Samen werken aan Wonen
Woonvisie 2017-2021 met doorkijk tot 2025 en verder
0 Voorwoord
College PM
1 Inleiding
De crisis op de woningmarkt en de inmiddels zichtbare tekenen van herstel, de veranderende wet- en
regelgeving en de veranderende rol van de overheid vragen om een nieuwe woonvisie. Juist nu is het van belang om met elkaar na te denken wat die
veranderende context betekent voor het woonbeleid en specifiek de samenwerking in de gemeente Barneveld.
De woonvisie, gaat in eerste instantie over de ontwikkelingen en daaruit voortvloeiend de opgaven die we zien voor de periode 2017-2021, maar doet ook uitspraken over de periode tot 2025 (en soms nog iets verder). Zo anticiperen we op toekomstige
(demografische) ontwikkelingen. We willen tenslotte tegemoetkomen aan de woonwensen van de huidige en toekomstige inwoners van Barneveld, zodat mensen hier naar volle tevredenheid (kunnen) blijven wonen.
Samen werken aan wonen…
Barneveld is veel meer dan een plattelandsgemeente.
De sterke economische positie – mede dankzij de
gunstige ligging -, geeft een goede uitgangssituatie voor alle inwoners. Barnevelders vormen een hechte en krachtige gemeenschap. We streven ernaar die betrokkenheid en verbondenheid – bij inwoners onderling en richting de gemeente – in stand te houden en waar het kan te versterken, zeker op het gebied van wonen, welzijn en zorg. Het is de kracht van de Barnevelders die deze woonvisie een succes gaat maken.
De eerlijkheid gebiedt te zeggen dat we voor het realiseren van onze ambities op woongebied voor een groot deel afhankelijk zijn van de inzet van onze inwoners en in de gemeente actieve organisaties. Zij hebben allereerst een eigen verantwoordelijkheid. De initiatieven van onze inwoners zijn er al. Als gemeente willen we deze verder brengen en soms extra
aanzwengelen.
Kortom: Samen werken aan Wonen!
Barneveld groeide en groeit door, bouwde en bouwt…
Een belangrijke reden om het wonen een belangrijke plaats in het gemeentelijk beleid te geven is de groei van onze gemeente. Ondanks de crisis sinds 2008 groeide Barneveld door. De vorige woonvisie leverde hier een belangrijke bijdrage in, onder andere door een aangepaste programmering in het goedkope - en middeldure segment, waarin Barneveld nog een inhaalslag moest maken. In Barneveld is de
nieuwbouwproductie in deze periode grotendeels op peil gebleven met gemiddeld ruim 280 opleveringen per jaar in de afgelopen 8 jaar. Wel zijn evenals elders, de gemiddelde verkoopprijzen gedaald, mede door de bouw van meer goedkope en middeldure woningen.
Inmiddels is duidelijk is dat de groei van Barneveld nog even aanhoudt. Begin 2015 telde Barneveld 54.700 inwoners (en per 1 juli 2016 zo’n 55.500 inwoners). De verwachting is dat er in 2025, circa 23.600 huishoudens in de gemeente Barneveld zullen wonen (+16%).
Uitgaande van een huishoudensgrootte van 2,7 groeit Barneveld dan door tot zo’n 64.000 inwoners in 2025.
Het beeld in de strategische visie waarin wordt uitgegaan van 65.000 tot 70.000 inwoners vanaf 2035 (en wellicht al eerder) komt dus snel naderbij. Hiermee behoren wij tot de snelst groeiende gemeenten van Nederland.
Gezien de demografische druk is er dus alle reden om te blijven bouwen. De afgelopen 8 jaar hebben we enkele dwingende problemen op de woningmarkt kunnen oplossen. Dit maakt dat we ons meer kunnen richten op de kwaliteit en duurzaamheid van de woningvoorraad zonder de kwantiteit uit het oog te verliezen.
Samen met behoud van eigen verantwoordelijkheid De gemeente werkt vanuit het principe zelf-samen- gemeente: iedereen is in eerste instantie
verantwoordelijk voor zichzelf; daarna is er een rol voor de omgeving en maatschappelijke verbanden. De gemeente zorgt voor een vangnet als dit nodig is. Dit geldt ook op het gebied van wonen, welzijn en zorg.
Sterker nog: deze gebieden zijn hierin trendsettend.
Dit betekent overigens niet dat de gemeente zich op het woongebied terugtrekt en alles aan de samenleving overlaat. Het is zaak om steeds alert te zijn op situaties die zich niet vanzelf of in samenwerking met het sociaal- en maatschappelijk netwerk oplossen en tussen wal en schip dreigen te vallen. In die gevallen wil de gemeente paraat staan om de helpende hand te bieden.
Er zullen daarnaast ook altijd belangen blijven die we als gemeente (wettelijk) moeten behartigen en waar we
een meer leidende, regisserende rol op ons willen nemen. Denk bijvoorbeeld aan de huisvesting van statushouders.
We realiseren ons dat loslaten soms moeilijk is, maar we willen en moeten het vaker doen. De ervaring leert dat belangen niet ver uit elkaar liggen. Uiteindelijk willen we allemaal een mooier, beter, prettiger, … Barneveld en dragen we daar allemaal (graag) aan bij.
Loslaten begint met bewustwording. We worden meer en meer een van de participanten in een proces, die expertise inbrengt en ondersteuning biedt waar mogelijk. Onze inwoners en de betrokken organisaties doen hetzelfde. Een rol die we steeds verschillend invullen, afhankelijk van de wensen van betrokkenen.
Duidelijk is dat we de betrokkenen of initiatiefnemers niet willen overvragen. Vanuit deze rol wil de gemeente Barneveld bepaalde ambities realiseren en eventuele hiaten op het gebied van wonen reduceren c.q.
opheffen.
Een andere invulling is dat we meer gebruik willen maken van de aanwezige kennis in de gemeente. Waar gaat de interesse naar uit wanneer we gaan nadenken over een nieuwe wijk? Wat zijn de creatieve ideeën van onze inwoners? Een simpele peiling geeft een beeld.
Participatie van onze inwoners vinden we dus belangrijk en stimuleren wij onder onze (samenwerkings-)
partners.
Het bovenstaande wordt gemakkelijker, wanneer we (vooraf) transparant zijn in onze eigen beleidskeuzes en (mogelijkheden) in Euro’s en menskracht. Maar we vragen dit ook van de andere betrokken partijen.
We zullen soms keuzes moeten maken of prioriteiten moeten stellen, gezien ieders investeringscapaciteit. We realiseren ons dat onze partners waarmee we
samenwerken hun eigen verantwoordelijkheden hebben
en eigen keuzes maken. Wel zoeken we steeds naar een zo groot mogelijke bijdrage van elke partij.
Voorbereiden op de Omgevingswet
De Omgevingswet komt eraan. Waarschijnlijk pas in 2019, maar dat valt binnen de looptijd van de woonvisie. Met de Omgevingswet wordt een nieuw ruimtelijk instrumentarium geïntroduceerd. De structuurvisie wordt de omgevingsvisie. Dit is een integrale visie voor de lange termijn. Wanneer Barneveld deze omgevingsvisie opstelt zullen de ambities en doelstellingen uit deze woonvisie hier een plaats in krijgen.
De woonvisie an sich bestaat op dat moment niet meer.
De inhoud wordt echter opgenomen in een
‘woonprogramma’. Dit is ook een van de nieuwe instrumenten die de Omgevingswet de gemeente biedt.
Dit is een thematisch en gebiedsgericht stuk wat een concretisering vormt van de hoofdkoers, zoals opgenomen in de omgevingsvisie. Met dit woonprogramma kan worden ingespeeld op de actualiteit, het voorkomt dat de omgevingsvisie steeds aanpassing behoeft.
Op dit moment zijn de gemeentelijke regels over de leefomgeving nog verspreid over een groot aantal verschillende bestemmingsplannen en verordeningen.
Onder de Omgevingswet worden alle gemeentelijke regels logisch en samenhangend gebundeld. Wanneer we gaan werken aan het integreren van de huidige bestemmingsplannen tot één omgevingsplan bezien we in welke mate we kunnen kiezen voor een flexibele en globale inrichting. Ons uitgangspunt hierbij is dat we rechtsonzekerheid voor onze inwoners voorkomen en voldoende bescherming voor (on)gewenste
ontwikkelingen blijven bieden. In de actualisering van de huidige bestemmingsplannen sorteren we al voor op de komst van de Omgevingswet. De plangebieden worden groter, we uniformeren de opzet en bezien al in
welke mate gekozen kan worden voor een flexibele opzet.
Randvoorwaarden zullen we dus altijd blijven meegeven. Maar verder kan de markt zelf goed inschatten wat de woonwens nu en in de toekomst is.
Nu al zien initiatieven van ontwikkelaars om woningen te realiseren die over 10 jaar een andere invulling kunnen krijgen bijvoorbeeld. Sturing op de
differentiatie van woningtypen, de (omvang van de) sociale huursector, het voorzieningenniveau en natuur- en historische waarden is wel wenselijk. De hier geschetste beweging zal ook leiden tot wijzigingen in het toetsingskader woningbouwplannen (februari 2015). Naast bovenstaande blijft een
woningbouwprogramma bestaan, dat het streefbeeld voor de woningproductie weergeeft, met een zekere bandbreedte.
Monitoring en bijstelling
Flexibel is ook het tussentijds wijzigen van een bouwprogramma wanneer de markt hierom vraagt, kortom je niet meteen vastleggen voor tientallen jaren.
We spelen in op de ontwikkelingen die zich voordoen.
Dit begint met een goede monitoring van de
ontwikkelingen op de woningmarkt, maar betekent ook dat we bereid en in staat moeten zijn om aanpassingen in onze doelstellingen en aanpak te maken, ook als blijkt dat we onverhoopt een doel pas later of niet behalen.
Over de totstandkoming:
Deze woonvisie is opgesteld in samenspraak met zoveel mogelijk betrokken partijen in het veld. In een breed opgezette belanghoudersbijeenkomst, gehouden op 30 mei 2016 en een drietal themabijeenkomsten in de periode juni – september 2016 is er veel informatie opgehaald die een plek heeft gekregen in deze visie.
Aanwezig waren vertegenwoordigers van alle
gemeentelijke disciplines, raadsleden, woningstichting Barneveld (WsB), Huurdersvereniging Barneveld, welzijns- en zorgpartijen, makelaars, ontwikkelaars en vertegenwoordigers van de verschillende Barneveldse kernen.
Een belangrijke cijfermatige onderlegger vormt een nieuwe woningmarktverkenning voor de gemeente, gebaseerd op het WoonOnderzoek Nederland (WoON) 2015. Hiermee beschikken we over de laatste
onderzoeksgegevens en meest actuele verwachtingen voor de toekomst.
De visie is mede gebaseerd op de volgende bronnen:
De basis voor deze woonvisie vormt de – door de gemeenteraad – in maart 2016 vastgestelde Nota van Uitgangspunten, aangevuld met het Plan van aanpak voor de totstandkoming van de woonvisie en de Evaluatie van de Visie op Wonen 2010-2020
Strategische Visie 2030 – Over Morgen en Meedoen (september 2016).
De nieuwe woningmarktverkenning op basis van het Woon Onderzoek Nederland (WoON) 2015 (RIGO, oktober 2016).
Nota Samen voor wonen zorg en welzijn visievorming ontwikkelrichting en maatregelen Deel 1 en 2 (september 2015).
Onderzoek gevolgen huurbeleid voor woonlasten primaire doelgroep (juni 2014).
Diverse Faseren en doseren rapportages.
Deze en andere relevante documenten kunnen allen gevonden worden op de website van de gemeente. Klik hier.
Leeswijzer
In het volgende hoofdstuk starten we met een schets van het wonen in Barneveld anno 2015 in enkele feiten en cijfers, samen met de kenmerken van haar 9 kernen.
In hoofdstuk 3 formuleren we vervolgens onze drie woonambities. Deze worden vervolgens in de
daaropvolgende hoofdstukken thematisch uitgewerkt in concrete maatregelen en acties. Ook is hier een streefbeeld voor het woningbouwprogramma opgenomen. In het werkprogramma in hoofdstuk 7 vatten we dit alles samen en plaatsen dit in de tijd. Dit werkprogramma wordt jaarlijks geactualiseerd.
Soms is het echter nog te vroeg om al precies aan te kunnen geven hoe we een bepaalde ambitie willen verwezenlijken of willen we dit nadrukkelijk met inwoners en partners doen. In die gevallen geven we hier de komende jaren verder invulling aan, maar we schrijven dan wel alvast onze (eerste) ideeën om aan de slag te gaan op.
We beseffen dat vele partijen een bijdrage moeten en kunnen leveren aan het bereiken van de ambities en doelen die we in deze visie formuleren. We besteden dan ook regelmatig aandacht aan de wijze waarop we deze samenwerking zien.
Vaststelling
De woonvisie is door de gemeenteraad van Barneveld op 14 december 2016 vastgesteld.
2 Wonen anno 2015
Wat is de startsituatie qua woningvoorraad en woonsituatie? In dit hoofdstuk komt dit aan de orde samen met een kenschets van de negen Barneveldse kernen.
Samenstelling inwoners en woningvoorraad Anno 2015 telt de gemeente Barneveld zo’n 54.700 inwoners die samen ruim 20.300
huishoudens vormen. De woningbezetting van 2,7 personen per huishouden ligt duidelijk hoger dan landelijk het geval is (2,2). In Barneveld wonen in vergelijking met landelijk veel (jong) gezinnen en weinig alleenstaanden. Ruim 43% van alle huishoudens vormt een huishouden met thuiswonende kinderen. Ruim een kwart van de huishoudens is inmiddels 65 jaar of ouder.
De woningvoorraad bestaat in 2015 uit circa 19.570 woningen. Hiervan betreft circa 67%
koopwoningen, vooral grondgebonden woningen (ofwel eengezinswoningen). Bijna 20% van de woningen wordt verhuurd door WsB en 13% door particuliere verhuurders. Dit kunnen beleggers zijn maar ook eigenaar-bewoners die hun woning (tijdelijk) verhuren. Zie figuur
Figuur: Samenstelling van de bewoonde woningvoorraad 2015, Barneveld en Nederland1
Wanneer we kijken naar de kenmerken van de woningen zien we dat ongeveer twee derde van de voorraad een grondgebonden woning is. De andere 33% bestaat uit appartementen, veelal met een lift in het gebouw. Circa 40% van de
woningvoorraad is een tussen- of hoekwoning, 18% is een twee-onder-een-kapwoning, 21% is een vrijstaande woning en 20% een appartement.
In de gemeente Barneveld staan relatief weinig vooroorlogse woningen en veel recente woningen.
Circa 32% is van na 1995, in Nederland is dit 20%.
Ruim de helft van de woningen heeft een WOZ- waarde beneden de 250.000 euro, 18% heeft een WOZ-waarde van 250.000 tot 400.000 euro en 14% meer dan 400.000 euro.
1 Bron: gemeente en woningstichting Barneveld, CBS, WoON 2015, bewerking RIGO. Mg staat voor meergezinswoning ofwel appartementen en eg staat voor eengezinswoningen.
De meeste sociale huurwoningen(73%) hebben een huurprijs tot de eerste aftoppingsgrens (< € 577, prijspeil 2015). Circa 24% heeft een huurprijs tussen € 577 en € 711. WsB bezit daarnaast 150 woningen (4%) die een huurprijs hebben boven de liberalisatiegrens (> € 711).
In vergelijking met Nederland zijn er in Barneveld wat meer woningen met een huurprijs tot de 1ste aftoppingsgrens (73% en in Nederland 61%) en wat minder corporatiewoningen met een hogere huurprijs.
Woonsituatie
De woonsituatie van huishoudens hangt nauw samen met de levensfase en het inkomen.
Jongeren wonen zowel in huur en koop. In de levensfase die volgt hebben velen een woning weten te kopen; circa 75% van de 30 tot 45-jarigen woont in een koopwoning. Bij de oudere
leeftijdsklassen neemt het aandeel eigenaar- bewoners weer af. Dit is slechts ten dele het gevolg van verhuizingen van koop naar huur. Het heeft vooral te maken met het feit dat de oudere generaties - toen zij nog tussen de 45 en 65 jaar oud waren – vaker huurden. Gezinnen wonen relatief vaak in een koopwoning (86%), terwijl bijvoorbeeld ruim 64% van de alleenstaanden in een huurwoning woont. Zie figuren
Figuur: Woonsituatie van huishoudens naar leeftijd, huishoudenstype naar eigendom en woningtype 2015, gemeente Barneveld.
Hogere inkomens hebben als vanzelfsprekend het hoogste aandeel eigen woningbezit. Echter, ook onder de lagere inkomens wonen er huishoudens in de koopsector. Deels gaat het hier om
huishoudens die met het huidige inkomen een goedkope woning hebben gekocht. Voor een ander deel gaat het om huishoudens die nadat ze een woning kochten met een inkomensterugval te maken hebben gehad, veelal vanwege
pensionering. Zie figuur
Figuur: Woonsituatie van huishoudens naar inkomen naar eigendom en woningtype 2015, gemeente Barneveld.
Wanneer we kijken naar de bewoning van de sociale voorraad behoort circa 70% van de huurders tot de doelgroep van beleid (de groep die gezien hun inkomen in principe aanspraak kan maken op een sociale huurwoning, ook wel de primaire en secundaire doelgroep). Dit percentage is lager dan het landelijke aandeel van 80%.
Van alle huurders in een corporatiewoning heeft 28% een inkomen boven de 34.911 euro (prijspeil 2015) en bij verhuizing dus in principe geen recht meer op een corporatiewoning. Dit wordt ook wel de goedkope scheefheid genoemd. Ter vergelijk het landelijk gemiddelde is 20% in 2015. Zie figuur
Figuur: Bewoning van de sociale huurvoorraad tot € 711 naar inkomen, gemeente Barneveld2
2 Bron: WoON 2015, woningstichting Barneveld,
woningmarktsimulatie RIGO
9 diverse kernen…
PM elke kern te illustreren met kaartje of kenmerkende foto
Barneveld (ca. 32.400 inw.):
‘Centraal gelegen, veelzijdig dorp’
Barneveld heeft een gezellig winkelcentrum met een eigen ‘couleur locale’ doordat deze gemeente veel lokale ondernemers kent. Diverse culturele- en sportvoorzieningen, waaronder theater, musea en zwembaden maken het wonen in Barneveld aantrekkelijk. Voorzieningen als supermarkten en scholen zijn in de wijken aanwezig. Naast de 18
basisscholen, zijn er drie middelbare scholen van VMBO tot Gymnasium en een MBO gevestigd.
De bereikbaarheid is door de ligging aan de A1 -A30 en de bus- en treinverbindingen goed. De opbouw van de woningvoorraad is divers met aanbod in alle
segmenten. Zowel aan de zuidkant als op diverse inbreidingslocaties is er de afgelopen jaren substantieel bijgebouwd.
Voorthuizen (ca. 11.000 inw.):
‘De poort naar de bossen’
Voorthuizen vormt de poort naar de Veluwe met zijn vele wandel- en fietsmogelijkheden. Mede vanwege het toeristische karakter heeft Voorthuizen veel
voorzieningen. Ook zijn er vijf basisscholen met kinderopvang. De bereikbaarheid is vanaf de A1 en A30 prima en middels een snelfietsverbinding is Barneveld dichtbij.
De circa 11.000 inwoners bewonen woningen in alle segmenten. Zowel aan de noord- en zuidrand van de kern als op inbreidingslocaties is er afgelopen jaren het nodige gerealiseerd.
* Kootwijkerbroek (ca. 5.300 inw.):
‘Bedrijvige kern met hechte gemeenschap’
Kootwijkerbroek heeft een belangrijke agrarische functie in De Gelderse Vallei. Het landschapstype in de omgeving van de kern kent een tamelijk grootschalige, rechtlijnige en doelmatige structuur door ontginning in het verleden op grote schaal. Bossen, zandverstuivingen en heide zijn in de nabije omgeving gelegen.
Het dorp kent een sterke sociale cohesie en staat bekend om zijn ondernemingsgeest. De kern beschikt over kleinschalige dorpse voorzieningen, drie basisscholen en kinderopvang.
De woningvoorraad is divers opgebouwd en er wordt gewerkt aan diverse nieuwbouwprojecten zowel binnen als aan de rand van de kern.
Zwartebroek/ Terschuur (ca. 2.700 inw.):
‘landelijk wonen in centraal-Nederland’
Tussen de Randstad en de Veluwe, in de Gelderse Vallei liggen de kernen Zwartebroek en Terschuur, samen beter bekend als Terbroek. Het landschap kenmerkt zich door een bijzonder slagen-landschap, met veel sloten en weiland.
De bereikbaarheid is met een korte afstand tot de A1 – A30 goed. De circa 2.700 inwoners kunnen beschikken over een beperkt aantal voorzieningen, waaronder twee basisscholen met kinderopvang. Woningen zijn er in alle segmenten. Aan zuidkant van Zwartebroek wordt nieuwbouw gerealiseerd: Dwarsakker.
Garderen (ca. 2.150 inw.):
‘Idyllisch wonen in de natuur’
Omgeven door bossen, stuifzand en heide staat Garderen voor een plezierige woonplek voor jong en oud in een natuurlijke omgeving. Niet voor niets is deze kern een populaire vakantiebestemming. Garderen
ligt middenin het grootste aaneengesloten bosgebied van Nederland en heeft veel vertier, een basisschool met kinderopvang, goed geoutilleerde winkels, hotels, recreatievoorzieningen en horeca. De bereikbaarheid is goed dankzij een korte afstand tot de A1 en goede busverbindingen.
De bestaande woningvoorraad is divers opgebouwd, met de nadruk op koop. Recentelijk heeft nieuwbouw plaatsgevonden aan de zuidkant.
Stroe (ca. 1.600 inw.):
‘Kleine kern met veel bedrijvigheid’
Stroe is een kleine landelijke kern, die verschillende statige boerenhoeves kent. De kern is gelegen aan de rand van het Veluwemassief. Stroe is waarschijnlijk één van de oudste nederzettingen van Nederland. Bossen, zandverstuivingen en heide liggen op loopafstand. Het voorzieningenniveau is beperkt, maar de
bereikbaarheid gezien de korte afstand tot de A1 goed en er is een basisschool met kinderopvang.
Aan de oostkant van de kern vindt momenteel nieuwbouw plaats. De bestaande woningvoorraad bestaat uit woningen in alle segmenten.
De Glind (ca. 600 inw.):
‘Jeugddorp’
De Glind is een kleine dorpsgemeenschap waar kinderen en jongeren een speciale plaats innemen. De kern heeft veel recreatieve mogelijkheden als een kinderboerderij, manege en een zwembad en is gelegen in een landelijke omgeving met veel wandel- en fietsmogelijkheden. In de kern is een beperkt aantal winkels aanwezig voor de circa 600 inwoners. Er is een basisschool met kinderopvang. Woningen zijn er in alle segmenten, met een nadruk op koop. Er vindt op bescheiden schaal nieuwbouw plaats.
Kootwijk (ca. 250 inw.):
‘Rustiek wonen op de Veluwe’
Kootwijk is een kleine, maar bijzondere kern op de Veluwe met de natuur op loopafstand. Direct ten zuiden van Kootwijk ligt het unieke natuurgebied
‘Kootwijkerzand’. Dit is het grootste stuifzandgebied in Europa. De kern heeft een ruime opzet waarmee de natuurbeleving ook binnen de kern voelbaar is.
De circa 250 inwoners hebben niet de beschikking over winkels of scholen en de ontsluitingen met het openbaarvervoer zijn beperkt. De dichtstbijzijnde (lagere) scholen en winkels liggen in Kootwijkerbroek (15 minuten). De woningvoorraad bestaat voornamelijk uit woningen in het duurdere segment (koop >
250.000). In het centrum van de kern vindt momenteel nieuwbouw plaats (Blaupot ten Catehof).
3 Ambities voor 2025 (en verder…)
In dit hoofdstuk beschrijven we dé drie gemeentelijke woonambities voor de komende jaren, samen met de opgave waarvan deze zijn afgeleid. Hierin sluiten we aan bij de richting van het beleid zoals uitgesproken door de raadscommissie bij het vaststellen van de beleidsprioriteiten voor de nieuwe woonvisie en de Strategische Visie 2030 – Over Morgen en Meedoen.
In de daarna volgende hoofdstukken werken we onze ambities thematisch uit in acties. Uiteindelijk vatten we deze samen in een werkprogramma waarin we ons handelen in de tijd plaatsen.
Wonen in Barneveld 2025
De gemeente Barneveld wil tegemoetkomen aan de woonwensen van de huidige en toekomstige inwoners van Barneveld, zodat mensen hier naar volle
tevredenheid (kunnen) blijven wonen.
De gemeente kiest voor de volgende ambities:
1. Voldoende mogelijkheden voor Barneveldse inwoners en personen met een economische binding om in de gemeente Barneveld te kunnen (blijven) wonen: de groei van de bevolking wordt gefaciliteerd.
2. Een passend en betaalbaar woningaanbod in termen van prijsklassen en producttypologie, met
een bijpassend voorzieningenniveau om te
voorzien in de kwalitatieve woningbehoefte van de verschillende huishoudensgroepen in Barneveld.
3. Een vergaande verduurzaming van de woningvoorraad (bestaand en nieuw) en woonomgeving.
AMBITIE #1: Het faciliteren van de groei van de bevolking
Speerpunt: Beheerste groei passend bij het (dorpse) karakter van de verschillende kernen van Barneveld.
De gemeente Barneveld scoort goed op het gebied van wonen, economie en werkgelegenheid in vergelijking met de rest van Nederland. De gunstige ligging midden in het land speelt daarbij een belangrijke rol evenals de fraaie positionering in het groen van o.a. de Veluwe, de veelheid aan (onderwijs)voorzieningen en de kwalitatief goede woningvoorraad. De komende decennia zal Barneveld op basis van verschillende prognosecijfers nog stevig doorgroeien.
De toename is te verklaren uit de huidige
bevolkingsopbouw. Nu al wonen er in Barneveld relatief veel gezinnen met kinderen en jongeren. Wanneer een substantieel deel van hen in Barneveld blijft wonen neemt het aandeel jonge gezinnen nog verder toe.
Op jonge gezinnen en ouderen van 65 jaar en ouder heeft Barneveld een grote aantrekkingskracht. Waar jongeren tussen de 15 en 25 jaar de gemeente relatief het vaakst verlaten voor studie en werk3. Deze beweging houden we niet tegen. Onze
aantrekkingskracht op jonge gezinnen is echter groot waarmee van ontgroening geen sprake zal zijn.
3 RIGO, Woningmarktonderzoek – Gemeente Barneveld o.b.v.
WoON 2015.
We vinden het belangrijk dat de groei beheersbaar blijft in die zin dat deze niet leidt tot ontwrichting van maatschappelijke verbanden en de bestaande organische ruimtelijke structuur gewaarborgd kan blijven. Daarom is beheerste groei als strategisch doel geformuleerd. Dit betekent bundeling van de groei in Barneveld en Voorthuizen en een groei in de andere kernen die nodig is voor het behoud van vitale dorpen met sociale samenhang; primair bouwen we voor eigen behoefte van deze kernen. Iedere kern moet kunnen groeien, maar het is geen doel op zich.
Uiteindelijk groeien we beheerst toe naar 65.000- 70.000 inwoners in de periode 2035-2040, passend bij het (dorpse) karakter van de verschillende kernen van Barneveld.
Figuur: Ontwikkeling aantal huishoudens gemeente Barneveld, 2000-2015 werkelijk en 2015-2035 Primos- prognose 2015 (referentieraming)4
4 RIGO, Woningmarktonderzoek – Gemeente Barneveld o.b.v.
WoON 2015.
AMBITIE #2: Passende en betaalbare kwaliteit van het wonen
Speerpunten:
Verhogen van de kwaliteit van de woningvoorraad
Keuzevrijheid bieden
Statushouders huisvesten
Sociale voorraad beter benutten en omvang vergroten
Samenwerken aan het voorkomen en oplossen van betaalbaarheidsproblemen
Voldoende huisvestingsmogelijkheden voor bijzondere doelgroepen
Gemeente Barneveld is een veelzijdige gemeente. Dit komt niet alleen tot uitdrukking in de verschillende typeringen van de negen kernen van Barneveld maar nadrukkelijk ook in de verscheiden samenstelling van de bevolking ervan.
Van oudsher wonen hier ondernemingsgezinde inwoners, bijvoorbeeld ook zichtbaar in het grote aandeel ZZP-ers in de gemeenschap, in het aantal agrarische bedrijven, in de lokaal gewortelde detailhandel, het actieve verenigingsleven en de veelzijdige werkgelegenheid. Eigen woningbezit is voor onze inwoners belangrijk, maar ook in betaalbare en middeldure huurwoningen moet worden voorzien.
Gemeente Barneveld wil dan ook dat jong en oud, mensen met een laag, midden of juist hoog inkomen en verschillende opleidingsniveaus hun plekje in de gemeente kunnen vinden. We denken dan
vanzelfsprekend ook aan de groepen die vanwege een verminderde zelfredzaamheid een zorgvraag kennen.
Voordeel is dat de gemeente Barneveld een jonge woningvoorraad heeft. Er zijn relatief weinig
vooroorlogse woningen. Circa 32% van alle woningen is van na 19955. Dit maakt de opgave in de bestaande woningvoorraad behapbaar. Al is deze er wel degelijk.
In de gemeente Barneveld staan over het algemeen veel (dure) koopwoningen, die voornamelijk bewoond worden door ouderen. Deze woningen voldoen echter niet altijd aan de kwaliteitseisen van de potentiële kopers van de toekomst.
Keuzevrijheid is een groot goed. Dit betekent dat vraag en aanbod goed op elkaar afgestemd zijn en dat huishoudens zelf in de positie zijn om te kunnen bepalen hoe en waar ze willen wonen. Wij streven naar meer consumentgericht en aanpasbaar bouwen en een meer organische opbouw en variatie in de nieuwe wijken. We plannen nieuwe wijken niet meer van achter de tekentafel en bouwen flexibiliteit in. Ruimte voor variatie betekent ook ruimte voor specifieke woonmilieus, zoals bijvoorbeeld in de topsector . De gemeente wil flexibel programmeren en bestemmen.
De ontwikkelingen in de vraag gaan snel. Dat vereist dat gemeente en andere partijen niet te ver vooruit hun programma’s moeten ‘dichttimmeren’. Uiteraard vereist dat ook flexibiliteit in grondbeleid en de civiele
voorbereiding van nieuwbouwlocaties.
Juist in tijden van verhoogde druk laat de gemeente Barneveld zien dat het haar verantwoordelijkheid neemt in de opvang van statushouders De toekomst in dezen is ongewis. De verwachting is dat de taakstelling vanuit het Rijk om statushouders te huisvesten de eerstkomende jaren op een bovengemiddeld niveau zal blijven (ook als gevolg van gezinshereniging). Het is zaak deze taakstelling jaarlijks te realiseren en de bestaande achterstanden zo snel als mogelijk weg te
5 RIGO, Woningmarktonderzoek – Gemeente Barneveld o.b.v.
WoON 2015.
werken. We proberen deze groep zoveel als mogelijk in reguliere woningen te huisvesten.
Ontwikkeling sociale huurvoorraad De druk op de sociale huurmarkt is hoog.
In de gemeente Barneveld behoort bijna een derde van de huishoudens tot de doelgroep van beleid6 (inkomen
< €34.911 (prijspeil 2015) en daarmee met toegang tot de sociale huursector), 11% heeft een middeninkomen en 55% behoort tot de hogere inkomens.
De omvang van de doelgroep van beleid neemt afhankelijk van de economische ontwikkeling tot 2025 toe met 1.060 tot 1.600 huishoudens. De verwachting is dat het aantal sociale huurwoningen tot 2025 zal moeten toenemen. Afhankelijk van de economische ontwikkeling gaat het om een toename tussen de 350 en 650 woningen.
De volgende tabel brengt de bewoning van de sociale voorraad en de behoefte hieraan in beeld. Eveneens is aangegeven in hoeverre de scheefheid (28%) invloed heeft op de ontwikkeling aan de behoefte aan woningen in het sociale-segment. We laten het effect zien van een afname van 5%. Dat de scheefheid in enige mate zal afnemen door ‘passend toewijzen’ en de EU- toewijzingsregels is duidelijk. ‘Scheef toewijzen’ kan nauwelijks meer. Hiermee verdwijnt de scheefheid echter niet direct.
6 De omvang van de doelgroep van beleid (de inwoners met een inkomen < €34.911 (prijspeil 2015) en derhalve met toegang tot een sociale huurwoning) is kleiner dan landelijk (46% in 2015). Dit kan deels verklaard worden door de leeftijdsopbouw van de Barneveldse bevolking. In Barneveld wonen relatief veel gezinnen, die vaker een hoger inkomen hebben.
Tabel: Ontwikkeling behoefte aan woningen in sociale huur- segment, 2015-2025 bij constante woonpatronen volgens drie economische scenario’s
Bij een afname van de scheefheid met 5% zijn er in 2025 ongeveer 200 woningen minder in de sociale huur nodig dan bij een gelijkblijvende scheefheid. Wanneer deze woningen er toch bij zouden komen kunnen nieuwe doelgroepen, zoals statushouders, hierin opgevangen worden of worden de wachtlijsten korter.
De verwachting is immers dat er de eerstkomende jaren sprake zal blijven van een verhoogde instroom van statushouders.
De huidige omvang van de sociale voorraad is, met 3.870 niet voldoende groot om de toename te kunnen opvangen. De sociale voorraad moet groeien, dat is duidelijk.
We willen de komende jaren de omvang van de voorraad sociale huurwoningen vergroten. Daarnaast gaat het ons om een doelmatige benutting van de woningvoorraad. Hiervoor willen we de doorstroming op de woningmarkt vergroten in (sociale) huur en koop.
Door in te zetten op doorstroming kunnen we ook iets doen aan de goedkope scheefheid. In de basis is enige scheefheid echter niet erg. Vaak is enige scheefheid
zelfs wenselijk met het oog op gedifferentieerde wijken.
Vanuit de druk op de woningmarkt is scheefheid echter niet wenselijk, zeker omdat we weten dat de behoefte van de doelgroep de komende jaren nog toeneemt.
Wanneer we erin slagen om het scheefwonen tegen te gaan kan de toename van de sociale voorraa d kleiner zijn. Daarbij zal de scheefheid waarschijnlijk wat afnemen als gevolg van landelijke beleid (passend toewijzen).
Betaalbaarheid
De woonlasten (huur + kosten voor energie en lokale heffingen) van een gemiddelde huurder in de sociale huursector zijn zo’n € 630. Wanneer we dit uitdrukken in een percentage van het besteedbaar inkomen dat huurders uitgeven aan de totale woonlasten
(woonquote) worden verschillen tussen doelgroepen zichtbaar. De woonquote van de primaire doelgroep is met 38% het hoogst. De woonquote van de secundaire doelgroep bedraagt 36%. In absolute zin zijn de huishoudens met een hoge woonquote (> 40%); veelal alleenstaanden, van alle leeftijden, maar vooral tussen de 45 en 65 jaar, behorend tot de primaire doelgroep.
Zij wonen het vaakst in nieuwe woningen van na 2000 en jaren ’70 – ’80 woningen.
Figuur: Woonquote van huurders in de sociale huurvoorraad leeftijd (absoluut), gemeente Barneveld 2015
Bij voorkomende betaalbaarheidsproblemen doen we samen met onze partners al veel en zitten er dicht op.
We kiezen altijd voor maatwerkoplossingen en verwijzen onderling door. Toch is het is vooral zaak samen de huishoudens die financieel in de knel zitten (tijdig) te signaleren. Vaak hebben we het nog te laat in de gaten. Dit maakt het vinden van een oplossing lastiger.
Als gevolg van de economische crisis, de crisis op de woningmarkt en verschillende andere maatschappelijke ontwikkelingen (zoals vergaande individualisering van de maatschappij) zijn er in toenemende mate groepen huishoudens die 'buiten de boot (dreigen) te vallen'.
Door verlies van werk, inkomen, en/of sociaal netwerk of problemen van andere aard kunnen bepaalde huishoudens in de problemen komen. Deze bijzondere groepen hebben dringend behoefte aan (betaalbare) huisvesting met zo nodig begeleiding, maar hierin vaak niet zelfstandig kunnen voorzien. Zij leven soms op straat, in (tijdelijke) opvang of op recreatieterreinen.
Het gaat vooral om een groep dak- en thuislozen, mensen die geen hulp vragen aan de geestelijke gezondheidzorg en een groep met problematisch (woon)gedrag. De omvang van deze groepen kent een behoorlijke bandbreedte, afhankelijk van de definitie en
2015
huidige situatie negatief basis positief
A. doelgroep van beleid 6.900 8.490 8.220 7.960
Waarvan woonachtig in:
B. sociale voorraad (DAEB) 2.700 3.290 3.150 3.020
C. overige voorraad 4.200 5.200 5.060 4.940
D.
E. sociale voorraad 3.720 4.370 4.220 4.070
= B+D ontwikkeling 2015-2025 650 490 350
1.060 1.050 2025
ontwikkeling 2015-2025
bij afname scheefheid 5% 430 270 130
sociale voorraad bewoond
door overige huishoudens 1.030 1.080
herkomst van de doelgroepen7. We willen in de huisvesting voor deze groepen voorzien, voor zover het de verantwoordelijkheid van Barneveld betreft.
Sommige groepen zijn nadrukkelijk met vormen van onzelfstandige huisvesting geholpen, voor andere groepen ligt een zelfstandige woning (meestal huur) het meest voor de hand. In Barneveld zijn meerdere (maatschappelijke) organisaties actief die een functie vervullen bij het begeleiden in en coachen van inwoners, indien er sprake is van een zekere
problematiek. Maar ook in de toeleiding naar (betaald) werk of studie8. We trekken samen met hen op.
In Barneveld studeren ruim 1.600 studenten aan het Groenhorst College (MBO). Deze studenten komen van heinde en ver. Ook voor deze groep is voldoende betaalbare huisvesting (zelfstandig en onzelfstandig) wenselijk.
Een andere bijzondere groep vragers op de
woningmarkt wordt gevormd door de arbeidsmigranten die bijvoorbeeld op Harselaar werken en een behoefte hebben aan goedkope/betaalbare huisvesting.
Vooralsnog duikt deze groep regelmatig op in illegale woonsituaties. Dit vinden we een ongewenste ontwikkeling.
7 Zie: Notitie huisvesting specifieke doelgroepen, dd. juli 2015.
8 Denk daarbij aan organisaties als Bemoeizorg Barneveld, Elan Barneveld maar ook aan GGZ Centraal, Stichting Breder, HdS Zorg, Philadelphia, Woningstichting Barneveld, Mooiland en Ons Bedrijf, Stichting Rozelaar.
AMBITIE #3: Verdergaande verduurzaming van woningvoorraad en woonomgeving
Speerpunten:
Op peil houden van het onderhoud en beheer van de openbare ruimte
Dorpsplannen centraal in het gemeentelijk beleid
Geschikte woningen en woonomgeving in relatie tot de gebruikers
Voldoende ‘verzorgd en beschermd wonen’
Een sociaal, betaalbaar en gevarieerd
voorzieningenaanbod dat meebeweegt met de behoeften en de mogelijkheden van de inwoners
Tot 2020 besparen we jaarlijks 2% energie, in 2020 gebruiken we 20% duurzame energie en in 2050 zijn we energieneutraal
Barneveld is een ‘meerkernige’ gemeente, waar dorpen hun eigen kenmerken en kwaliteiten hebben en ontwikkelen. Wij denken dat dit past bij de eigen verantwoordelijkheid die inwoners nemen voor hun leefomgeving. Daarom is het behoud van die
kwaliteiten en eigenheid als strategisch doel benoemd.
De kwaliteit van de openbare ruimte is medebepalend voor de kwaliteit van de leefomgeving. De gemeente zet zich daarom in voor het op peil houden van het
onderhoud en beheer van de openbare ruimte.
Dorpsplannen
We willen vanuit onze visie op burgerkracht de dorpsplannen een sterke positie geven in ons beleid.
Dit in afstemming met Plaatselijk Belang in de verschillende kernen. We willen recht doen aan de geleverde inspanningen en de lokaal gemaakte keuzes.
Doel is te komen tot dorpsplannen die sterk verankerd worden in gemeentelijk beleid waardoor de dorpen, de gemeente en andere betrokkenen zich samen
conformeren aan het plan, een uitvoeringsagenda of project. De uiteindelijke vorm kan verschillen per kern, net als de schaal.
We geven vanuit de gemeente duidelijke kaders mee.
Onze samenwerkingspartners (o.a. corporaties, zorgorganisaties of ontwikkelaars) hebben deze mogelijkheid uiteraard ook.
Verduurzaming van de woningvoorraad betekent ook dat naar de geschiktheid van de woningen en woonomgeving wordt gekeken in relatie tot de gebruiker(s) ervan. Zijn de woningen woon-technisch nog wel passend bij de mensen die er wonen, voldoet de woning qua inrichting en veiligheid nog wel, kan men er nog adequaat wonen passend bij ieders
levensfase? En sluit de inrichting van de woonomgeving nog steeds aan op de huishoudens die er (inmiddels) wonen? Is de leefbaarheid in het geding?
De bevolking vergrijst, ook in de gemeente Barneveld.
“Het aandeel huishoudens van 65 jaar of ouder neemt toe van 27% in 2015 tot 31% in 2025 en 37% in 2035.
Dit komt neer op een toename van bijna 2.000 oudere huishoudens in de komende 10 jaar. Let wel deze
“ouderen van de toekomst” wonen nu vaak in een koopwoning. De vergrijzing zal dus vooral hier effect hebben. Dat wil niet zeggen dat er geen sprake is van vergrijzing in de huursector. De huursector is echter op
dit moment al wat vergrijsd. Zo´n 34% van de huurders is nu al 65 jaar of ouder, tegen 22% van de eigenaar- bewoners. Dit gegeven is relevant omdat dit een doelgroep is waarvan een deel uiteindelijk een zorg- of ondersteuningsvraag zal krijgen.
We weten ook dat onze inwoners langer zelfstandig in hun eigen huis willen blijven (en soms moeten) wonen.
Deze ontwikkeling wordt versterkt door het Rijksbeleid gericht op extramuralisering en grote hervormingen in de Wet maatschappelijke ondersteuning (Wmo), de Zorgverzekeringswet (Zvw) en de komst van de Wet langdurige zorg (Wlz). Vanuit de Wmo dragen wij waar nodig zorg voor hulp en ondersteuning, passend bij de persoonlijke omstandigheden van mensen.
Wanneer we kijken naar het gedeelte van de woningvoorraad dat nu al in meer of mindere mate geschikt is voor bewoning door mensen met een fysieke beperking zien we dat dit percentage in alle kernen rond de 10% ligt. In de sociale huurwoningvoorraad ligt dit percentage met ca. 20% hoger. Hier tekent een opgave zich af. Zeker omdat in de nieuwbouw de productie van (grondgebonden) levensloopbestendige woningen sterk achter blijft. Ook gebeurt het opplussen van de bestaande woningvoorraad nog onvoldoende.
We willen samen met onze partners voldoende geschikte woningen (i.c.m. de benodigde
zorgarrangementen en ondersteunende voorzieningen) voor ouderen en andere kwetsbare doelgroepen realiseren. We streven er hierbij naar om
huisvestingsmogelijkheden te bieden in alle kernen binnen onze gemeente, maar realiseren ons wel dat dit soms niet mogelijk zal zijn. Soms gezien het specifieke karakter van de zorgvraag en soms vanuit financieel oogpunt.
Met alle wetswijzigingen is beschermd wonen en het bieden van een integrale ondersteuning van psychisch kwetsbare inwoners een taak van de gemeente
geworden. Dit stelt andere eisen aan ons. Op lokaal niveau moeten we ervoor zorgen dat mensen met welke beperking dan ook erbij horen en mee kunnen doen, moeten we (langer) thuis wonen bevorderen en ondersteunen door het ontwikkelen van zelfstandige woonconcepten met een formele (zorgpartijen) of informele (mantelzorg) steunstructuur. Een vorm van beschermd of verzorgd wonen is alleen maar een optie als thuis wonen (tijdelijk) niet kan.
We streven naar een sociaal, betaalbaar en gevarieerd voorzieningenaanbod dat meebeweegt met de behoeften en de mogelijkheden van de inwoners, zoals gezegd kan de invulling hiervan per kern, wijk of buurt verschillen9. Om de groep met een zwaardere zorgvraag die zelfstandig in de wijk wilt wonen te faciliteren is enige clustering gewenst met het oog op optimale zorgverlening.
De gemeente Barneveld heeft een ambitieuze
Energievisie vastgesteld10, waarin is opgenomen dat er tot 2020 jaarlijks 2% aan energiebesparing wordt gerealiseerd en in 2020 er 20% duurzame energie wordt gebruikt. Dit heeft zowel betrekking op woningen als op werklocaties.
Het streven is uiteindelijk dat er in 2050, conform het Gelders Energieakkoord (en het landelijke
Energieakkoord), net zoveel energie duurzaam wordt opgewekt als er wordt gebruikt: energieneutraal dus.
Door snel toe te groeien naar energie neutrale nieuwbouw komen deze doelen dichterbij. De grootste slag kunnen (en moeten) we maken door het
verduurzamen van de bestaande woningvoorraad.
Tegelijkertijd is dit het lastigst. Eigenaar-bewoners moeten grotendeels zelf aan de slag. De gemeente wil
9 Strategische Visie Barneveld 2030
10 Energievisie 2015-2020, vastgesteld 8 juli 2015
daar een initiërende, maar vooral ook faciliterende rol in spelen. Bijvoorbeeld door voorlichting, inzet van duurzaamheidsleningen en de inzet van het – in 2016 opgerichte – onafhankelijke gemeentelijke energieloket.
Bij het Energieloket kunnen onze inwoners terecht met allerhande vragen op het gebied van
energie(besparing).
4 Het faciliteren van de groei:
wat gaan we doen?
Bouwen
Om onze ambities waar te maken, zal de
woningvoorraad nog substantieel moeten worden uitgebreid, met name in de kernen Barneveld en Voorthuizen. Maar ook in de overige zeven kernen is er een bouwopgave, zij het afhankelijk van de ruimtelijke mogelijkheden en de omvang van de
‘lokale’ vraag.
De komende 10 jaar groeien we met zo’n 3.300 huishoudens (+16%) en daarmee een gemiddelde jaarlijkse toevoeging van 330 woningen. We weten op basis van de woningmarktverkenning dat de groei in de eerste 5 jaar sterker is dan de 5 jaar daarna, en gaan dus uit van een jaarlijkse productie van 400 woningen tot 2020 en daarna zo’n 300 woningen tot 202511. Dit aantal staat los van het aantal jaarlijkse onttrekkingen aan de voorraad, deze moeten via vervangende nieuwbouw gecompenseerd worden. In de gemeente zijn voldoende bouwlocaties beschikbaar om deze woningbouwproductie in de genoemde periode te realiseren.
In de woningbouwafspraken met de provincie Gelderland en op het niveau van ‘Food Valley’ is afgesproken dat de gemeente Barneveld in de
11 Strategische Visie Barneveld 2030
periode 2015-2024 nog 3.500 woningen mag toevoegen. Dit is passend bij onze ambitie.
Voor de jaarlijkse programmering wordt met deze richtcijfers rekening gehouden. Nadrukkelijk willen wij daarbij aandacht besteden aan woningbouw op locaties binnen de bebouwde kom (vanwege de nabijheid van voorzieningen, leefbaarheid en duurzaam ruimtegebruik). In dat verband bevordert de gemeente dat locaties met bedrijvigheid rondom dorpscentra waar mogelijk worden getransformeerd naar wonen.
De keuze voor en ontwikkeling van nieuwe locaties stemmen we waar nodig regionaal af met de gemeenten in de regio’s FoodValley en Amersfoort.
Actueel inzicht in de woningbouwbehoefte op kernniveau ontbreekt (dit is van belang in het kader van de faciliteren van de autonome groei op kernniveau). De vraag in de kleine kernen willen we in beeld brengen middels interessepeilingen voorafgaand aan een voorgenomen ontwikkeling.
Ook is dit onderwerp van gesprek in de op te stellen dorps- en wijkvisies.
Een vergelijkbare werkwijze willen we bij de start van een project – samen met ontwikkelende partijen - inzicht verkrijgen in de (woon)wensen van de toekomstige woonconsumenten en gebruikers. De informatie die we zo ophalen is de basis voor de verdere planontwikkeling.
We stellen een streefprogramma woningbouw op, waarin we sturen op kwantiteit en kwaliteit (zie hoofdstuk 5 voor een eerste aanzet hiervoor).
Wetende dat de resultaten aan verandering onderhevig zullen zijn, als gevolg van economische en maatschappelijke ontwikkelingen. Het is een programma dat ons in staat stelt mee te bewegen met de marktvraag en ruimte biedt voor
keuzevrijheid van bewoners. Daarbij formuleren wij, waar wenselijk, randvoorwaarden voor gedifferentieerde wijken en kernen. Het
woningmarktprogramma en de woonvisie zijn nooit af en vragen continu bijstelling.
We continueren onze werkwijze voor het faseren en doseren van woningbouwbouwprojecten in de gemeente Barneveld, waarbij we de omvang en samenstelling van de nieuwbouwprogrammering bewaken en waar nodig bijstellen. Dit in
afstemming met onder andere WsB, makelaardij en ontwikkelende partijen in onze gemeente, alsmede op basis van de dorps- en wijkvisies.
Barneveld en de regio
Barneveld staat niet op zichzelf. Wat er in de regio gebeurt, heeft invloed op de gemeente en vice versa.
Het kan en zal gebeuren dat Barneveldse woningen of voorzieningen worden gebruikt door mensen uit de regio, andersom komt ook voor. Beide zijn een gegeven in een regionaal functionerende woningmarkt. Dit betekent dit dat we de regionale ontwikkelingen (en verwachtingen) in de gaten houden, steeds de Barneveldse belangen over het voetlicht brengen en willen meedenken over en bijdragen aan de regionale samenwerking.
De gemeente wil kortom een sterke partner zijn in de Regio FoodValley en volgt de ontwikkelingen in het Amersfoortse op de voet. De bouwopgave is in de gehele regio substantieel en vraagt dan ook een regionale aanpak. De regio FoodValley richt zich de komende periode op de vereenvoudiging en verdere implementatie van de Ladder voor duurzame verstedelijking. Hier sluit Barneveld bij aan. In ‘Food Valley’ verband wordt daarnaast de
woningbouwplanning (nieuwbouw, herstructurering,
verdichting en transformatie) inzichtelijk gemaakt aan de hand van de planmonitor12. Ontwikkelingen op de woningmarkt worden middels de vastgoedmonitor nauwkeurig gevolgd.
Daarnaast is het regionale Kwantitatieve Woningbouw Programma (KWP) een belangrijk kader voor de gemeente Barneveld, zeker daar hier ook steeds meer de kwaliteit van de woningvoorraad in de regio aandacht zal krijgen. Ook is regionaal veel
marktinformatie (bv. de vastgoedmonitor) beschikbaar bruikbaar in monitoring en bijstelling van het lokaal woonbeleid beschreven in deze woonvisie.
12 Vastgoedmonitor FoodValley regio 2016
5 Passende en betaalbare kwaliteit van het wonen:
wat gaan we doen?
Uitkomsten WoON2015
Uit de woningmarktverkenning volgt de
uitbreidingsopgave voor de woningvoorraad. Deze is opgenomen in onderstaande grafieken. De derde kolom in de grafieken (behoefte inclusief fricties) geeft de opgave of uitbreidingsbehoefte tot 2025 weer.
Figuur: Huidige fricties, woningbehoefte 2015-2025 en behoefte 2015-2025 inclusief fricties naar type en eigendom, gemeente Barneveld volgens de Primos- prognose 2015 o.b.v. economisch basis scenario
Figuur: Huidige fricties, woningbehoefte 2015-2025 en behoefte 2015-2025 inclusief fricties naar prijsklassen en eigendom, gemeente Barneveld volgens de Primos - prognose 2015 o.b.v. economisch basis scenario
Wanneer we uitgaan van deze verdeling naar
woningtype, eigendom en prijsklasse zorgen we ervoor dat de komende tien jaar een deel van de huidige fricties op de woningmarkt worden ingelopen en de woningvoorraad kwantitatief en kwalitatief gelijke tred houdt met de bevolkingsontwikkeling. Hoe zit dit in elkaar?
We nemen als uitgangspunt dat de toekomstige woningbehoefte de huishoudensontwikkeling volgt, zoals die blijkt uit de gebruikte demografische prognose (de 2e kolom in de grafieken). Tegelijk willen we rekening houden met de actuele fricties op de woningmarkt (kolom 1). De actuele fricties geven de verschillen tussen vraag en aanbod op basis van woonwensen aan13.
13 Van de verhuisgeneigde huishoudens in Barneveld is bekend welke woning men na verhuizing zou willen betrekken (vraag) en welke woning men achterlaat bij een mogelijke verhuizing (aanbod).
De huidige fricties en behoefte 2015-2025 kunnen echter niet bij elkaar opgeteld worden. De nieuwbouw zou dan de groei van de gemeente overstijgen en woningen komen dan in het slechtste geval leeg te staan. Wat wel kan is dat we de huidige verschillen tussen vraag en aanbod meewegen in de geraamde uitbreidingsbehoefte (kolom 3). Dit verklaart de verschillen tussen de kolommen twee en drie.
Op basis van de behoefteraming is er bijvoorbeeld een behoefte aan zo’n 190 huurappartementen (huur meergezins). Wanneer we echter kijken naar de huidige fricties zien we dat de vraag in dit segment is zo’n 760 woningen groter is dan het aanbod. In de derde kolom gaan we (na weging) uit van een gewenste toevoeging van 570 woningen in dit segment14.
Over de huursector:
o Uit het onderzoek blijkt een sterke vraag naar woningen met een huurprijs tussen de
aftoppingsgrenzen en de liberalisatiegrens. Per saldo is de bouwopgave in de sociale voorraad groter dan die in de geliberaliseerde
woningvoorraad. Deze vraag ervaart WsB echter nog niet.
Makelaars zien deze vraag wel ontstaan. Het lijken vooral de strenge inkomenseisen in de corporatiesector te zijn die een stap naar een woning van hogere kwaliteit beperken, samen met een hogere huurprijs na mutatie. Het lijkt een vraag te zijn die er wel degelijk is, maar
14 Zie voor de gehanteerde methode, aannames en achterliggende cijfers de woningmarktverkenning op basis van het Woon Onderzoek Nederland (WoON) 2015 (RIGO, oktober 2016).
gegeven de huidige wet- en regelgeving, niet door de corporatie kan worden vervuld. Ook is de vraag waarschijnlijk sterk locatie specifiek.
Makelaars signaleren bijvoorbeeld dat deze behoefte vooral in de kernen Barneveld en Voorthuizen groot is.
Over de koopsector:
o We zien ook een grote vraag in de
middenklasse koop en daarboven (€ 200.000 -
€ 250.000 en vanaf € 250.000), het betreft dan vooral grondgebonden woningen voor
bijvoorbeeld de toenemende groep gezinnen met kinderen. De indruk is dat de
gesignaleerde opgave boven de € 350.000 kleiner is dan uit het onderzoek blijkt.
Desalniettemin is in dit hogere prijssegment ook een opgave weggelegd. De doelgroep voor deze woningen bestaat deels uit ouder wordende bewoners, waarvan verwacht wordt dat zij een inkomensval gaan doormaken bij pensionering.
o In de goedkope sector < € 200.000 blijft er behoefte aan een zekere uitbreiding, onder andere voor starters op de woningmarkt en voor huishoudens die in de sociale huursector scheefwonen.
Over de appartementenmarkt:
o Extra aandacht is ook nodig voor het toevoegen van kwalitatief goede appartementen (huur en koop) op
aantrekkelijke plekken in en rond de centra van kernen. Met name onder de ouderen is er een groep die een specifieke kwaliteit zoekt op een specifieke locatie. De voorspelde vraag naar appartementen is echter (nog) niet zichtbaar in reactie op vrijkomend aanbod in de sociale
huursector. Onder oudere woningzoekenden zijn grofweg drie groepen zichtbaar, een groep die in de huidige (koop)woning wil blijven (al dan niet met aanpassingen), de groep die het ultieme (huur)appartement zoekt en wacht met het maken van een stap tot deze vrijkomt of echt nodig is en een groep die wil verhuizen, maar dat niet kan wegens financiële redenen (de woning is duurder dan de huidige woning).
Over kleinere en onzelfstandige woonvormen:
o Voor alleenstaande starters is een koopwoning moeilijk haalbaar. In de huur gaat echter al een groot deel (60-70%) van de sociale
huurwoningen naar starters. Er is al met al voldoende aanbod- binnen een afzienbare termijn - beschikbaar. De toevoeging van kleinere en goedkopere woningen is wenselijk voor deze doelgroep. Wanneer we er samen in slagen dit segment appartementen toe te voegen zijn deze woningen ook voor andere doelgroepen interessant. Denk aan ouderen met een kleine beurs of alleengaande statushouders.
o De woningmarktverkenning laat een vraag naar onzelfstandige huisvesting zien. Het gaat hier om een kleine 100 huishoudens (inwonend dan wel wonend op recreatieterreinen of
studenten). We maken dan ook kamerbewoning - al dan niet met woonbegeleiding - mogelijk.
o WsB en verschillende makelaars zien de belangstelling voor kleinere betaalbare producten toenemen (als gevolg van de vergrijzing, maar ook als gevolg van gezinsverdunning en scheidingen bv.). We willen compacter gaan bouwen, zodat de
grondprijs gunstiger uitpakt en uiteindelijk de prijs lager is.
Variatie en keuzevrijheid
We kiezen voor meer variatie. Het woningaanbod in onze wijken bestaand en nieuw is in de afgelopen decennia tamelijk homogeen geworden. Dat heeft alles te maken met eigenaren van de grond en financiën, maar dit wil niet zeggen dat we er niets aan kunnen doen, al passen we bestaande wijken niet even snel aan. Dit kost tijd.
Tot op heden waren er weinig mogelijkheden om delen van wijken tijdens de ontwikkeling nog op een andere manier in te vullen. Wij willen vanaf nu consumentgericht bouwen met voldoende variatie qua woningtype en opzet in de opbouw van de wijken passend bij de vraag van het moment. Hierin is er veel aandacht voor de duurzaamheid van de woningen en de woonomgeving en de
betaalbaarheid van het wonen. Consumentgericht bouwen krijgt vorm in de uitgifte van vrije kavels voor Collectief Particulier Opdrachtgeverschap (CPO) en een bredere uitrol van projecten zoals
‘Geluksvogels’ in Kootwijkerbroek én de
marketingcampagne www.kiesjekavel.nl . Verder zal de inzet van interessepeilingen en inbreng van de consument bij de aankoop van een woning tot meer vraaggericht bouwen en variatie moeten leiden. De flexibilisering van bestemmingsplannen wordt gecontinueerd.
Ruimte voor variatie betekent ook ruimte voor specifiek woonmilieus, zoals bijvoorbeeld in de topsector.
Ruimte voor experiment
We geven ruimte voor (goed gefundeerde)
experimenten en staan open voor initiatieven. Mits haalbaar brengen we dergelijke initiatieven of
experimenten graag - samen met andere partijen en de initiatiefnemer zelf - tot uitvoering. We hebben hier al veel goede ervaringen mee opgedaan in de vorm van prijsvragen en Collectief Particulier Opdrachtgeverschap (CPO) en consumentgericht bouwen.
Omvang sociale voorraad
De verkoop van sociale huurwoningen dient in evenwicht te zijn met nieuwbouw van sociale huurwoningen. Maar is belangrijk om het segment goedkope koop te vergroten en (zittende)
scheefwoners alternatieven te bieden.
We willen met WsB prestatieafspraken maken over de prijs van haar (vrijkomend) woningaanbod en de omvang van de sociale woningvoorraad. Bezien wordt of prestatieafspraken met andere (sociale) verhuurders dan de WsB wenselijk c.q. noodzakelijk zijn om de gemeentelijke ambitie te realiseren.
Doorstroming
We zetten in op het verhogen van de doorstroming.
De vraag is hoe we bewoners gaan laten bewegen.
Hierbij is het eerst zaak te verkennen wat hen tegenhoudt, op basis daarvan kunnen we nadenken over in te zetten instrumenten. Soms zijn er wellicht kleine belemmeringen die we samen met onze partners kunnen wegnemen, door op weg te helpen en te ontzorgen, voorrangsregels aan te passen (woonruimteverdeling) en wellicht prijsprikkels te bieden. We passen de in te zetten instrumenten aan op de ervaren belemmeringen.
Het spreekt vanzelf dat we hier niet zonder WsB kunnen.
We zetten erop in om mensen te verleiden tot een verhuizing, bijvoorbeeld middels nieuwbouw, soms is een klein zetje in de rug voldoende in andere gevallen moet je wellicht iets meer doen. We richten ons vooral op het vrijmaken van schaarse en populaire woningen. We realiseren ons dat dit niet om hele grote aantallen zal gaan, maar elke beweging is er een. We willen hierin samen optrekken met de corporatie(s) en andere marktpartijen en leren van de vele ervaringen die in het land al zijn opgedaan. Met de corporaties maken we op dit onderwerp prestatieafspraken.
Drie oplossingsrichtingen voor scheefheid:
1. De enige echte oplossing van scheefheid is het aanpassen van de woningvoorraad door voldoende huurwoningen in het segment €700-€900 en betaalbare koop te bieden en te differentiëren in de gewenste kwaliteiten en prijzen. Hier werken we aan, maar we weten dat dit tijd kost. We houden in de gaten dat andere doelgroepen vervolgens niet de dupe worden.
2. Een andere knop is het beperken van de instroom.
Veel maatregelen hebben zijn al genomen of zijn in de landelijke wetgeving geborgd. De Europese inkomensgrens wordt gehanteerd bij het toewijzen van sociale woningen en de woningen worden passend toegewezen door de corporatie(s).
3. Rest het bevorderen van de uitstroom van scheefwoners, onze inzet op doorstroming help hierin. Daarnaast kunnen we kijken naar ons woonruimte verdeelsysteem en de voorrangsregels die we hanteren. Iemand dwingen om te verhuizen kan echter niet. Op termijn zullen
inkomensafhankelijke huurverhogingen door
verhuurders effect kunnen krijgen (prikkel op verhuizen), maar dit duurt lang zo is gebleken.
Van alle beschreven maatregelen is het nadeel dat ze pas effect hebben wanneer een woning vrijkomt.
We willen inzetten op tijdelijke huurcontracten voor jongeren en starters, hiermee houden we woningen beschikbaar voor deze groep en voorkomen we het ontstaan van scheefwoners in deze groep. Hierover maken we met de corporatie graag prestatieafspraken. Voorwaarde is dat er bij het aflopen van het contract goede alternatieven voorhanden zijn binnen de sociale huur, in de vrije sector of in de koop. In de uitwerking besteden we hier aandacht aan.
We constateren dat er nog veel onbekendheid is onder de Barnevelders over de huurmogelijkheden in de gemeente. Zo heeft WsB ook aanbod boven de liberalisatiegrens, toegankelijk voor de groep woningzoekenden met een inkomen dat geen toegang heeft tot de sociale huursector. Er is meer aanbod in de particuliere sector dan iedereen denkt. Al mag het segment tussen de €700 en grofweg € 900 nog toenemen. Boven de 900 euro loopt de belangstelling terug. De gemeente wil corporaties en (verhuur)makelaars bij elkaar brengen en zorgen dat zij potentiële huurders of kopers naar elkaar doorverwijzen en zo optimaal begeleiden naar de gewenste woning.
Er zijn ontwikkelende partijen die goede, kleinere en betaalbare woningen willen realiseren en hier goede ervaringen mee hebben, we ondersteunen deze voornemens en bespoedigen de realisatie hiervan, zoveel als mogelijk.
We heroverwegen de inzet van de starterslening.
De starterslening heeft bewezen nut, maar verliest
wellicht haar kracht nu deze leningen niet meer renteloos mogen worden verstrekt. Indien we de inzet van dit instrument niet continueren, gaan we op zoek naar alternatieven.
We blijven werken met aangepaste grondprijzen voor de realisatie van goedkope huur- en
koopwoningen , afgestemd op het product dat daar bij past.
Nieuwe woonvormen
We werken in beginsel mee aan nieuwe initiatieven met betrekking tot (ver)nieuwbouw van kleinere wooneenheden, woonstudio’s en dergelijke, mits deze voorzien in de woningbehoefte voor de in deze visie genoemde doelgroepen.
Voor de huisvesting van arbeidsmigranten die seizoensarbeid verrichten) is tijdelijke huisvesting een prima optie (short stay). Bijvoorbeeld in de nabijheid waar deze arbeidsmigranten werken. Op basis van concrete verzoeken wil gemeente Barneveld hier actief in meedenken.
Er loopt een onderzoek naar de bestemming en herstructurering van de recreatieparken in Barneveld. Vertrekpunt voor de uitwerking van beleid is dat de langdurige (illegale) huisvesting van bijzondere doelgroepen op deze terreinen
ongewenst is. De gemeente zal hierop blijvend handhaven en zet in op de begeleiding van deze doelgroepen naar passende woonsituatie in of buiten de gemeente.
Betaalbaarheid
Om betaalbaarheidsproblemen te voorkomen zetten we in op een goede informatievoorziening.
Vele regelingen zijn beschikbaar maar onbekend bij de doelgroep. Denk hierbij aan ons minimabeleid en de mogelijkheden tot kwijtschelding van
bepaalde heffingen. Maar we zien ook vaak dat huurtoeslag nog niet is aangevraagd als het wel zeer welkom zou zijn.
Bij betaalbaarheidsproblemen helpen we zoveel als mogelijk maar nemen niet de verantwoordelijkheid van onze inwoners over, soms is een helpende hand echter nodig. Belangrijk is in het voorkomen van problemen is het eigen gedrag van onze inwoners.
In de advisering rond energiezuinig woongedrag bijvoorbeeld trekken we ook graag samen op met de Huurdersvereniging Barneveld. Interessant is om ook eens te denken aan ongebruikelijke
oplossingen.
Taken als het verlenen van een bijstandsuitkering, toeleiding naar werk en schuldhulpverlening liggen in handen van de gemeente. Al hebben we hier ook onze partners nodig. In het kader van huisvesting is er vooral samenwerking met WsB (en soms met verslavingszorg). Deze samenwerking loopt goed.
Aan de hand van de zelfredzaamheidsmatrix wordt bekeken welke ondersteuning aanvullend nodig is en welke organisaties daarbij in beeld en leidend zijn.
We brengen de risicogroepen voor
betaalbaarheidsproblemen – samen met onze partners – in kaart en versterken de onderlinge signaalfunctie.
Huisvesting statushouders
We monitoren het effect van de huisvesting van statushouders op de druk op de sociale
huurwoningvoorraad en de voortgang in de taakstelling, alsmede de uitvoering daarvan. Dit onder andere in het reguliere overleg tussen de gemeente, WsB en Vluchtelingenwerk, alsmede een taskforce die 2-wekelijks samenkomt.
De gemeente Barneveld zet het gemeentelijk woningbezit in voor de huisvesting van
statushouders. Wij verkopen deze woningen dan vooralsnog ook niet als daar geen aanleiding toe is.
We zoeken – samen met onze partners – naar mogelijkheden om het aantal woningen voor het huisvesten van statushouders te vergroten zonder de druk op de sociale voorraad te verhogen en realiseren dat het toevoegen van woningen de enige echte oplossing is.
o Samen met partijen als Juzt, Timon, WsB en andere betrokkenen willen we afspraken maken om de jonge statushouders (al dan niet in afwachting van gezinshereniging) te laten doorstromen naar zelfstandige huisvesting.
Bijvoorbeeld in de vorm van kamergewijze verhuur. Zowel de selectie van de kandidaten als het beheer van de woning vragen dan speciale aandacht.
o We blijven in gesprek blijven met de overige marktpartijen (waaronder ook
woningcorporatie Mooiland) met als doel via hen geschikt aanbod voor statushouders te organiseren (bestaand of nieuw). We stellen hieraan de voorwaarde dat voor een langere periode en tegen een sociale huurprijs een woning gehuurd kan worden.
o Voor de huisvesting van statushouders wordt transformatie van leegstaand vastgoed zoals kantoorpanden, scholen of zorgvastgoed onderzocht en benut. Bij de afweging spelen juridische, ruimtelijke, financiële,
volkshuisvestelijke en procedurele afwegingen een rol.
Op het moment dat de taakstelling substantieel wordt verhoogd en/of de taakstelling het volgende
jaar onverminderd hoog blijft, wordt de inzet van semipermanente huisvestingsmogelijkheden (verplaatsbare woningen, units etc.) opnieuw overwogen.
We houden bij het huisvesten van statushouders altijd rekening met de schaal; met andere woorden:
het aantal woningen dat bij een locatie past.
Toetsingscriteria zijn hiervoor voorhanden. Per locatie wordt de meest geëigende en passende ruimtelijke procedure en communicatiewijze gevolgd. De raad zal hierover steeds worden geïnformeerd15.
Samenwerking met de woningbouwcorporaties; de juiste vorm ontdekken…
De nieuwe werkwijze en verhoudingen die volgen uit de Woningwet 2015 en BTIV maken dat het voor iedereen zoeken en ‘samen uitvinden’ is. Daarom vinden we het des te meer van belang om goed met elkaar in gesprek te blijven. We realiseren ons ook dat dingen tussentijds kunnen veranderen. Bijvoorbeeld omdat het rijk met een andere of verdere uitwerking van de regels uit de Woningwet of het BTIV komt.
We maken meerjarige prestatieafspraken met WsB en de Huurdersvereniging Barneveld over de uitvoering van het gemeentelijk woonbeleid.
Met Mooiland worden geen prestatieafspraken gemaakt, aangezien zij niet de regio FoodValley als kerngebied hebben. Vanaf 2020 gaat Mooiland haar bezit in Barneveld (132 woningen waarvan 125 in het sociale segment) complexgewijs verkopen. Tot die tijd
15 Zie ook Kaderstellende Nota Huisvesting statushouders in Barneveld – maart 2016
wordt onder andere een beroep op hen gedaan voor de huisvesting van statushouders. De gemeente zal gezien het volkshuisvestelijke belang van het bezit van Mooiland met Mooiland in overleg treden over haar verkoopstrategie.
Hier geldt dat de overeenkomsten groter zullen zijn dan de verschillen. Al hebben de prestatieafspraken met de komst van de Woningwet 2015 een wat ander karakter gekregen en is de rol van de gemeente (én huurders) versterkt. Het is aan de gemeente om in het belang van de huidige en toekomstige huurders prestatieafspraken te maken en corporaties dienen naar redelijkheid bij te dragen aan het gemeentelijk woonbeleid. We streven vanuit de gemeente naar een maximale
maatschappelijk bijdrage, passend binnen het werkterrein van de corporaties.
In het maken van de prestatieafspraken en de beoordeling van het onderhandelingsresultaat gebruiken we de informatie die de wet ons daarvoor beschikbaar stelt. We vragen de corporaties ons hierin te ondersteunen, simpelweg door ons af en toe bij te praten en inzicht in de cijfers te geven. Meer dan in het verleden zal sprake zijn van onderhandeling en
gesprekken zullen soms best scherp gevoerd worden, zeker wanneer de te maken keuzes concreet - en soms pijnlijk - worden. Voordeel is dat deze keuzes – meer dan in het verleden zichtbaar zullen zijn.
We werken aan dezelfde doelen. Wederkerigheid in onze relatie is logisch, we vragen in deze woonvisie het nodige van WsB, maar WsB mag ons in ruil hiervoor ook iets vragen. Zeker waar het, het behoud van de sociale sector betreft doen we als gemeente een stapje meer.
We maken in de prestatieafspraken met WsB en de Huurdervereniging Barneveldafspraken over een gezamenlijke monitoring van de ontwikkelingen op de sociale woningmarkt en de resultaten van de
prestatieafspraken. Waar nodig stellen we de prestatieafspraken jaarlijks bij.
Graag stemmen we de onderlinge onderzoeks- en beleidscycli steeds beter op elkaar af. Zo voorkomen we dubbelwerk en werken we vanuit een gezamenlijke basis, maar wel binnen eigen verantwoordelijkheden.
