de begroting 2019 via de le verzamelwijziging 2019.
Afschrijvingslasten gaan zich pas voordoen na het jaar van ingebruikname; dat is op zijn vroegst 2023. Deze vallen nu buiten de huidige meerjarenbegroting en zullen verwerkt worden in laatste jaarschijf van de meerjarenbegroting bij de Kadernota 2020.
Duurzaamheid
We hebben de ambitie om in 2050 tot een energie neutrale, circulaire en klimaatbestendige stad te komen. Dit streven moet in de huisvesting tot uitdrukking komen: met het nieuwe 'Huis van Stad en Regio' verzilveren wij de kansen op het gebied van energietransitie, circulaire economie en klimaatadaptatie.
Dit willen we ook zichtbaar maken aan bezoekers, inwoners en ondernemers: het 'Huis van Stad en Regio' wordt hét voorbeeld van een mooi, toekomstbestendig, multifunctioneel en duurzaam gebouw.
In de komende periode gaan we onze ambities op het duurzaamheidsvlak kwantificeren zodat een heldere, gerichte en meetbare uitvraag aan de markt gesteld kan worden. In bijlage 4 kunt u enige nadere verdieping vinden over de 3 genoemde elementen in duurzaamheid.
Communicatie en inclusief beleid
Op 31 januari 2018 is een SpuiSafari georganiseerd. Een divers gezelschap van inwoners, ondernemers, studenten, raadsleden en medewerkers heeft een hele dag geïnvesteerd om na te denken over deze gebiedsontwikkeling waarvan het nieuwe stadskantoor onderdeel uitmaakt (zie www.spuiboulevarddordrecht.nl). In een
raadsinformatiebrief (kenmerk 2131148) bent u daarover nader geïnformeerd.
Deze zomer hebben vier zogenaamde Stadslabs plaatsgevonden, waarvan er een volledig gewijd is aan het nieuwe 'Huis van Stad en Regio' (inclusief een bezoek aan 3 stadskantoren in het land). De deelnemers aan de Stadslabs hebben hun
bevindingen en adviezen in een publicatie opgenomen die ze in oktober aan uw raad willen presenteren. Daarna worden de resultaten aan een breder publiek gepresenteerd.
De resultaten van de SpuiSafari en de Stadslabs zijn meegenomen in de totstandkoming van de gebiedsvisie Spuiboulevard en dit raadsvoorstel.
De communicatie op het project 'Huis van Stad en Regio' wordt gezamenlijk ingevuld door de communicatie adviseurs van alle partners. Om eenduidig naar buiten te kunnen treden worden de externe en de interne communicatie gezamenlijk vorm gegeven.
Tijdspad, vervolg en evaluatie
Tot eind 2019 zetten we stappen om te komen tot de ontwikkeling van het 'Huis van Stad en Regio’. Belangrijke momenten en resultaten die we opleveren zijn:
• Uitwerking producten ten behoeve van de input voor een eerste marktbenadering (ambitiebepaling, stadslabs, marktverkenning, master studentenonderzoek Universiteit Eindhoven, aanbestedingsstrategie e.d.).
• Uitwerking ambitiedocument & huisvestingsconcept in een programma van eisen/
specificaties: waaronder een gezamenlijk dienstverlenings-, werkplek-en iet concept.
• Bepalen van de strategie hoe we het 'Huis van Stad en Regio' op de markt gaan zetten (marktbenadering), waarbij rekening wordt gehouden met de benodigde debatten met stakeholders (o.a. publiek, raad, ambtenaren, partijen).
• Voorbereiding uitvraag voor de eerste fase selectieprocedure benodigde marktpartijen.
• Ondertekenen samenwerkingsovereenkomst met de partners gericht op de periode van de eerste uitvraag aan de markt.
• Raadsvoorstel met resultaten en keuze (voor het ontwerp van het verder uit te werken plan) en eventueel met vervolg kredietaanvraag voor volgende fase.
Bijlagen
- ontwerp besluit
- bijlage 1: overzicht contactmomenten raad - bijlage 2a: intentieovereenkomst
- bijlage 2b: ambitiedocument en huisvestingsconcept d.d. juni 2018
- bijlage 3 overzicht variant Huis van Stad en Regio versus renovatie stadskantoor - bijlage 4: duurzaamheid
secretaris burgemeester
